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　　第一節(jié) 房屋租賃合同簽訂與成立時的糾紛及其處理

第29條 一般規(guī)定

29.1 定義及相關(guān)法律規(guī)定

合同的簽訂是雙方當事人為意思表示達成合意而成立合同的過程和狀態(tài)。合同成立，是指訂約當事人就合同的主要條款達成合意，包括要約和承諾兩個階段。合同簽訂是一個動態(tài)行為和靜態(tài)協(xié)議的統(tǒng)一，合同成立實際上即合同簽訂所形成的靜態(tài)協(xié)議。

《合同法》第25條規(guī)定，承諾生效時合同成立。

《合同法》第32條規(guī)定,當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。

《合同法》第215條規(guī)定，租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

《合同法》第37條規(guī)定,采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。

最高人民法院《合同法司法解釋（二）》第1條規(guī)定，當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數(shù)量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

對合同欠缺的前款規(guī)定以外的其他內(nèi)容，當事人達不成協(xié)議的，人民法院依照《合同法》第61條、第62條、第125條等有關(guān)規(guī)定予以確定。

最高人民法院《合同法司法解釋（二）》第2條規(guī)定,當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認定是以《合同法》第10條第1款中的“其他形式”訂立的合同。但法律另有規(guī)定的除外。

29.2 實踐中的糾紛及其處理

實踐中，出租人與承租人在合同簽訂過程中，協(xié)商到一定程度后，因各種原因，某一方意圖終止協(xié)商，此時，往往雙方對房屋租賃合同是否成立產(chǎn)生爭議。常見糾紛類型主要有：

（1）已經(jīng)簽訂意向書但沒有簽訂正式租賃合同產(chǎn)生糾紛的；

（2）未簽訂任何書面文件，但一方已經(jīng)開始履行義務的；

（3）對于簽字人是否有權(quán)簽訂合同而產(chǎn)生糾紛的。

在處理此類糾紛時，律師應當按照相關(guān)法律規(guī)定，為當事人提供法律服務；在合同簽訂與成立時雙方還會因為租賃合同登記備案而發(fā)生糾紛，但租賃合同是否登記備案對合同成立與生效的影響，詳見本指引第30條。

29.3 律師為承租人提供法律服務的業(yè)務

29.3.1 律師應當為承租人明確訴訟請求：承租人是主張合同成立，要求履行租賃合同,還是主張合同未成立,要求返還定金、保證金等。如果雙方簽訂了租賃意向書，且承租人支付了簽約或履約定金，如出現(xiàn)出租人不同意簽訂正式的房屋租賃合同或履行意向書內(nèi)容的情形，則承租人可以根據(jù)《合同法》第60條和第115條的規(guī)定，要求出租人雙倍返還定金，并可要求出租人繼續(xù)履行租賃意向書的內(nèi)容。

29.3.2 律師在此類訴訟中應當收集相關(guān)證據(jù)資料，如雙方是否簽訂租賃意向書，是否有往來函件傳真等，簽字人是否具有授權(quán)委托書，承租人是否支付租金、定金或保證金，出租人是否交付租賃房屋等；如果是口頭協(xié)議，是否有第三人證明，如中介公司經(jīng)辦人員等，結(jié)合上述證據(jù)，確定是否主張租賃合同已經(jīng)實際生效。如果判定已經(jīng)實際生效或?qū)嶋H已經(jīng)履行的情形，律師應當根據(jù)上述引用的法律、司法解釋的規(guī)定，積極主張租賃合同的效力，并可追究出租人的違約責任。

29.4 律師為承租人提供法律服務時的重點內(nèi)容

29.4.1 律師應當審查雙方租賃意向書或租賃合同是否具備《合同法司法解釋（二）》第1條規(guī)定的三個必備要素，即出租人與承租人、租賃房屋及數(shù)量；審查出租人與承租人各自經(jīng)辦人是否有權(quán)簽署。

29.4.2 在雙方?jīng)]有書面合同時，審查是否一方已經(jīng)履行主要義務，即出租方是否交付房屋（鑰匙），承租人是否支付租金、定金或保證金。

29.4.3 是否存在可以推定雙方有訂立合同意愿的民事行為，如出租人催款通知或其他行為等。

29.5 律師為承租人提供法律服務時的風險提示

29.5.1 合同成立并非一定以雙方正式簽訂租賃合同為表現(xiàn)形式，法律規(guī)定或推定其他情形合同也可以成立，一旦合同成立而承租人拒不履行的，承租人將承擔違約責任。

29.5.2 合同雖然沒有成立，但是如果一方存在《合同法》第42條情形的，仍應當向?qū)Ψ匠袚鷵p害賠償責任。

《合同法》第42條規(guī)定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為?！?/p>

29.5.3 租賃期限在6個月以上，雙方?jīng)]有采用書面形式的，視為不定期租賃，即使合同成立的，任何一方都可以要求隨時終止合同。

29.6 律師為出租人提供法律服務的業(yè)務

29.6.1 律師應當為出租人明確訴訟請求：出租人是主張合同成立要求履行租賃合同,還是主張合同未成立,如房屋已經(jīng)交付使用的，是否要求退還房屋。如果雙方簽訂了租賃意向書，或者承租人支付了簽約或履約定金，如承租人不同意簽訂正式的房屋租賃合同或履行意向書內(nèi)容，則出租人可以根據(jù)《合同法》第60條和第115條的規(guī)定，沒收承租人定金并可要求承租人繼續(xù)履行意向書約定的內(nèi)容。如果出租人已經(jīng)實際交付租賃房屋，在承租人要求解約的情形下，出租人可向承租人主張履行合同的權(quán)利，并可根據(jù)《合同法》的規(guī)定或意向書的約定，要求承租人承擔違約責任。此類請求法院應當會予支持。

29.6.2 參見本指引29.3.2。

29.7 律師為出租人提供法律服務時的重點內(nèi)容

參見本指引29.4。

29.8 律師為出租人提供法律服務時的風險提示

參見本指引29.5。

第30條 房屋租賃合同中登記與備案的糾紛及處理

30.1 律師為承租人提供法律服務時的業(yè)務

雖然根據(jù)《合同法》及《房屋租賃合同司法解釋》的規(guī)定，如無特別約定，房屋租賃合同是否登記與備案并不影響租賃合同的效力，但在“一房數(shù)租”的情形下，房屋租賃合同的登記與備案可以對抗除先占以外的其他承租人。因此，如出租人拒絕或拖延辦理租賃合同登記與備案，應當提起訴訟，請求判令出租人履行義務。

30.2 律師為承租人提供法律服務時的重點內(nèi)容

30.2.1 提起訴訟的法律依據(jù)

如出租人與承租人就房屋租賃合同的登記與備案已作出明確約定，則按約定提起訴訟；

如出租人與承租人未在房屋租賃合同中約定登記與備案的，承租人可根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第54條的規(guī)定提起訴訟。

30.2.2 應收集的證據(jù)

律師為承租人提供法律服務，一般應收集如下證據(jù)：

（1）房屋租賃合同；

（2）出租人拒絕辦理或承租人催告出租人辦理租賃合同登記備案的證據(jù)；

（3）根據(jù)《租賃管理辦法》及當?shù)氐怯泜浒钢鞴懿块T的要求，承租人應提交的相關(guān)材料。

30.3 律師為承租人提供法律服務時的風險提示

30.3.1 在提起訴訟前，律師應調(diào)查租賃房屋是否已經(jīng)交付給其他承租人使用，如出租人已經(jīng)將租賃房屋交付給其他承租人使用，則承租人提起登記與備案的訴訟已無實際意義，承租人應請求解除合同并要求出租人予以賠償。

30.3.2 在提起訴訟前，律師應調(diào)查出租人與其他承租人是否就同一租賃房屋辦理了登記與備案手續(xù)，如已經(jīng)辦理的，則承租人提起登記與備案的訴訟已無實際意義，承租人可根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第6條規(guī)定的順序確定履行合同的承租人。如承租人已經(jīng)合法占有該房屋的，承租人的使用權(quán)可依法得到保護；如承租人已無實際履行可能的，應請求解除合同并要求出租人予以賠償。

30.3.3 在提起訴訟前，律師應到當?shù)胤课葑赓U合同登記與備案主管機構(gòu)查詢對租賃合同登記與備案是否有特殊規(guī)定以及雙方當事人應提交的資料清單。

30.3.4 如出租人與承租人約定房屋租賃合同的登記與備案系租賃合同生效條件，出租人拒絕或遲延配合辦理相關(guān)手續(xù)的，則由于房屋租賃合同尚未生效，承租人不能根據(jù)房屋租賃合同提起請求辦理登記與備案的訴訟，而應當主張締約過失的賠償請求。

30.4 律師為出租人提供法律服務的業(yè)務

出租人一般是以被告身份參加訴訟，但在特殊情況下，如承租人拒絕或遲延配合辦理登記與備案手續(xù)，已經(jīng)或可能導致出租人受到行政處罰的，出租人也應提起訴訟。

30.5 律師為出租人提供法律服務時的重點內(nèi)容

30.5.1 出租人應訴應提供的相關(guān)證據(jù)材料

出租人提出抗辯的主要理由一般是承租人不配合或者是由于其他不可歸責于出租人的原因?qū)е伦赓U合同辦理登記備案不能，律師一般應收集如下證據(jù)：

（1）房屋租賃合同；

（2）承租人拒絕配合或出租人催告辦理租賃登記的證據(jù)；

（3）根據(jù)《租賃管理辦法》及當?shù)氐怯泜浒钢鞴懿块T的要求，出租人應當提交的相關(guān)材料；

（4）其他不可歸責于出租人的原因的相關(guān)證據(jù)。

30.5.2 出租人提起訴訟時應提供的相關(guān)證據(jù)材料

（1）房屋租賃合同；

（2）承租人拒絕配合或出租人催告辦理租賃登記的證據(jù)；

（3）根據(jù)《租賃管理辦法》及當?shù)氐怯泜浒钢鞴懿块T的要求，出租人應當提交的相關(guān)材料；

（4）當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門根據(jù)《租賃管理辦法》或地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定給予出租人行政處罰的決定以及出租人繳納罰款的憑證。

