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摘要

房屋，作為不動(dòng)產(chǎn)，因其不可移動(dòng)的物理特征、固有的使用功能及公開(kāi)可查的權(quán)屬登記制度，伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步演化為保值增值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在與之相關(guān)的開(kāi)發(fā)、交易、抵押等一些活動(dòng)中金融屬性不斷凸顯。在銀行信貸、AMC不良處置、信托貸款等多種業(yè)務(wù)模式下，均可能涉及房屋抵押事宜，本文擬從一則案例著手分析與商品房相關(guān)的優(yōu)先權(quán)沖突問(wèn)題。

案例

2013年間，個(gè)體商戶A因向開(kāi)發(fā)商B供貨對(duì)其享有債權(quán)N萬(wàn)元，2014年雙方協(xié)商開(kāi)發(fā)商B以其開(kāi)發(fā)的房屋H同價(jià)抵債。具體操作方式：個(gè)體商戶A于2014年某天以個(gè)人名義與開(kāi)發(fā)商B簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，開(kāi)發(fā)商將（某市三一區(qū)四一路五一號(hào)六一室）房屋H按N萬(wàn)元價(jià)格賣(mài)給A，簽約當(dāng)日開(kāi)發(fā)商B向A開(kāi)具面額N萬(wàn)元的購(gòu)房結(jié)算發(fā)票,并將雙方因貨物買(mǎi)賣(mài)形成的N萬(wàn)元債務(wù)核銷。兩個(gè)月后房屋H所在小區(qū)前期物業(yè)公司為A辦理了房屋交接入伙手續(xù)，A領(lǐng)取了鑰匙交納了物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)但未辦理產(chǎn)權(quán)證。

2017年某天，房屋H所在地人民法院C根據(jù)承包人D申請(qǐng)查封了該房屋，查封發(fā)生在執(zhí)行階段，此前承包人D因工程款起訴開(kāi)發(fā)商B已取得法院生效判決書(shū)。另?yè)?jù)了解，房屋H現(xiàn)階段無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的原因是，開(kāi)發(fā)商B在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中已將該房屋所屬的整棟樓宇向銀行E辦理了抵押貸款，截至法院C查封該房屋時(shí)開(kāi)發(fā)商B尚未還清銀行E到期貸款。

在本案中，由于開(kāi)發(fā)商B無(wú)力償還個(gè)體商戶A貨款、承包人D工程款、銀行E貸款，債權(quán)人為保障各自權(quán)益都將關(guān)注點(diǎn)放在案涉房屋之上，案中房屋H依《物權(quán)法》屬開(kāi)發(fā)商B所有，但在該房屋上附著個(gè)體商戶A物權(quán)期待權(quán)、承包人D工程款優(yōu)先受償權(quán)、銀行E抵押權(quán)，而針對(duì)該房屋存在的物權(quán)期待權(quán)、工程款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)均具有優(yōu)先性。為解決糾紛，有必要厘清相關(guān)優(yōu)先權(quán)的順位。

