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私家車越來越多，小區(qū)車位成為稀缺資源，一位難求。那么，車位賣給誰是否由產(chǎn)權(quán)人全權(quán)決定？若車位還在租賃期，銷售時(shí)產(chǎn)權(quán)人是否需要先征得租賃人的同意，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)又是否能參照適用于此呢？
近日，上海市第一中級人民法院（以下簡稱上海一中院）就審理了一起因銷售小區(qū)停車位引起的侵權(quán)責(zé)任糾紛案，二審認(rèn)定地下產(chǎn)權(quán)車位可以參照適用房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定，改判車位承租人可在同等條件下優(yōu)先購買該車位。
租了十幾年的車位被開發(fā)商賣了
2017年2月26日，秦女士突然接到物業(yè)的一個(gè)電話。
“秦女士您好，我是真英物業(yè)公司的，打電話是想通知您，您租用的地下車位已經(jīng)出售了，今天就要辦理入住手續(xù)哦，請您配合。”
“什么？我這個(gè)車位租了十幾年，該交的費(fèi)用一分不差，從未拖欠。今年的租約也沒到期，怎么說賣就賣？”
“這是開發(fā)商決定的，我們只是負(fù)責(zé)通知協(xié)調(diào)?！蔽飿I(yè)答復(fù)道。
“這車位我現(xiàn)在還在租用，就算要賣，也應(yīng)該優(yōu)先賣給我吧！”秦女士很氣憤。
“您先別激動，您可以和開發(fā)商再溝通一下。”
撂下電話，秦女士立即與開發(fā)商房中歌公司聯(lián)系，要求在同等條件下優(yōu)先購買車位。房中歌公司拒絕了秦女士的要求。
“秦女士，這個(gè)車位的產(chǎn)權(quán)人是我們公司，但您并沒有和我們簽訂車位租賃合同，不存在租賃關(guān)系，我們也從未收到過您的租金，首先就沒有法律上的利害關(guān)系，更談不上優(yōu)先購買權(quán)了?！?/p>
雙方協(xié)商不成，秦女士訴至法院，請求法院確認(rèn)其在同等條件下對系爭車位有優(yōu)先購買權(quán)，并以同等條件優(yōu)先購買該車位。
一審：
法律無明確規(guī)定 亦無合同約定
承租人訴請?jiān)?span>駁回
一審法院經(jīng)審理查明，真英物業(yè)公司于2011年接管該小區(qū)，秦女士延續(xù)此前使用車位并向小區(qū)物業(yè)管理單位交納管理費(fèi)的做法，但雙方未簽訂書面租賃合同。房中歌公司未就該車位向真英物業(yè)公司繳納管理費(fèi)，也未收取車位使用費(fèi)。2017年2月17日，房中歌公司在秦女士不知情的情況下，將車位出售給小區(qū)另一業(yè)主。
一審法院認(rèn)為，秦女士系有償使用系爭車位，房中歌公司在真英物業(yè)公司接手管理小區(qū)后直至發(fā)生糾紛前，均未對秦女士長期使用系爭車位的情況提出過異議，故雖然房中歌公司未直接收取秦女士支付的車位使用費(fèi)，但雙方就系爭車位存在事實(shí)租賃合同關(guān)系。
而系爭車位是否適用房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)依據(jù)當(dāng)事人約定或者法律規(guī)定。秦女士未與房中歌公司或真英物業(yè)公司就系爭車位簽訂書面租賃協(xié)議，也未就優(yōu)先購買權(quán)達(dá)成相關(guān)約定。法律亦未明確規(guī)定地下產(chǎn)權(quán)車位可適用優(yōu)先購買權(quán)。故駁回秦女士所有訴請。
秦女士不服，上訴至上海一中院。
二審：
綜合考量立法本意
改判認(rèn)定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)
秦女士認(rèn)為，地下車位與房屋的配套設(shè)施同屬于不動產(chǎn)，車位的交易流程也與房屋買賣流程完全一樣，且車位權(quán)屬也記載于房地產(chǎn)權(quán)證上，故在法律上車位的性質(zhì)和地位與房屋一致，優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)適用于車位。
上海一中院經(jīng)審理后認(rèn)為，一審法院根據(jù)秦女士提供的證據(jù)及查明的相關(guān)事實(shí)，認(rèn)定雙方就系爭車位存在事實(shí)租賃合同關(guān)系，并無不當(dāng)。其次，關(guān)于秦女士能否就系爭車位行使優(yōu)先購買權(quán)的問題。因法律規(guī)定具有相應(yīng)滯后性，故對地下產(chǎn)權(quán)車位是否可以參照適用房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定應(yīng)根據(jù)地下產(chǎn)權(quán)車位的性質(zhì)、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法目的等予以綜合考量，而并非僅以法律有無明確規(guī)定為判斷標(biāo)準(zhǔn)。從地下產(chǎn)權(quán)車位的性質(zhì)而言，其與房屋同屬于不動產(chǎn)范圍，且實(shí)踐中地下產(chǎn)權(quán)車位的交易方式與房屋交易方式類似，故參照適用相關(guān)規(guī)定具有法理基礎(chǔ)。從優(yōu)先購買權(quán)的立法本意而言，系為避免物權(quán)轉(zhuǎn)讓中出租人任意處分房屋給承租人帶來侵害及穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)的目的。隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的提高，私家車持有量激增與有限的車位數(shù)量之間的矛盾日益突出，車位的使用已經(jīng)逐步成為影響人們?nèi)粘Ｉ钯|(zhì)量的因素之一，故就地下產(chǎn)權(quán)車位參照適用房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定亦符合該規(guī)定的立法本意。
據(jù)此，上海一中院二審認(rèn)定秦女士可在同等條件下優(yōu)先購買系爭車位。
（本文所用皆為化名）
文：李丹陽
