副標(biāo)題：上海地段歷史
時(shí)間：2001年
無(wú)形的手操縱一切
一）歷史
中國(guó)歷史上，傳統(tǒng)叫做“蘇揚(yáng)杭松”。這是指清代江南的四個(gè)商鎮(zhèn)。
其中，東南第一商鎮(zhèn)，毫無(wú)爭(zhēng)議是蘇州。
其次是揚(yáng)州，杭州，松江織造府。
松江府在清代估計(jì)有30W人口，絕對(duì)不是什么小城。
上海在1840年，是一個(gè)縣。松江下屬一個(gè)縣，府治在松江。
上?？h很小。整個(gè)縣城，就是現(xiàn)在的人民路（環(huán)形）。
以前上?？h有城墻。因此有大東門(mén)，小東門(mén)，大南門(mén)，小南門(mén)，崇文門(mén)（小西門(mén)），老西門(mén)，小北門(mén)，老北門(mén)，八個(gè)地名的說(shuō)法。
縣府衙門(mén)，在豫園。
迄今上海還存有最后一段城墻。大鏡閣。
“鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)”開(kāi)埠之后，英國(guó)商人要求上海縣給他們一塊地方居住。
上?？h爺，反正也看外國(guó)人不順眼，就把江邊的一塊灘涂給了他們。這是外灘。
在縣爺?shù)难壑校A洋雜處，多生事端。最好你們住得遠(yuǎn)遠(yuǎn)的。
而灘涂不能種植，農(nóng)業(yè)價(jià)值基本為零?；牡卣萌越o英國(guó)人。
（其實(shí)也不遠(yuǎn)，直線距離500米）
而對(duì)于英國(guó)人來(lái)說(shuō)，外灘是最好的位置。
因?yàn)楝F(xiàn)代人都懂了。最好的位置是哪里，二條鐵路交界處。二條河流交界處。
外灘的優(yōu)勢(shì)，在于它一頭接蘇州河。英國(guó)人眼光向來(lái)毒辣。
剛到上海時(shí)，英國(guó)人對(duì)于這個(gè)大海邊的小城并不感興趣。
他們的目標(biāo)是“東南第一大都市”蘇州。
當(dāng)時(shí)有市井傳言，說(shuō)蘇州河可以沿水路直通蘇州。英國(guó)人大為興奮。
因此學(xué)名松陵江，口語(yǔ)稱為“蘇州河”。
1867年，英國(guó)政府突然對(duì)“流動(dòng)資產(chǎn)”征收重稅。在華的英國(guó)洋行們大驚失色，紛紛大力把英鎊換成了“固定資產(chǎn)”。
因此在外灘沿線，豎立起大量宮殿式石制建筑。這就是外灘萬(wàn)國(guó)建筑群的啟始。
英國(guó)人由東向西，拉出了七條嚴(yán)整意義上的馬路，三大四細(xì)。三條主要的是：
大馬路：南京路
四馬路：福州路（紅燈區(qū)）
七馬路：延安路
其中，最重要的是“南京路”的開(kāi)發(fā)。
1901年，白手起家的猶太人哈同，偷偷透支買(mǎi)下了南京路沿線44%的物業(yè)。
然后他獨(dú)立出資，以44%的受益干了100%的事。
他獨(dú)自一個(gè)人，將整條南京路鋪上鐵藜木。也是現(xiàn)代意義的“道路硬化”。[1]
南京路筑路成功之后，一躍成為上海最頂級(jí)的馬路。南京路沿線二岸物業(yè)暴漲。
哈同賺得盆滿缽滿。
南京路的距離，從上海外灘，一直到靜安寺。一共是5KM的距離。成年人一小時(shí)可以走完。
因?yàn)槟暇┞烽L(zhǎng)5KM，所以上海也被稱之為“十里洋場(chǎng)”。整個(gè)城市的重心，就在南京路。
當(dāng)城市成長(zhǎng)之后，也有一些有錢(qián)人住在郊區(qū)。尤其法國(guó)人喜歡住郊區(qū)別墅。
這些法國(guó)人，主要聚集在“湖南路/天平路”。
因此，從靜安寺修了一條彎彎的長(zhǎng)路，一直連到徐家匯。就是“華山路”。
也是徐家匯飛地的由來(lái)。
可以說(shuō)，1949年之前，上海高大上的地方。
