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  在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的情況下，購(gòu)房人、建設(shè)工程施工人、抵押權(quán)人、債權(quán)人等眾多主體在破產(chǎn)程序中紛紛提出各自訴求，權(quán)利沖突嚴(yán)重，利益難以平衡，同時(shí)近年來(lái)房地產(chǎn)政策的波動(dòng)引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)淘汰加速，房地產(chǎn)企業(yè)重整案遂成為社會(huì)熱點(diǎn)，也是破產(chǎn)案件中的難點(diǎn)。文章圍繞房地產(chǎn)企業(yè)重整案涉及的疑難問(wèn)題展開分析，從破產(chǎn)法官思維解釋購(gòu)房人取回權(quán)認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)、解決取回權(quán)與工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)的沖突解決方法、重整中引進(jìn)新融資的途徑。

　　在建工程在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案中俗稱“爛尾樓”。近年來(lái)，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增多，后因宏觀調(diào)控等因素的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂而陷入經(jīng)營(yíng)困境，由此導(dǎo)致其開發(fā)的部分項(xiàng)目成為“爛尾樓”。針對(duì)此類困境，部分房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定的重整程序化解債務(wù)危機(jī)，不僅實(shí)現(xiàn)了開發(fā)項(xiàng)目的成功處置，其中涉及的各類利害關(guān)系人的權(quán)益亦得以最大化的維護(hù)。針對(duì)其中涉及的諸多復(fù)雜問(wèn)題，為保障房地產(chǎn)企業(yè)重整案取得較好的法律效果和社會(huì)效果，筆者在承辦此類案件過(guò)程中論證和設(shè)計(jì)了相應(yīng)的解決方案，運(yùn)用于司法實(shí)踐之中。

　　我國(guó)法律允許商品房預(yù)售，允許房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售許可證后將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房人，由購(gòu)房人支付定金或房屋價(jià)款。雖然房地產(chǎn)企業(yè)在向社會(huì)提供產(chǎn)品的過(guò)程中與相對(duì)方形成買賣合同關(guān)系，但該類買賣合同的特殊性在于，其標(biāo)的物為具有預(yù)期性質(zhì)的“期房”，要求期房于預(yù)售時(shí)必須達(dá)到法律規(guī)定的條件，但房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售后并不能夠即時(shí)交付購(gòu)房人，而是在將來(lái)確定的期間履行交付商品房的義務(wù)。在該項(xiàng)法律關(guān)系達(dá)成后，如房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)，即可依約向購(gòu)房人交付房產(chǎn)，而交付房產(chǎn)的時(shí)間與約定時(shí)間可能存在一定的差異，但購(gòu)房人一般均予接受，商品房買賣合同此時(shí)得以履行完畢。但是，如房地產(chǎn)企業(yè)因出現(xiàn)資金鏈斷裂等問(wèn)題而無(wú)法清償?shù)狡趥鶆?wù)，預(yù)售房產(chǎn)將成為“爛尾樓”，預(yù)售房產(chǎn)實(shí)際上無(wú)法竣工驗(yàn)收，無(wú)法實(shí)際交付使用。在房地產(chǎn)企業(yè)重整程序中，購(gòu)房人因此面臨主張房產(chǎn)取回權(quán)還是購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)的兩難選擇。同時(shí)，預(yù)售商品房的權(quán)利歸屬對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)總額產(chǎn)生重大影響，極大影響房地產(chǎn)企業(yè)的新融資，也影響債權(quán)人的受償率。

　　（一）購(gòu)房人取回權(quán)成立的標(biāo)準(zhǔn)

