企業(yè)破產(chǎn)案件中以房抵債問題的處理

企業(yè)破產(chǎn)案件中以房抵債問題的處理

在企業(yè)破產(chǎn)案件特別是房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，經(jīng)常會遇到以房抵債的情況，但是由于我國現(xiàn)行法律法規(guī)司法解釋尚未對“以房抵債”作出明確規(guī)定，在破產(chǎn)案件中對以房抵債問題如何處理也存在一定的爭議。本文，筆者將重點從以房抵債的構(gòu)成要件、效力認(rèn)定、管理人是否可以解除以房抵債合同、以房抵債是否享有優(yōu)先受償權(quán)以及以房抵債類債權(quán)認(rèn)定等方面對在企業(yè)破產(chǎn)案件中的以房抵債問題進(jìn)行分析。

一、以房抵債的構(gòu)成要件

以房抵債實質(zhì)上是以物抵債或代物清償?shù)囊环N方式，通常表現(xiàn)為債權(quán)債務(wù)雙方當(dāng)事人達(dá)成變更原債的履行方式為以房屋抵償原債的合意，約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的房屋折價抵償原先的債務(wù)。因此，筆者認(rèn)為以房抵債通常具備以下構(gòu)成要件：

1.以房抵債雙方此前存在真實的債權(quán)債務(wù)關(guān)系；

2.雙方達(dá)成以房抵債的意思表示（通常變現(xiàn)為簽訂以房抵債協(xié)議，并簽訂商品房買賣合同）；

3.抵債房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下。

二、以房抵債合同的效力

根據(jù)《民法典》第一百四十三條、第一百四十四條、第一百四十六條的規(guī)定，通常情況下只要債權(quán)人與債務(wù)人是出于真實的意思表示達(dá)成的以房抵債合同，且合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，以房抵債合同有效。

在企業(yè)破產(chǎn)案件中，需要特別注意，如果存在以下情形的，則以房抵債合同無效或者管理人有權(quán)撤銷：

1.以房抵債行為發(fā)生在人民法院受理破產(chǎn)申請前六個月內(nèi)。《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十二條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請前六個月內(nèi)，債務(wù)人有本法第二條第一款規(guī)定的情形，仍對個別債權(quán)人進(jìn)行清償?shù)?，管理人有?quán)請求人民法院予以撤銷?！?，如果以房抵債行為發(fā)生在人民法院受理破產(chǎn)申請前六個月內(nèi)，則會構(gòu)成個別清償，管理人有權(quán)撤銷。

2.在人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，以不合理的抵債金額進(jìn)行以房抵債的。《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十一條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，涉及債務(wù)人財產(chǎn)的下列行為，管理人有權(quán)請求人民法院予以撤銷：……（二）以明顯不合理的價格進(jìn)行交易的；”如果以房抵債行為發(fā)生在人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，且以明顯不合理的價格進(jìn)行以房抵債的，管理人有權(quán)撤銷以房抵債的行為?！耙悦黠@不合理的價格”通常表現(xiàn)為兩種方式，一是房屋抵債的價格明顯低于市場價值，二是以房抵債抵的債務(wù)包含了超過法定計算標(biāo)準(zhǔn)的利息、違約金等。

問題：債務(wù)人將已經(jīng)抵押的房屋用于以房抵債的，債權(quán)人與債務(wù)人簽訂的以房抵債合同是否有效？

《民法典》第四百零六條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！币簿鸵馕吨凇睹穹ǖ洹肥┬幸院螅瑐鶆?wù)人以已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房屋來抵債的，以房抵債行為有效，只是抵債后，抵押權(quán)人對用于抵債的房屋仍然享有抵押權(quán)。但是，如果債務(wù)人與抵押權(quán)人簽訂的抵押合同中已經(jīng)明確約定抵押期間，債務(wù)人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押物的，則以房抵債合同會因違反抵押合同的約定而無效。

三、管理人是否可以解除以房抵債合同

《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當(dāng)事人，或者自收到對方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同”。即管理人有權(quán)依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條單方解除的合同限于破產(chǎn)申請受理前成立且債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同。

然而在以房抵債合同中，債權(quán)人一方往往已經(jīng)履行了主合同義務(wù)，例如借款的支付義務(wù)、建設(shè)工程的施工義務(wù)等，因此，管理人不能夠依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定單方解除以房抵債合同。最高人民法院在（2019)最高法民申3582號、（2020）最高法民申4265號、（2021）最高法民申2462號等案件中，均認(rèn)為管理人不能夠依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定單方解除以房抵債合同。

問題：管理人不能依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定解除以房抵債合同，是否就意味著債務(wù)人必須繼續(xù)履行以房抵債合同，向債權(quán)人交付抵債房屋？

當(dāng)然不是。雖然管理人不能依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定解除以房抵債合同，但是《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條明確規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務(wù)人對個別債權(quán)人的債務(wù)清償無效?！比绻^續(xù)履行以房抵債合同，向債權(quán)人交付抵債房屋，無疑會構(gòu)成個別清償。因此，對于以房抵債合同，管理人可以依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條的規(guī)定，從保障債權(quán)人公平受償?shù)慕嵌冉獬苑康謧贤Ｗ罡呷嗣穹ㄔ涸冢?019)最高法民申3582號、(2020)最高法民申2256號、（2021）最高法民申1966號中均持本觀點。

