裁判主旨
購(gòu)房人雖在簽訂《商品房買賣合同》后辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)，但涉案房產(chǎn)所有權(quán)仍登記在出售人名下，網(wǎng)簽備案行為并未產(chǎn)生變動(dòng)物權(quán)的法律效果，也不改變購(gòu)房人作為買受人僅享有請(qǐng)求交付房產(chǎn)之債權(quán)的客觀事實(shí)，其基于前述合同享有的債權(quán)亦不因辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)而具有優(yōu)于一般債權(quán)的效力。
案例索引
《湯希安與海南星禾裝飾工程有限公司、陵水駿高實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案》【（2017）最高法民申4900號(hào)】
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
購(gòu)房人基于購(gòu)房合同享有的債權(quán)是否因辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)而具有優(yōu)于一般債權(quán)的效力？
裁判意見
最高院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
就本案而言，湯希安與駿高公司雖在簽訂《商品房買賣合同》后辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)，但涉案房產(chǎn)所有權(quán)仍登記在駿高公司名下，網(wǎng)簽備案行為并未產(chǎn)生變動(dòng)物權(quán)的法律效果，也不改變湯希安作為買受人僅享有請(qǐng)求交付房產(chǎn)之債權(quán)的客觀事實(shí)，其基于前述合同享有的債權(quán)亦不因辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)而具有優(yōu)于一般債權(quán)的效力。
原審期間，駿高公司認(rèn)可已將涉案房產(chǎn)交付星禾公司指定受讓人羅彩英占有使用，二審法院現(xiàn)場(chǎng)勘查也確認(rèn)房產(chǎn)實(shí)際由羅彩英控制利用。湯希安對(duì)于其未曾實(shí)際合法占有使用涉案房產(chǎn)的事實(shí)，亦不否認(rèn)。因此，湯希安關(guān)于針對(duì)涉案房產(chǎn)已經(jīng)享有物權(quán)期待權(quán)并可以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的主張，不符合前述法律規(guī)定。
中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2017）最高法民申4900號(hào)
再審申請(qǐng)人（一審原告，二審上訴人，執(zhí)行案外人）：湯希安，男，漢族，1967年3月20日生，住江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)。
委托訴訟代理人：唐亮，北京市高朋（揚(yáng)州）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：營(yíng)猛，北京市高朋（揚(yáng)州）律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審被告，二審被上訴人，申請(qǐng)執(zhí)行人）：海南星禾裝飾工程有限公司。住所地：海南省?？谑邪埪钒埓髲BA座17F03室。
法定代表人：周斌，該公司經(jīng)理。
被申請(qǐng)人（一審被告，二審被上訴人，被執(zhí)行人）：陵水駿高實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治縣椰林鎮(zhèn)南干道旁。
法定代表人：耿春平，該公司總經(jīng)理。
再審申請(qǐng)人湯希安因與被申請(qǐng)人海南星禾裝飾工程有限公司（簡(jiǎn)稱星禾公司）、陵水駿高實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱駿高公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服海南省高級(jí)人民法院（2017）瓊民終259號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審查?，F(xiàn)已審查終結(jié)。
湯希安申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：（一）星禾公司與駿高公司達(dá)成的《協(xié)議書》和（2016）瓊96民初5號(hào)民事調(diào)解書不能作為駿高公司將涉案房產(chǎn)抵償給星禾公司的依據(jù)，不能據(jù)此認(rèn)定星禾公司指定受讓人羅彩英為涉案房產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人。前述《協(xié)議書》確認(rèn)的債務(wù)清償方式并非只有以房抵債一種，而是給予了駿高公司選擇債務(wù)清償方式的權(quán)利。協(xié)議所反映的債權(quán)仍是合同之債，不發(fā)生引起物權(quán)變動(dòng)的效力。羅彩英與駿高公司簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》是房屋銷售預(yù)約合同，不具有房屋買賣合同的效力。涉案工程在2015年12月21日前尚未竣工交付，不可能出現(xiàn)涉案房產(chǎn)之前即由羅彩英占有使用的事實(shí)。相關(guān)物業(yè)費(fèi)用實(shí)為預(yù)交費(fèi)用，不能作為實(shí)際占有使用涉案房屋的認(rèn)定依據(jù)。（二）其與駿高公司簽訂《商品房買賣合同》，目的是獲得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，并不是消滅原有金錢債務(wù)。其與駿高公司簽訂合同時(shí)，涉案房產(chǎn)未被查封，不存在其他產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議和限制銷售的情形，合同合法有效。（三）其已向駿高公司全額支付購(gòu)房款，雖然支付購(gòu)房款的方式為委托江蘇偉業(yè)安裝集團(tuán)有限公司代付，但支付方式并不影響合同簽訂的目的和效力。前述《商品房買賣合同》已經(jīng)陵水縣房產(chǎn)管理局確認(rèn)并辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)，未能辦理所有權(quán)變更登記系因駿高公司方面的原因?qū)е聵潜P被陵水縣房管局監(jiān)管和凍結(jié)，不能歸責(zé)于湯希安自身。（四）其系涉案房產(chǎn)合法權(quán)利人，享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。在其提出書面執(zhí)行異議后，執(zhí)行法院不僅未依法中止執(zhí)行，卻仍強(qiáng)制執(zhí)行并將房產(chǎn)備案至羅彩英名下，執(zhí)行程序嚴(yán)重違法。綜上，請(qǐng)求依法再審本案，判決確認(rèn)涉案房產(chǎn)為湯希安所有并停止對(duì)房產(chǎn)執(zhí)行。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
就本案而言，湯希安與駿高公司雖在簽訂《商品房買賣合同》后辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)，但涉案房產(chǎn)所有權(quán)仍登記在駿高公司名下，網(wǎng)簽備案行為并未產(chǎn)生變動(dòng)物權(quán)的法律效果，也不改變湯希安作為買受人僅享有請(qǐng)求交付房產(chǎn)之債權(quán)的客觀事實(shí)，其基于前述合同享有的債權(quán)亦不因辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)而具有優(yōu)于一般債權(quán)的效力。
原審期間，駿高公司認(rèn)可已將涉案房產(chǎn)交付星禾公司指定受讓人羅彩英占有使用，二審法院現(xiàn)場(chǎng)勘查也確認(rèn)房產(chǎn)實(shí)際由羅彩英控制利用。湯希安對(duì)于其未曾實(shí)際合法占有使用涉案房產(chǎn)的事實(shí)，亦不否認(rèn)。因此，湯希安關(guān)于針對(duì)涉案房產(chǎn)已經(jīng)享有物權(quán)期待權(quán)并可以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的主張，不符合前述法律規(guī)定。
另外，執(zhí)行法院根據(jù)已經(jīng)發(fā)生法律效力的民事調(diào)解書進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，符合法律規(guī)定。湯希安對(duì)于執(zhí)行依據(jù)所提異議以及質(zhì)疑執(zhí)行行為合法性的問題，不屬本案審查范圍。如其確有證據(jù)，可以依法另行主張。
綜上，湯希安的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條的規(guī)定。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回湯希安的再審申請(qǐng)。
審 判 長(zhǎng) 曹 剛
審 判 員 張穎新
審 判 員 王毓瑩
二〇一七年十二月十九日
法官助理 陳海霞
書 記 員 黃 琪
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