2021年是“十四五”開局之年，這意味著很多新的規(guī)劃會開啟征程，其中對房地產(chǎn)影響最大，國人最為關(guān)心的就是，“棚改”即將退出歷史舞臺，取而代之的是新一輪“舊改”：符合條件的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，不再大拆大建，而是原地進行系統(tǒng)性改造。
根據(jù)公布的信息來看，全國2000年底以前建成的老舊小區(qū)大概是22萬個，涉及居民近3900萬戶。事實上，2020年“舊改”工作已經(jīng)全面開展，2020年全國計劃改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)大概是3.9萬個，涉及居民將近700萬戶。而且2020年的“改造”任務(wù)已經(jīng)全部完成。也就是說，根據(jù)相關(guān)要求，“十四五”期間全國大概可以再改造3200萬戶，在“十四五”末力爭基本完成2000年底以前建成的需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。
“舊改”與“棚改”到底有何不同？簡單來說，棚改是消滅供給，制造需求；而舊改是制造供給，消滅需求。過去5年，全國棚改開工總量3300萬套，三四線城市占比近75%，對應(yīng)的三四線城市房價平均漲幅高于50%，有些城市漲幅達到200%-300%。這些城市房價上漲，說白了就是棚改制造了大量的購房需求以及棚改貨幣化補償安置（發(fā)放現(xiàn)金）支撐起來的。但舊改完全不同，舊城區(qū)的老舊小區(qū)進行改造之后，至少還能住三五十年，很多一部分購房需求就不復(fù)存在了，從這個層面來說，舊改更有利于整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
那么“舊改”到底都改什么？從改造內(nèi)容看，分為基礎(chǔ)類、完善類和提升類三類：基礎(chǔ)類涉及居民基本居住條件和居住安全、日常生活保障的基本設(shè)施，包括但不限于管網(wǎng)破舊、上下水、電網(wǎng)、煤氣、光纖缺失或者老化等問題的優(yōu)先改造；完善類是指滿足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造內(nèi)容，比如加裝電梯、配建停車場、引進物業(yè)規(guī)范管理等；提升類主要是指養(yǎng)老、托育等城市公共服務(wù)的供給。重點要說明的是，舊改是完完全全以居民的意愿為前提條件，比如老房子加裝電梯，按照要求，是需要全體業(yè)主商討研究，每個單元樓所有住戶簽字確認后方可安裝。
一句話，對于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住戶而言，“舊改”是天大的福音，因為這次“舊改”可以說涉及到老舊小區(qū)居民生活所需的方方面面。更有專家分析稱，“舊改”是一舉多得：既更新改造了城市面貌，也解決了老舊小區(qū)居民的待解需求，最主要的是，并沒有像“棚改”那樣大規(guī)模拉動房價上漲。
“舊改”好處這么多，按理是很容易推進的。但事實卻相反，很多地區(qū)的“舊改”工作都卡在了第二階段：老房子加裝電梯沒有圓滿的方案，每個單元各樓層居民的意見很難達到一致。出現(xiàn)分歧的住戶主要以1、2樓以及6樓為主。
1、2樓住戶不同意，其他樓層住戶同意
說實話，老舊小區(qū)加裝電梯一直以來都是高層住戶的最大需求，尤其是現(xiàn)在很多老舊小區(qū)的居民大多是老年人，他們腿腳不方便，每天爬樓梯上下樓不僅非常吃力，還很容易磕磕絆絆受傷，對于加裝電梯意愿很強烈。除老人外，很多重體力勞動者和孩子也迫切希望加裝電梯，每天上下班、上下學(xué)都拖著疲憊的身軀到樓下，還要爬5層樓回家，很多人體力和精力消耗很大。加裝電梯，不僅能方便老人、上班族、孩子，事實上對于很多快遞、搬家、清潔工清掃也有很大便利。
高層住戶迫切希望加裝電梯，但1、2樓層住戶一直以來都持反對意見。根本原因有三點：1、壓根使用不上電梯，雖然加裝電梯不用自己掏錢，但后期的維護費用每個樓層住戶是都必須要掏的；2、加裝電梯后不僅會產(chǎn)生噪音，也會帶來安全隱患；3、加裝電梯除需要占用樓梯外部的公共空間，更對1、2樓的采光和通風(fēng)不利。
