近日，重慶市潼南區(qū)人民法院對一起商品房買賣合同糾紛案進行公開審理。被告某地產(chǎn)公司（以下簡稱某公司）隱瞞抵押銷售房屋，被依法判決退還購房款，并賠償?shù)阮~賠償款。
年輕人首次買房
兩年未能過戶
剛20歲的陳某自主創(chuàng)業(yè)獲第一桶金，想著買套房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資。
2018年5月，陳某選定了某公司開發(fā)的位于潼南城區(qū)的一個樓盤。雙方隨即簽訂商品房買賣合同，約定某公司將其已建成的小區(qū)內(nèi)商鋪一間出售給陳某，房屋總價為99900元，30日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記。合同同時約定房屋無抵押等產(chǎn)權(quán)限制情況。合同簽訂當(dāng)日，陳某支付了全款。
合同簽訂后，某公司卻以各種理由推脫不予過戶，陳某不斷催促仍然未果，這一拖就是兩年。
業(yè)主起訴開發(fā)商
要求退還購房款
當(dāng)初某公司銷售人員極力推薦，稱陳某所購商鋪所在小區(qū)今后會成為商業(yè)中心，商業(yè)價值潛力巨大?？蓛赡赀^去了，商鋪所在地段一直沒有商業(yè)氛圍，商鋪依然空置。加之陳某創(chuàng)業(yè)失敗，急需回籠資金。
于是，2020年3月，陳某以某公司逾期辦證構(gòu)成違約為由起訴至潼南法院，請求解除雙方簽訂的買賣合同，某公司返還購房款，并支付違約金。
開發(fā)商拒絕退款
法官調(diào)查發(fā)現(xiàn)另有蹊蹺
潼南法院收到陳某起訴材料后，在案件受理前的訴前調(diào)解環(huán)節(jié)，聯(lián)系上某公司。某公司明確拒絕調(diào)解，稱沒辦法為陳某辦理過戶手續(xù)，同時公司財務(wù)困難，也沒錢可退。
訴前調(diào)解不成，案件進入審理環(huán)節(jié)。庭審過程中，某公司依然一副無所謂的態(tài)度，稱房屋已經(jīng)交付給陳某了，不能過戶也只是暫時的問題，不同意解除合同也不愿意退款。對于不能過戶的原因，某公司則語焉不詳。
承辦法官認(rèn)為，涉及不動產(chǎn)案件，查閱不動產(chǎn)登記信息，能有助于了解物權(quán)實際狀況，避免出現(xiàn)法院認(rèn)定事實和物權(quán)登記狀態(tài)不一致的情形。庭審中被告避而不談不能過戶的原因，陳某礙于訴訟能力有限，也未能舉示相關(guān)證據(jù)。
基于此，承辦法官依職權(quán)對涉案房屋進行了產(chǎn)權(quán)調(diào)查。發(fā)現(xiàn)原、被告簽訂的買賣合同未辦理備案登記，該房具備辦證條件，但房屋已設(shè)立抵押登記，而且抵押權(quán)設(shè)立的時間是在陳某購房之前。
法官釋明法律
業(yè)主訴求“退一賠一”
結(jié)合調(diào)查的證據(jù)，法官向陳某進行了釋明：如果某公司在房屋銷售時未告知房屋已抵押的情形，則構(gòu)成欺詐?？梢砸罁?jù)法律規(guī)定主張不超過購房款一倍的賠償責(zé)任。
在得知房屋抵押的事情暴露后，某公司一改之前的強硬態(tài)度，主動聯(lián)系承辦法官和陳某，尋求調(diào)解。但陳某決心已定，立即變更訴訟請求，要求某公司“退一賠一”。
法院審理
法院審理后認(rèn)為，依照雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》，某公司應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)申請辦理房地產(chǎn)權(quán)證。而實際上，早在合同簽訂之前，該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)且該抵押權(quán)至今未注銷，導(dǎo)致陳某取得房屋產(chǎn)權(quán)登記的目的不能實現(xiàn)。陳某關(guān)于解除合同的訴訟請求，應(yīng)予支持。某公司也未能舉示證據(jù)證明己方在訂約時告知了陳某房屋存在抵押的事實。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，某公司違背書面合同約定的房屋產(chǎn)權(quán)狀況承諾及產(chǎn)權(quán)過戶期限的約定，構(gòu)成欺詐，應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償。為此，法院判決解除原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，某公司返還陳某支付的購房款99900元，并支付等額賠償金99900元。
法官提醒：近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，因開發(fā)商將設(shè)立抵押權(quán)的房屋出售而引發(fā)的糾紛屢有發(fā)生。在此，法官提醒購房者，在購房時需更加小心謹(jǐn)慎，提前去房管部門查清開發(fā)商是否有售房資格、自己要買的房屋是否存在已被抵押或被賣給第三人等情況。同時，購房者一定要妥善簽訂購房合同，注意保存和搜集證據(jù)，遇到此類糾紛時用法律手段來維護自己的權(quán)益。
法條鏈接
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
來源：潼南法院
編輯：任喆