　　《企業(yè)破產(chǎn)法》第38條規(guī)定權(quán)利人在破產(chǎn)程序中可以行使取回權(quán)，取回權(quán)是所有權(quán)人或其他權(quán)利人不受破產(chǎn)程序約束，向破產(chǎn)管理人或破產(chǎn)債務(wù)人請(qǐng)求返還其“不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)”的權(quán)利?！?】有觀點(diǎn)認(rèn)為，取回權(quán)的基礎(chǔ)權(quán)利是所有權(quán)及其他物權(quán)。筆者認(rèn)為，取回權(quán)的基礎(chǔ)權(quán)利既有所有權(quán)也有債權(quán)，【2】即取回申請(qǐng)人享有所有權(quán)當(dāng)然享有取回權(quán)，但享有取回權(quán)不一定享有所有權(quán)。所以，在破產(chǎn)程序中物權(quán)變動(dòng)是并非認(rèn)定取回權(quán)的唯一標(biāo)準(zhǔn)?！段餀?quán)法》第9條規(guī)定，除法律另有規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。進(jìn)而更有觀點(diǎn)認(rèn)為，在破產(chǎn)程序中，除非法律另有規(guī)定，只能根據(jù)登記情況確定所有權(quán)，從而確定取回權(quán)。如何正確理解《物權(quán)法》第9條規(guī)定中不動(dòng)產(chǎn)登記的法律意義，如何理解登記與物權(quán)變動(dòng)之間的關(guān)系，是判斷不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的重要基礎(chǔ)。筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》第9條的登記是確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)并將其公之于眾的手段，簡(jiǎn)言之就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)由登記所賦予的觀點(diǎn)，顯然與登記的本質(zhì)相悖。除法律另有規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的終局性判斷，只能依賴于基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的審查判斷結(jié)果?！?】因此，絕對(duì)地將不動(dòng)產(chǎn)登記作為認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)取回權(quán)成立與否的標(biāo)準(zhǔn)是不可取的。

　　針對(duì)部分商品房于預(yù)售時(shí)即已在登記機(jī)構(gòu)辦理備案登記或者預(yù)告登記的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，首先，預(yù)售登記備案并不是一種物權(quán)意義上的登記，其法律價(jià)值在于通過(guò)行政管理的手段來(lái)保護(hù)商品房交易的安全，最大限度地保障商品房買賣合同目的的實(shí)現(xiàn)，而預(yù)售登記備案行為僅具有債權(quán)合同公示效力，根本不發(fā)生物權(quán)公示效力。【4】預(yù)售登記備案僅在我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》中的規(guī)定，法律未規(guī)定其具有物權(quán)效力和對(duì)抗第三人效力，因此預(yù)售登記備案屬于行政管理范疇，在破產(chǎn)程序中管理人對(duì)購(gòu)房人取回權(quán)的認(rèn)定不應(yīng)受備案登記的影響?！段餀?quán)法》施行后，預(yù)告登記取代了預(yù)售登記備案?！段餀?quán)法》第20條第1款規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”預(yù)告登記的權(quán)利是請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容在將來(lái)請(qǐng)求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。一經(jīng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人的請(qǐng)求權(quán)便取得了對(duì)抗第三人的效力。故預(yù)告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種典型的債權(quán)物權(quán)化?！?】《物權(quán)法》第20條第2款規(guī)定，“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”結(jié)合該條第1款可以這樣解釋，預(yù)告登記具有對(duì)抗第三人的效力，但在買賣合同解除即債權(quán)消滅、符合登記條件之日起3個(gè)月未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效，購(gòu)房人喪失預(yù)告登記的有關(guān)權(quán)利。在司法實(shí)踐中，買賣合同被法院撤銷或者認(rèn)定無(wú)效時(shí)，即使買賣合同獲得登記或者預(yù)告登記，也應(yīng)當(dāng)予以撤銷，這也是我國(guó)立法和司法未承認(rèn)物權(quán)無(wú)因性的表現(xiàn)之一。在管理人解除買賣合同的情況下，出賣人與買受人之間買賣合同的“網(wǎng)簽”或?yàn)橘I受人所設(shè)定的預(yù)告登記，也都將因買賣合同的解除而歸于失效?！?】當(dāng)然，預(yù)售登記備案和預(yù)告登記在物權(quán)公示制度中具有非常重要的法律意義和實(shí)踐意義，特別是通過(guò)公示的方式有效遏制了房地產(chǎn)企業(yè)惡意轉(zhuǎn)讓的行為，為維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益具有不可替代的作用。

