房地產(chǎn)企業(yè)一般采取預(yù)收賬款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，從商品房預(yù)售到商品房交付期間會(huì)計(jì)上如何處理，本文對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行梳理和分析希望在實(shí)務(wù)工作中對(duì)大家有所幫助。

一、銷售收取預(yù)收房款時(shí)

借：銀行存款/庫(kù)存現(xiàn)金

貸：預(yù)收賬款

二、采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)預(yù)繳稅款

1、小規(guī)模和一般納稅人都需要按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅或簡(jiǎn)易計(jì)稅

貸：銀行存款

公式：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+10%或5%）×3%

2、預(yù)繳增值稅，同時(shí)還涉及城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交教育費(fèi)附加

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交地方教育費(fèi)附加

貸：銀行存款

3、預(yù)繳土地增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

公式：應(yīng)預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅）×土地增值稅預(yù)征率

（深地稅告[2010]6號(hào)）明確，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按銷售收入2%預(yù)征，別墅為4%，其他類房產(chǎn)為3%。

4、按照預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅

貸：銀行存款

預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅）×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（15%或10%）-增值稅稅金及附加和土地增值稅

三、商品房交付時(shí)

1、會(huì)計(jì)上滿足收入確認(rèn)條件

借：預(yù)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）或簡(jiǎn)易計(jì)稅

2、采用一般計(jì)稅的，抵減土地價(jià)款而減少的銷項(xiàng)稅額

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

3、申報(bào)交納增值稅時(shí)（一般計(jì)稅）

（1）借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅

（2）借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅

（3）借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅

貸：銀行存款

應(yīng)補(bǔ)繳增值稅==（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+10%）×10%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳增值稅

4、補(bǔ)繳城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加

（1）借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交教育費(fèi)附加

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交地方教育費(fèi)附加

（2）借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交教育費(fèi)附加

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交地方教育費(fèi)附加

貸：銀行存款

5、按照會(huì)計(jì)收入轉(zhuǎn)回已預(yù)繳的稅金及附加和土地增值稅

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—城市維護(hù)建設(shè)稅

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