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領(lǐng)資料：并購實務(wù)操作指引
一 房地產(chǎn)并購的交易方式
房地產(chǎn)項目并購，顧名思義，是對目標公司房地產(chǎn)項目的并購。一般而言，房地產(chǎn)項目的并購，通常采用兩種模式，一是對房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)的并購，另一種是直接對房地產(chǎn)項目公司的資產(chǎn)（或項目）的并購。
兩種交易方式各有利弊，具體分析如下。
（一）資產(chǎn)并購
1、資產(chǎn)并購之利
（1）不承擔(dān)原公司債務(wù)，沒有潛在風(fēng)險負擔(dān)；
（2）房地產(chǎn)項目出售時，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時所多支付的成本能進入土地增值稅扣除項目。
2、資產(chǎn)并購之弊
（1）本項目必須已經(jīng)交齊土地出讓金、并取得土地證；
（2）完成投資總額的25%；
（3）原有項目已取得的各項審批、開發(fā)手續(xù)需進行變更，手續(xù)繁雜；
（4）對于被并購方而言，需繳納土地增值稅、契稅、營業(yè)稅（教育城建附加）、印花稅、所得稅等稅項，稅費比較多，進而可能導(dǎo)致并購價款的增加。
（二）股權(quán)并購
1、股權(quán)并購之利
（1）由于土地使用權(quán)人不發(fā)生變更、所有的開發(fā)手續(xù)、規(guī)證仍然有效；
（2）免除土地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅收負擔(dān)：土地增值稅、契稅、營業(yè)稅（教育城建附加）。
2、股權(quán)并購之弊
（1）承擔(dān)原有公司債務(wù)，可能存在隱患；
（2）有的地方的稅務(wù)機關(guān)對100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況也會要求按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的事項進行征稅；
（3）房地產(chǎn)項目出售時，土地增值稅扣除項目仍按原扣除基礎(chǔ)扣除，即在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時所多支付的成本不能進入土地增值稅扣除項目。
另外，還有兩種變相的資產(chǎn)并購方式，一是將公司進行分立，將擬轉(zhuǎn)讓的項目分立成單獨的公司，然后再進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，二是以土地出資設(shè)立新公司，然后再轉(zhuǎn)讓新公司的股權(quán)。就股權(quán)轉(zhuǎn)讓而言，可以有兩種方式，一是直接進行項目公司全部或部分的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，還有一種就是對項目公司進行增資。
在實踐中，選擇何種方式進行并購，主要還是根據(jù)項目公司的具體情形而定。例如在我們曾經(jīng)操作過的案例中，深圳某房地產(chǎn)項目是經(jīng)深圳市規(guī)劃國土局和深圳市人民政府住房制度改革辦公室批準的，由A、B、C、D四家大型房地產(chǎn)公司合作開發(fā)的社會微利房項目，并由該四家房地產(chǎn)公司共同取得了項目地塊的國有土地使用權(quán)證。之后，四家房地產(chǎn)公司中的B、C、D三家擬退出該項目，另外一家大型房地產(chǎn)公司E擬承接該項目。根據(jù)該項目的實際情況，各方最后確定的交易方式為由A、B、C、D利用土地使用權(quán)先設(shè)立項目公司，然后由B、C、D將其持有的項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給E。一方面單純進行項目轉(zhuǎn)讓很難解決土地所有權(quán)證的部分轉(zhuǎn)讓問題，另外通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式避免契稅、營業(yè)稅的繳納；也避免了房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓涉及的土地使用權(quán)證的變更手續(xù)，減少了交易環(huán)節(jié)所涉及的審批、變更手續(xù)。
二 房地產(chǎn)并購的三種思維
（一）風(fēng)險思維
選擇適當(dāng)?shù)摹⒑细竦臉说墓?，以股?quán)收購的方式進行投資，其目的是獲得項目可行性研究報告估算的預(yù)期利益。但股權(quán)收購存在諸多不確定性，為此必須時時樹立風(fēng)險思維，做好計劃和事先防范。