30.6 律師為出租人提供法律服務時的風險提示

30.6.1 律師經(jīng)審查后發(fā)現(xiàn)出租人沒有按照法律規(guī)定或租賃合同的約定辦理合同登記備案的，應告知出租人及時辦理登記備案。

30.6.2 律師應提示出租人，申請登記備案時，如該房屋前一租賃合同的登記備案沒有注銷，則本次合同登記備案將無法完成。

30.6.3 如出租人存在“一房數(shù)租”情況，律師應告知出租人按照“轉(zhuǎn)移占有房屋的承租人優(yōu)先”、“已經(jīng)依法辦理登記備案手續(xù)的承租人次之”、“成立在先的租賃合同承租人再次之”的先后順序確定租賃合同的實際承租人，及時解除與其余承租人的租賃合同，并按法律規(guī)定或合同約定承擔相應的法律責任。

第二節(jié) 房屋租賃合同效力的糾紛及其處理

第31條 房屋租賃合同無效糾紛及其處理

合同無效，是指合同雖然成立，但因其違反法律、行政法規(guī)、社會公共利益而無效?？梢?，無效合同是已經(jīng)成立的合同，是欠缺生效要件的合同，是不具有法律約束力的合同，不受國家法律保護的合同。無效合同自始無效，但部分條款無效，不影響其余部分的效力。

31.1 關(guān)于房屋租賃合同無效的相關(guān)法律規(guī)定

《合同法》第47、48、50—52、54、56—59、224條，《合同法司法解釋（一）》第4、9條，《合同法司法解釋（二）》第14條，《房屋租賃合同司法解釋》第2—5、9、16—18條等，均對房屋租賃合同無效的認定及合同無效的后果作出了規(guī)定。綜合上述相關(guān)規(guī)定，可以將房屋租賃合同無效的情形歸結(jié)為以下幾類：

31.1.1 房屋租賃合同本身無效：

（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；

（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；

（3）以合法形式掩蓋非法目的的；

（4）損害社會公共利益的；

（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的；

（6）當事人約定以辦理登記備案為房屋租賃合同生效要件，合同未辦理登記備案的；但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，且對方接受的除外；

（7）相對人知道或應當知道法人或者其他組織的法定代表人、負責人超越權(quán)限訂立的合同；

（8）出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的除外；

（9）出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設的除外；

（10）承租人未經(jīng)出租人同意擅自將房屋轉(zhuǎn)租的，該房屋轉(zhuǎn)租賃合同無效，但出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租且在6個月內(nèi)未提出異議的除外。

31.1.2 房屋租賃合同被撤銷的，自始無效：

（1）因重大誤解訂立的合同，當事人請求撤銷的；

（2）在訂立合同時顯失公平的，當事人請求撤銷的；

（3）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方請求撤銷的；

（4）限制民事行為能力人訂立的房屋租賃合同，在被法定代理人追認之前，善意相對人要求撤銷的；

（5）代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，在被代理人追認前，善意相對人要求撤銷的。

31.1.3 效力待定的房屋租賃合同，未經(jīng)權(quán)利人、被代理人或法定代理人及時追認的為無效合同：

（1）限制民事行為能力人訂立的合同，未取得法定代理人追認的無效；但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同除外；

（2）代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認的；

（3）無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，簽訂房屋租賃合同，未經(jīng)權(quán)利人追認的。

31.2 關(guān)于房屋租賃合同部分條款無效的相關(guān)法律規(guī)定

《合同法》第39、40、53、56、214條，《合同法司法解釋（二）》第9、10條，《房屋租賃合同司法解釋》第3、15條等，均對房屋租賃合同部分條款無效的認定及后果作出了規(guī)定。綜合上述相關(guān)規(guī)定，可以將房屋租賃合同部分條款無效的情形歸結(jié)為以下幾類：

31.2.1 房屋租賃合同免責條款的無效：

（1）造成對方人身傷害的；

（2）因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。

31.2.2 房屋租賃合同格式條款的無效：

（1）具有《合同法》第52、53條規(guī)定情形的；

（2）提供格式條款的一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的；

（3）提供格式條款的一方違反《合同法》第39條第1款關(guān)于提示和說明義務的規(guī)定，導致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款并獲得人民法院支持的。

31.2.3 房屋租賃合同超過租賃期限條款的無效：

（1）租賃期限超過20年的部分期限無效；

（2）租賃期限超過臨時建筑使用期限的部分期限無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，則延長使用期限內(nèi)的租賃期間除外；

（3）經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的部分期限無效，但出租人與承租人另有約定的除外。

31.3 律師為承租人提供法律服務的業(yè)務

一旦房屋租賃合同被確認為無效，律師可以根據(jù)實際情況向承租人提供相應的法律服務，內(nèi)容如下：

31.3.1 律師首先應幫助承租人分析導致合同無效或合同部分條款無效或可撤銷的原因及責任方，判斷是否可以采取補救措施，以使合同滿足生效要件。在向承租人充分提示相關(guān)利弊的基礎上，根據(jù)承租人的意見幫助承租人采取相應措施。

31.3.2 若是因承租人原因?qū)е潞贤瑹o效或合同部分條款無效的，律師應提請承租人注意，與出租人進行友好協(xié)商，確定具體的賠償金額，盡量在不涉訴的情況下解決爭議，減少雙方損失。

31.3.3 若是因出租人原因?qū)е潞贤瑹o效或合同部分條款無效的，律師應提醒承租人注意證據(jù)的收集，并提請承租人注意及時履行催告、告知等義務，若協(xié)商不能達成一致的，應及時提起訴訟，主張因合同無效而給承租人造成的損失或合同約定的違約金。

31.3.4 如承租人對租賃房屋進行裝飾、裝修的，則房屋租賃合同解除后，應提請承租人注意裝飾、裝修物的相關(guān)處理原則。

31.4 律師為承租人提供法律服務時的重點內(nèi)容

31.4.1 律師應當根據(jù)承租人的意愿，采取適當?shù)脑V訟策略

律師在為承租人提供訴訟法律服務時，應注意尊重承租人對房屋租賃合同的效力預期，若其希望該合同有效的，則律師應盡力幫助承租人采取相應的補救措施，爭取在起訴前使合同滿足生效要件；若其希望該合同或合同部分條款無效或可以撤銷的，則律師應盡力幫助承租人收集證據(jù)材料，及時履行催告、告知等義務，在相關(guān)時效內(nèi)向法院提起訴訟。

31.4.1.1 房屋租賃合同因代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)、代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同或者出租人為限制民事行為能力人的，則房屋租賃合同效力待定。此時，如承租人確無租房意愿的，則應提示承租人及時行使撤銷權(quán)，使租賃合同自始無效；如承租人希望該合同有效的，則應提示承租人及時行使催告權(quán)，請求被代理人或者限制民事行為能力人的法定代理人在1個月內(nèi)進行追認，若該被代理人或法定代理人在規(guī)定期限內(nèi)予以追認的，該合同仍有效。

31.4.1.2 出租房屋為未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋、未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑、租賃期限超過臨時建筑的使用期限的，則該租賃合同無效或超過臨時建筑使用期限的部分無效。此時，如承租人確無租房意愿的，則應提示承租人及時返還房屋并要求出租人返還相應租金；如承租人希望該合同有效的，則應提示承租人及時督促出租人辦理手續(xù)以取得相關(guān)許可證或者主管部門批準，使合同有效。

31.4.1.3 若租賃期限超過20年的，則超過部分無效。此時，如承租人希望20年后繼續(xù)租賃該房屋的，應提示承租人及時與出租人續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

31.4.1.4 承租人未經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，應提示承租人盡快取得出租人的同意；如轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，應提示承租人與出租人盡快另行達成協(xié)議，以使轉(zhuǎn)租合同或超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期限有效。

31.5 律師為承租人提供法律服務時的風險提示

31.5.1 律師應提示承租人查清該租賃房屋的權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他有權(quán)利人簽署租賃合同。

31.5.2 律師應提示承租人查清該租賃房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，該房屋出租時是否已由第三人占有使用等信息。

31.5.3 律師應當提醒承租人，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋、未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑、租賃期限超過臨時建筑的使用期限的，租賃合同或超出的期限應當認定為無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得相關(guān)許可證或者經(jīng)主管部門批準的，可以認定有效。

31.5.4 在未取得出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人或?qū)ψ赓U房屋進行裝飾、裝修的，律師應當提醒承租人盡快取得出租人的同意并以書面形式確定。

31.5.5 律師應提示承租人，房屋租賃合同無效的應向出租人返還房屋并可要求出租人返還租金，但出租人要求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，一般會得到人民法院的支持。

31.5.6 律師在為承租人提供法律服務時，首先應全面了解情況，要求當事人提供糾紛相關(guān)的所有材料，在此基礎上判斷導致合同無效的原因及責任方，并根據(jù)承租人對合同效力的預期提供相關(guān)的法律服務。

31.5.7 律師在提供服務的過程中，對于應當告知當事人的相關(guān)法律風險、注意事項等，應采取書面法律提示意見等方式告知當事人；對需征求當事人意見的事項，應由當事人出具書面的確認意見。

31.6 律師為出租人提供法律服務時的業(yè)務

一旦房屋租賃合同被確認為無效，律師可以根據(jù)實際情況向出租人提供相應的法律服務，內(nèi)容如下：

31.6.1 律師首先應幫助出租人分析導致合同無效的原因及責任方，并判斷是否可以采取補救措施，以使合同滿足生效要件。若是因代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，或者出租人為限制民事行為能力人的，若出租人確實有出租意愿的，律師應提請被代理人或者限制民事行為能力人的法定代理人在承租人行使撤銷權(quán)前及時予以追認。

31.6.2 若是因承租人原因?qū)е潞贤瑹o效的，律師應提請出租人注意證據(jù)的收集，并提請出租人注意及時履行催告、告知等義務，協(xié)助出租人與承租人友好協(xié)商，確定具體的賠償金額。若協(xié)商不能達成一致，應注意訴訟時效的把握。