　　綜上，如果購(gòu)房人取得所購(gòu)商品房所有權(quán)，包括購(gòu)房人為不動(dòng)產(chǎn)登記的所有權(quán)人、已經(jīng)送達(dá)的拍賣成交裁定買受人、已經(jīng)送達(dá)的以物抵債裁定接受人時(shí)，管理人應(yīng)當(dāng)認(rèn)定購(gòu)房人取回權(quán)成立。此時(shí)，是否需要考慮區(qū)別對(duì)待一手房和二手房購(gòu)房人權(quán)利呢？筆者認(rèn)為從權(quán)利取得角度解釋，因是否二手房不構(gòu)成對(duì)取回權(quán)認(rèn)定的實(shí)質(zhì)影響，因此不應(yīng)當(dāng)以此區(qū)別對(duì)待。當(dāng)然，還要考慮破產(chǎn)債權(quán)人和管理人是否屬于《物權(quán)法》規(guī)定中的善意第三人問(wèn)題。關(guān)于這一點(diǎn)存在肯定說(shuō)和否定說(shuō)，筆者傾向于否定說(shuō)，即認(rèn)為破產(chǎn)債權(quán)人和管理人均不屬于《物權(quán)法》中的善意第三人范疇，但該問(wèn)題涉及甚廣，有待下一步深入討論。

　　（二）購(gòu)房人付清全部購(gòu)房款時(shí)的權(quán)利

　　根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行。因此，管理人行使破產(chǎn)解除權(quán)的對(duì)象限于債務(wù)人與相對(duì)方雙方均未履行完畢的合同。以破產(chǎn)程序中的商品房買賣合同為例，如果購(gòu)房人已全額付清購(gòu)房款，則一方當(dāng)事人的義務(wù)已履行完畢，該商品房買賣合同不屬于雙方均未履行完畢的合同，管理人對(duì)此類合同不應(yīng)當(dāng)行使破產(chǎn)解除權(quán)，也不因此得出應(yīng)當(dāng)決定繼續(xù)履行合同的結(jié)果。此時(shí)，從債權(quán)角度，購(gòu)房人的債權(quán)屬于破產(chǎn)債權(quán)。但是，考慮到實(shí)踐中購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)的缺乏，結(jié)合一些相關(guān)法律可以做適當(dāng)?shù)膮f(xié)調(diào)。譬如根據(jù)最高人民法院于2002年頒布的《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《破產(chǎn)規(guī)定》）第71條規(guī)定，“特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付取回權(quán)認(rèn)定對(duì)價(jià)的特定物”不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，該條是在舊破產(chǎn)法基礎(chǔ)上對(duì)非破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的解釋性規(guī)定，在基礎(chǔ)權(quán)利上與取回權(quán)并無(wú)差別，因此在破產(chǎn)程序中判斷在建工程商品房的權(quán)利歸屬問(wèn)題時(shí)，仍然可以參照適用。其結(jié)果，管理人不得以登記為由或者以購(gòu)房人未取得所有權(quán)為由對(duì)購(gòu)房人的繼續(xù)履行請(qǐng)求權(quán)行使抗辯權(quán)。即購(gòu)房人可以依據(jù)《破產(chǎn)規(guī)定》第71條的規(guī)定，向管理人行使取回權(quán)，管理人應(yīng)當(dāng)履行其交付商品房的義務(wù)，并辦理過(guò)戶手續(xù)。在購(gòu)房人取回權(quán)成立的情況下，如果出于房地產(chǎn)企業(yè)引入新融資及“爛尾樓”整體改造的需要，購(gòu)房人同意放棄對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)權(quán)利的，管理人應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)格給予購(gòu)房人相應(yīng)的對(duì)價(jià)（包括退還購(gòu)房款），即作為共益?zhèn)鶆?wù)在破產(chǎn)程序中隨時(shí)支付。

