深圳城市更新發(fā)展形勢與政策淺析
2018年3月9日，由深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會主辦的2018《新趨勢 新征程》新春論壇在五洲賓館舉行，現(xiàn)場由北京大學(xué)匯豐商學(xué)院經(jīng)濟學(xué)教授何帆、2018年房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢與政策王鋒、深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心主任規(guī)劃師繆春勝做精彩演講。
深圳城市更新發(fā)展形勢與政策淺析
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2017年城市更新進展回顧
1、深圳已經(jīng)列入城市更新計劃用地面積644項，50.2平方公里，規(guī)劃批準拆遷用地面積404項規(guī)劃，31.3平方公里。簽訂土地使用權(quán)出讓合同供應(yīng)用地面積16.3平方公里。包括開發(fā)建設(shè)用地，也包括整體返還給政府公共用地。
2、有一個非常明顯的現(xiàn)象，我們更新項目、計劃項目分布跟軌道站點密切相關(guān)。2017年41.4%。我們的趨勢，項目普遍小型化的趨勢。更新項目平均規(guī)模2017年只有4.7。最大的量是龍崗，龍崗一直強調(diào)片區(qū)統(tǒng)籌，所以規(guī)模量大一點。第二個是坪山。
3、項目結(jié)構(gòu)，644個項目，城中村改造大概是一半左右，另外一半是工業(yè)區(qū)改造。這兩塊加起來一半左右。另外再看改完后的結(jié)果，大部分是黃色（住宅），也是開發(fā)商最喜歡的，占了半壁江山。剩下部分是我們工業(yè)19%、商業(yè)15%左右。強區(qū)放權(quán)之后，我們的工改工項目在上升，2016年工改工25%左右，現(xiàn)在上升到36%。
4、1.13億規(guī)劃建筑面積，居住占比約一半。強區(qū)放權(quán)后容積率顯著提升至6.5。
5、我們已經(jīng)看到了全市平均容積率也達到高值，5.3。
6、強區(qū)放權(quán)之后可以看到，去年，特別是原特區(qū)外，對公共資源需求量非常大，所以貢獻率提升。
7、更新用地土地出讓，前三甲，寶安、龍崗、龍華。龍崗一直處于領(lǐng)頭羊，接下來是寶安、龍華。
8、從計劃到規(guī)劃、用地出讓，出現(xiàn)一個斜坡式遞減狀態(tài)。規(guī)劃占計劃六成左右。用地出讓占計劃三成左右。
9、深圳已經(jīng)變成全球性，包括全球科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心、全球海洋中心。再看總體，包括1100平方公里建設(shè)用地規(guī)模，建設(shè)規(guī)模13億平方米，更新總量不少于100平方公里。
10、各個區(qū)十三五規(guī)劃更接地氣。短期內(nèi)、半年到一年內(nèi)，各個區(qū)要未來三到五年需要發(fā)展的項目要在一年、半年時間全面梳理，哪個在前面、哪個在后面，這是非常重要的導(dǎo)向型選擇。
11、重點區(qū)域比如羅湖筍崗，布心片區(qū)、華為片區(qū)、觀瀾這一大片、光明中心區(qū)、寶安沙井福永片區(qū)、寶安中心區(qū)、龍崗大道這條，我們發(fā)現(xiàn)跟我們十三五規(guī)劃差不多類似。
12、2018年要完成全市40%城中村綜合整治工作。2019年也要完成40%，接下來2020年完成20%左右。
13、正在編織的城中村總體規(guī)劃綱要。要劃定綜合整治空間范圍或者城中村保護范圍。這是從城中村拆除重建向有機更新、綜合發(fā)展重大轉(zhuǎn)型，這是非常重要。未來到2025年項目只能做一些保留性安排或者做一些儲備和預(yù)備，跟目前基本導(dǎo)向以及城中村未來不提倡大規(guī)模拆除重建發(fā)展格局密切相關(guān)。
14、城中村綜合整治三年行動方案，鼓勵一部分拆除重建，鼓勵大部分綜合整治。這是城中村重要導(dǎo)向。
表：羅湖區(qū)與龍崗區(qū)“行動計劃”對比
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各區(qū)更新實施辦法與流程匯總
1、羅湖區(qū)，2015年9月份出臺了自己實施辦法，2015年9月份、2017年2月份發(fā)布了兩版修訂稿。更加嚴格的計劃清理機制。更新單元計劃于規(guī)劃可同時申報。羅湖加大了定期清理機制，原來三年、四年完成的計劃清理狀態(tài)，現(xiàn)在一年半。
2、南山區(qū)，最新征求意見稿還在過程中，這里面有幾點不太一樣的地方，比如說定了街道辦更新職能。跟福田區(qū)一樣加了公證見證內(nèi)容，強調(diào)公開透明、保證真實可行性。針對規(guī)劃，可以適當提高容積率。當時我們提了一些建議進一步完善的意見。另外加強了發(fā)改立項審批安排。之前立項審批批準，后面定了發(fā)改部門核準或者備案，強化了發(fā)改部門在更新項目作用。
3、鹽田區(qū)，基本上跟全市格局差不多，把街道部門、中英街管理局做了加強，強調(diào)了信訪維穩(wěn)狀態(tài)。鹽田區(qū)跟其他區(qū)不一樣的，我們所有計劃實施用地、規(guī)劃許可、驗收，每個階段都規(guī)定了具體時間，時間在原來安排上進行了減少。
4、寶安區(qū)，1 12政策體系，1 1 6的更新工作領(lǐng)導(dǎo)體系，整體更新辦法寶安有內(nèi)容不太一樣的地方。2017年寶安只公告了兩個計劃，反向說明這是一個思考的過程。
5、龍崗區(qū)，基本上跟全市大格局沒有變化，這里強調(diào)了不太一樣的地方，稍微時間上做了優(yōu)化，公示期原來30日，現(xiàn)在降到10日。明確了街道辦作為申報主體。加強了政府整體統(tǒng)籌引導(dǎo)力度，強調(diào)了協(xié)商決策執(zhí)行機制。
6、龍華區(qū)，從2016年底到2017年是過渡的比較順利的一個區(qū)，推進效率比較穩(wěn)。跟他們實施辦法密切關(guān)聯(lián)，他們辦法審批規(guī)則基本上沒有大的調(diào)整，只是做了一定的優(yōu)化和細化。
7、坪山區(qū)，個人感覺有點學(xué)寶安，出現(xiàn)了1 1 6，還加了一個1，項目之前需要做可研，需要社區(qū)黨委初步審查。坪山后面還有新的創(chuàng)新，不細講了。
8、光明新區(qū)，用的是原來市局的規(guī)則，但是有不太一樣的地方，計劃規(guī)劃在光明更新局，但是用地出讓后續(xù)都是光明更新局安排。
9、大鵬新區(qū)，基本上沒有大的調(diào)整和變化，基本跟其他區(qū)類似狀態(tài)。
10、全市600個項目只有15個項目進行了清理。但是計劃清理在2018、2019、2020年成為調(diào)控重要手段。
11、我們會出一些新的措施，計劃規(guī)劃審批規(guī)則、計劃申報指引、工業(yè)區(qū)操作指引，我們做一個全市統(tǒng)一規(guī)范后，有利于項目標準統(tǒng)一，對我們項目可能會有一點利好。2017年我們就在處理這個事情，2018年肯定會出來。