風(fēng)險思維的應(yīng)用，在于股權(quán)收購中對標的公司收購中可能涉及到的風(fēng)險諸如公司股權(quán)類風(fēng)險、權(quán)利完整性風(fēng)險予以充分估計，在于重視盡職調(diào)查報告所揭示的風(fēng)險并采取應(yīng)對措施，在于充分利用合作框架協(xié)議、備忘錄、承諾函、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等合同進行風(fēng)險管理，把所有潛在風(fēng)險、或有債務(wù)、訴訟風(fēng)險等各種因素考慮進去。
（二）流程思維
股權(quán)并購作為收購方與賣方的資產(chǎn)重組、資產(chǎn)互置的行為，是一系列經(jīng)濟行為的組合和順序的推進。股權(quán)并購的順利實現(xiàn)需經(jīng)歷意向階段、籌備階段、盡調(diào)階段、協(xié)議談判階段、協(xié)議簽署階段、報批階段以及變更階段等多個環(huán)節(jié)。
股權(quán)并購中要具有流程思維，著眼宏觀大局，統(tǒng)籌安排。要看到，前一環(huán)節(jié)既是后一階段的緊前條件，前一環(huán)節(jié)的推動有時也伴隨著后一階段的著手準備。在針對股權(quán)并購設(shè)定進度安排和推進計劃時，要注意流程的前后銜接，確保股權(quán)并購順利、高效。
（三）收購方思維
身為市場合作機會的“覓食者”，作為房地產(chǎn)企業(yè)，我們的重要目標便是發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)項目，投資于那些潛力大、效益好、風(fēng)險低的存量土地。
我們作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在進行股權(quán)收購時，首先要認準自身“收購方”的角色定位，全方面考慮股權(quán)并購?fù)七M工作的事宜，更要掌握主動性，在溝通、談判中占據(jù)股權(quán)并購的主導(dǎo)權(quán)，認真判斷標的公司存在的問題和瑕疵，爭取獲得賣方有利條件及重要承諾。
三 股權(quán)并購常用概念澄清
股權(quán)并購對于中國鐵建地產(chǎn)來說，是新興事物。本指引提到的股權(quán)并購，僅指中國鐵建地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為了獲取存量土地進行商業(yè)開發(fā)，尋求并利用擁有土地資源的股權(quán)賣方，以出資入股的方式獲得標的公司的股權(quán)，對標的公司擁有的目標地塊進行再開發(fā)，實現(xiàn)預(yù)期價值和利潤的活動。
作為收購方，我們有必要掌握以下股權(quán)并購實務(wù)操作中常見術(shù)語，便于股權(quán)并購理論的了解和實務(wù)操作的順利推行。
以下是股權(quán)并購中常見術(shù)語，現(xiàn)結(jié)合中國鐵建地產(chǎn)可能遇到的實際情況，予以解釋：
收購方：一般是股權(quán)收購簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的“甲方”，旨在獲得標的公司股權(quán)，便于對目標地塊進行商業(yè)再開發(fā)，獲取投資收益的一方。如無特別說明，此處股權(quán)收購方即為中國鐵建房地產(chǎn)指中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司及所屬子公司，也就是我方。
賣方：一般是股權(quán)收購簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的“乙方”，是出賣股權(quán)的合作方。一般情況下，股權(quán)賣方是標的公司的股東，包括自然人股東和法人股東，它是標的公司股權(quán)擁有者，是標的公司的股東。
標的公司（目標公司）：指在股權(quán)收購行為發(fā)生的情況下，股東、股權(quán)結(jié)構(gòu)、持股比例發(fā)生變化的公司。它是房地產(chǎn)企業(yè)獲取目標土地權(quán)屬的原權(quán)利享有人，是擁有存量土地資源的企業(yè)，一般被股權(quán)收購的賣方控股或?qū)嶋H控制。在股權(quán)收購?fù)瓿珊螅?/span>“標的公司”或會被“新公司”等名詞代稱，以作區(qū)別。
審計評估基準日：指基于股權(quán)收購交易的目的，由收購方（甲方）委托第三方對標的公司進行資產(chǎn)、財務(wù)、訴訟和糾紛進行審計、評估的截止日。一般標的公司自此日之后之股權(quán)交割前，標的公司不再因業(yè)務(wù)經(jīng)營發(fā)生其他經(jīng)營業(yè)務(wù)和重大資金往來，也是賣方對標的公司做出陳述、承諾和保證的重要節(jié)點，是約定過渡期雙方權(quán)利義務(wù)、先決條件達成的起點。