　　（三）購(gòu)房人未付清購(gòu)房款時(shí)的權(quán)利

　　在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前購(gòu)房人未交清購(gòu)房款的情況下，購(gòu)房人與房地產(chǎn)企業(yè)之間的商品房買賣合同屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條規(guī)定的雙方均未履行完畢的合同，管理人有權(quán)決定是否繼續(xù)履行。圍繞著解除后的購(gòu)房款的處理，目前有三種觀點(diǎn)即普通債權(quán)說(shuō)、共益?zhèn)鶆?wù)說(shuō)【7】和優(yōu)先權(quán)說(shuō)。 司法實(shí)踐中一般采用普通債權(quán)說(shuō)，筆者也贊同。首先，現(xiàn)行法僅對(duì)管理人選擇合同繼續(xù)履行后的對(duì)方當(dāng)事人的權(quán)利作出了以共益?zhèn)鶆?wù)保護(hù)的規(guī)定；其次，共益?zhèn)鶆?wù)作為全體債權(quán)人受益的債權(quán)種類，其范圍應(yīng)該得到限制；再者，如果把此類債權(quán)作為共益?zhèn)鶆?wù)來(lái)保護(hù)的話，就會(huì)出現(xiàn)優(yōu)先于第一順位職工債權(quán)的結(jié)果，而這種結(jié)果在實(shí)踐中很難獲得認(rèn)同。

　　由于解除后的購(gòu)房款僅作為普通債權(quán)處理，從債務(wù)人財(cái)產(chǎn)保值增值以及債權(quán)人利益最大化的角度來(lái)看，管理人可以對(duì)此類商品房買賣合同予以解除，購(gòu)房人已交付的購(gòu)房款作為普通債權(quán).由其向管理人申報(bào)，在重整程序中獲得清償。此種情況下涉及的商品房有可能已經(jīng)辦理備案登記或者預(yù)告登記，如前所述，備案登記、預(yù)告登記均不能成為管理人行使破產(chǎn)解除權(quán)的阻卻事由。在具體操作過(guò)程中，如購(gòu)房人向管理人申請(qǐng)取回權(quán)，管理人不予認(rèn)定其取回權(quán)之后，購(gòu)房人將向法院起訴；如果購(gòu)房人未向管理人申請(qǐng)取回權(quán)，可以由管理人直接起訴購(gòu)房人。在法院作出相應(yīng)判決之后，再申請(qǐng)法院向登記部門送達(dá)解除備案登記或者預(yù)告登記的協(xié)助執(zhí)行通知書，以此確定商品房的權(quán)利歸屬，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化。

　　不過(guò)，在全額付清價(jià)款的購(gòu)房人利益獲得充分保障的前提下，如何兼顧未付清價(jià)款購(gòu)房人的權(quán)益問(wèn)題則成為房地產(chǎn)企業(yè)重整案件中面臨的重要難題。破產(chǎn)重整是最典型的以分配正義為尺度調(diào)整利益分配與損失負(fù)擔(dān)的制度?！?】實(shí)踐中，如果購(gòu)房人未及時(shí)申請(qǐng)按揭貸款或者未及時(shí)付清全部購(gòu)房款，購(gòu)房人在破產(chǎn)申請(qǐng)受理前未付清購(gòu)房款的情形仍普遍存在，因此此類購(gòu)房人的利益保護(hù)問(wèn)題將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)重整案的法律效果和社會(huì)效果。管理人考慮兼顧此類購(gòu)房人的利益的目的在于排除維穩(wěn)問(wèn)題對(duì)重整程序的不利影響，換取重整投資人盡快完成爛尾樓改造工程終極目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。易言之，管理人對(duì)此類商品房買賣合同不行使破產(chǎn)解除權(quán)并不損害債權(quán)人的利益，反而有利于債權(quán)人利益，恰恰符合利益平衡原則。因此，管理人在實(shí)踐中往往不完全以債務(wù)人財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化為目標(biāo)而斷然行使破產(chǎn)解除權(quán)，而是適當(dāng)考慮保護(hù)未付清價(jià)款購(gòu)房人（主要是已付大部分購(gòu)房款的情形）的權(quán)益，綜合考量付款比例和占有等各種因素決定是否繼續(xù)履行房屋商品房買賣合同。如果管理人決定該類合同繼續(xù)履行，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋商品房買賣合同之約定向購(gòu)房人交付房產(chǎn)，而購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)向管理人支付剩余購(gòu)房?jī)r(jià)款。

