在一起借貸關(guān)系中，債務(wù)人于債務(wù)履行期滿前或者因?qū)闷跓o(wú)力償還債務(wù)時(shí)，會(huì)選擇拿自己的房產(chǎn)進(jìn)行抵債，該形式在理論上被稱為“以房抵債”。由于我國(guó)現(xiàn)行法并未對(duì)其做出明文規(guī)定，而且因其涉及違反《物權(quán)法》第186條及《擔(dān)保法》第40條中的“禁止流押”條款而受到廣泛爭(zhēng)議。“以房抵債協(xié)議”的性質(zhì)、當(dāng)事人之間形成的具體法律關(guān)系存在廣泛的解釋空間，有諸多值得探討的地方，以下淺薄的思考，僅代表筆者自己的觀點(diǎn)。
“以房抵債”的概念最早出現(xiàn)在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的交易中，是施工單位、材料商等建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間價(jià)值交換的產(chǎn)物,即房地產(chǎn)企業(yè)不能向上述企業(yè)支付工程款、材料款等欠款時(shí)，其以該項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)抵償欠款的交易，即使后續(xù)交易過(guò)程中會(huì)發(fā)生各種阻礙交易的事由，但作為債權(quán)人的建筑企業(yè)為了及時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)，這未免不是其為解決房地產(chǎn)企業(yè)拖欠欠款問(wèn)題的最有效的常用方法。由此也引發(fā)了后來(lái)在房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的交易中出現(xiàn)了民間借貸過(guò)程中債務(wù)人以房產(chǎn)抵償所欠債務(wù)的情形。
從類型上來(lái)看，以房抵債大致可劃分為如下幾類:
首先，從設(shè)立時(shí)間來(lái)看，可劃分為債務(wù)履行期限屆滿前的和債務(wù)履行期限屆滿后的以房抵債;
其次，從合同的履行情況來(lái)看，可劃分為物權(quán)發(fā)生變動(dòng)和物權(quán)未發(fā)生變化的以房抵債。
在司法實(shí)踐中，爭(zhēng)議最大的當(dāng)屬債務(wù)履行期限屆滿前的以房抵債行為，和物權(quán)未發(fā)生變動(dòng)的以房抵債問(wèn)題，該類糾紛甚至被作為疑難案件進(jìn)行處理。究其原因，一方面，法律性質(zhì)難以界定，如下面要講到的債務(wù)履行期限屆滿前的以房抵債是不是流質(zhì)條款？物權(quán)發(fā)生變動(dòng)前的以房抵債合同是實(shí)踐性合同還是諾成性合同？等。另一方面，在于我國(guó)《合同法》也未明文規(guī)定以房抵債、以物抵債。這些問(wèn)題的存在不僅關(guān)乎當(dāng)事人的切身利益，而且也關(guān)系到法院統(tǒng)一裁判的問(wèn)題。
以房抵債問(wèn)題近年來(lái)于市場(chǎng)上頻繁出現(xiàn)，究其原因可歸納為以下幾個(gè)方面:
第一，通過(guò)以房抵債可以降低債權(quán)人交易風(fēng)險(xiǎn)。在這里以房抵債是否屬于法定擔(dān)保形式，我們姑且不論，但其確實(shí)在客觀上起到敦促債務(wù)人履行債務(wù)的效果，能夠在很大程度上降低交易風(fēng)險(xiǎn);
第二，可以規(guī)避國(guó)家政策。例如，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格監(jiān)管的條件下，通過(guò)此種形式可以規(guī)避政府限購(gòu)令;
第三，以房抵債經(jīng)常會(huì)與虛假訴訟相伴，在特殊情況下，以房抵債成為當(dāng)事人轉(zhuǎn)移責(zé)任財(cái)產(chǎn)的手段。
當(dāng)然，除市場(chǎng)主體自身原因外，法律規(guī)范之缺失亦是以房抵債現(xiàn)象產(chǎn)生的重要原因。
目前實(shí)踐中，“以房抵債”的情形主要表現(xiàn)為：民間借貸與房屋買(mǎi)賣法律關(guān)系相交織，或者是在債務(wù)履行期限屆滿后簽訂“以房抵債”協(xié)議或簽訂房屋買(mǎi)賣合同，等等。無(wú)論它以怎樣的表現(xiàn)形式存在，首先明確“以房抵債”協(xié)議的性質(zhì)和效力最為重要，因?yàn)槭玛P(guān)其目的能否最終實(shí)現(xiàn)、債權(quán)人的債權(quán)最終能否實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題。
根據(jù)以房抵債協(xié)議的簽訂時(shí)間，筆者將以房抵債協(xié)議劃分為債務(wù)清償期屆滿前的以房抵債和債務(wù)清償期屆滿后的以房抵債，對(duì)其性質(zhì)的認(rèn)定，也將其分為這兩個(gè)階段進(jìn)行分析。
1. 債務(wù)清償期屆滿前的“以房抵債”