交割日：指收購方與賣方根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定，收購方的按購買股權(quán)比例成為標的公司相應(yīng)股權(quán)持有人，完成工商變更登記的日期。
過渡期：指自評估基準日至交割日的期間。該期間是股權(quán)收購達成的關(guān)鍵期間，股權(quán)并購流程推動的主要時期。收購方和賣方會根據(jù)溝通、交流的結(jié)果按流程推進相關(guān)緊前工作，為股權(quán)交割做好充足準備。
四 并購的一般流程
本流程首先基于以下幾點前提：一是立足我方即收購方的實際業(yè)務(wù)開展需要。二是契合中國鐵建房地產(chǎn)有限公司及上級股份公司重大資金使用、重大決策的審批流程。三是淡化理論、強化實務(wù)操作。
（一）前期準備階段
主要包括了解項目公司或房地產(chǎn)項目的基本經(jīng)營情況和法律狀況、出售資產(chǎn)或股權(quán)或定向增資擴股的動機、并購中存在的法律和財務(wù)障礙等，并成立并購小組，包括并購方自身專業(yè)人員（如開發(fā)、市場、設(shè)計、財務(wù)、法律等）、第三方談判協(xié)作人員等，以便于后續(xù)并購的盡職調(diào)查、談判和合同擬定等工作的開展。
（二）與交易對方開售首輪談判，并簽訂收購意向書
收購雙方經(jīng)過初步接觸后，就會簽訂收購意向書（或備忘錄、框架協(xié)議，具體文件見附件1）。意向書主要是為后面的收購活動提供一個合作框架，以保證后續(xù)活動的順利開展。收購意向書的主要內(nèi)容包含收購標的、收購方式及收購合同主體、收購價款及確定價格的方式、鎖定條款、保密條款以及終止條款等。
（三）對項目公司進行盡職調(diào)查
在雙方簽訂收購意向書后，收購方委派的律師、審計師、評估師等中介機構(gòu)進場，對項目公司和/或其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目進行法律、財務(wù)的盡職調(diào)查，同時進行評估。
盡職調(diào)查的目的是使并購方盡可能地摸清項目公司和/或其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目的家底。一方面作為雙方確定收購價格的參考因素，從另一方面來講，盡職調(diào)查也就是風(fēng)險管理。一旦通過盡職調(diào)查明確了存在哪些風(fēng)險和法律問題，為下一步談判策略的擬定及合同談判奠定基礎(chǔ)，從而在合同談判及合同的擬定中合理設(shè)定雙方的權(quán)利義務(wù)，使交易雙方在公平與合理的基礎(chǔ)上達成最終協(xié)議。
1、法律盡職調(diào)查
（1）什么是法律盡職調(diào)查
在并購過程中，為了減小或避免并購風(fēng)險，在并購開始前對目標公司進行盡職調(diào)查是十分重要的，法律盡職調(diào)查更是重中之重。法律盡職調(diào)查是指在公司并購等重大公司行為中，由律師進行的對目標公司的主體合法性存續(xù)、企業(yè)資質(zhì)、資產(chǎn)和負債、對外擔(dān)保、重大合同、關(guān)聯(lián)關(guān)系、納稅、環(huán)保、勞動關(guān)系等一系列法律問題的調(diào)查。
法律盡職調(diào)查應(yīng)遵循以下原則：
第一是目標性原則。并購方在盡職調(diào)查開始前應(yīng)當(dāng)明確盡職調(diào)查的目標是什么，并向法律顧問明確盡職調(diào)查過程中的關(guān)鍵點。
第二是重要性原則。法律顧問要明確在盡職調(diào)查過程中什么層次的資料和消息是最重要的，并確定盡職的調(diào)查過程著重于并購方所要達到的目標，以及從中發(fā)現(xiàn)有關(guān)法律事項，這一過程將明確可能影響交易價格的各種因素。
第三是保密性原則。在并購方開始接觸任何資料之前，對方通常會要求涉及盡職調(diào)查的人員承諾對其獲得的資料和信息進行保密。
（2）為什么進行法律盡職調(diào)查
法律盡職調(diào)查的首要目的之一，就是要從根本上解決并購各方信息不對稱的問題。所謂的信息不對稱，即并購各方對并購標的的法律狀況了解程度存在差異，而這種差異容易產(chǎn)生并購各方的不公平交易。多數(shù)時候，并購方因害怕吃虧，而遲遲不肯在并購對價等關(guān)鍵條款上下定決心；有時，也因被并購方自身對并購標的不夠了解，而在決策上遲疑不決。
因此，從需求上講，法律盡職調(diào)查的動因既包括、且主要包括并購方想了解與并購標的、并購方有關(guān)的法律信息；特殊情況下，也包括被并購方想了解與并購標的、并購方有關(guān)的法律信息?？梢哉f，在并購項目中，盡職調(diào)查是委托人決策免責(zé)的一個重要途徑。
（3）法律盡職調(diào)查的主要內(nèi)容