　　在司法實(shí)踐中，購(gòu)房人除了行使取回權(quán)之外，還將同時(shí)向管理人申報(bào)因債務(wù)人延期交付房產(chǎn)而遭受損失的債權(quán)，管理人一般將延期交房違約金債權(quán)確認(rèn)為普通債權(quán)。但是，由此購(gòu)房人除了實(shí)現(xiàn)取回權(quán)之外，還將獲得普通債權(quán)的部分清償，相對(duì)于取回權(quán)不成立且商品房買賣合同被解除的其他購(gòu)房人，取回權(quán)人處于“過(guò)度保護(hù)”狀態(tài)。另一方面，不得不考慮的一個(gè)問(wèn)題在于，房地產(chǎn)企業(yè)即使重整成功，取回權(quán)人可以取回的“房產(chǎn)”仍不足以達(dá)到交付的條件，需要繼續(xù)施工直至竣工驗(yàn)收方可交付，基于權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則，取回權(quán)人應(yīng)當(dāng)就此支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，在房地產(chǎn)企業(yè)重整后無(wú)償向取回權(quán)人交付房產(chǎn)的情況下，其不應(yīng)當(dāng)再向債務(wù)人主張重整前因遲延交房而發(fā)生的利益、罰息、違約金及其他損失的權(quán)利?！?】即使此類取回權(quán)人主張債權(quán)且其債權(quán)獲得確認(rèn)，重整計(jì)劃亦可以對(duì)該類債權(quán)予以調(diào)減；相對(duì)于房屋商品房買賣合同被解除的購(gòu)房人而言，較之于債務(wù)人破產(chǎn)清算，因減少債權(quán)總額而使普通債權(quán)清償率提高，該類債權(quán)人的利益亦在一定程度上獲得彌補(bǔ)，在此基礎(chǔ)上也對(duì)這兩類權(quán)利人的利益予以平衡。例如，在筆者承辦的深圳市水指實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“水指實(shí)業(yè)”）重整案件中，【10】重整計(jì)劃規(guī)定，針對(duì)付清購(gòu)房款項(xiàng)的46位購(gòu)買住宅的債權(quán)人，由水指實(shí)業(yè)按照《城市房地產(chǎn)管理法》等國(guó)家規(guī)定于項(xiàng)目竣工且驗(yàn)收合格后向其交付房產(chǎn)；作為對(duì)價(jià)，此類債權(quán)人無(wú)論其金額大小，均將其債權(quán)調(diào)減至違約金1,000元，以此提高其他普通債權(quán)人的清償率，否則此類購(gòu)房人在取回房產(chǎn)前應(yīng)當(dāng)向重整后的水指實(shí)業(yè)分擔(dān)復(fù)工費(fèi)用。而針對(duì)普通債權(quán)部分，重整計(jì)劃將按照下列清償比例分段累計(jì)償還：債權(quán)本金金額不超過(guò)20萬(wàn)元的部分，按照80%的比例清償；債權(quán)本金金額超過(guò)20萬(wàn)元但不高于50萬(wàn)元的部分，按照50%的比例清償；債權(quán)本金高于50萬(wàn)元的部分及違約金、債權(quán)利息、訴訟費(fèi)等普通債權(quán)，按照21.66%的比例清償。鑒于50萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)能夠涵蓋絕大部分房屋商品房買賣合同解除的購(gòu)房人交付的購(gòu)房款，與水指實(shí)業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)普通債權(quán)僅有的18.03%的清償率相比，其權(quán)益無(wú)疑亦得到最大程度的兼顧。