從個(gè)體商戶A角度，可通過(guò)提交案外人異議的方式向人民法院C主張將房屋H排除執(zhí)行。理由是， A作為消費(fèi)者在承包人D起訴前已簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并支付了全額房款，其以自持現(xiàn)金付現(xiàn)或自有債權(quán)抵頂?shù)慕Y(jié)算方式都不影響已經(jīng)支付購(gòu)房款的事實(shí)，而且于三年前辦理了房屋交接手續(xù)、領(lǐng)鑰匙、交納物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)，一直以來(lái)將房屋H作為自己的財(cái)產(chǎn)而管理，未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)A并無(wú)過(guò)錯(cuò)?，F(xiàn)在突然被告知該房屋將面臨查封甚至被拍賣(mài)，個(gè)體商戶A因《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)案涉房屋所有權(quán)的期待利益必將受損害。同時(shí)，按人們樸素的價(jià)值觀念，生存權(quán)理應(yīng)高于經(jīng)營(yíng)權(quán)才符合現(xiàn)代法治精神，購(gòu)房者A對(duì)房屋H的物權(quán)期待權(quán)屬于消費(fèi)者生存權(quán)，承包人D對(duì)房屋H的工程款優(yōu)先受償權(quán)可理解為企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)（或是認(rèn)定為，兼具企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)和建筑工人生存權(quán)的一種混合權(quán)利）。最高人民法院曾先后在2005年、2015年闡釋此類案件中，不同法益間價(jià)值評(píng)判的原則，即人民法院不能執(zhí)行買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的符合法定保護(hù)條件的未過(guò)戶不動(dòng)產(chǎn)。登記在被執(zhí)行人名下的房屋從法律上應(yīng)當(dāng)視為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，但是，由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不夠完善，買(mǎi)受人如果購(gòu)買(mǎi)了被執(zhí)行人名下的房屋，由于種種因素未能及時(shí)辦理過(guò)戶登記手續(xù)，如果僅僅考慮申請(qǐng)執(zhí)行人的金錢(qián)債權(quán)受償，完全不考慮買(mǎi)受人的利益，將會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，也不符合公平原則。關(guān)于已交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，是為了保護(hù)個(gè)人的居住權(quán)而設(shè)置的，面對(duì)不同債權(quán)人如果教條而簡(jiǎn)單地將工程承包人的債權(quán)優(yōu)于購(gòu)房者的債權(quán)，勢(shì)必違背了公平正義的價(jià)值目標(biāo)，故個(gè)人的生存權(quán)優(yōu)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)。相關(guān)法律依據(jù)是：法釋〔2002〕16號(hào) 《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人?！奔胺ㄡ尅?015〕10號(hào)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！?/p>

從承包人D角度，可要求人民法院C繼續(xù)執(zhí)行生效判決，依法查封拍賣(mài)房屋H。理由是，人民法院C應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定履行司法職能，承包人D已經(jīng)取得了生效的法院判決，相關(guān)判決書(shū)載明開(kāi)發(fā)商B需支付建設(shè)工程款，目前查封的房屋之所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商B在法律上滿足物權(quán)登記的法定形式要件，作為執(zhí)行申請(qǐng)人有權(quán)請(qǐng)求人民法院依法處置被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)以履行生效法律文書(shū)，承包人D的主張理?yè)?jù)合法。至于個(gè)體商戶A的主張看似合乎情理，實(shí)則缺少法律依據(jù)。首先，A雖已簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》但并未支付任何房款，該行為的本質(zhì)是以房抵債，并不是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)個(gè)人居住用房；其次，不同法律淵源具有不同的法律效力，A援引的是最高院對(duì)某一案件在適用法律上所作的解釋，而承包人D因工程款對(duì)房屋H享有的優(yōu)先權(quán)源自全國(guó)人大制定的《合同法》《物權(quán)法》等法律之明文規(guī)定，全國(guó)人大制定的法律的效力高于最高院司法解釋；再次，最高院曾闡明相關(guān)司法解釋旨在保護(hù)個(gè)人生存權(quán)，而本案中A購(gòu)房行為的本質(zhì)卻是個(gè)體商戶經(jīng)營(yíng)形成債權(quán)的債務(wù)抵頂，現(xiàn)實(shí)生活中許多抵債房常表現(xiàn)為階段性以個(gè)人名義持有（暫不辦理產(chǎn)權(quán)證），待債權(quán)人找到真正有意購(gòu)房者后聯(lián)系開(kāi)發(fā)商直接辦理一手房交易手續(xù)。有證據(jù)顯示，A領(lǐng)取鑰匙后已三年遲遲未裝修入住，其表現(xiàn)恰恰證明了購(gòu)房行為不是用于個(gè)人居住。另一方面，承包人D工程款正是公司建筑工人工資來(lái)源，每個(gè)勞動(dòng)者身后都有一個(gè)家庭，承包人D工程款在勝訴后能否依法得到執(zhí)行將直接關(guān)系到上百個(gè)家庭的生計(jì)。具體法律依據(jù)是：《合同法》第二百八十六條“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?！薄段餀?quán)法》第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第十七條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明?！?/p>