就是“十里洋場(chǎng)”加一段小尾巴。
二）地段固化
上海在1949年之前，是一個(gè)“急劇成長(zhǎng)”的城市。短短二三十年，成長(zhǎng)成為遠(yuǎn)東第一大都市。
而在1949~1999年，戶籍逐漸凝固。城市逐漸封閉。滬漂幾乎不可能。
在對(duì)移民的研究中，有一個(gè)現(xiàn)象，長(zhǎng)期被人忽略：“地段的固化”。
什么是好地段，什么是壞地段。
這似乎是天經(jīng)地義的事情。而我們卻從未深入想過(guò)其中的道理。
對(duì)于上海人來(lái)說(shuō)，“地段”的檔次是不言而喻的。
上海本來(lái)就是一個(gè)“國(guó)際性大都市”。1949年就有五百萬(wàn)人口。超過(guò)第二名三倍。
上海之大，使得上海已經(jīng)能夠清楚地辨別出“市中心”和“下只角”。
有繁華的百貨商廈，也有閘北貧民窟，浦東荒蕪人煙的農(nóng)田。
而幾十年的人口不流動(dòng)，造成了另外一個(gè)巨大影響，“地段固化”。
從你生下來(lái)那一天，你就知道“南京路”是好地方，外灘是好地方，靜安寺是好地方。[2]
終你一生，一直到你40~50歲。這些觀念都沒(méi)有改變過(guò)。
不僅僅是你，甚至是你的祖孫三代，爸爸孫子，他們的人生也在“好地段”“差地段”的甄別中渡過(guò)。萬(wàn)年不變。
當(dāng)一件事持續(xù)太久，我們就會(huì)以為是真理。
好比歐洲一些城市，他們徹底幾乎完全沒(méi)有基建。
因?yàn)閲?yán)格的環(huán)保審批條例，以及惡劣恐怖的工人休假，造一條地鐵都要十幾年。
這些城市，也實(shí)現(xiàn)了“地段固化”。好地段永遠(yuǎn)是好地段，壞地段永遠(yuǎn)是壞地段。
人們對(duì)于地段好壞，價(jià)格尊卑，已經(jīng)形成了共識(shí)。
最典型的，莫如全球房?jī)r(jià)第一高的Monaco。在當(dāng)?shù)兀痪€的樓宇8W歐元/平米。
可是你只要橫移500米，或許便一半價(jià)格4W歐元/平米。
你問(wèn)他為什么。對(duì)方大驚小怪地說(shuō)，“難道不是這么么，地段差異啊”。
500米的地段差異。
在國(guó)內(nèi)就是一個(gè)路口。
而我們知道，2000年后，中國(guó)的樓市（京滬深，省會(huì)）其實(shí)經(jīng)歷了一場(chǎng)“地段風(fēng)暴”。
2000年后的中國(guó)樓市，是以“造新區(qū)，建新城，開(kāi)新盤(pán)”驅(qū)動(dòng)的。
因?yàn)槿丝诘拇罅坑咳?。廿年?nèi)各大城市的總?cè)丝跀?shù)基本都翻了一翻。
新建的城區(qū)面積，和老城區(qū)一樣大。
學(xué)Marketing的人，喜歡切碎了“分類”看。
按板塊看的話，上海樓市的現(xiàn)狀讓人大吃一驚。樓市并不是同步上漲的。
板塊分化差異極大。
“古老的，傳統(tǒng)的，經(jīng)典的”地段觀，在“新城風(fēng)暴”中已經(jīng)被撕得粉碎。
土著的審美觀，土著信奉了幾十年的地段；
“新新人類”不吃這一套。
不管你多遠(yuǎn)，多偏的地段。只要新新人類敢買(mǎi)，只要新新人類愿意砸錢(qián)。
大不了虧了。
當(dāng)一個(gè)外地人存了“大不了虧了”的心態(tài)，他簡(jiǎn)直就是無(wú)敵的。
所以我們看見(jiàn)浦東被賣(mài)了天價(jià)，徐涇被賣(mài)了天價(jià)，顧村被賣(mài)了天價(jià)，嘉定被賣(mài)了天價(jià)。
外環(huán)線比內(nèi)環(huán)線貴，這已經(jīng)不是新聞了。鳥(niǎo)不拉屎。
太多的沖擊，使我們開(kāi)始反思，“地段”是不是毒教育。
