先亮觀點(diǎn)——
在鄭州，不要買(mǎi)，老破小！
1
最近有兩件事，聯(lián)系起來(lái)看，很讓人振奮。
第一件事是6月19日，國(guó)常會(huì)上釋放出一則消息，部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊社區(qū)改造。
第二件事是7月1日，國(guó)務(wù)院新聞辦舉行政策例行吹風(fēng)會(huì)，將加大力度對(duì)17萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)加快改造。
先出政策，再加快推進(jìn)，剩下的就是各地的行動(dòng)了。
于是，很多人坐不住了。特別是我上一篇稿子《4萬(wàn)億輸血老破??！鄭州上千小區(qū)“舊改”來(lái)襲！》發(fā)過(guò)之后，大家紛紛留言問(wèn)我——
要不要買(mǎi)老破??？買(mǎi)老破小有沒(méi)有意義？有沒(méi)有增值空間？
老破小，能買(mǎi)嗎？這已經(jīng)成為一個(gè)不得不重視的問(wèn)題了，今天和大家具體說(shuō)說(shuō)。
2
鄭州有很多房齡超過(guò)20年的老破二手房。
比如說(shuō)——
在南陽(yáng)路和老西郊，因?yàn)槭青嵵輦鹘y(tǒng)的工業(yè)中心，分布著大量的老家屬院。
在金水區(qū)，因?yàn)槭切姓行?，所以在緯幾路、政幾街這些街道范圍內(nèi)，分布著大量的行政機(jī)關(guān)家屬院。
在二七區(qū)，特別是在火車(chē)站西廣場(chǎng)西邊，分布著大量的鐵路職工家屬院。
管城區(qū)的老房子也只會(huì)多不會(huì)少。
……
此外，就是商品房制度實(shí)行以來(lái)，鄭州第一代商品房小區(qū)。到今天，都已經(jīng)超過(guò)20年了。
比如，90年代中期鄭州最高檔的商品房之一綠云小區(qū)，曾經(jīng)富豪云集。這座建于1995年的小區(qū)，已經(jīng)超過(guò)24年了。
再比如，建業(yè)第一個(gè)小區(qū)金水花園，由多層和別墅組成。到今天，房齡也超過(guò)22年了。
為什么這種老房子會(huì)被不斷提起？
記得前段時(shí)間寫(xiě)過(guò)一篇稿子，15000左右的單價(jià)，基本上是目前鄭州四環(huán)內(nèi)正常剛需盤(pán)的準(zhǔn)入門(mén)檻了。
但真實(shí)的樓市呢？
其實(shí)，鄭州存在著大量單價(jià)15000以下，甚至10000出頭的房子。
而這些房子分布在哪里呢，就是在老城區(qū)非常核心的地段，面積不大，歲數(shù)很大的各種老破小。
很典型的例子，位置最好的金水老城，房齡超過(guò)20年的老二手房，單價(jià)基本報(bào)1萬(wàn)-1.5萬(wàn)的水平。而同一片區(qū)的新房，毛坯高層的價(jià)格，可以賣(mài)到2萬(wàn)+。和新房相比，就是六七折的落差啊。
都說(shuō)房子的價(jià)值是地段地段地段，那為什么和周邊新房比起來(lái)價(jià)差這么大？
原因很簡(jiǎn)單。
居住氛圍差，貸款年限短，都是老破小的命門(mén)。
一方面，經(jīng)過(guò)一輪又一輪的新房沖擊，老破小已經(jīng)無(wú)法滿足大家對(duì)居住最基本的需求。
我們看到的老破小大概就是這個(gè)樣子：
另一方面，房齡超過(guò)20年的老房子，大部分銀行無(wú)法辦理二手房按揭貸款，更不能辦理抵押貸款。即使個(gè)別能辦理按揭，房貸的首付和年限也很難做足。
這些，已經(jīng)否定了老破小。
于是，大部分老破小就這樣被禁錮著，慢慢老去。
3
老破小，注定被淘汰，因?yàn)樗环蠒r(shí)代的主流趨勢(shì)。
大家不要停留在鄭州房子不夠住的觀念，數(shù)據(jù)告訴我們，越來(lái)越多的家庭正在置換二套房產(chǎn)，而這樣的客群比例已經(jīng)幾乎接近一半。
在過(guò)去的8年時(shí)間里，鄭州100㎡以上戶(hù)型面積從8年前的32%，激增到了如今的近50%，三房以上戶(hù)型從8年前的35%，激增到了如今的近80%。
鄭州的中產(chǎn)階級(jí)正在逐步覺(jué)醒，大部分人在買(mǎi)二套房，希望能置換的更好。
尤其是在鄭州過(guò)去的一輪漲價(jià)潮中，除了個(gè)別頂級(jí)學(xué)區(qū)房，大部分老破小幾乎沒(méi)有漲幅。
當(dāng)然，也有人問(wèn)，我是純投資，自己不住，可以不用管房子質(zhì)量嗎？
告訴你，不可以，為什么？因?yàn)榻颖P(pán)的人，會(huì)考慮自住加投資，會(huì)對(duì)房子的質(zhì)量有要求。
改善置換的人群越來(lái)越多，對(duì)應(yīng)的就是下面這張圖片。
我們發(fā)現(xiàn)，從2016年末開(kāi)始，全國(guó)19城二手房掛牌量在持續(xù)上行。也就是說(shuō)，一邊越來(lái)越多的人在改善置換，同時(shí)也有越來(lái)越多的人在賣(mài)掉自己的房子。
可以想象這樣的畫(huà)面，越來(lái)越多的人想要拋掉一些不好的房子，去置換更好的房產(chǎn)。而在盤(pán)整過(guò)程中，老破小是第一個(gè)要拋棄的。