31.6.3 若是因出租人原因?qū)е潞贤瑹o效的，律師應提請出租人注意與承租人進行友好協(xié)商，確定具體的賠償金額，盡量減少出租人應承擔的責任。

31.7 律師為出租人提供法律服務時的重點內(nèi)容

根據(jù)出租人意愿及時提示其采取相應措施,律師在為出租人提供服務時應注意了解出租人對房屋租賃合同的效力預期，若其希望該合同有效的，則律師應盡力幫助出租人采取相應的補救措施，爭取在起訴前使合同滿足生效要件；若其希望該合同或合同部分條款無效的，則律師應盡力幫助出租人收集證據(jù)材料，及時履行催告、告知等義務，在相關(guān)時效內(nèi)向法院提出申請。

具體可參見本節(jié)31.4.1的相關(guān)內(nèi)容。

31.8 律師為出租人提供法律服務時的風險提示

31.8.1 律師應當提醒出租人，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋、未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑、租賃期限超過臨時建筑的使用期限的，租賃合同或超出的期限應當認定為無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得相關(guān)許可證或者經(jīng)主管部門批準的，可以認定有效。

31.8.2 律師應提示出租人，房屋租賃合同無效的應要求承租人返還房屋并可要求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。

31.8.3 承租人未經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，如出租人不同意將該房屋轉(zhuǎn)租的，則應提示出租人自知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租之日起6個月內(nèi)提出書面異議，否則將喪失勝訴權(quán)。

第32條 幾類特殊租賃合同的效力糾紛及其處理

32.1 違法建筑物租賃合同的效力糾紛及其處理

違法建筑，又稱違章建筑，是指未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容建設的房屋及建筑物。

對于租賃雙方以違法建筑或違章建筑為標的物而簽訂的租賃合同的效力，最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第2條作出了明確規(guī)定：“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效?！?/p>

32.1.1 律師為承租人提供法律服務的業(yè)務

在實踐當中，出租人往往以未取得建設工程規(guī)劃許可證或未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋對外進行出租，根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，該類租賃合同因租賃標的物違法而屬于無效合同；但值得注意的是，上述司法解釋同時又對合同效力的轉(zhuǎn)化作了明確規(guī)定，即一審法庭辯論終結(jié)前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定租賃合同有效。

律師在接受承租人委托處理因標的物為違法建筑物的租賃合同無效訴訟時，如何替承租人主張權(quán)利，才能最有效地維護承租人的合法權(quán)益，律師不僅應當充分了解和掌握相關(guān)法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定，更要了解司法實踐的具體做法。

32.1.2 律師為承租人提供法律服務時的重點內(nèi)容

律師在接受承租人委托處理因違法建筑致租賃合同無效訴訟時，應當充分理解合同法及上述司法解釋關(guān)于合同無效的處理原則和法律后果，以確定最有利于維護承租人合法權(quán)益的訴訟/反訴請求。對于承租人來說，其主要的訴訟/反訴請求為已付租金的返還、損失賠償（包括裝飾裝修、擴建和企業(yè)開辦費用等損失）。

在該等租賃合同無效訴訟中，最為關(guān)鍵的是“合同無效后如何確定租賃雙方過錯責任的劃分”，對于承租人來說，如果要主張沒有過錯，必須提供證據(jù)證明其對標的物為違法建筑根本不知情，而且承租人已經(jīng)盡了相關(guān)審查義務，只有這樣才能使承租人的利益最大化。

32.1.3 律師為承租人提供法律服務時的風險提示

32.1.3.1 律師應當提醒承租人，根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，違法建筑的租賃合同的效力是可以轉(zhuǎn)化的。在個別特殊情況下，政府以“批文”形式批準“準予建設”代替房屋建設應當具備的建設工程規(guī)劃許可證，且在法庭一審辯論終結(jié)前，出租人取得“批文”，合同效力仍可轉(zhuǎn)化為有效。

32.1.3.2 律師應當提醒承租人，租賃合同無效后，即便承租人有權(quán)主張返還租金，但根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第5條的規(guī)定，出租人主張按照合同約定租金標準要求支付房屋使用費的，人民法院一般予以支持。

32.1.3.3 律師應當提醒承租人，房屋租賃合同被認定為無效合同后的處理原則，即依據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，合同無效后的損失賠償以過錯責任為歸責原則，即“有過錯一方賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。

32.1.4 律師為出租人提供法律服務的業(yè)務

根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第2條的規(guī)定，租賃合同因標的物違法而屬于無效合同；但該條款同時又對合同效力的轉(zhuǎn)化作了規(guī)定，即一審法庭辯論終結(jié)前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定租賃合同有效。據(jù)此，律師在接受出租人委托處理因標的物為違法建筑物的租賃合同無效訴訟時，必須事先和出租人進行溝通，弄清出租人的訴訟目的，因為在該類訴訟中出租人具有一定的主動權(quán)，也就是說，如果出租人想繼續(xù)履行合同，出租人可以在一審法庭辯論終結(jié)前取得批準建設的“批文”等文件，致使認定合同無效的前提不存在。

32.1.5 律師為出租人提供法律服務時的重點內(nèi)容

在租賃合同標的物為違法建筑的訴訟案件中，如何維護出租人的合法權(quán)益，使其利益最大化，如上所述，律師必須與出租人進行全面溝通，弄清出租人的訴訟目的，如果出租人想繼續(xù)履行合同，律師應當及時幫助出租人辦理建設工程規(guī)劃許可證或者主管部門批準文件等資料，在可以辦理但辦理期限會在法院開庭時間之后的情況下，律師應當及時和法官進行溝通，并向法院書面提出延期開庭或延期舉證的申請。

32.1.6 律師為出租人提供法律服務時的風險提示

32.1.6.1 律師應當提醒出租人，上述司法解釋規(guī)定的“法庭一審辯論終結(jié)”，不包括二審、再審程序中發(fā)回到一審法庭審理的階段。

32.1.6.2 律師應當提醒出租人，因租賃物違法，違法原因消失后轉(zhuǎn)為有效合同的前提是合同效力尚未被司法機關(guān)或仲裁機構(gòu)確定。如果司法機關(guān)或者仲裁機構(gòu)已經(jīng)對租賃合同效力認定無效，在此種情況下，不能因為違法建筑物已取得規(guī)劃許可證或經(jīng)批準而再次轉(zhuǎn)化為有效合同。

32.1.6.3 律師應當提醒出租人，房屋租賃合同被認定為無效合同后的處理原則，即依據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，合同無效后的損失賠償以過錯責任為歸責原則，即“有過錯一方賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。

32.2 臨時建筑物租賃合同的效力糾紛及其處理

臨時建筑，是指在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。

臨時建筑物的主要法律特征包括：第一，權(quán)利人有權(quán)在臨時建設工程規(guī)劃許可證記載的使用期限內(nèi)利用臨時建筑物；第二，在臨時建設工程規(guī)劃許可證取得的使用期限屆滿前，權(quán)利人應當自行拆除臨時建筑物；第三，權(quán)利人應當按照臨時建設工程規(guī)劃許可證記載的臨時建筑物的使用用途，利用臨時建筑物。

對于租賃雙方以臨時建筑為標的物而簽訂的租賃合同的效力，最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第3條作出了明確規(guī)定：“出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。”

32.2.1 律師為承租人提供法律服務時的業(yè)務

在實踐當中，根據(jù)形勢需要，已建成的房屋中存在比較多的臨時建筑，從《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律規(guī)定來看，未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑實際上也是屬于違法建筑，對于以此類建筑為標的物而簽訂的租賃合同，根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，應屬于無效合同；對于租賃期限超過經(jīng)批準的臨時建筑使用期限，超過部分無效。但值得注意的是，上述司法解釋同時對該等合同效力的轉(zhuǎn)化也作出了規(guī)定，即在一審法庭辯論終結(jié)前，出租的臨時建筑經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效；且在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長臨時建筑使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，律師接受承租人委托處理臨時建筑物因無效而主張權(quán)利時，應當充分了解和掌握法律規(guī)定和司法實踐的具體做法，有效地維護承租人的合法權(quán)益。

32.2.2 律師為承租人提供法律服務時的重點內(nèi)容

雖然上述司法解釋明確規(guī)定：對于租賃期限超過經(jīng)批準的臨時建筑使用期限，超過部分無效。但律師在處理臨時建筑超過批準的使用期限的租賃合同糾紛案件時，必須結(jié)合《合同法》第56條關(guān)于“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”的規(guī)定。因為如果承租人租賃的臨時建筑的使用期限不能達到合同約定的租賃期限會影響承租人合同目的的實現(xiàn)或其他條款履行的話，那么租賃雙方簽訂的租賃合同就會被認定為全部無效。如何適用該規(guī)定，在司法實踐中，一般需掌握以下幾個原則：第一，部分有效、部分無效的內(nèi)容應當是在一個合同當中，在不同的合同當中是分別有效或者分別無效，是分別履行，而不是部分有效、部分無效。第二，合同部分無效后并不影響合同其他內(nèi)容的履行，不影響合同履行的整體效果，即合同具有可分性。如果合同內(nèi)容是不可分開的，是一份須整體履行才能實現(xiàn)合同目的的合同，拆分就必然影響合同效果，甚至導致合同實際履行沒有任何意義，即屬于不可分的合同。第三，合同被認定為部分有效、部分無效后，有效部分應當能夠得到全部、實際、獨立的履行，即不依靠無效部分內(nèi)容也能夠單獨履行，且能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的；反之，如果部分有效合同中的有效部分的實際履行，達不到實際效果，不能實現(xiàn)合同目的，人民法院應當認定全部合同無效。

32.2.3 律師為承租人提供法律服務時的風險提示

32.2.3.1 律師應當提醒承租人，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第3條的規(guī)定，未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑的租賃合同的效力是可以轉(zhuǎn)化的；且租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