　　由于房地產(chǎn)企業(yè)重整案存在未竣工驗(yàn)收的“爛尾樓”，必然涉及建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)和取回權(quán)、抵押權(quán)的沖突問(wèn)題?！段餀?quán)法》在起草過(guò)程中曾經(jīng)規(guī)定，“在同一標(biāo)的物上同時(shí)存在物權(quán)與債權(quán)的，物權(quán)優(yōu)先，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。同一物上多項(xiàng)他物權(quán)并存時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)設(shè)立的時(shí)間先后確定優(yōu)先的效力，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。具有物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利一般優(yōu)先于具有債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利?！边@個(gè)沖突解決規(guī)則雖然因例外情形過(guò)多而最終未在《物權(quán)法》中作出明文規(guī)定，但在理論上無(wú)重大爭(zhēng)議，是《物權(quán)法》上的物權(quán)優(yōu)先效力的基本原則，也是法院在處理房地產(chǎn)企業(yè)重整案中物權(quán)與債權(quán)沖突的基本原則。我國(guó)《合同法》第286條規(guī)定了承包人（施工方）對(duì)建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問(wèn)題的批復(fù)》（法釋【2002】16號(hào)）第1條、第2條規(guī)定工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但不得對(duì)抗已付全部或者大部分購(gòu)房款的“消費(fèi)者”。上述法律及司法解釋同樣適用于破產(chǎn)程序，由此作為物權(quán)優(yōu)先效力的例外規(guī)定成為在購(gòu)房人取回權(quán)、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)在破產(chǎn)程序中發(fā)生沖突時(shí)的解決規(guī)則。在處理三者權(quán)利沖突時(shí)應(yīng)當(dāng)厘清下列問(wèn)題。

　　（一）關(guān)于承包人不具備相應(yīng)資質(zhì)時(shí)的建設(shè)工程施工合同效力問(wèn)題

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋【2004】14號(hào)）第1條的規(guī)定，建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第52條第（5）項(xiàng)的規(guī)定，認(rèn)定無(wú)效：1.承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的；2.沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；3.建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的。第4條規(guī)定，承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程或者沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)工程施工合同的行為無(wú)效。人民法院可以根據(jù)《民法通則》第134條規(guī)定，收繳當(dāng)事人已經(jīng)取得的非法所得。承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)地方法院在司法實(shí)踐中的主流觀點(diǎn)認(rèn)為該類合同屬于無(wú)效合同。建設(shè)工程施工合同無(wú)效，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人或者實(shí)際施工人向管理人申報(bào)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先債權(quán)的，管理人應(yīng)當(dāng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛適用法律問(wèn)題的解釋》第2條的規(guī)定，參照合同約定確認(rèn)相應(yīng)的工程價(jià)款，但不予確認(rèn)其優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程施工合同無(wú)效，且建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格，承包人或者實(shí)際施工人向管理人申報(bào)建設(shè)工程優(yōu)先債權(quán)的，管理人應(yīng)當(dāng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛適用法律問(wèn)題的解釋》第3條的規(guī)定，在確認(rèn)可以修復(fù)的情況下，可以扣除修復(fù)費(fèi)用后確認(rèn)其工程價(jià)款債權(quán)，但不予確認(rèn)其優(yōu)先受償權(quán)；對(duì)質(zhì)量不合格又不能修復(fù)的工程可以不予確認(rèn)工程價(jià)款債權(quán)。