萬(wàn)事皆可質(zhì)疑?！暗囟巍笔遣皇且粋€(gè)大坑。
在1840年上?？h令的眼里，豫園是否最好的地段。而外灘灘涂一文不值。
如果外灘是一次顛覆，如果南京路是一次顛覆。
那么“再顛覆”一次，又有何不可。
地產(chǎn)的真正價(jià)值，在哪里。
顛覆的顛覆，又在哪里。
老牌的浦東名片碧云，其房?jī)r(jià)已經(jīng)被徐涇反超。
新秀既然可以反對(duì)老派，那么新新秀更加可以反你。
太多的思考，折磨得我們頭疼。
城市逐漸凝固，則“地段”會(huì)固化。
城市日新月異，則“地段”會(huì)被顛覆。
里面的量和度又如何計(jì)算。
“地段固化”和“地段風(fēng)暴”是一個(gè)巨大的話題。
我們今天無(wú)意展開(kāi)。暫且不提。
三）空心化
2003年我曾寫(xiě)過(guò)一篇《用板塊的眼光看樓市》，是我第一篇被廣泛轉(zhuǎn)播的地產(chǎn)類文章。
在我看來(lái)，世紀(jì)初的政府，牌路是極其清晰的。
第一個(gè)陽(yáng)謀是“空心化”。
當(dāng)時(shí)，上海的“市中心”人口密度十分之高。最高的是黃浦區(qū)，高達(dá)80000人/平方公里。
1979年改革開(kāi)放，香港的大佬們初次來(lái)南京路考察。路人丟了一塊手帕，彎腰是撿不起來(lái)的。
因?yàn)槿颂唷?/span>
而中央的要求十分明確，把人口降下來(lái)。目標(biāo)據(jù)說(shuō)是20000人/平方公里。
人太多會(huì)有傳染病的問(wèn)題。而且掉一顆導(dǎo)彈，豈不是一死一片。
因此，我們看見(jiàn)了又一件和“菜場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”完全不兼容的事情。
始自于2000年的上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其實(shí)和“內(nèi)環(huán)線”無(wú)緣的。
真正的“核心圈”，無(wú)限接近于零。滿打滿算，不到10個(gè)樓盤(pán)。
（老）黃浦區(qū)：新昌城，壹街區(qū)
（北）盧灣：翠湖一，二，三，四
（南）靜安：中凱，麗都，靜安四季
當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，主要是一些（偽）內(nèi)環(huán)。譬如
普陀內(nèi)環(huán)：長(zhǎng)壽路沿岸。
老南市區(qū)：黃浦新苑，麗苑，國(guó)際，逸苑
虹口:
閘北：
最遲到了2005年，連這些偽內(nèi)環(huán)，上海人傳統(tǒng)意義上覺(jué)得二線的地段，開(kāi)發(fā)都停止了。
而到了2017年，別說(shuō)核心環(huán)，別說(shuō)內(nèi)環(huán)，就連“外環(huán)內(nèi)”的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)都不多了。
全部都是“郊環(huán)外”。
他其實(shí)就是把人口往外圍趕。
據(jù)有數(shù)據(jù)說(shuō)，上海2000年之后，內(nèi)環(huán)線內(nèi)新建的住宅，一共只有50000套。
這其中，還要扣掉至少一半，注水的“浦東內(nèi)環(huán)”。
上海人傳統(tǒng)意義上，不把浦東內(nèi)環(huán)叫內(nèi)環(huán)。
就好像開(kāi)口提“北美”的，必然是加拿大人。
現(xiàn)在對(duì)于一個(gè)上海“體面”的家庭，要為子女置備一套“內(nèi)環(huán)內(nèi)”的婚房。難度可不是一般的高。
如果是“核心環(huán)”那就不談了。