而被拋棄不只是因?yàn)樗鼪](méi)價(jià)值，更重要的是，它已經(jīng)不符合時(shí)代的主流趨勢(shì)。
這也是為什么如今鄭州新房市場(chǎng)上的一房、兩房小戶(hù)型越來(lái)越少了。
這也是為什么買(mǎi)房一定要蹦一蹦，去買(mǎi)那些更好的、更符合主流趨勢(shì)的房子。
未來(lái)，二手房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈。
而這種現(xiàn)象，不僅出現(xiàn)在二線的鄭州，三四線小城也在拋棄老破小。
三四線小城的商品房本身就不貴，那誰(shuí)還住老破小啊。
所以，如果你打算買(mǎi)老破小，一定要想清楚，未來(lái)五年十年賣(mài)掉的時(shí)候誰(shuí)來(lái)接盤(pán)。
4
其實(shí)，在鄭州，還有一個(gè)政策一直被大家忽略了，就是租售并舉。
值得一提的是，在今年上半年，鄭州市域所供應(yīng)的1800多公頃的建設(shè)用地中，出現(xiàn)了5.1092公頃的租賃住宅用地。這也劇透了由企業(yè)拍地、建房并自持的租賃住房將在鄭州出現(xiàn)。
這些新的租賃住房，將面向所有人群。據(jù)了解，它們將一改之前大家對(duì)公租房、廉租房位置偏遠(yuǎn)、戶(hù)型較小、容積率高的陳舊概念，戶(hù)型更多，居住感更好。
而在租賃住房發(fā)展的過(guò)程中，老破小會(huì)第一個(gè)受到影響。
因?yàn)?，之前?gòu)買(mǎi)老破小的絕大部分人購(gòu)買(mǎi)力不足，不得不解決最原始的自住需求。
而當(dāng)他們的自住需求因?yàn)樽赓U住房得到滿足的時(shí)候，還會(huì)去浪費(fèi)一張寶貴的房票去買(mǎi)老破小嗎？
5
說(shuō)了這么多，那些老舊小區(qū)、居住體驗(yàn)超級(jí)差、硬件軟件都不全的房子該如何處置？
我們?cè)倩氐轿恼麻_(kāi)始的會(huì)議上來(lái)。
推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，旨在提升居住功能——
針對(duì)“管網(wǎng)破舊、上下水、電網(wǎng)、煤氣、光纖缺失或者老化”問(wèn)題進(jìn)行“優(yōu)先改造”。其次是電梯、停車(chē)庫(kù)等配套設(shè)施，然后是物業(yè)管理和公共服務(wù)。
我們以最典型的“加裝電梯”為例。
乍一聽(tīng)，加裝個(gè)電梯很簡(jiǎn)單，然而現(xiàn)實(shí)卻遠(yuǎn)沒(méi)有想象中皆大歡喜。
上海是有這種先例的。
上海，自從2011年啟動(dòng)加裝電梯試點(diǎn)以來(lái)，出臺(tái)了一系列的扶持政策和措施。
但數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年10月底，全市僅有204幢電梯計(jì)劃立項(xiàng)，這還僅僅是立項(xiàng)，真正竣工運(yùn)行的有多少呢？
只有可憐的47臺(tái)！難度之大，超乎預(yù)期。
解決這個(gè)問(wèn)題，有一個(gè)前置性條件，那就是——
征得樓道里90%以上的居民同意，且沒(méi)有明確反對(duì)意見(jiàn)，還要征得小區(qū)三分之二以上的業(yè)主同意。
加裝電梯，能不能得到大多數(shù)住戶(hù)的同意才是關(guān)鍵。實(shí)際操作中，統(tǒng)一意見(jiàn)這項(xiàng)工作開(kāi)展起來(lái)就非常困難。
誰(shuí)動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？這是一場(chǎng)博弈。
之后，復(fù)雜的手續(xù)誰(shuí)來(lái)跑？資金能不能順利到位？
說(shuō)到資金，有些城市是政府補(bǔ)貼，比如說(shuō)濟(jì)南每部電梯補(bǔ)助20萬(wàn)，上海每部電梯補(bǔ)助30萬(wàn)，杭州每部電梯補(bǔ)助15萬(wàn)。
記得之前算過(guò)一個(gè)單子，如下：
加上是1梯2戶(hù)，每部電梯再算上鋼架、電梯廳等土建差不多需要七八十萬(wàn)的費(fèi)用。
此刻，我想到了上一波等待老破小拆遷的人，有些人從小時(shí)候就開(kāi)始等，一直等到自己都生娃了，幾十年都沒(méi)等到……
甚是無(wú)奈。
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當(dāng)產(chǎn)品價(jià)值得不到認(rèn)可，未來(lái)還有租賃住房的競(jìng)爭(zhēng)，本身改造難度又大，老破小的未來(lái)岌岌可危。
這時(shí)候，一定會(huì)有人反駁，誰(shuí)說(shuō)老破小沒(méi)價(jià)值，老破小值錢(qián)的是學(xué)區(qū)。
要知道，老破小的學(xué)區(qū)價(jià)值越高，政策風(fēng)險(xiǎn)也就越高。任何一點(diǎn)點(diǎn)的學(xué)區(qū)變動(dòng)，或者多校劃片政策的實(shí)施，都有可能讓這種價(jià)值瞬間歸0。
所以，學(xué)區(qū)才是老破小最危險(xiǎn)的投資呀。
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