　　（二）關(guān)于消費(fèi)者的范圍

　　在理解上述法釋【2002】16號(hào)所稱“消費(fèi)者”時(shí)，涉及是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中消費(fèi)者概念的問(wèn)題。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第2條規(guī)定，“消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)”的人。關(guān)于消費(fèi)者的主體問(wèn)題，首先，除了自然人之外，司法解釋規(guī)定的“消費(fèi)者”是否包括企業(yè)、事業(yè)單位等機(jī)構(gòu)主體？從工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)對(duì)象看，既然工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的基礎(chǔ)在于保護(hù)施工工人的生存權(quán)，則具有更優(yōu)效力的消費(fèi)者也應(yīng)當(dāng)做限制性解釋，即僅保護(hù)具有生存權(quán)利益的自然人，否則難以理順?lè)蛇壿嬯P(guān)系。其次，自然人消費(fèi)者的范圍問(wèn)題。關(guān)于這一點(diǎn)，2015年最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋［2015］10號(hào)）把消費(fèi)者的范圍限定在購(gòu)買商品房用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋，已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的50%的情形。關(guān)于購(gòu)房目的問(wèn)題，購(gòu)買住宅房產(chǎn)的目的在投資和消費(fèi)之間幾乎無(wú)法區(qū)分，在眾多買賣合同中甄別出“投資者”是高難度的法律難題。從司法解釋規(guī)定的權(quán)利基礎(chǔ)出發(fā)并考慮可操作性問(wèn)題，對(duì)投資還是消費(fèi)進(jìn)行認(rèn)定的可行性方法是對(duì)購(gòu)房數(shù)量和房產(chǎn)類型進(jìn)行限制性解釋，參照上述執(zhí)行程序司法解釋及近年來(lái)國(guó)家和各地出臺(tái)的限購(gòu)房政策規(guī)定，可以以1套住宅為標(biāo)準(zhǔn)，即購(gòu)買兩套以上住宅的購(gòu)房人不屬于享有對(duì)抗效力的消費(fèi)者，購(gòu)買商鋪或者寫字樓的購(gòu)房人也不屬于享有對(duì)抗效力的消費(fèi)者。

　　（三）關(guān)于購(gòu)房人取回權(quán)與工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的權(quán)利順位問(wèn)題

　　法釋【2002】16號(hào)第2條規(guī)定工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得“對(duì)抗”已支付全部或者大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者買受人，對(duì)該規(guī)定的對(duì)抗效力應(yīng)當(dāng)如何理解？筆者認(rèn)為，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為《合同法》規(guī)定的優(yōu)先權(quán)，具有債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)的特殊效力。而消費(fèi)者買受人的購(gòu)房請(qǐng)求權(quán)同樣為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先效力的原則，在法律上本不具有優(yōu)先于物權(quán)的效力；在權(quán)利主體上消費(fèi)者和工程施工人同為弱勢(shì)群體，司法解釋賦予限定范圍內(nèi)的消費(fèi)者權(quán)益更高優(yōu)先等級(jí)的重要理由在于利益平衡，即維穩(wěn)考慮。通常工程施工人與房地產(chǎn)企業(yè)為合作單位，自然對(duì)風(fēng)險(xiǎn)具有更強(qiáng)的控制能力，而消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)難以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況及工程進(jìn)展情況有所了解，因此該司法解釋賦予取回權(quán)人中已經(jīng)履行主要付款義務(wù)的自然人消費(fèi)者優(yōu)先取得房產(chǎn)的權(quán)利，在工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)成立的情況下，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使范圍不包括已支付全部或者大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者買受人購(gòu)買的特定房產(chǎn)。