加裝電梯方案提出后，6樓住戶不同意，其他樓層住戶同意
為了照顧1、2樓層加裝電梯后的“損失”，所以現(xiàn)在很多老舊小區(qū)在制定加裝電梯計劃時都會首先考慮1、2層住戶的利益。目前市面上最常用的加裝電梯的方案就是“資金分攤”模式：1、2樓不用出任何費用，3-6層需要按比例交錢，樓層越高，比例也就越大，比如3樓出資10%，4樓出資20%，5樓出資30%，6樓出資40%。
這種方案雖然看似既照顧了1、2樓的利益，也構(gòu)建了合理出資的體系，但是6樓卻是不認可的。根本原因是，6樓覺得自己吃虧了，因為自己出資最多，相比于上下樓方便而言，很多人心里極其不平衡。我們舉個例子，如果一部電梯造價50萬，6樓需要出資20萬，一方面很多家庭拿不出這么多的資金，另一方面覺得付出不值當(dāng)，拿20萬換取上下樓的方便，很多人覺得不劃算。
基于以上事實，當(dāng)前被討論最多的老房子加裝電梯“資金分攤”方案雖然被認為是最合理的方案，但是很多時候還是無法正常實施。最終導(dǎo)致，很多老舊小區(qū)的住戶的加裝電梯需求無法得到滿足。
這期間，雖然很多小區(qū)高層住戶也在“資金分攤”方案的基礎(chǔ)上提出了一些改進意見，但仍然會因為各樓層的意見無法達成一致，最終無法安裝電梯。改善類改造是“舊改”的重點工程，也是絕大多數(shù)老舊小區(qū)改造的首要“痛點”，難道就沒有讓所有人都滿意的方案嗎？
不用再爭了！老房加裝電梯“新方案”來了：1、2樓不反對，6樓也同意了
近幾年，隨著共享單車、共享雨傘、共享充電寶等“共享經(jīng)濟”模式日趨成熟，老房子加裝電梯也逐漸開始借鑒“共享經(jīng)濟”這一模式。2019年河北某地第一次提出“共享電梯”方案，便一致獲得好評——電梯企業(yè)作為第三方全部出資進行電梯的加裝，住戶只需要按搭乘次數(shù)進行繳費或者辦理月卡使用電梯，3-6樓乘梯費用逐級增加，這部分收益歸電梯公司所有，另外電梯轎廂和外部的廣告收益也全部歸電梯公司所有。
為了平衡1、2樓層的利益，額外將國家發(fā)放的安裝電梯的補償費用拿出一部分給1、2樓作為補償。此外，很多地方物業(yè)出面調(diào)解，可以適當(dāng)給予1、2樓一定的使用面積補償，比如連廊使用權(quán)、門前開放地使用權(quán)等。
不得不說，這種方案既解決了安裝電梯的出資問題，也照顧到了1、2樓的“不平衡”，更體現(xiàn)了乘坐電梯的公平性。所有，此方案一經(jīng)問世，1、2樓不反對，6樓也欣然同意了。
據(jù)媒體報道，截至到2020年底，全國除了河北以外，北京、深圳、上海、杭州、南京、西安、廣州等十幾個城市也都在陸續(xù)進行“共享電梯”模式的探索。據(jù)悉，四川、湖北、福建等省份也在初步試行這一模式。從結(jié)果來看，“共享電梯”模式比“資金分攤”模式成功率提高了60%。
很多小區(qū)居民也頗贊成“共享電梯”模式，一方面它平衡了各樓層的利益，真正做到了誰用電梯誰花錢，用多多花，用少少花；另一方面，“共享電梯”也能滿足不同人群的需求，工作辛苦、老人、小孩子必須使用電梯，可以乘坐電梯，而那些喜歡運動、喜歡鍛煉、有充足的體力和時間的人，完全可以不乘坐電梯。
當(dāng)然，這種模式現(xiàn)在還是探索階段，依然有很多不完善的地方，比如廣告收益和乘梯費用能否讓第三方機構(gòu)有利可圖，比如乘梯費用的合理性設(shè)置等。
老舊小區(qū)加裝電梯是舊改的重中之重，也是解決老舊小區(qū)高樓層居民出行的民生工程，同時加裝電梯也要兼顧所有人的利益，這項工作可謂是復(fù)雜、繁瑣。所以安裝電梯工程，要盡可能兼顧各層居民的合理訴求，達到利益最大化、影響最小化。就目前加裝電梯的各項方案而言，我們認為“共享電梯”不失為一個較為“圓滿”的方案，至少可以解決加裝電梯的需求。未來隨著更多地區(qū)進行試點，這一方案也會逐漸優(yōu)化到“完美”，到時候大家可能更不用再爭了，相信更多的小區(qū)都會采用“共享電梯”方案。
對于“共享電梯”，你有什么想說的？