一是資產(chǎn)問題，具體包括：（a）土地的性質(zhì)（例如：工業(yè)用地需轉(zhuǎn)性重新招拍掛；軍用土地需總后審批）；（b）土地的取得是否合法（包括立項報告、規(guī)劃許可等）；（c）是否簽署土地使用權(quán)出讓合同，該合同是否有違約情形（例如開工竣工要求、付款是否有延遲，是否需繳納滯納金）；（d）土地轉(zhuǎn)讓價款及相關(guān)稅項是否繳納；（e）國有土地使用權(quán)證及其抵押情況；（f）與項目有關(guān)的申報、批復(fù)文件、及已經(jīng)取得的相關(guān)證照。
二是公司歷史沿革，具體包括：公司設(shè)立及變更的所有工商資料
三是股權(quán)，具體包括（a）股東名冊；（b）實繳出資（若為2013年前設(shè)立的公司，還需審查出資是否有不符合法律規(guī)定的情形）；（c）股權(quán)是否質(zhì)押；
四是重大合同，主要是查看公司各項合同履行情況，是否存在違約、合同未付款項、是否存在借款、擔(dān)保等情形。
五是公司債權(quán)債務(wù)問題，銀行貸款情況；是否欠土地款、工程款、是否有股東借款等。
六是員工問題，查看員工工資情況，是否存在欠繳工資、五險的繳納情況。
七是納稅情況，是否有欠付的稅款、是否有罰款。
八是訴訟情況，看企業(yè)是否有重大或其它對目標項目有重大影響的訴訟，或或有債務(wù)。
具體盡職調(diào)查清單見附件2，律師將根據(jù)盡職調(diào)查情況出具正式的盡職調(diào)查報告，并根據(jù)盡職調(diào)查中遇到的問題，提供處理意見（具體形成文件---盡職調(diào)查報告見附件3）。
（4）法律意見書
并購過程中，通常均需要律師在盡職調(diào)查完成后，根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果出具法律意見書。法律意見書是律師對并購行為的合法性進行專業(yè)確認的文件，主要是使收購方了解該并購行為是否存在重大法律障礙。
法律意見書通常包括如下幾個部分：
一是出具法律意見書的依據(jù)。主要是說明律師出具相關(guān)法律意見憑借的資料、法規(guī)。
二是出具法律意見書的范圍。即律師出具的法律意見書所要解決的問題。
三是律師的聲明事項。這部分內(nèi)容是律師對一些重要事項的單方強調(diào)，主要是表明其承擔(dān)的法律責(zé)任的范圍。
四是法律意見。這是法律意見書的核心，是律師針對盡職調(diào)查報告中反映出的問題，對需要進行確認的法律問題進行分析，并給出最終結(jié)論，即并購交易行為是否合法。
法律意見書具體形成文件見附件4。
2、審計
（1）什么是審計
企業(yè)財務(wù)審計，是指審計機關(guān)按照相關(guān)法律法規(guī)以及財務(wù)審計準則規(guī)定的程序和方法對企業(yè)的資產(chǎn)、負債、損益的真實、合法、效益進行審計監(jiān)督，對被審計企業(yè)會計報表反映的會計信息依法作出客觀、公正的評價，形成審計報告，出具審計意見和決定。
并購過程中，審計是并購核心工作內(nèi)容的一部分，并購過程中的審計是指注冊會計師、內(nèi)部審計人員等審計主體,與律師、注冊資產(chǎn)評估師、注冊稅務(wù)師、注冊咨詢工程師等專業(yè)人員一起,作為收購方的財務(wù)顧問或受托進行專項審計,參與企業(yè)并購,提供咨詢、審計、報告編制等專業(yè)服務(wù),以降低并購風(fēng)險、實現(xiàn)并購目標的活動。
（2）為什么進行審計
收購方在確定收購目標后，即委托中介機構(gòu)對項目公司進行詳細的審計工作，這種詳細審計工作的主要目的在于評價項目構(gòu)思給收購方帶來的商業(yè)風(fēng)險及商業(yè)機遇，審計的重點放在項目公司的財務(wù)、銷售、生產(chǎn)三個環(huán)節(jié)。
并購過程中的審計的關(guān)鍵點有以下幾個方面：
一是對收購方確定的并購基準日之凈資產(chǎn)進行審計。一方面，要重點關(guān)注或有負債；另一方面，要特別關(guān)注財務(wù)報表認定的資產(chǎn)存在、完整及權(quán)利義務(wù)之要素。
二是為收購方定價之目的完成盈利預(yù)測審核。具體包括審核盈利預(yù)測的假設(shè)基礎(chǔ)合理性和完成項目公司歷史業(yè)績的審計工作共兩項內(nèi)容。
三是對項目公司進行主體資格審查。其中，并購方的關(guān)注點主要著眼于持續(xù)經(jīng)營能力、盈利能力與預(yù)測、同業(yè)競爭和關(guān)聯(lián)交易等方面；而被并購的項目公司的關(guān)注問題則是過渡期損益安排和債券債務(wù)處置等問題。
審計報告的具體形成文件見附件5。
3、資產(chǎn)評估
（1）什么是資產(chǎn)評估
評估通常是根據(jù)特定的目的和所掌握的資料，對某一事物的價值或狀態(tài)進行定性定量的分析說明和評價的過程。
資產(chǎn)評估則是由專門的評估機構(gòu)和專門的評估人員，依據(jù)國家規(guī)定的有關(guān)法律法規(guī)和有關(guān)政策以及有關(guān)的資料數(shù)據(jù)，根據(jù)特定的評估目的，遵循適用的評估原則、評估范圍、評估程序和評估標準，運用科學(xué)的評估方法和統(tǒng)一的貨幣單位，對被評估資產(chǎn)的市場價值進行評定估算的過程。簡言之，資產(chǎn)評估就是對資產(chǎn)在某一時點的價格進行評定估算。