32.2.3.2 律師在替承租人主張權(quán)利時，可能會因合同效力的轉(zhuǎn)化而變更訴訟/反訴請求，據(jù)此，律師應當提前告知承租人。

32.2.4 律師為出租人提供法律服務時的業(yè)務

根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第3條的規(guī)定，租賃合同因標的物為未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑而屬于無效合同，以及如果租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分也無效。但該條款同時又對此類合同效力的轉(zhuǎn)化作了規(guī)定，即一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定租賃合同有效，以及一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。據(jù)此，律師在接受出租人委托處理前述租賃合同無效訴訟時，必須事先和出租人進行溝通，弄清出租人的訴訟目的，因為在該類訴訟中出租人具有一定的主動權(quán)，也就是說，如果出租人想繼續(xù)履行合同，出租人可以在一審法庭辯論終結(jié)前取得主管部門批準建設的文件，以及取得主管部門同意延長使用期限的文件，致使認定合同無效的前提不存在。

32.2.5 律師為出租人提供法律服務時的重點內(nèi)容

在租賃合同標的物為臨時建筑的訴訟案件中，如何維護出租人的合法權(quán)益，使其利益最大化，律師必須與出租人進行全面溝通，弄清出租人的訴訟目的，如果出租人想繼續(xù)履行合同，那么律師應當及時幫助出租人辦理主管部門批準文件等資料，在可以辦理但辦理期限會在法院開庭時間之后的情況下，律師應當及時和法官進行溝通，并向法院書面提出延期開庭或延期舉證的申請。

32.2.6 律師為出租人提供法律服務時的風險提示

律師應當提醒出租人，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第3條的規(guī)定，租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但部分無效如果影響到其他合同條款的履行或影響到承租人合同目的實現(xiàn)的話，租賃合同會被認定為全部無效。

第三節(jié) 房屋租賃合同履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除與終止的糾紛及其處理

第33條 房屋租賃合同履行過程中的糾紛及其處理

房屋租賃合同履行過程，是出租人和承租人履行房屋租賃合同的權(quán)利和義務，實現(xiàn)合同目的具體內(nèi)容的過程。在此過程中，各方都應當全面遵守合同約定，履行合同義務。但是，實踐中，由于出租人或承租人不能夠全面按照合同的約定履行合同，導致各種糾紛出現(xiàn)。律師在處理房屋租賃合同履行過程中的各類糾紛時，應當區(qū)分不同情形，按照本指引第4條所引用的法律、法規(guī)、司法解釋、行政規(guī)章以及各地關(guān)于房屋租賃的地方性立法的規(guī)定，正確處理各類糾紛。

33.1 律師為承租人提供法律服務的業(yè)務

從承租人角度,因出租人未能全面履行合同或出租的房屋存在下列情形，常見如下糾紛：

33.1.1 出租人未按合同約定的時間和條件交付房屋的糾紛情形

租賃合同簽訂生效后,出租人應當按照合同的約定，及時向承租人交付房屋。如果出租人未能按照合同約定的條件和約定交付的時間履行義務，屬出租人違約，應當按照合同的約定承擔違約責任。如果雙方在合同中沒有明確約定違約責任承擔的方式，承租人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于違約責任的規(guī)定向出租人主張權(quán)利。

出租人未按約定期限向承租人交付房屋，其違約責任的認定相對較為簡單，承租人既可以向出租人主張遲延交房的違約金，同時可以請求出租人繼續(xù)履行合同，交付房屋；當出租人遲延交付房屋達到合同約定的期限或相當?shù)臅r間，致使承租人承租房屋的合同目的無法實現(xiàn)時，承租人也可以主張解除合同。

而出租人未按合同約定的條件向承租人交付房屋，違約責任的認定以及責任大小的區(qū)分，情形相對較為復雜。本指引中所稱的合同約定的交付條件，是指合同中對交付房屋中設備、設施、裝修等的特別約定。正常而論，出租人應當全面履行合同，按照合同約定的條件向承租人交付符合約定的房屋。但是，實踐中，經(jīng)常發(fā)生交付房屋不符合合同約定條件或僅符合部分條件的情況。從《合同法》角度審視，交付房屋不符合約定，無疑屬于出租人違約，出租人應當承擔違約責任。但在違約責任的大小認定上，如果交付的房屋全面不符合約定條件，則可以認為承租人承租房屋的目的無法實現(xiàn)，承租人既可以向出租人主張違約責任，也可以拒絕收房，直至交付的房屋達到約定條件；如果交付的房屋無法達到約定的條件，承租人有權(quán)解除合同，并要求出租人賠償損失。如果出租人交付的房屋基本滿足合同約定的條件，但存在一定的瑕疵，這種情況下，認定出租人違約要根據(jù)實際情況而定，如果該瑕疵的存在影響到房屋的特定使用功能，則出租人應當向承租人承擔違約責任；如果該瑕疵不足以影響承租人對租賃房屋的特定使用功能，則不宜輕易認定出租人違約。

33.1.2 出租人未按合同約定交付租賃面積的糾紛情形

對于租賃房屋的面積,雙方通常在租賃合同中有明確約定,實踐中經(jīng)常出現(xiàn)實際租賃面積小于合同約定面積,此種情形下,應當認為出租人交付的租賃物不符合同約定,律師可以建議承租人向出租人提起違約之訴,要求出租人承擔合同約定的違約責任,同時承租人有權(quán)要求出租人根據(jù)缺損的面積減少相應的租金,即重新議租。

33.1.3 出租人未盡房屋修繕、維護義務的糾紛情形

出租房屋的修繕、維護責任，非經(jīng)雙方特別約定，根據(jù)《合同法》第220條之規(guī)定，應由出租人承擔責任?！逗贤ā返?21條規(guī)定，承租人在租賃房屋需要修繕、維護時，可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔，因維修租賃房屋而影響其使用的，應當相應減少租金或者延長租期。根據(jù)上述規(guī)定，如果出租人未盡房屋的修繕、維護義務，承租人享有要求出租人及時維修，如不及時維修，可自行或委托他人維修，但維修費用由出租人承擔的權(quán)利。因維修租賃房屋而影響其使用的，承租人有權(quán)要求相應減少租金或者要求延長租期。

33.1.4 出租人出租的房屋權(quán)屬未取得房屋所有權(quán)證的糾紛情形

出租人出租的房屋權(quán)屬存在爭議的情況主要存在如下情形，律師應當區(qū)分不同情形進行處理。

承租人承租的房屋，如果出租人未依法取得房屋所有權(quán)證，應當根據(jù)《合同法》對合同效力的規(guī)定，區(qū)分不同情況，分別作出處理。

（1）承租人承租的房屋，出租人雖未依法取得房屋的所有權(quán)證，但出租人依合法購買或取得房屋的憑證，證明出租人有權(quán)對房屋享用處分權(quán)的，租賃合同有效；

（2）出租人對出租的房屋未取得房屋所有權(quán)證，也無法證明其有權(quán)對房屋可以行使處分權(quán)而將房屋出租給承租人，此種情況下，房屋租賃合同無效，承租人可以根據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定，要求出租人返還租金，賠償損失。

33.1.5 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的糾紛情形

實踐中經(jīng)常發(fā)生承租人所承租的房屋被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的情形，律師在處理這類糾紛時，應當區(qū)分下列不同情形，正確做出應對措施。

第一種情形，在房屋出租之前，房屋已經(jīng)被查封或被采取限制措施。

第二種情形，在房屋租賃合同簽訂以后或在合同的履行過程中，房屋被查封或被采取限制措施。

上述兩種情形，一般并不影響房屋租賃合同的效力。合同有效的理由在于出租人對房屋的權(quán)能包括占有、使用、收益和處分這四項權(quán)能。查封所限制的權(quán)能一般是對所有權(quán)的處分，而并不限制房屋所有權(quán)人對房屋的占有、使用和收益權(quán)。即使在房屋被查封期間，出租人仍可以出租房屋，收取租金。

但是，如果房屋被查封或被采取其他限制措施，導致租賃房屋無法使用的，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第8條之規(guī)定，承租人享有合同解除權(quán)。根據(jù)《合同法》第97條之規(guī)定，承租人在合同解除后，對合同尚未履行的，終止履行；對合同已經(jīng)開始履行的，根據(jù)履行情況和出租人的過錯程度，承租人有權(quán)主張出租人返還租金，賠償損失。

33.1.6 出租的共有房屋未取得共有權(quán)人同意的糾紛情形

房屋共有權(quán)分按份共有和共同共有。按份共有人對共有的房屋按其份額享用所有權(quán)；共同共有人對共有的房屋共同享用所有權(quán)。除共有人之間對房屋的處分有特別約定之外，根據(jù)《物權(quán)法》第97條之規(guī)定：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共有人同意。據(jù)此規(guī)定，對按份共有人出租共有房屋，經(jīng)2/3以上共有權(quán)人同意的，租賃合同有效；否則，租賃合同無效，承租人可按《合同法》無效合同的處理原則主張自己的權(quán)利。對共同共有人出租共有房屋的，應經(jīng)全體共有人一致同意租賃合同始為有效；否則租賃合同無效。

需要特別指出的是，根據(jù)《物權(quán)法》第103條、第104條的規(guī)定，當共有人的財產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確，除共有人具有家庭關(guān)系外，視為按份共有；按份共有人對共有財產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定，不能確定出資額的，視為等額享有。

33.1.7 房屋權(quán)屬有爭議的糾紛情形

當承租人承租的房屋權(quán)屬存在爭議時,意味著出租人有可能不是房屋的所有權(quán)人,當然也有可能是房屋的所有權(quán)人。兩種情形，將導致房屋租賃合同無效或有效兩種不同的結(jié)果。因此，即使在房屋租賃合同的履行過程中發(fā)生房屋權(quán)屬爭議，該房屋租賃合同仍是效力待定合同。雖然《房屋租賃合同司法解釋》第8條規(guī)定，租賃房屋權(quán)屬有爭議時，承租人可以請求解除合同，人民法院應予支持。但在租賃合同效力待定的情況下，對承租人是否可以請求解除合同，應當區(qū)分以下兩種情況作不同的處理：

（1）雖然租賃合同效力待定，但如因承租的房屋權(quán)屬有爭議導致承租人無法使用房屋，合同目的無法實現(xiàn)的，法院或仲裁機構(gòu)不用等待租賃房屋的權(quán)屬確定，即可徑行判決解除合同或確認合同解除；