從銀行E角度，因其享有房屋H抵押權(quán)，房屋H又同時(shí)涉及個(gè)體商戶A物權(quán)期待權(quán)和承包人D工程款優(yōu)先受償權(quán)，故需兼顧其他兩方各自權(quán)利的影響。對(duì)于買(mǎi)受人A未經(jīng)抵押權(quán)人銀行E同意從抵押人開(kāi)發(fā)商B處購(gòu)買(mǎi)案涉房屋的行為，銀行E能否依據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條請(qǐng)求法院確認(rèn)A與開(kāi)發(fā)商B簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效？在審判實(shí)踐中，曾有類似案件的訴請(qǐng)未能獲得人民法院支持。原因是，最高人民法院在第八次全國(guó)民事審判工作會(huì)議上對(duì)于審理房地產(chǎn)糾紛案件時(shí)涉及抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓有明確的處理原則，即《物權(quán)法》第一百九十一條第二款并非針對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，不應(yīng)予以支持。這時(shí)候，A是否構(gòu)成善意取得是一個(gè)疑點(diǎn)，可“善意取得”制度僅見(jiàn)于《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，善意取得需滿足三點(diǎn)條件，受讓人善意、以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓、不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)依法登記（或不需登記的已交付），因本案中A購(gòu)買(mǎi)房屋H并未依法進(jìn)行登記，所以A不能因善意取得制度而取得標(biāo)的房屋物權(quán)。同時(shí)，即使認(rèn)定買(mǎi)受人A與開(kāi)發(fā)商B簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有效，該合同仍存在履行不能的問(wèn)題，除非A通過(guò)代為清償銀行E債權(quán)債務(wù)滌除抵押權(quán)，否則，案涉房屋所有權(quán)變更無(wú)法辦理登記，物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，房屋轉(zhuǎn)讓的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，依《擔(dān)保法》司法解釋抵押權(quán)人銀行E仍可就房屋H行使抵押權(quán)。此時(shí)，承包人D擬查封拍賣(mài)該房屋從而獲得工程款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利又可能排在銀行E抵押權(quán)之前。建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)是合同法特別規(guī)定的法定優(yōu)先權(quán)，因承包人為工程建造房屋增值付出了對(duì)價(jià)，無(wú)須登記公示就取得法定優(yōu)先權(quán)利，該優(yōu)先權(quán)除斥期間為六個(gè)月。當(dāng)建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突的時(shí)候，在此類案件中，法院通常做法也會(huì)認(rèn)定承包人基于案涉房屋的工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)。法律依據(jù)是：《物權(quán)法》第一百九十一條“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！奔胺ㄡ尅?000〕44號(hào)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第六十七條“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?！?/p>

前述案例經(jīng)受訴法院審理，裁定駁回案外人A執(zhí)行異議請(qǐng)求，C法院認(rèn)為，相關(guān)司法解釋中對(duì)商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)規(guī)定，不適用于本案“以房抵債”的情形。筆者認(rèn)為，案外人A因其合法債權(quán)已到期“以房抵債”行為應(yīng)受法律保護(hù)，但由于案房屋H上抵押權(quán)尚未滌除，A對(duì)房屋H的物權(quán)期待權(quán)不能成立，自然也就不能排除人民法院對(duì)案涉房屋執(zhí)行。

小結(jié)

1.附著于商品房之上的幾類優(yōu)先權(quán)在不同情境下受償順位先后各異，或是消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于承包人工程款優(yōu)先受償權(quán)而劣后于貸款銀行抵押權(quán)，或是承包人工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于貸款銀行抵押權(quán)而劣后于消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)，又或是貸款銀行抵押權(quán)優(yōu)先于消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)而劣后于承包人工程款優(yōu)先受償權(quán)。法律分析有別于數(shù)理邏輯，已知X＞Y且Y＞Z，不能當(dāng)然得出X＞Z的結(jié)論，具體的法律評(píng)判需根植于個(gè)案事實(shí)；2.現(xiàn)實(shí)生活遠(yuǎn)比法律條文規(guī)定的假設(shè)情境復(fù)雜，在不同階段選取不同的角度可能得出不同的結(jié)論，由于法律在相關(guān)問(wèn)題方面規(guī)定尚不明確，面對(duì)同類案件在不同法院或者同一法院不同法官甚至同一法官在不同時(shí)間都有可能做出截然不同的判決結(jié)果。有時(shí)，即使案件真相已被證明，判決結(jié)果仍不能保持穩(wěn)定，不利于交易主體對(duì)自身行為法律后果的預(yù)測(cè)。