資產(chǎn)評估包含以下八項基本要素：
一是資產(chǎn)評估的主體，指由誰來進行資產(chǎn)評估；
二是資產(chǎn)評估的客體，指資產(chǎn)評估的對象；
三是資產(chǎn)評估的依據(jù)，包括法律依據(jù)和數(shù)據(jù)資料依據(jù)；
四是資產(chǎn)評估的原則，分別有工作原則（真實性原則、公平性原則、科學(xué)性原則、獨立性原則）和經(jīng)濟原則（替代性原則和可行性原則）；
五是資產(chǎn)評估的范圍，指對哪些資產(chǎn)進行評估；
六是資產(chǎn)評估的標準，指對被評估資產(chǎn)進行價值估算時所采用的標準，包括收益現(xiàn)值標準、重置成本標準、現(xiàn)行市價標準、清算價格標準和國家規(guī)定的其它標準；
七是資產(chǎn)評估的方法，指對被評估資產(chǎn)進行價值估算時所具體運用的方法，包括收益現(xiàn)值方法、重置成本方法、現(xiàn)行市價方法、清算價格方法和國家規(guī)定的其它方法；
八是資產(chǎn)評估的目的，是指針對各種不同的經(jīng)濟行為的特定目的。
（2）為什么進行資產(chǎn)評估
資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，而服務(wù)于市場。我們可以從一些簡單的例子來說明為什么要進行資產(chǎn)評估。對于市場上經(jīng)常發(fā)生的商品交易，如消費品，由于人們對商品的性能、價格都有一定的了解，也容易找到市場參照。通過一系列的比較和協(xié)商，在沒有任何第三方的參與的情況下，對交易價格能夠達成一致意見，從而實現(xiàn)交易。這類商品往往價格不大，且交易頻繁。
但對一些不經(jīng)常發(fā)生，且價格較大交易，比如一家企業(yè)，人們很難從市場上找到相類似的交易用于參考，并且對被交易對象的質(zhì)量（如企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況、資產(chǎn)質(zhì)量等）不甚了解或存在較大的偏差，很難在沒有第三方的參與下，就交易價格達成一致意見。這時，就需要第三方-資產(chǎn)評估機構(gòu)的介入。資產(chǎn)評估機構(gòu)通過對被交易對象的獨立、客觀、公正、科學(xué)的評估，提出被交易對象的公允市場價值，從而為交易雙方提供進一步協(xié)商的參考意見，最終實現(xiàn)交易。
所以，資產(chǎn)評估可能發(fā)生在交易和投資的各個環(huán)節(jié)。資產(chǎn)評估的目的就是為交易雙方和投資人提供被交易資產(chǎn)的市場價格估計，為資產(chǎn)交易提供價格咨詢。
資產(chǎn)評估常發(fā)生在下列情形中：
一是產(chǎn)權(quán)交易，如：對外投資、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、設(shè)立合資經(jīng)營企業(yè)、股份制改造、企業(yè)兼并、分立和破產(chǎn)等。
二是融資貸款，如項目融資、抵押貸款等。
三是財產(chǎn)保險。
四是政府管理，如企業(yè)資產(chǎn)的保值增值管理、清產(chǎn)核資、稅收管理等。
評估報告的具體形成文件見附件6。
（四）制定收購方案
在盡調(diào)基礎(chǔ)上，首先做出并購與不并購的決定（例如若發(fā)現(xiàn)有根本性無法克服的缺陷則放棄并購）；然后對交易方案進行確定、并予以細化。例如經(jīng)盡職調(diào)查后發(fā)現(xiàn)公司不是很規(guī)范，就可能需要在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中由轉(zhuǎn)讓方留存一定比例的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，或采取銀行保函等擔(dān)保方式。再例如，在盡調(diào)中發(fā)現(xiàn)公司負債嚴重，資產(chǎn)復(fù)雜，則可能需要調(diào)整并購方案，將擬并購的資產(chǎn)進行資產(chǎn)剝離。
（五）正式收購談判并擬訂交易文件
在收購方案確定的基礎(chǔ)上，開始著手準備交易文件，對商業(yè)條款或其它內(nèi)容進行談判，包括但不限于價格、付款方式、債權(quán)債務(wù)承擔(dān)等。
對于資產(chǎn)并購的交易文件，主要涉及付款的安排和資產(chǎn)過戶手續(xù)的辦理的問題、稅費承擔(dān)問題。資產(chǎn)并購所涉及的項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議見附件7。