（2）雖然承租的房屋權(quán)屬存在爭議，但該爭議并未影響到承租人對房屋的正常使用，在這種情況下，法院不宜直接判決解除合同或確認合同解除，而應等待房屋確權(quán)的最終結(jié)果作出相應的判決。

33.1.8 租賃房屋屬于違法建筑的糾紛情形

此種糾紛情形的處理參見本指引32.1。

33.1.9 租賃房屋屬于臨時建筑的糾紛情形

此種糾紛情形的處理參見本指引32.2。

33.1.10 租賃房屋不符合安全標準的糾紛情形

承租人所承租的房屋，如果在交付和使用期間，發(fā)現(xiàn)房屋不符合使用安全的標準，在此種情況下，根據(jù)《合同法》第233條之規(guī)定，租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。這一規(guī)定是從保障人的生命安全這一最高利益出發(fā)的，不問承租人有無過錯，只要存在租賃的房屋存在危及人身安全的情形，即賦予其合同解除權(quán)。至于承租人解除合同的法律后果，則應當區(qū)分承租人事前是否明知或不明知該房屋是否符合安全標準。如果事前不知承租房屋存在安全問題，則可以根據(jù)《合同法》的規(guī)定，主張相應的賠償責任。如事前已明知，則應當根據(jù)合同解除給承租人造成的損失，根據(jù)各自的過錯責任，各自承擔責任。

33.2 律師為承租人提供法律服務時的重點內(nèi)容

律師在訴訟階段為承租人提供法律服務，首先，重點應當把握對合同效力的審查以及在合同履行過程中違約責任的認定。合同效力的審查是前提，合同無效、合同效力待定、合同效力的轉(zhuǎn)化、合同有效，相應的法律后果是完全不同的。其次，要根據(jù)具體的《房屋租賃合同》的約定和《合同法》、《物權(quán)法》、最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》的精神，正確理解和把握出租人在租賃合同中的特定的合同義務，理解一般違約和根本性違約的尺度和不同的法律后果，理解和把握在出現(xiàn)承租人可以依法行使合同解除權(quán)以及在合同被認定無效的情況下，承租人根據(jù)合同的約定和法律的規(guī)定可以主張的權(quán)利。

33.3 律師為承租人提供法律服務時的風險提示

33.3.1 律師在為承租人提供訴訟法律服務時,應當準確理解和把握《物權(quán)法》、《合同法》、最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》的精神以及最高人民法院有關(guān)批復意見，結(jié)合各地的城市房屋租賃地方立法的具體規(guī)定，及時為承租人提示和控制法律風險。

33.3.2 律師應當要為承租人租賃房屋的合法性審慎把關(guān)。本指引第31條對租賃合同的效力及相關(guān)法律規(guī)定作了充分的說明和歸類。律師應當準確理解和把握合同無效（包括部分條款無效）和可撤銷以及合同效力待定的各種情形。

33.3.3 對房屋租賃合同被認定為無效合同的處理原則。依據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定，合同無效后的損失賠償以過錯責任為歸責原則，即“有過錯一方賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。

33.3.4 對承租人在合同履行過程中行使合同解除權(quán)的問題。除了《房屋租賃合同司法解釋》第8條規(guī)定的幾種情形之外，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，尚有如下情形，承租人可以行使合同解除權(quán)：

（1）合同因不可抗力而解除；

（2）出租人拒不交房而解除；

（3）因承租房屋部分或全部毀損、滅失而解除；

（4）當事人之間租賃期限沒有約定或者約定不明確，承租人可依《合同法》第232條隨時解除合同；

（5）出租人“一房數(shù)租”，承租人無法取得租賃房屋而解除。

33.3.5 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋，出租人不得解除、終止原租賃合同；租賃合同期限屆滿后，承租人可以繼續(xù)使用租賃房屋，出租人沒有提出異議的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。承租人隨時得以解除租賃合同，而出租人則應當在合理期限之前通知承租人才可以行使合同解除權(quán)。

33.4 律師為出租人提供法律服務的業(yè)務

律師在訴訟階段為出租人提供法律服務，在房屋租賃合同的履行過程中，常見的糾紛類型及處理辦法如下：

33.4.1 承租人拒付或遲延支付租金的糾紛情形

出租人根據(jù)房屋租賃合同的約定出租房屋，收取租金，這是出租人依合同享有的主要權(quán)利。如果承租人未能按照合同約定的期限和金額向出租人支付租金，則屬于承租人違約。出租人根據(jù)《合同法》的規(guī)定和租賃合同的約定，可以要求承租人支付租金、賠償損失；租金遲延支付的時間達到合同約定的期限，出租人可以行使合同解除權(quán)。

33.4.2 承租人在房屋租賃期間對房屋擅自進行改建、擴建、裝飾、裝修的糾紛情形

《合同法》第223條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。因此，對承租人在房屋租賃期間對房屋擅自進行改建、擴建、裝飾、裝修的情形，如果事先未能取得出租人同意，事后未能取得追認同意，則屬承租人違約，出租人可行使《合同法》第223條規(guī)定之權(quán)利。如果合同有特別約定的，出租人可行使合同解除權(quán)。對于承租人所投入的改建、擴建、裝飾、裝修費用，由承租人自行承擔。

33.4.3 承租人利用租賃房屋進行違法活動的糾紛情形

無論租賃合同中有無關(guān)于承租人不得利用租賃房屋進行違法活動的約定，如承租人利用租賃房屋進行違法活動，出租人可以解除合同，并可向承租人要求賠償損失。

33.4.4 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的情形

承租人未經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租給第三方，或者將所承租的部分房屋轉(zhuǎn)租給第三方，收取租金，這種情形違反了《合同法》第224條之規(guī)定，出租人可以解除合同，并可根據(jù)《合同法》第97條之規(guī)定，向承租人行使合同解除后的權(quán)利，包括要求恢復原狀、采取其他補救措施和和要求賠償損失的權(quán)利。

但是，根據(jù)最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第16條之規(guī)定，出租人知道或者應當知道租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，但在6個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

33.4.5 租賃期限屆滿后承租人拒絕騰退房屋的糾紛情形

租賃合同期限屆滿，承租人應當按照合同的約定將房屋返還給出租人，返還時承租房屋的狀態(tài)應當符合合同約定的條件。如果承租人違反規(guī)定，則承租人應當承擔違約責任，出租人可向承租人主張騰退房屋、賠償損失的權(quán)利。

33.4.6 承租人經(jīng)出租人同意而發(fā)生的裝飾、裝修費用承擔發(fā)生糾紛的情形

租賃期限內(nèi)，承租人經(jīng)出租人同意，對租賃房屋進行裝飾、裝修，租賃期間屆滿后，雙方對費用承擔存在爭議產(chǎn)生糾紛的，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第10條、第11條、第12條的規(guī)定處理。律師在處理上述糾紛時，應當特別注意的是，在房屋租賃合同中，雙方對裝飾、裝修費用的承擔有無特別約定，如果有約定，則按約定處理；如果沒有約定，則按司法解釋的規(guī)定處理。

33.4.7 承租人經(jīng)出租人同意而發(fā)生的擴建、改建費用承擔發(fā)生糾紛的情形

租賃期限內(nèi)，承租人經(jīng)出租人同意，對租賃房屋進行擴建、改建，租賃合同履行期間或履行屆滿后，雙方對費用承擔存在爭議產(chǎn)生糾紛的，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第14條的規(guī)定處理，即雙方在合同中對此費用有約定的按約定處理；沒有約定的，法院一般按下列情形分別處理：

（1）辦理合法建設手續(xù)的，擴建或改建的造價費用由出租人負擔；

（2）未辦理合法建設手續(xù)的，擴建或改建的造價費用由雙方按過錯分擔。

33.5 律師為出租人提供法律服務時的重點內(nèi)容

律師在訴訟階段為出租人提供法律服務，其重點內(nèi)容應當放在對房屋租賃合同效力的審查、合同中有關(guān)雙方權(quán)利義務的審查以及確定雙方在合同履行過程中是否存在違約的情形。應當特別注意，合同中對承租人的合同義務的審查以及對履約過程中承租人有無違約行為的存在。律師應當正確區(qū)分合同無效和由于承租人違約行使合同解除權(quán)的不同法律后果；對于因承租人違約提起的訴訟，由于在房屋租賃合同的履行期間，房屋由承租人占有和使用，涉及承租人在房屋承租過程中是否違約，如利用房屋進行違法活動、擅自對房屋進行改建、裝修等，在民事訴訟中根據(jù)舉證責任的分配原則，應當由出租人承擔對上述承租人違約的舉證責任。律師在提起此類訴訟之前，應當精心準備，做好證據(jù)的收集工作。

33.6 律師為出租人提供法律服務時的風險提示

33.6.1 對因承租人在租賃期間對房屋進行裝飾、裝修而發(fā)生的糾紛案件，《合同法》第223條僅作了“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物”的規(guī)定，但在處理此類案件糾紛過程中，對如何理解和把握“出租人同意”的問題，律師應當關(guān)注如下要點：

（1）承租人應當對出租人同意對房屋進行裝飾、裝修承擔舉證責任。出租人的書面、電話、電傳、電子郵件、口頭同意等都有可能被承租人作為出租人同意的證據(jù)提交，律師對這些證據(jù)應當認真審查，提出質(zhì)證意見。

（2）對承租人無法提供出租人書面同意的證據(jù)，而提出按《民通意見》第66條之規(guī)定認定出租人默示同意其對房屋進行裝飾、裝修的主張，律師應當把握默示同意的適用范圍。如出租人雖未明確表態(tài)，但有證據(jù)證明出租人在裝飾、裝修現(xiàn)場了解情況，并發(fā)表如何裝飾、裝修的意見，事后也未提出反對意見；或者出租人雖未明確表態(tài)，但根據(jù)雙方約定房屋的用途及出租房屋的現(xiàn)狀可推知承租人必然裝修才能達到租賃目的。上述兩種情形可以推定為默示同意；反之，如果出租人知道承租人有裝飾、裝修行為后，未明確表示意見且無任何行為表明其已接受的，則不得認定出租人已經(jīng)默示同意。