而另一方面，上海的“核心環(huán)”并不是沒(méi)地。并不是因?yàn)闆](méi)有“土地儲(chǔ)備”，而不進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
你如果用航拍，或者僅僅開(kāi)車(chē)走走的話，上海內(nèi)環(huán)線最大的腹地，在(原)南市區(qū)。
南市區(qū)的土地，已經(jīng)拆光。原住民都被遷走，人口卻不回填。
大片大片的空地，晾在那里曬太陽(yáng)。未來(lái)都是豪宅。
另二塊有巨大空地的，是虹口東大名路沿線。
浦東陸家嘴，北濱江沿線。
這種行政意義造成的“人口外遷”，會(huì)不會(huì)持續(xù)，能否持續(xù)。
值得懷疑。
反正印尼政府將人口遷出爪洼島的努力，是徹底失敗的。
四）板塊輪動(dòng)
第二個(gè)套路，是板塊輪動(dòng)。
你如果回看2001年“樓市交易量”的話，則無(wú)論一手二手，前三名一定是：浦東，閔行，普陀。
其中浦東，因?yàn)榈乇P(pán)大，也就罷了。
而閔行，普陀，是絕對(duì)的房地產(chǎn)大戶。什么數(shù)量級(jí)呢，大約相當(dāng)于剩下17個(gè)區(qū)的交易量總和。
按照當(dāng)年的中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，浦東 閔行 普陀，差不多占去了全市80%的交易量。
劃分大區(qū)經(jīng)理，劃到“黃盧靜”那個(gè)，是哭著去的。
為啥呢，因?yàn)闆](méi)有交易量。
這也是違反常識(shí)的。如果說(shuō)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，那應(yīng)該是各個(gè)區(qū)平均的。沒(méi)理由集中在西邊這二個(gè)區(qū)。
一直到后來(lái)，我們慢慢想通了這個(gè)道理。
因?yàn)檫@屬于“板塊輪動(dòng)”。
什么樣的板塊漲得最快。政府擁有最多土地儲(chǔ)備的板塊。
為了自身的利益，政府會(huì)大力開(kāi)發(fā)。把各種利好堆積進(jìn)去，直到掠奪剽脂結(jié)束。
這樣的玩法，就注定了政府必然采取“炒作一個(gè)板塊”“輪炒一個(gè)板塊”的做法。
為了吸引眼球，火力不可分散。
它必然爆炒一個(gè)板塊。一直到高位散貨結(jié)束。
例如普陀的長(zhǎng)壽路板塊，閔行的莘莊板塊。在2003年炒到巔峰。
此后，則是長(zhǎng)期的冷靜期。
而這段時(shí)間，政府又把炒作熱力轉(zhuǎn)移到了閘北，大寧，顧村。
玩法都是一樣的。
具體可見(jiàn)《城市規(guī)劃導(dǎo)論》系列諸卷。
五）閔行三杰
葉立培2002年被胡潤(rùn)財(cái)富榜列中國(guó)富豪第6名，上海首富。
他是仲盛集團(tuán)的老板。
話說(shuō)葉老板2003年輕裝出行，穿行于香港灣仔的小巷。
不知道為什么，突然沖上來(lái)一個(gè)人。迎面一記板磚。
把葉老板砸成了植物人，在醫(yī)院里躺了大半年。
等葉老板醒來(lái)的時(shí)候，他的老婆情人秘書(shū)小舅子，手下二三條線，各個(gè)派系早已斗得不可開(kāi)交。
大伙齊心協(xié)力，有一件事是共同的：“吃里扒外”。
于是，賣(mài)了十幾億的房子，貨款不知去向。
公司寶貴的土地儲(chǔ)備，被人以廉價(jià)劃到自己公司。
雖說(shuō)是“百億富豪”，可是躺了半年沒(méi)醒，公司已經(jīng)快被人蛀空了。眼看百億就成了一個(gè)空架子。
葉老板大吼一聲，“我還沒(méi)死呢”。
之后仲盛渡過(guò)了幾年的低潮期。
不過(guò)目前看似乎又恢復(fù)了元?dú)?，慢慢緩過(guò)來(lái)了。