對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易文件，一般應(yīng)包括（1）保證與陳述條款，對公司的經(jīng)營、債權(quán)債務(wù)等盡調(diào)所涉及的各項在交割日前的情況進行保證；（2）過渡期條款：對簽署合同后至交割期間的限制性事項進行約定；（3）約定對交割前債權(quán)債務(wù)的承擔(dān)，（4）項目相關(guān)四證的辦理；（5）員工安排問題。（6）債權(quán)債務(wù)處理，包括債權(quán)債務(wù)重組，某些可由轉(zhuǎn)讓方直接承擔(dān)的債務(wù)，約定由轉(zhuǎn)讓方直接承擔(dān)；不能由轉(zhuǎn)讓方直接承擔(dān)的，可約定由轉(zhuǎn)讓方、債權(quán)人與標的公司簽署債權(quán)重組協(xié)議，將標的公司債務(wù)轉(zhuǎn)給轉(zhuǎn)讓方。具體形成的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議見附件8.
對于員工安排問題，若并購?fù)瓿珊蟛辉倮^續(xù)雇傭原有員工的，應(yīng)爭取由轉(zhuǎn)讓方負責(zé)員工安置問題,并將具體安排寫進股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中。
若涉及需由轉(zhuǎn)讓方事先完成一定手續(xù)的，則在完成手續(xù)后簽署交易文件，或者在交易文件中約定轉(zhuǎn)讓文件生效的條件，若在一定期限內(nèi)部生效條件未能成就的，可解除該協(xié)議。例如，在立思辰項目中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的生效條件之一是立思辰上市公司（即北京立思辰科技股份有限公司）將其它小股東持有的項目公司的股份全部收回，使得立思辰上市公司持有項目公司100%的股權(quán)。
（六）簽署交易文件
在項目轉(zhuǎn)讓的情況下，除項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議外，還需簽署其它相關(guān)交易文件，具體包括：項目公司關(guān)于同意項目轉(zhuǎn)讓的股東會決議（具體形成文件見附件9）（根據(jù)項目公司章程，若董事會有權(quán)就此事宜作出決定也可是董事會決議，但無論如何，股東會決議效力是最高的）。如果涉及上市公司的，應(yīng)根據(jù)交易標的判斷是否屬于上市公司管理規(guī)則中所定義的重大交易，是否應(yīng)提交股東大會批準。
在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，除股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議外，還需簽署其它相關(guān)交易文件，具體包括：
（1）項目公司法人股東關(guān)于同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股東會決議（具體形成文件見附件10）。如果項目公司法人股東為上市公司的，應(yīng)判斷是否屬于重大交易，是否應(yīng)提交股東大會批準。
（2）現(xiàn)任董事的辭呈（具體形成文件見附件11）。全部或部分收購目標公司股權(quán)的情況下，收購方一般要更換目標公司的董事和經(jīng)營管理層。因此，要將出售方有關(guān)董事和管理人員的辭呈作為交易文件之一。
（3）需要項目公司通過的股東會決議（具體形成文件見附件12），包括但不限于同意變更公司董事、法定代表人、高級管理人員；注銷出售方在銀行授權(quán)簽署人的權(quán)利等。另外，若涉及項目公司部分股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，則應(yīng)注意項目公司其它股東的優(yōu)先購買權(quán)，以及項目公司章程對部分股東進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性條件等。
（4）其它根據(jù)實際情況需要出售方出具的承諾函等文件。
（5）如存在合資情形的，則還需簽署新的合資公司章程（具體形成文件見附件13）。
（6）向目標公司債權(quán)人就股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜發(fā)出的告知函（具體形成文件見附件14）。
（七）支付對價并辦理股權(quán)變更登記手續(xù)
股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關(guān)交易文件簽署后，各方依據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定支付對價，并完成并購應(yīng)取得的政府批準等手續(xù)，辦理相應(yīng)的變更登記手續(xù)（包括但不限于股東、法定代表人、董事會的變更），如外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目需要獲得商務(wù)部等相應(yīng)審批機關(guān)的批準。工商局辦理股權(quán)變更登記手續(xù)所需的文件清單見附件15：有限責(zé)任公司變更登記（備案）一次性告知單。