在處理承租人改建、擴建租賃房屋糾紛時，涉及對出租人是否同意其改建、擴建，雙方存在爭議時，律師同樣應當按上述原則謹慎把關(guān)。

33.6.2 對承租人對房屋進行擴建的費用發(fā)生爭議和糾紛時，律師對《房屋租賃合同司法解釋》第14條第（2）項規(guī)定的“未辦理合法建設手續(xù)的，擴建費用由雙方按過錯分擔”的過錯責任分配問題，應當把握如下原則：

（1）在單純出租人存在過錯情形時，承租人的擴建費用損失由出租人承擔；

（2）在單純存在承租人過錯情形下，其擴建費用損失由承租人承擔；

（3）在雙方均有過錯情形下，擴建費用由出租人、承租人按照過錯承擔；

（4）在雙方均無過錯情形下，則按公平責任，由出租人、承租人分擔。

33.6.3 律師應當及時提示出租人，在房屋租賃合同期限屆滿后，如果承租人不及時騰退房屋繼續(xù)使用租賃房屋的法律后果。根據(jù)《合同法》第236條之規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。因此，出現(xiàn)上述情形，出租人應當及時提出異議或者直接提起訴訟，否則將出現(xiàn)不利于自己的法律后果。

第34條 房屋租賃合同變更中的糾紛及處理

34.1 律師為承租人提供法律服務的業(yè)務

根據(jù)《合同法》第77條之規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以變更合同。在訴訟階段，律師為承租人提供法律服務的業(yè)務，既有因合同的約定，一方向另一方提出合同變更要求而形成的糾紛案件；也有根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定或者因情勢變更的情形而產(chǎn)生的合同變更糾紛。下列內(nèi)容為律師為承租人提供的訴訟階段法律服務的主要業(yè)務。

34.1.1 出租人因房屋買賣、繼承、贈予、互易等，導致房屋所有權(quán)人發(fā)生變更而產(chǎn)生糾紛的情形

根據(jù)《合同法》第229條之規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。因此，如果出租人因房屋買賣、繼承、贈予、互易等，導致房屋所有權(quán)人發(fā)生變更，原房屋租賃合同對新的房屋所有權(quán)人仍然具有效力，新的房屋所有權(quán)人應當繼續(xù)履行原合同。如果新的房屋所有權(quán)人向承租人提出終止或解除合同之訴，其主張將得不到法院的支持；相反，如果承租人請求新的房屋所有權(quán)人繼續(xù)履行原合同，法院將支持承租人的訴訟主張。如果因為新的房屋所有權(quán)人的行為造成承租人損失的，應當向承租人承擔賠償責任。

34.1.2 出租人單方提起的租賃合同變更內(nèi)容糾紛

在租賃合同履行期間，出租人提出變更租賃合同內(nèi)容，如提出提租的要求、變更租賃期限的要求等，根據(jù)《合同法》第77條之規(guī)定，出租人的變更要求如果未經(jīng)雙方協(xié)商一致，其變更要求對承租人沒有法律效力，出租人因此提起的訴訟請求，法院將不予支持。同時，出租人單方提出變更合同內(nèi)容，屬出租人違約，承租人可向出租人主張合同違約責任。

34.1.3 承租人所承租的房屋的用途發(fā)生變化的情形

當承租人所承租的房屋的用途發(fā)生變化，不能達到租賃合同約定的房屋用途時，承租人有權(quán)解除合同。承租人在行使合同解除權(quán)時，必須能夠證明該房屋用途的變化的改變，并非由于承租人的違約行為而引起。如果承租人所承租的房屋為沿街商業(yè)用房，因為規(guī)劃等原因該房屋用途被調(diào)整，類似這種情況，承租人有權(quán)主張解除合同，法院一般應予支持。對承租人損失的問題，合同有約定的從約定，沒有約定的，根據(jù)出租人是否存在過錯或違約責任而確定。

34.1.4 出租人出讓房屋所有權(quán)未在合理期間通知承租人而引起糾紛的情形

根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第21條之規(guī)定，出租人出讓房屋所有權(quán)應在合理期間通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。如果出租人未在合理期間通知承租人而使承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)的，承租人可以提起賠償之訴，法院對承租人合理的賠償主張一般會予以支持。

34.1.5 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務未在合理期間通知承租人而引起糾紛的情形

根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第22條之規(guī)定，如果出租人所出租的房屋已經(jīng)設立抵押權(quán)，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期間通知承租人，承租人享有以同等條件購買房屋的優(yōu)先權(quán)。如果出租人未在合理期間通知承租人，使承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)的請求權(quán)的，承租人有權(quán)向出租人提起賠償之訴，主張其合理利益的損失賠償。

34.1.6 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，未在拍賣5日前通知承租人引起糾紛的情形

根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第23條之規(guī)定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。因此，如果出租人未盡此義務導致承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)的，出租人應向承租人承擔賠償責任。承租人向出租人主張的合理利益的損失，法院將予支持。

34.2 律師為承租人提供法律服務時的重點內(nèi)容

律師應當根據(jù)合同的約定和法律的規(guī)定，重點把握在何種情形下合同主體和內(nèi)容可以變更；在何種情形下如果一方提出變更，屬于合同違約以及可能承擔的違約責任。關(guān)于出租人違約應當承擔違約責任的幾種情形，本指引對主要內(nèi)容作了介紹。需要特別引起律師重視的是，在適用承租人對租賃房屋“優(yōu)先購買權(quán)”這一原則處理糾紛案件時，由于《物權(quán)法》的頒布實施，明確了承租人這一權(quán)利為債權(quán)，而非物權(quán)。因此，承租人對于房屋買受人與出租人簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，如果承租人請求確認無效，法院將不予支持。承租人只享有對出租人的損害賠償請求權(quán)。

34.3 律師為承租人提供法律服務時的風險提示

34.3.1 律師在受承租人委托處理因房屋租賃合同變更而引起的糾紛時，首先應當謹慎審查案件的主體，特別是因租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動而提起訴訟時，律師應當把握在何種情形下可以把新的房屋所有權(quán)人列為適格的訴訟主體。如承租人在主張優(yōu)先購買權(quán)落空時的損害賠償權(quán)時，其主體只能限定為承租人，次承租人不能主張此項權(quán)利。根據(jù)《合同法》和最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》的規(guī)定，通常情況下，新的房屋所有權(quán)人不承擔對承租人的法律責任。但也有例外，如果承租人有證據(jù)證明出租人和房屋買受人惡意串通，損害承租人利益的，承租人可一并向房屋買受人主張權(quán)利。

34.3.2 律師在適用“買賣不破租賃”這一原則處理糾紛案件時，應當注意適用這一原則的兩類法定除外條件，即最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第20條的規(guī)定：

（1）房屋在出租前已設立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；

（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

在上述兩種情形下，房屋所有權(quán)發(fā)生變動的，原房屋租賃合同對新的房屋所有權(quán)人沒有約束力。

34.3.3 律師在處理出租人因怠于通知而使承租人喪失對承租房屋的“優(yōu)先購買權(quán)”而形成的糾紛案件時，應當準確理解和把握此類案件的請求權(quán)為損害賠償請求權(quán)。同時，對于因權(quán)利受侵害而產(chǎn)生的其他請求權(quán)，從司法解釋精神理解，并未予以限制，可一并主張。

34.3.4 律師應當要注意《房屋租賃合同司法解釋》第21條、第22條的“合理期限”，對“合理期限”的認定應當結(jié)合《房屋租賃合同司法解釋》第24條第（3）項的規(guī)定，即15天為出租人履行通知義務的合理期限。

34.4 律師為出租人提供法律服務的業(yè)務

34.4.1 承租人因提前退租而發(fā)生糾紛的情形

在合同履行期間，承租人要求提前退租而未能取得出租人同意的，屬于承租人違約，出租人可向承租人提起要求繼續(xù)履行合同、承擔違約責任的訴訟請求，如給出租人造成損失的，出租人還可就損失部分提出賠償請求，法院將予支持。

34.4.2 承租人因改變房屋用途而發(fā)生糾紛的情形

在合同履行期間，承租人違反合同約定的內(nèi)容，單方改變房屋的用途，屬承租人違約，出租人可依合同的約定和法律的規(guī)定，行使合同解除權(quán)或者向承租人主張合同違約責任。

34.4.3 承租人因改變租金而發(fā)生的糾紛情形

在合同履行期間，承租人違反合同約定的內(nèi)容，單方提出降低房屋的租金，屬承租人違約，出租人可依合同的約定和法律的規(guī)定，行使合同解除權(quán)或者向承租人主張合同違約責任。

34.4.4 承租人因出租人買賣、繼承、贈予、互易等，導致房屋所有權(quán)人發(fā)生變更而發(fā)生糾紛的情形

因出租人買賣、繼承、贈予、互易等，導致房屋所有權(quán)人發(fā)生變更，在出租人買賣租賃房屋時，承租人享有“優(yōu)先購買權(quán)”。而因繼承、贈予、互易情形發(fā)生租賃房屋所有權(quán)變動，承租人不享有此項權(quán)利。因此，如因繼承、贈予、互易情形發(fā)生租賃房屋所有權(quán)變動，新的房屋所有權(quán)人要求與承租人變更租賃合同主體，如承租人拒絕接受的，新的房屋所有權(quán)人的主張應當?shù)玫街С帧?/p>

34.4.5 房屋租賃期間承租人死亡，其共同居住人要求繼續(xù)承租而發(fā)生糾紛的情形

房屋租賃期間承租人死亡，其共同居住人要求繼續(xù)承租房屋而出租人拒絕接受其要求的，如果出租人向法院提起訴訟要求共同居住人騰退房屋的，根據(jù)《合同法》第234條之規(guī)定，出租人的訴求將得不到法院的支持。房屋租賃期間承租人死亡，其生前共同居住人有權(quán)按原租賃合同繼續(xù)承租該房屋。

