【案情簡介】
原告（反訴被告）吳某，女，1980年5月10日出生，住所地：廣東省深圳市羅湖區(qū)xx路xx花園xxx。
被告（反訴原告）陳某，男，1987年3月29日出生，住所地：湖北省囊樊市樊城區(qū)xx路xxx號。
第三人：某地產(chǎn)代理（深圳）有限公司，法定代表人：賴某，住所地：深圳市福田區(qū)xx路xxxx大廈x樓。
2010年4月11日，原告（賣方）與被告（買方）簽訂《二手房買賣合同》，約定：買賣雙方出售及購入位于深圳市羅湖區(qū)布吉路英達花園的一處房子，該物業(yè)轉(zhuǎn)讓成交價為990000元。被告在簽署本合同時向原告支付定金20000元，定金交由買賣雙方所指定的第三方監(jiān)管，被告將定金支付給監(jiān)管方或存入監(jiān)管賬號，即視為原告收取定金，原告應向被告出具定金收據(jù)，原告拒絕出具收據(jù)的，不影響定金已支付的認定。被告須將首期款于2010年4月21日前支付至約定監(jiān)管銀行的監(jiān)管賬號或其他第三方的監(jiān)管賬號中，被告于2010年4月21日前向按揭銀行提交按揭申請的相關資料。該物業(yè)沒有設定抵押。
2010年4月11日，被告向原告支付了定金20000元，現(xiàn)該筆定金15000元在原告處，5000元托管于第三人處。2010年4月26日，被告向廣東發(fā)展銀行田貝支行申請涉案房產(chǎn)的按揭貸款，同日，原告與被告簽訂《房地產(chǎn)資金委托監(jiān)管協(xié)議》，被告將購房款250000元監(jiān)管在廣東發(fā)展銀行田貝支行。該筆貸款未能取得銀行批準。后經(jīng)原審法院向具體經(jīng)辦該筆貸款的廣東發(fā)展銀行田貝支行員工何某調(diào)查，由于2010年4月17日，國家出臺了更為嚴厲的貸款政策，被告非深戶，且無社保和納稅證明，因此不符合銀行的貸款政策。2010年7月26日，原告與被告向中國郵政儲蓄銀行申請涉案房產(chǎn)的按揭貸款，但原告與被告對于如何監(jiān)管首期款資金未能達成一致意見，該筆貸款至今未能取得批準，經(jīng)原審法院向具體經(jīng)辦該筆貸款的中國郵政儲蓄銀行員工張某調(diào)查，被告未能取得貸款的原因是由于國家出臺了更為嚴厲的貸款政策。2010年4月17日，國務院發(fā)布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。涉案房產(chǎn)在原告、被告簽訂合同時登記在原告名下。
原告遂訴至原審法院，請求判令：1.被告支付違約金共計200475元；2.被告承擔本案訴訟費用。
被告委托國暉律師作為代理人亦在法定期限內(nèi)提出反訴，請求判令：1.原告雙倍返還定金40000元；2.原告配合解除對被告首期款的資金監(jiān)管；3.由原告承擔訴訟費用。
【爭議焦點】
《二手房買賣合同》不能繼續(xù)履行的原因和責任在誰。
【處理結(jié)果】
深圳市羅湖區(qū)人民法院作出如下判決：
一、駁回原告的訴訟請求；
二、原告應于判決生效之日起十日內(nèi)向被告返還定金20000元（其中定金5000元托管于第三人處，由第三人于判決生效之日起十日內(nèi)直接將托管的定金返還給被告）；
三、原告應于判決生效之日起十日內(nèi)配合被告辦理關于購買涉案房產(chǎn)在廣東發(fā)展銀行田貝支行的首期款250000元資金監(jiān)管的解除手續(xù)；
四、駁回被告的其他反訴請求。
【相關規(guī)定】
一、《合同法》
第四十四條第一款 依法成立的合同，自成立時生效。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
二、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
三、《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》【國發(fā)〔2010〕10號】
實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會要指導和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認定標準。
要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。
【案例評析】
原、被告簽訂的《二手房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第四十四條第一款規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效，所以原、被告簽訂的合同自成立時生效，屬有效合同。涉案合同簽訂后，被告依據(jù)合同約定支付了定金義務。2010年4月26日，被告向廣東發(fā)展銀行田貝支行申請涉案房產(chǎn)的按揭貸款，由于被告并非深圳本地居民，且不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險證明，因此該銀行拒絕了被告關于涉案房產(chǎn)的貸款申請。此后，被告又向中國郵政儲蓄銀行提出涉案房產(chǎn)按揭申請，但原、被告未能就涉案房產(chǎn)的首期款交付及按揭貸款達成新的一致意見，導致本案交易失敗。
在本案中，涉案房屋買賣合同中約定了買方以向銀行按揭貸款的方式支付大部分購樓款項，依次可認定原被告簽訂合同時存在符合當時房貸政策的合理預期。后因2010年4月17日銀行貸款政策調(diào)整，被告無法在約定的時間取得預期貸款，可視為原被告訂立合同基礎的喪失，合同不能履行不能歸責任何一方，原被告雙方均不構(gòu)成違約，無需承擔違約責任。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定，因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。所以原告作為買方已收取的定金2萬元應予以退還。涉案合同已經(jīng)不能履行，被告在廣東發(fā)展銀行田貝支行監(jiān)管的首期款人民幣25萬元已經(jīng)沒有監(jiān)管的必要，原告應配合被告解除對該筆資金的監(jiān)管。
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