同時，最高人民法院在（2021）最高法民申948號一案中認(rèn)為，破產(chǎn)程序的目的在于集中公平清理破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序后，除法律規(guī)定或者管理人根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定決定繼續(xù)履行合同之外，債權(quán)人對債務(wù)人根據(jù)合同享有的履行請求權(quán)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為金錢債權(quán)，由債權(quán)人通過申報債權(quán)并根據(jù)法定順位獲得清償。因此，即使管理人不能解除以房抵債合同，在破產(chǎn)程序統(tǒng)一公平受償?shù)幕驹瓌t下，債權(quán)人基于以房抵債合同而產(chǎn)生的房屋交付請求權(quán)也已經(jīng)轉(zhuǎn)化為金錢債權(quán)，已經(jīng)不能夠在破產(chǎn)程序中主張交付房屋。

四、以房抵債的債權(quán)人是否享有購房優(yōu)先受償權(quán)

債權(quán)人與債務(wù)人簽訂以房抵債合同，實際上是雙方均已認(rèn)可將債權(quán)人對債務(wù)人的債權(quán)轉(zhuǎn)化為購房款，雙方往往還會另行簽訂商品房買賣合同且約定購房款通過抵債的方式支付。這種情況下，債權(quán)人的債權(quán)轉(zhuǎn)化為購房款，那么債權(quán)人是否可以主張購房優(yōu)先權(quán)?

首先需要明確的是，購房人也并非一定能夠享有購房優(yōu)先權(quán)。根據(jù)原《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定，享有購房優(yōu)先權(quán)的購房人應(yīng)僅限于“消費者購房人”，即購房人購買房屋是出于居住、生活的目的。而在以房抵債關(guān)系中，即使債權(quán)人具備了購房人的身份，但其與債務(wù)人簽訂商品房買賣合同的目的并非為了購買房屋用于居住，而是通過以物抵債或代物清償?shù)姆绞绞乖袀鶛?quán)獲得清償，其與購房消費者存在本質(zhì)上的區(qū)別。因此，筆者認(rèn)為以房抵債的債權(quán)人不享有購房優(yōu)先受償權(quán)。

問題：既然以房抵債的債權(quán)人不享有購房優(yōu)先權(quán)，其債權(quán)是否就必然屬于普通債權(quán)？

以房抵債的債權(quán)人是否享有其他優(yōu)先權(quán)（如抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)等），應(yīng)根據(jù)其原債權(quán)情況具體分析。根據(jù)目前最高人民法院的觀點，債權(quán)人與債務(wù)人簽訂以房抵債合同并不當(dāng)然消滅原有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，只是雙方當(dāng)事人設(shè)立了一項新債，且新債與原債并存，當(dāng)新債得以清償時原債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅。由于在破產(chǎn)程序中，未履行完畢（完成抵債房屋產(chǎn)權(quán)的變動）的以房抵債合同已經(jīng)無法繼續(xù)履行，關(guān)于其債權(quán)的性質(zhì)應(yīng)該根據(jù)原債權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定。

五、破產(chǎn)案件中以房抵債類型債權(quán)的核查以及注意事項

在企業(yè)破產(chǎn)案件特別是房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，以房抵債類型的債權(quán)人向管理人申報債權(quán)時往往以購房人自居，認(rèn)為自身債務(wù)已經(jīng)轉(zhuǎn)化為購房債權(quán)，在向管理人提交債權(quán)申報材料時往往只會提交商品房買賣合同等與購房相關(guān)的材料，而對于原來債權(quán)債務(wù)相關(guān)的材料基本不會主動提供。面對這種情況，管理人在核查債權(quán)時應(yīng)注意以下事項：

1.核實購房人購房時的付款憑證。以房抵債類債權(quán)人的購房款支付方式通常是用原債權(quán)沖抵的，不存在購房款的支付記錄。因此，管理人在核查購房類債權(quán)時不能僅憑債務(wù)人出具的購房收據(jù)或者發(fā)票即認(rèn)可購房人身份，還需要讓購房人提供支付購房款的付款憑證。這樣能夠有效識別以房抵債類債權(quán)。

2.核實以房抵債原債權(quán)的情況。在發(fā)現(xiàn)債權(quán)人申報的債權(quán)屬于以房抵債類型債權(quán)后，需要告知申報人提供原債權(quán)相關(guān)文件，例如原來債權(quán)發(fā)生相關(guān)的合同文件、付款憑證、對賬結(jié)算文件、相關(guān)法律文書等。同時還需要調(diào)查從債務(wù)人處接收到的合同文件、財務(wù)憑證、法律文書等資料，同時與債務(wù)人相關(guān)人員，如債務(wù)人法定代表人、財務(wù)負(fù)責(zé)人、業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員等，核實原債權(quán)的形成原因、債權(quán)金額的計算方式，并根據(jù)原債權(quán)的性質(zhì)對以房抵債債權(quán)的債權(quán)性質(zhì)進(jìn)行依法認(rèn)定。

3.核實以房抵債的真實性。在企業(yè)破產(chǎn)案件中，對于已經(jīng)履行完畢了的以房抵債合同（即抵債房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下），管理人也應(yīng)當(dāng)予以重視，通知這一部分“原債權(quán)人”提交原始債權(quán)相關(guān)資料、核實原始債權(quán)的真實性，判斷是否存在虛構(gòu)債務(wù)或者承認(rèn)不真實的債務(wù)或債務(wù)人為逃避債務(wù)而隱匿、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的情形，如果發(fā)現(xiàn)有上述情形的，管理人應(yīng)根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十三條、第三十四條的規(guī)定依法追回債務(wù)人財產(chǎn)。

此外，還需要核實以房抵債時抵債金額是否包含超過法律規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息、違約金。如果發(fā)現(xiàn)進(jìn)行以房抵債的債權(quán)金額中是包含了超過法定標(biāo)準(zhǔn)的利息、違約金，管理人應(yīng)依法向原債權(quán)人主張返還相關(guān)財產(chǎn)甚至向人民法院申請撤銷以房抵債行為。

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