34.5 律師為出租人提供法律服務時的重點內(nèi)容

在實踐中，承租人在履行租賃合同過程中，根據(jù)法定或約定而提出變更合同，包括變更合同的主體、租賃期限、租賃用途、租賃價格等，出租人應當予以配合，雙方應簽訂《補充合同》，對變更事項予以明確。律師在處理合同履行期間因變更發(fā)生的糾紛時，其難點在于變更的原因很復雜，遠非合同的約定所能涵蓋。如基于情勢變更的情形，基于承租人發(fā)生失蹤、死亡，承租單位出現(xiàn)分立、合并、聯(lián)營等情形，都對合同的變更有不同的影響，如雙方發(fā)生糾紛，律師的處理方法、客觀的法律后果都是不盡相同的。

34.6 律師為出租人提供法律服務時的風險提示

34.6.1 對于出租人在房屋租賃合同履行期間轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)，或者與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋的，或者委托拍賣人拍賣租賃房屋的，律師務必提示出租人應在合理期間通知承租人，否則引起的訴訟案件，出租人將承擔賠償責任。

34.6.2 對于承租人擅自變更房屋用途，出租人在知道后應當及時向承租人提出異議或者及時提出權(quán)利主張，如果在明知承租人變更合同約定的房屋用途而不提出異議，將有可能在訴訟中被認定為“默認”，從而喪失對承租人的違約請求權(quán)。

34.6.3 如果租賃合同沒有約定明確的租賃期限，雙方在變更租賃合同內(nèi)容過程中對此發(fā)生爭議，作為出租人應當清楚雙方的權(quán)利是不對等的。作為承租人一方如果在期限問題上與出租人達不成一致，承租人隨時可以解除租賃合同；而出租人如要解除合同，則需要在合理時間內(nèi)通知承租人，如不先盡通知義務，則法院不可能支持出租人解除合同的請求。

第35條 房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓中的糾紛及處理

35.1 律師為承租人提供法律服務的業(yè)務

由于房屋租賃合同的轉(zhuǎn)讓是合同承租人的變更。除非法定或者合同約定，承租人轉(zhuǎn)讓承租權(quán)，必須征得出租人的同意，否則出租人對承租人與受讓人之間簽訂轉(zhuǎn)讓提出合同無效之訴，法院會予以支持。

目前司法實踐中經(jīng)常出現(xiàn)的房屋轉(zhuǎn)租，是指承租人不退出租賃關(guān)系，而是將房屋出租給次承租人使用并獲取收益。在這類糾紛中，分為經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租和未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，其法律后果是不同的。前者情況下，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，承租人與次承租人形成新的租賃合同關(guān)系。而后者情況下，承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租合同無效，出租人可以解除與承租人的租賃關(guān)系，要求承租人賠償損失，并可以向次承租人要求返還房屋。

35.2 律師為承租人提供法律服務的重點內(nèi)容

律師在處理案件糾紛時，除了根據(jù)合同的約定準確把握因合同約定的事由發(fā)生而使承租人享有承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)，還應當把握承租人在何種情形下享有法定轉(zhuǎn)讓承租權(quán)?！逗贤ā返?34條僅規(guī)定承租人在房屋租賃期間死亡的，其生前共同居住的人可以按照原合同租賃該房屋。除此之外，最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第19條規(guī)定，承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應當支持其請求，即該承租轉(zhuǎn)讓權(quán)也屬于法定轉(zhuǎn)讓權(quán)。此外，部分省市的地方性立法對租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓也有規(guī)定，如《上海市房屋租賃條例》中對租賃當事人依法分立、合并的，規(guī)定由變更后的當事人繼續(xù)履行租賃合同。除以上所述法定的承租權(quán)轉(zhuǎn)讓事由外，未經(jīng)出租人同意，承租人單方擅自轉(zhuǎn)讓承租權(quán)給第三人的，其轉(zhuǎn)讓合同無效，承租人應向出租人承擔違約責任，給出租人造成損失的，承租人還將承擔賠償責任。

35.3 律師為承租人提供法律服務時的風險提示

如上所述，承租人轉(zhuǎn)讓租賃合同，必須符合法定或合同約定的轉(zhuǎn)讓條件，或者取得出租人的同意，否則將承擔法律責任。如經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，否則，超過部分無效，出租人可要求次承租人騰退房屋，次承租人不得拒絕，但次承租人可要求承租人賠償損失。同時，對承租人而言，合同轉(zhuǎn)租，如果次承租人對租賃房屋造成損失的，出租人可直接向承租人主張損失賠償?shù)臋?quán)利。

35.4 律師為出租人提供法律服務的業(yè)務

律師在幫助出租人處理案件糾紛過程中，需要把握的是承租人如果違反合同的約定，出租人均可依合同的約定和法律的規(guī)定向承租人主張違約責任，也可向法院提出確認承租人和租賃權(quán)的受讓人簽訂的租賃轉(zhuǎn)讓合同無效之訴。

35.5 律師為出租人提供法律服務的重點業(yè)務

律師在為出租人提供此類法律服務過程中，司法實踐中，常見糾紛違約一方為承租人，如承租人未經(jīng)出租人同意將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。因此律師在接受委托啟動訴訟時，既可以向承租人提起合同的違約之訴，追究承租人的合同違約責任；也可以提起確認承租人與第三人簽訂人的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效之訴。兩者的法律后果是不同的。向承租人提起違約之訴，只能解決承租人違約責任的問題，對承租人與第三人簽訂的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力不能在違約之訴中解決。根據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定，因無效合同而取得的財產(chǎn)或者權(quán)利應當返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。因此，對承租人和第三人一并提起合同的無效之訴，從訴訟策略和效率來講，不失為一種好的選擇。

35.6 律師為出租人提供法律服務的風險提示

35.6.1 律師應當提示出租人，在知道承租人違約轉(zhuǎn)讓承租權(quán)時，應當及時向承租人和第三人書面提出異議或者及時提起訴訟，如果承租人提供了出租人明知承租權(quán)轉(zhuǎn)讓而出租人不表示反對或者默許的證據(jù)，在出租人提起的訴訟案件事實認定過程中，出租人將面臨較大的風險，即有可能被認定出租人對承租人轉(zhuǎn)讓承租權(quán)的事實已經(jīng)“默認”，從而喪失勝訴權(quán)。

35.6.2 如果出租人同意承租人轉(zhuǎn)租的，律師應當提示出租人，對于次承租人要求承租人履行房屋修繕義務的，其最終的修繕義務仍需出租人承擔。盡管次承租人無權(quán)直接向出租人提出修繕請求，但承租人如果履行了修繕義務，有關(guān)修繕費用可向出租人追償，出租人不得拒絕。

第36條 房屋租賃合同解除中的糾紛和處理

36.1 律師為承租人提供法律服務的業(yè)務

訴訟環(huán)節(jié)中房屋租賃合同的解除，律師在為承租人提供法律服務時，應當區(qū)分兩種不同情形采取相應的訴訟策略。第一種情形是出租人提出解除合同符合合同約定的事由或者符合法定解除的情形，在此種情況下，合同解除后承租人將承擔何種法律后果；第二種情形是出租人所提起的解除合同的事實和理由既不符合合同的約定，也違反法律規(guī)定的解除事由，此種情形下，作為承租人應當如何維護自己的權(quán)利，如何提出權(quán)利主張。

36.1.1 出租人提出解除合同符合合同約定的事由或者符合法定解除的情形而發(fā)生糾紛的情形

出租人根據(jù)《合同法》第93條、第94條、第219條、第224條第2款、第227條規(guī)定的情形，以及根據(jù)最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第7條的規(guī)定，當出現(xiàn)上述法律和司法解釋明確規(guī)定的出租人得以主張解除合同的情形時，如果雙方發(fā)生糾紛，律師應當告知承租人，法院將支持或者確認出租人的合同解除權(quán)。但是，對于合同解除后的法律后果，根據(jù)據(jù)以適用的法定解除情形的不同，承租人所應當承擔的法律后果也是不同的，因此，律師在處理此類案件時，應當注意下列情況：

（1）如果合同的解除是因不可抗力或者情勢變更致使合同簽訂的目的無法實現(xiàn)，則在出租人提出解除合同時，承租人不承擔法律責任。如果因此而給承租人造成損失的，承租人可以適用《合同法》公平責任的原則要求出租人分擔損失。

（2）如果合同的解除是因為承租人違約而導致，出租人在提出解除合同請求的同時，可以主張《合同法》第97條規(guī)定的恢復原狀、采取其他補救措施、賠償損失等請求，律師在幫助承租人處理案件時，對出租人所提出的違約責任承擔、損失賠償?shù)慕痤~應當根據(jù)承租人違約責任的大小、出租人在履行合同過程中有無違約行為、出租人所提出的損失賠償?shù)臄?shù)額有無超過其實際損失的30%等綜合進行抗辯。

36.1.2 出租人提出解除合同不符合合同約定的事由或者不符合法定解除的情形而發(fā)生糾紛的情形

如果出租人提出解除合同既不符合合同約定的事由，也不符合法定解除的情形，對出租人的訴訟請求，法院不會予以支持。反之，合同履行過程中出租人的上述行為，屬于出租人嚴重違約，承租人可以根據(jù)合同的約定或者根據(jù)法律的規(guī)定，向出租人提出違約之訴，如果給承租人造成損失的，承租人可以要求出租人賠償損失。

36.2 律師為承租人提供法律服務的重點內(nèi)容

律師處理此類糾紛，必須熟練掌握出租人合同解除權(quán)的幾種法定情形，對于不可抗力或者情勢變更而引起的合同解除，律師在應訴時，要根據(jù)不可抗力或者情勢變更的大小、對合同履行的實際影響，作出合同是否符合解除的條件，合同解除后如果給承租人造成損失的，出租人是否應當承擔相應責任的判斷。同時，根據(jù)《合同法》第95條之規(guī)定，法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅；法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限的，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。因此，對于出租人的合同解除權(quán)請求，律師在訴訟當中應當特別注意審查出租人有無按合同約定的期限向承租人提出，或者在承租人催告后在合理期限內(nèi)提出，如果出租人沒有盡此通知義務，則其合同解除權(quán)消滅。