（八）交割
若是資產(chǎn)并購，則所涉及的交割內(nèi)容僅涉及公司所有土地使用權(quán)、擬開發(fā)建設(shè)項目或已開發(fā)建設(shè)項目相關(guān)的所有政府批準文件和證照，包括但不限于項目可行性研究報告、立項批復(fù)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)出讓金發(fā)票、土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、開工許可證、預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證等。
若是股權(quán)并購，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效后，雙方按照交易文件的約定履行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、經(jīng)營管理權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)，并辦理如下公司資產(chǎn)的移交手續(xù)：
（1）股權(quán)證明文件；
（2）公司的新營業(yè)執(zhí)照（組織機構(gòu)代碼、稅務(wù)登記證、開發(fā)資質(zhì)等證照）、公司的所有印章；
（3）財務(wù)資料（賬簿、驗資報告書、稅項申報表、支票簿、現(xiàn)有發(fā)票等）；
（4）以往董事會紀要。；
（4）公司所有土地使用權(quán)、擬開發(fā)建設(shè)項目或已開發(fā)建設(shè)項目相關(guān)的所有政府批準文件和證照，包括但不限于項目可行性研究報告、立項批復(fù)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)出讓金發(fā)票、土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、開工許可證、預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證等。
五 并購風(fēng)險
（一）公司股權(quán)屬性確定風(fēng)險
包括項目公司設(shè)立合規(guī)性風(fēng)險及權(quán)利完整性風(fēng)險兩大類。
在項目公司設(shè)立方面，涉及對項目公司合法權(quán)益會產(chǎn)生實質(zhì)性重大影響的法律風(fēng)險歸納起來主要有：
1、股東未足額繳納出資；
2、股東出資形式不符合法律規(guī)定；
3、非貨幣財產(chǎn)出資作價違反法律強制性規(guī)定；
4、非貨幣財產(chǎn)作價出資未辦理財產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)；
5、股東抽逃出資；
6、項目公司未依法年檢。
擬對外轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)的公司是否具有完整的股東權(quán)利，權(quán)利是否存在法律瑕疵，包括：
1、項目公司是否存在質(zhì)押、擔(dān)保等第三人權(quán)利；
2、項目是否存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵；
3、項目的后續(xù)開發(fā)和盈利模式是否存在政府限制等潛在風(fēng)險；
4、是否存在對轉(zhuǎn)讓公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)的限制性約定（有沒有經(jīng)過項目公司其他股東的同意，有否違背相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定）；
5、是否存在對轉(zhuǎn)讓公司在項目公司享有的表決權(quán)、分紅權(quán)、委派董事和管理人員的權(quán)利等權(quán)能的限制；
6、是否存在對轉(zhuǎn)讓公司在項目公司清算剩余財產(chǎn)分配權(quán)等權(quán)能的限制。
（二）項目本身的風(fēng)險
由于土地性質(zhì)、取得方式、規(guī)劃用途、使用期限以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的復(fù)雜關(guān)系，尤其是久拖未建或停建的項目公司，在股權(quán)收購時，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域中具體專業(yè)問題的風(fēng)險比較多。歸納起來主要有：