　　（四）關(guān)于購(gòu)房人取回權(quán)與抵押權(quán)的權(quán)利順位問(wèn)題

　　如前所述，購(gòu)房人在付清全款時(shí)應(yīng)當(dāng)屬于已經(jīng)完全履行了合同義務(wù)，管理人一般不應(yīng)當(dāng)行使破產(chǎn)解除權(quán)，而應(yīng)確認(rèn)購(gòu)房人取回權(quán)成立。在購(gòu)房人未付清全款時(shí)，但同時(shí)符合如下兩個(gè)條件時(shí)亦應(yīng)認(rèn)定取回權(quán)成立：一是消費(fèi)者為生活消費(fèi)購(gòu)買房屋；二是購(gòu)房人已支付50%以上購(gòu)房款。反之，非生活消費(fèi)購(gòu)房人或者支付50%以下購(gòu)房款的消費(fèi)者均不享有取回權(quán)。但是，在房地產(chǎn)企業(yè)重整案中，購(gòu)房人取回權(quán)和抵押權(quán)將可能在同一特定物上產(chǎn)生權(quán)利沖突。如果在破產(chǎn)程序中整體變價(jià)在建工程，根據(jù)法釋【2002】16號(hào)的規(guī)定，就特定物變價(jià)所得價(jià)款可以按照購(gòu)房人取回權(quán)、工程款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)的順序清償。如果在重整程序中不處置在建工程，而在重整計(jì)劃草案中對(duì)取回權(quán)、工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)進(jìn)行處理，則一般應(yīng)規(guī)定房產(chǎn)交付取回權(quán)人，工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)按順序清償。

　　房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整案因涉及多方利益沖突而屬于重大復(fù)雜破產(chǎn)案件，特別是涉及“爛尾樓”問(wèn)題時(shí)尤為錯(cuò)綜復(fù)雜，權(quán)利順位問(wèn)題作為房地產(chǎn)企業(yè)重整案中的難點(diǎn)問(wèn)題因涉及面廣而廣受關(guān)注。購(gòu)房人的房產(chǎn)取回權(quán)由于涉及期房，不得不以復(fù)雜思維考慮物權(quán)歸屬；在物權(quán)認(rèn)定存在困難時(shí)，需從破產(chǎn)法的待履行合同角度解決購(gòu)房人的取回權(quán)認(rèn)定問(wèn)題。當(dāng)取回權(quán)與工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，法釋【2002】16號(hào)司法解釋是處理沖突的唯一直接依據(jù)，在破產(chǎn)程序中同樣應(yīng)當(dāng)適用。但在重整實(shí)務(wù)中，三者權(quán)利沖突的解決方法并非在破產(chǎn)清算中一成不變，非此即彼、此消彼長(zhǎng)，而可以通過(guò)商業(yè)談判的方式獲得合理的利益平衡。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整尚有許多問(wèn)題值得我們深入探討，如融資涉及的資產(chǎn)證券化問(wèn)題、新融資的引進(jìn)和效力問(wèn)題，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的稅費(fèi)問(wèn)題、重整計(jì)劃草案制作的特殊問(wèn)題以及重整計(jì)劃制定完畢標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題等等。囿于篇幅所限，容后一一探討。

【注釋】

1 許德風(fēng)：《破產(chǎn)法論》，北京大學(xué)出版社2015年版，第209頁(yè)。

2 參見王欣新：《破產(chǎn)法理論與實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研究》，中國(guó)法制出版社2011年版，第222頁(yè)；許德風(fēng)：《破產(chǎn)法論》，北京大學(xué)出版社2015年版，第230-238頁(yè)。

3 辛正郁:“物權(quán)法實(shí)施過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意的若干重要問(wèn)題”，載《法律適用》2014年第10期。

4 滕恩榮：“商品房預(yù)售合同登記備案不具有物權(quán)公示效力”，載《人民司法》2013年第10期。

5 最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2015年版，第72-73頁(yè)。

6 同注[1]，第154頁(yè)。

7 《企業(yè)破產(chǎn)法》第42條第（一）項(xiàng)。

8 楊忠孝：《破產(chǎn)法上的利益平衡問(wèn)題研究》，北京大學(xué)出版社2008年版，第138頁(yè)。

9 劉寧、張慶等：《公司破產(chǎn)重整法律事務(wù)全程解析》，北京大學(xué)出版社2011年版，第255-256頁(yè)。

10深圳市中級(jí)人民法院（2012）深中法破字第5號(hào)。