在債務(wù)清償期限屆滿前的以物抵債中，有存在它是否屬于流押條款的爭(zhēng)議。
有學(xué)者主張，債務(wù)履行期限屆滿前的以房抵債的約定具有流質(zhì)條款的性質(zhì)，而鑒于我國(guó)《物權(quán)法》《擔(dān)保法》明確禁止流押條款，故認(rèn)為該類型的以房抵債行為無(wú)效。當(dāng)然，也有學(xué)者持相反觀點(diǎn)，認(rèn)為只有在質(zhì)押關(guān)系或者抵押關(guān)系當(dāng)中才會(huì)存在流押，而以房抵債行為并非《物權(quán)法》所規(guī)定的擔(dān)保行為，抵債存在對(duì)價(jià)，且未對(duì)所有權(quán)的歸屬直接作出約定，故而不應(yīng)當(dāng)將以房抵債視為流押條款。
筆者通過(guò)分析思考，認(rèn)為當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿前達(dá)成以房抵債的合意，該以房抵債協(xié)議具有債之擔(dān)保的性質(zhì)，因?yàn)樗稀皳?dān)?！钡囊粋€(gè)特點(diǎn)，即債務(wù)不能履行時(shí)，債務(wù)人或第三人以其特定財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)的履行以保障債權(quán)的清償。北京市高院《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》中明確，“當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有（或經(jīng)第三人同意以第三人所有）的房屋抵償歸貸款人所有的，該合同實(shí)為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔(dān)保。也正是基于這樣的性質(zhì)，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示認(rèn)定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系，而不是成立新的買(mǎi)賣合同關(guān)系或借貸關(guān)系與買(mǎi)賣關(guān)系的并存”。但是同時(shí)，要說(shuō)明的是該擔(dān)保并不是法定形式擔(dān)保，在這里也就是說(shuō)它并不是抵押，原因在于一方面，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立必須要進(jìn)行登記，而這里并沒(méi)有登記的規(guī)定；另一方面，即使當(dāng)事人之間關(guān)于以房抵債辦理了登記，由于它并不是讓債權(quán)人直接取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，也并沒(méi)有經(jīng)過(guò)像法定擔(dān)保那樣的清算程序，即“在不能清償時(shí)債權(quán)人就該物以拍賣、變賣的方式優(yōu)先受償”，而是要履行后來(lái)簽訂的新的合同“以房抵債協(xié)議”，所以它仍不能被認(rèn)定為是法定擔(dān)保。
那么，根據(jù)性質(zhì)的認(rèn)定，我們可以看在此情況下合同的效力，根據(jù)《擔(dān)保法》第40條、《物權(quán)法》第186條的規(guī)定，它們對(duì)流質(zhì)均有禁止性規(guī)定，流質(zhì)不僅與設(shè)立抵押、質(zhì)押的目的相悖，而且容易出現(xiàn)價(jià)值較高的物品以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)移給擔(dān)保權(quán)人，造成較強(qiáng)勢(shì)一方與弱勢(shì)一方利益的失衡，不利于交易安全。而在這里，正是基于上面提到的以房抵債協(xié)議不能算是法定的擔(dān)保形式，所以不管是依照《物權(quán)法》還是依照《擔(dān)保法》，以房抵債協(xié)議都不能被看作是法定的流質(zhì)條款。那么是不是說(shuō)性質(zhì)上認(rèn)定不是流質(zhì)條款，同時(shí)不違反《合同法》第52條的規(guī)定，該協(xié)議就有效了呢？筆者認(rèn)為，我們還應(yīng)注意到以房抵債協(xié)議雖非法定流質(zhì)形式，但因其危害后果同流質(zhì)，如果法律認(rèn)可這種行為，認(rèn)為其并非法定流質(zhì)，并沒(méi)有違反禁止流質(zhì)的禁止性規(guī)定，則實(shí)踐中將會(huì)出現(xiàn)大量的此種行為，以回避流質(zhì)，這樣就讓禁止流質(zhì)的規(guī)定束之高閣，違反立法的本意，造成市場(chǎng)秩序的混亂。江蘇省高院《關(guān)于以房抵債若干法律適用問(wèn)題的審理紀(jì)要》中明確，“當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成的以房抵債協(xié)議，具有擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的，債權(quán)人要求繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)的，駁回其訴訟請(qǐng)求。”也即此種情形下，盡管不是法定擔(dān)保的流質(zhì)條款，但是也被認(rèn)定為無(wú)效。