1、土地使用權(quán)風(fēng)險：出讓金是否支付、土地出讓合同中有無股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制、開發(fā)條件限定、有無代征地情況、土地使用權(quán)權(quán)屬是否清晰、項目用地是否存在被征收或征用等風(fēng)險；
2、項目主體的風(fēng)險：開發(fā)主體與審批主體是否一致、實際建設(shè)項目與審批項目是否一致的風(fēng)險；
3、規(guī)劃風(fēng)險：規(guī)劃有無調(diào)整，調(diào)整的是否符合受讓方的開發(fā)需求，規(guī)劃有無超過期限，需要重新申報的能否獲得批準；
4、項目相鄰關(guān)系的危機風(fēng)險：《物權(quán)法》規(guī)定，建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準。妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照，即使取得了建筑工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法的，但只要導(dǎo)致相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照規(guī)定的最低標準，也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；
5、需要政府審批的各類證照是否已批的風(fēng)險：如動工開發(fā)期限，是否已超過出讓合同規(guī)定的動工期限，是否獲得延期開工，有無被政府收回的可能；
6、項目建設(shè)中各類合同的風(fēng)險：尤其是在建、停建、緩建項目的，合同情況更復(fù)雜，有無履行糾紛、合同違約或解除糾紛，是否有因建設(shè)工程進度監(jiān)管不嚴給予施工單位的不當(dāng)工程簽證風(fēng)險；
7、違法建設(shè)的風(fēng)險：如超規(guī)劃建房；
8、工程質(zhì)量風(fēng)險；
9、不動產(chǎn)有無抵押擔(dān)保的風(fēng)險；
10、政府違約風(fēng)險或政治風(fēng)險。例如政府對房地產(chǎn)項目涉及的大市政問題一直未解決，導(dǎo)致項目交房后排水的嚴重問題。
（三）項目公司或有債務(wù)控制風(fēng)險
項目公司的資產(chǎn)負債表并未反映或者無法反映已經(jīng)發(fā)生的債務(wù)或者潛在的債務(wù)。這或者是由于項目公司惡意隱瞞債務(wù)，或者是由于項目公司的財務(wù)制度不規(guī)范、存在未入賬債務(wù)，或者是由于或有債務(wù)的大量存在造成的。這其中，或有債務(wù)是股權(quán)收購中的最大陷阱，包括擔(dān)保之債、票據(jù)責(zé)任之債、未決訴訟或者潛在的訴訟（對外簽有已構(gòu)成違約的合同）、行政罰款，以及是否存在建筑施工款拖欠、稅費負擔(dān)等。
六 并購風(fēng)險防范措施
1.盡職調(diào)查。在簽署相關(guān)的交易文件前委托律師事務(wù)所、審計師事務(wù)所對項目公司進行法律、財務(wù)等各個方面的盡職調(diào)查，該等調(diào)查的結(jié)果將直接決定并購的可行性、并購對價、交易框架等。
2.根據(jù)前期盡職調(diào)查的結(jié)果，將已識別出的風(fēng)險根據(jù)其風(fēng)險程度和金額額度進行分類，針對不同類型的風(fēng)險選擇不同的反應(yīng)對策。
3.充分運用合同的風(fēng)險管理方式和手段。實踐中，絕大多數(shù)的風(fēng)險管理都是通過合同（包括單方承諾函）的方式來落實。因此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓或項目轉(zhuǎn)讓的協(xié)議應(yīng)盡量完善，把所有潛在風(fēng)險、或有債務(wù)、訴訟風(fēng)險等各種因素考慮進去。在實踐中，合同中需要：（1）保證與陳述條款，對公司的經(jīng)營、債權(quán)債務(wù)等盡調(diào)所涉及的各項在交割日前的情況進行保證；（2）過渡期條款：對簽署合同后至交割期間的限制性事項進行約定；（3）約定對交割前債權(quán)債務(wù)的承擔(dān)，（4）項目相關(guān)四證的辦理；（5）員工安排問題。（6）債權(quán)債務(wù)處理，包括債權(quán)債務(wù)重組，某些可由轉(zhuǎn)讓方直接承擔(dān)的債務(wù)，約定由轉(zhuǎn)讓方直接承擔(dān)；不能由轉(zhuǎn)讓方直接承擔(dān)的，可約定由轉(zhuǎn)讓方、債權(quán)人與標的公司簽署債權(quán)重組協(xié)議，將標的公司債務(wù)轉(zhuǎn)給轉(zhuǎn)讓方。