36.3 律師為承租人提供法律服務的風險提示

36.3.1 律師應當提示承租人，出租人如果根據(jù)《合同法》第93條第2款、第94的規(guī)定主張解除合同，只要向承租人提出解除合同通知，其法律后果為自通知到達時合同解除。如果承租人對合同解除有異議的，應當及時向?qū)Ψ教岢觯坏┏凶馊颂岢霎愖h，出租人只有通過請求法院或仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。

36.3.2 對于《合同法》第95條第2款中的行使解除權(quán)通知的合理期限，《合同法》中沒有作出明確的規(guī)定，律師可以參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第15條第2款的規(guī)定，該條第2款對商品房買賣合同的解除權(quán)的行使規(guī)定如下：法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個月。對方?jīng)]有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

36.4 律師為出租人提供法律服務的業(yè)務

當承租人符合《合同法》第93條、第94條、第219條、第224條第2款、第227條規(guī)定的情形，以及根據(jù)最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第7條規(guī)定的情形，或者根據(jù)租賃合同約定的合同解除事由，如果雙方形成糾紛，出租人解除合同的請求將得到法院的支持，出租人并可根據(jù)上述不同的情形，向承租人主張恢復原狀、采取其他補救措施、賠償損失的權(quán)利。

36.5 律師為出租人提供法律服務的重點內(nèi)容

本指引36.2的內(nèi)容同樣適用于律師為出租人提供法律服務的重點。除此之外，律師應當了解，最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第8條對承租人因下列情形導致房屋無法使用行使合同解除權(quán)時，明確規(guī)定法院應當予以支持。這些情形包括：

（1）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；

（2）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；

（3）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定的。

《房屋租賃合同司法解釋》第6條對出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，規(guī)定了不能取得房屋的承租人享有對出租人的合同解除權(quán)和賠償請求權(quán)。

36.6 律師為出租人提供法律服務的風險提示

36.6.1 律師應當提示出租人，當租賃合同的租賃期限為不定期時，出租人與承租人均享有法律規(guī)定的合同解除權(quán)，但是，出租人行使合同解除權(quán)必須在合理期限內(nèi)提前通知承租人?！昂侠砥谙蕖钡木唧w期限可參見本指引36.3.2。

36.6.2 出租人如果按合同的約定或者法律規(guī)定行使合同解除權(quán)，同樣適用本指引36.3.2的規(guī)定。

36.6.3 律師應當提示出租人，在行使合同解除權(quán)時，如因承租人違反合同義務而提起此項權(quán)利主張，應當審慎判斷承租人的違約是根本性違約，還是一般性違約，兩者的法律后果不同，一般性違約不能成為出租人行使合同解除權(quán)的理由，法院對因承租人一般性違約而出租人主張解除合同的請求將不予支持。

36.6.4 律師在處理因房屋權(quán)屬有爭議、承租人提出解除合同的糾紛時，應當根據(jù)不同情形作出抗辯，關(guān)于此項內(nèi)容可參見本指引33.1.7。

第37條 房屋租賃合同終止中的糾紛和處理

37.1 律師為承租人提供法律服務的業(yè)務

出現(xiàn)《合同法》第91條規(guī)定之情形，租賃合同終止。租賃合同可以基于多種情形而發(fā)生終止的后果，因此，合同終止對承租人和出租人所產(chǎn)生的法律后果應以導致合同終止的各種情形而定。如合同解除，即為合同終止的情形之一，租賃合同基于不同的情形而解除對承租人具有不同的法律后果，這在本指引36.1中已作論述。租賃合同終止后，雙方的合同權(quán)利義務一并終止，但合同中結(jié)算和清理條款仍然有效。律師在為承租人提供法律服務時，根據(jù)司法實踐情況，其與出租人的糾紛容易產(chǎn)生于下列情形：

（1）出租人不按約返還租房定金、訂金、押金；

（2）承租人在租賃期間對租賃房屋進行裝飾、裝修、改建、擴建費用承擔與出租人發(fā)生爭議；

（3）因出租人違約導致合同解除，出租人的責任承擔問題。

37.2 律師為承租人提供法律服務的重點內(nèi)容

37.2.1 出租人不按約返還租房定金、訂金、押金而發(fā)生糾紛的情形

如果在租賃合同解除后出租人不按約返還租房定金(定金未被抵做房屋租金)、訂金、押金，顯屬出租人違約，承租人可提起要求返還定金(定金未被抵做房屋租金)、訂金、押金的訴請，并可要求賠償由此引起的損失。對承租人的請求，法院將予支持。

37.2.2 承租人在租賃期間對租賃房屋進行裝飾、裝修、改建、擴建費用承擔與出租人發(fā)生糾紛的情形

對此類糾紛的處理，最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第9條、第10條、第11條、第12條、第13條、第14條作了具體的規(guī)定，在處理此類糾紛時，律師要根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，合理提出訴請。

37.2.3 因出租人違約導致合同解除，出租人如何承擔法律責任而發(fā)生糾紛的情形

出租人違反《合同法》第216條、第231條、第232條、第233條以及最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第8條規(guī)定的情形，承租人可主張解除合同，其中，出租人違反《合同法》第216條和《房屋租賃合同司法解釋》第8條的規(guī)定，可以認定出租人違約，承租人在主張合同解除權(quán)的同時，可以向出租人主張賠償損失的權(quán)利。但如果基于《合同法》第231條規(guī)定的情形而解除合同，即不可歸責于承租人的事由，致使租賃物全部或部分毀損、滅失，致使合同解除的，在認定出租人的責任時，應當根據(jù)出租人在租賃物毀損、滅失上有無過錯或過失而定，如果出租人沒有過錯或過失，對承租人由此造成的損失宜根據(jù)公平責任而定。

37.3 律師為承租人提供法律服務的風險提示

37.3.1 律師應當提示承租人，租賃合同終止后，承租人應當及時騰退房屋，按合同約定的內(nèi)容和要求交還房屋內(nèi)的設備、設施。否則，承租人將承擔法律責任。

37.3.2 律師應當提示承租人，合同終止后，承租人在處理未形成附合的裝飾、裝修物時，如果出租人不同意折價利用時，承租人有拆除裝飾、裝修物的權(quán)利，但是，如因拆除而給出租人房屋造成損害的，承租人將承擔恢復原狀的法律責任。

37.3.3 律師應當提示承租人，租賃合同終止后，對形成附合的裝飾、裝修物，如果雙方?jīng)]有特別約定，法院在處理時將按雙方有無違約責任導致合同解除分別而定，如因出租人違約，則形成附合的裝飾、裝修物殘值損失由出租人承擔；如承租人違約，則由承租人自行承擔；如雙方均有違約，則按責任大小分擔；如因不可歸責于雙方的責任而導致合同解除，按公平責任分擔。

37.4 律師為出租人提供法律服務的業(yè)務

租賃合同終止后，出租人有權(quán)收回租賃房屋，并且要求承租人按照合同約定的內(nèi)容和要求交還房屋內(nèi)的設備、設施。如果承租人未及時騰退房屋，交還房屋內(nèi)的設備、設施，或者騰退的房屋和交還的設備、設施出現(xiàn)毀損、滅失等情形，出租人可依法提起訴訟，要求承租人及時騰退房屋，交還設備、設施，造成毀損、滅失的，可請求恢復原狀、賠償損害。法院將支持出租人的上述訴訟請求。

37.5 律師為出租人提供法律服務的重點內(nèi)容

37.5.1 承租人未及時騰退房屋，交還房屋內(nèi)的設備、設施而引起糾紛的情形

租賃合同終止后，如果承租人未及時騰退房屋，交還房屋內(nèi)的設備、設施，出租人應當及時主張權(quán)利，要求承租人騰退房屋，交還房屋內(nèi)的設備、設施。如果在提起訴訟時，對于承租人實際逾期騰退期限內(nèi)的損失難以確定，出租人可依原租賃合同的租金主張損失賠償。

37.5.2 承租人騰退的房屋，交還的設備、設施有毀損、滅失的情形而發(fā)生糾紛的情形

承租人騰退房屋，交還的設備、設施，應當符合合同約定的條件，即使合同沒有明確約定，也應符合公認的條件。如果承租人騰退的房屋，交還的設備、設施有毀損、滅失的情形，出租人應當向承租人提出恢復原狀、賠償損失的權(quán)利主張。當然，房屋設備、設施合理的損耗，不能被視為毀損。

37.5.3 因承租人在租賃期間對租賃房屋進行裝飾、裝修、改建、擴建費用的承擔與出租人發(fā)生爭議而發(fā)生的糾紛

此節(jié)內(nèi)容參見本指引33.4.2和33.4.6、33.4.7。

37.5.4 因承租人違約導致合同解除，出租人如何承擔法律責任而發(fā)生糾紛的情形

承租人違反《合同法》第219條、第224條第2款、第227條規(guī)定的情形，以及根據(jù)最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第7條的規(guī)定，出租人可以主張解除合同。在上述情形下如果租賃合同解除，出租人可向承租人主張恢復原狀、采取補救措施、賠償損失等權(quán)利。

37．6 律師為出租人提供法律服務的風險提示

37.6.1 律師應當提示出租人，如果因為出租人未盡租賃房屋的維修義務而導致房屋無法正常實現(xiàn)承租人的租賃用途，或者導致房屋或房屋的設備、設施毀損、滅失，承租人因此提出解除合同，出租人不但喪失對承租人合同解除請求的抗辯權(quán)，而且也喪失了房屋或房屋的設備、設施毀損、滅失的索賠權(quán)。

37.6.2 律師應當提示出租人，在租賃合同履行期限屆滿時，必須及時要求承租人騰退房屋。如果任由承租人繼續(xù)居住而不提出異議，將產(chǎn)生不利于出租人的法律后果，即原租賃合同被視為繼續(xù)有效。出租人如要解除合同，將不得不在“合理期限”內(nèi)提出。

37.6.3 律師應當提示出租人，在租賃合同履行期限屆滿后，如果履行期間承租人未有違約行為，則應當及時或同時在承租人騰退房屋、交還設備、設施之時，將承租人預先支付的租房定金、訂金、押金返還給承租人，以免引起不必要的糾紛。