新梅，新梅的老板是一個(gè)奇人。
他本來(lái)是電力局屌絲，50歲毅然下海，承包了一個(gè)小工程隊(duì)。
1994年政府大力開(kāi)發(fā)閔行。閔行區(qū)土地管理局出讓“新梅公寓”380畝土地。
當(dāng)時(shí)上海樓市有一點(diǎn)熱，但還沒(méi)有暴熱。
土地的拍賣(mài)地價(jià)100萬(wàn)元/畝。大伙們議論紛紛，這次估計(jì)要漲價(jià)調(diào)價(jià)。估計(jì)得加個(gè)10~20W上去，才能搶到手。
張興標(biāo)一個(gè)人，衣著單薄，跑過(guò)去找了土地局的領(lǐng)導(dǎo)。
“我要了， 50W”
領(lǐng)導(dǎo)們大吃一驚。
“但是你付款方式要寬松點(diǎn)，配合我們”。
從100到150W，這可是不得了的漲幅。
領(lǐng)導(dǎo)們都驚呆了。
最后，因?yàn)閮r(jià)格實(shí)在太過(guò)于優(yōu)惠。他拿到了這塊土地。
興盛集團(tuán)的啟動(dòng)資金，不會(huì)超過(guò)500W元人民幣。
此后新梅造了一期二期三期，閔行房?jī)r(jià)如愿大漲。
他在這塊地上，賺到了盆滿缽滿。一躍成為大富翁級(jí)別。
張興標(biāo)一生中，對(duì)他幫助最大的，是一個(gè)紅顏知己。
集團(tuán)的CFO，專門(mén)負(fù)責(zé)銀行和融資。
1995年，興盛集團(tuán)遭遇極大的資金困難?？准t梅在銀行嚎啕大哭，zxb因此而得救。因此那一期造出來(lái)的房子，叫做新梅花苑。
“新梅”二字，本就和京東一樣的。
但是另一方面，新梅也有很多缺點(diǎn)。
新梅公寓有一樁樓，是建造在河流上的。
這個(gè)位置，本來(lái)是一條小河。才剛剛斷流了還不到十年。
新梅公寓，就造在了河床上面。而且還沒(méi)有打樁基。
這導(dǎo)致后來(lái)非常嚴(yán)重的沉降。整個(gè)河底淤泥是軟的。2003年的大新聞。
隨之，2005年又爆出了一個(gè)新聞。
大寧的“新梅共和城”，因?yàn)榻ㄖ|(zhì)量不過(guò)關(guān)。爆出了巨大的裂縫。
最寬闊處，可以塞進(jìn)去一個(gè)嬰兒的拳頭。
站在馬路人行道上，肉眼都可以看見(jiàn)。
為了這事，我還特意跑了一次大寧學(xué)習(xí)房?jī)r(jià)。
然并卵，絲毫不能阻擋房?jī)r(jià)的上漲。
房?jī)r(jià)紋絲不動(dòng)，愛(ài)買(mǎi)不買(mǎi)，買(mǎi)不起滾。
王政安：陽(yáng)明國(guó)際的老板
水清路上的陽(yáng)明1~5期，在莘莊也算是一線樓盤(pán)。品質(zhì)和檔次絕對(duì)不遜色任何一家。
王最初在義務(wù)當(dāng)老師，挖得第一桶金。1992年帶著一千萬(wàn)，來(lái)到上海開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。
做KFS有多賺錢(qián)。陽(yáng)明這塊土地，前前后后也賣(mài)了上千套房子。
答案是：凈資產(chǎn)不到A10.
真不到A10，哪怕算上此后賣(mài)世紀(jì)大道物業(yè)的收益。
他是促使我寫(xiě)下“KFS不賺錢(qián)”的重要原因。
戴志康：
戴老板就不說(shuō)了。我這就只有一張圖。其他我什么都不知道。
（2009.1.24 新民晚報(bào)）
（未完待續(xù)）
（yevon_ou@163.com，2017年2月17日晚）
[1]耗資60萬(wàn)兩白銀
[2]北蔡（世紀(jì)公園）是差地方，碧云是差地方，張江是差地方。
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