案情：座落于徐匯區(qū)南宜花苑的某號(hào)頂樓業(yè)主張先生，在購房時(shí)獲得了開發(fā)商贈(zèng)送的頂樓屋頂露臺(tái)的使用權(quán)，十年過去了房頂出席裂縫，擁有屋頂露臺(tái)使用權(quán)的頂樓業(yè)主自家房屋開始滲水，屋內(nèi)墻面起殼霉變。在多次向物業(yè)公司報(bào)修，物業(yè)公司在報(bào)請(qǐng)小區(qū)業(yè)委會(huì)動(dòng)用維修資金受阻后，將小區(qū)物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)委會(huì)告上徐匯區(qū)人民法院。
十年前，頂樓業(yè)主張先生購買了小區(qū)頂樓住宅一套，房屋預(yù)售合同中寫明：屋頂露臺(tái)歸頂樓業(yè)主使用，相關(guān)面積不在產(chǎn)權(quán)證中體現(xiàn)。2011年年中，張先生因屋頂滲水要求物業(yè)公司進(jìn)行維修，物業(yè)公司接報(bào)后，立即與業(yè)委會(huì)取得聯(lián)系，經(jīng)討論后提出了該房頂修理的費(fèi)用分?jǐn)偡桨福河晌蓓斅杜_(tái)使用人承擔(dān)一半維修費(fèi)用，另一半由房頂?shù)墓灿萌斯矒?dān)，即由張先生支付現(xiàn)金承擔(dān)一半費(fèi)用，另一半由整幢房屋的維修資金支出。如果張先生同意的話，將方案公之于眾，盡快征求整幢房屋業(yè)主的意見后盡快實(shí)施修理。但該方案遭到了張先生的強(qiáng)烈不滿，雙方多次協(xié)調(diào)未果，于是張先生將物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)告上了徐匯區(qū)人民法院。
本案中雙方爭議的焦點(diǎn)在于該屋頂既是張先生擁有獨(dú)立使用權(quán)的曬臺(tái)，也是整幢房屋的屋頂，從性質(zhì)上來說屬于具有特定使用權(quán)的公共部位，這個(gè)部位維修費(fèi)該由誰來承擔(dān)。
作為原告的張先生認(rèn)為，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款規(guī)定：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分。 屋頂是建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分，屋頂作為建筑物的基本結(jié)構(gòu)當(dāng)然屬于整幢房屋全體業(yè)主共有，而屋頂無論采用何種形式，仍然屬于屋頂?shù)囊徊糠?，?duì)整個(gè)建筑物的結(jié)構(gòu)和外觀來說，都是不可或缺的，因而應(yīng)為業(yè)主的共有部分，既然是屬于共有部分，不屬于原告的專有部分，那么屋頂是自然損壞的，理所當(dāng)然的需要?jiǎng)佑镁S修資金。
作為被告的物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。開發(fā)商贈(zèng)送的屋頂露臺(tái)漏水這筆維修費(fèi)誰付？建設(shè)部對(duì)此早有相關(guān)的規(guī)定：【1989年11月21日建設(shè)部令第5號(hào)發(fā)布，2001年8月15日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改?城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定?的決定》修改】第九條、凡異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞（因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞），所需修繕費(fèi)用依下列原則處理：（四）屋蓋的修繕：１．不上人房蓋，由修繕?biāo)胺秶鷱?fù)蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。２．可上人屋蓋（包括屋面和周邊護(hù)攔），如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶鷱?fù)蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶鷱?fù)蓋下層房屋所有人按份額比例分擔(dān)。因此， 原告張先生長期獨(dú)享使用開發(fā)商贈(zèng)送的本屬于整幢房屋全體共有共用部位的房頂作為露臺(tái)，安裝魚缸，種植花草，安防健身設(shè)備等。據(jù)此，原告業(yè)主也應(yīng)該比其他業(yè)主承擔(dān)更多的責(zé)任，故認(rèn)為，兩被告提出的費(fèi)用分擔(dān)完全合法合理合情，這個(gè)方案也會(huì)被絕大多數(shù)業(yè)主認(rèn)可，征求意見也會(huì)比較容易通過。
法院審理法官在充分聽取了雙方意見的基礎(chǔ)上，耐心釋法，細(xì)致工作，并勸說原告接受兩被告提出的方案，以便使問題的以早日解決，否則，將會(huì)做出依法判決。在法院的主持下原被告雙方握手言和，以原告接受被告提出的維修費(fèi)分?jǐn)偡桨付K結(jié)。
案件的思考：本案在物業(yè)管理中具有一定的普遍性，《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 第二條 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。但同時(shí)具備三項(xiàng)條件：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。本案露臺(tái)雖然建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，但沒能能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，產(chǎn)權(quán)證上也并沒有標(biāo)注。因此不能簡單理解為屋頂露臺(tái)是原告張先生專有部分。作為共有部位的房頂，卻有特定業(yè)主獨(dú)享專用，費(fèi)用一概由共有業(yè)主來承擔(dān) ，于法于理都說不過去，何況建設(shè)部早于【1989年11月21日建設(shè)部令第5號(hào)發(fā)布，2001年8月15日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改?城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定?的決定》修改】對(duì)此有相關(guān)的規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。故被告物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)按照相關(guān)的法律法規(guī)和有關(guān)部門的規(guī)定，所提出的方案較容易被大家接受。（作者系上海宏祥物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理）
本站僅提供存儲(chǔ)服務(wù)，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請(qǐng)
點(diǎn)擊舉報(bào)。