在我國(guó)現(xiàn)行法律框架內(nèi)，已通過(guò)立法（含司法解釋）活動(dòng)，創(chuàng)設(shè)了多種優(yōu)先權(quán)，既有物權(quán)優(yōu)先權(quán)，也有債權(quán)優(yōu)先權(quán)，除前文已述及的擔(dān)保物權(quán)、工程款優(yōu)先受償權(quán)、商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)，還有其他如船舶優(yōu)先權(quán)、民用航空器優(yōu)先權(quán)、稅款清繳權(quán)、土地出讓金清繳權(quán)、（民辦）受教育者學(xué)雜費(fèi)優(yōu)先退費(fèi)權(quán)等等。當(dāng)前社會(huì)活動(dòng)日益復(fù)雜，在一起案件中多種法益相互糾纏的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。而依據(jù)民法基本原理，在民事活動(dòng)中，當(dāng)事人按自由意志創(chuàng)設(shè)的合同權(quán)利以及法律法規(guī)賦予當(dāng)事人的法定權(quán)利，均應(yīng)得到法律保護(hù)，多種優(yōu)先權(quán)利的沖突如何解決，法律法規(guī)尚未作出統(tǒng)一規(guī)定。

操作建議

與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)聯(lián)的借貸業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)商往往以建成待售房產(chǎn)或在建工程提供抵押擔(dān)保，如果開(kāi)發(fā)商不誠(chéng)信私自將抵押房屋買(mǎi)賣(mài)（開(kāi)發(fā)商不予支付工程款、低價(jià)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓價(jià)款未用于清償債務(wù)），可能引發(fā)抵押權(quán)人之抵押權(quán)與買(mǎi)受人之物權(quán)期待權(quán)及承包人工程款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利沖突，而銀行、信托公司及其他適格貸款主體實(shí)踐中往往也是對(duì)應(yīng)的抵押權(quán)人，作為貸款的債權(quán)人和抵押權(quán)人如何保護(hù)自身權(quán)利呢？

項(xiàng)目篩選階段，選擇實(shí)力強(qiáng)、信用佳的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商，選擇具備“四三二”條件、區(qū)域去化速度快的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，從根本上避免開(kāi)發(fā)商不誠(chéng)信行為；放款前，貸款人需查證用于抵押的房屋有無(wú)被占用、權(quán)屬爭(zhēng)議或回遷安置等情況，確保抵押權(quán)的設(shè)立無(wú)明顯瑕疵。調(diào)查了解項(xiàng)目工程款支付情況，并爭(zhēng)取承包人放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的書(shū)面承諾，同時(shí)需關(guān)注自2019年2月1日起施行的法釋〔2018〕20號(hào)《建設(shè)工程施工合同糾紛解釋（二）》中承包人放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)不得損害建筑工人利益的相關(guān)規(guī)定，盡可能防范建設(shè)工程款法定優(yōu)先權(quán)妨礙抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)；放款后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人需按規(guī)定頻次及時(shí)跟蹤項(xiàng)目銷售情況及抵押物狀況，作好項(xiàng)目銷售資金歸集監(jiān)控，監(jiān)控抵押物是否被出售、抵債。作為抵押權(quán)人，為配合項(xiàng)目銷售釋放抵押物時(shí)，應(yīng)在同意銷售文件上載明房屋價(jià)款、購(gòu)房款付款路徑等內(nèi)容讓買(mǎi)受人知曉，以避免已抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的失控及債權(quán)的損害。尤其是抵押房屋是否存在第三人占用的現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件應(yīng)及時(shí)依法維權(quán)。

參考案例：

[1]吉林省高級(jí)人民法院（2016）吉民申214號(hào)民事裁定書(shū)

[2]最高人民法院（2013）民申字第679號(hào)民事裁定書(shū)

[3]最高人民法院（2014）民提字第00073號(hào)民事判決書(shū)

[4]最高人民法院（2015）民申字第1886號(hào)民事裁定書(shū)

[5]最高人民法院（2018）最高法民終490號(hào)民事判決書(shū)