2. 債務(wù)清償期屆滿后的“以房抵債”
對(duì)于債務(wù)清償期限屆滿后的以房抵債，理論上存在著它是諾成合同還是實(shí)踐合同？是構(gòu)成債的更改，即成立新債務(wù)同時(shí)消滅原債務(wù)還是構(gòu)成新債清償，即成立新債務(wù)與原債務(wù)并存，即理論上的“代物清償”存在著爭(zhēng)議。
根據(jù)2015年12月30日公布的《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第17條規(guī)定：“當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成以房抵債協(xié)議并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一方要求確認(rèn)以房抵債協(xié)議無(wú)效或者變更、撤銷，經(jīng)審查不屬于《合同法》第五十二條、第五十四條規(guī)定情形的，對(duì)其主張不予支持”。這一條款表明，債務(wù)清償期屆滿后以房抵債并且產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，只要不是法定的無(wú)效或可撤銷情形，就可以得到法院支持。那么我們從該條可以看出，想要使其具有效力，其中一條就是要進(jìn)行辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，也即認(rèn)定它屬于實(shí)踐合同。
而且，最高人民法院指導(dǎo)性案例中的《債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人間達(dá)成以物抵債協(xié)議但未履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，該協(xié)議效力如何確定》一文中發(fā)表意見(jiàn)為：債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物所有權(quán)歸自己的，法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。但經(jīng)釋明，當(dāng)事人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，法院應(yīng)繼續(xù)審理?？梢钥闯鲈撘舱J(rèn)為其屬于實(shí)踐合同。
但是通過(guò)查閱中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)，搜索“以房抵債”司法案例，從一些法院判決書(shū)中不難發(fā)現(xiàn)，關(guān)于它的性質(zhì)認(rèn)定存在著不一致。有的認(rèn)為合同效力要以完成物權(quán)轉(zhuǎn)移為前提，有的則認(rèn)為要以意思自治為原則、并不以債權(quán)人現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)抵債物為合同成立或生效要件。由此，筆者通過(guò)進(jìn)一步地思考，提出了自己傾向的觀點(diǎn)：將其界定為諾誠(chéng)性合同更恰當(dāng)，房屋是否轉(zhuǎn)移僅涉及債是否得到清償，不影響“以房抵債”協(xié)議的效力。原因包括以下幾點(diǎn)：
? 從法律的價(jià)值層面來(lái)看，將物的現(xiàn)實(shí)交付作為協(xié)議成立或生效要件也就是給予債務(wù)人反悔的權(quán)利，對(duì)于交易安全的維護(hù)是不利的，且與構(gòu)建誠(chéng)實(shí)信用社會(huì)的基本要求不符，從而認(rèn)為諾成應(yīng)當(dāng)是必然的趨勢(shì)。
? 從立法基礎(chǔ)理論分析，法律既沒(méi)有明確其為實(shí)踐性也沒(méi)有明確其為諾成性的情況下，不宜硬性套用其他國(guó)家或地區(qū)關(guān)于代物清償（實(shí)踐性）的規(guī)則及理論，削足適履，而更應(yīng)關(guān)注現(xiàn)實(shí)交易模式、當(dāng)事人自主的交易安排和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，從更有利于實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的合法權(quán)益以及盡可能的貫徹意思自治的原則理念出發(fā)，援用誠(chéng)實(shí)信用和公平原則予以裁判。
? 從法制史來(lái)看，歷史上很多“有名”實(shí)踐合同都發(fā)生了諾成化現(xiàn)象，證明實(shí)踐合同的合理性根據(jù)正全面受到諾成合同的挑戰(zhàn)。甚至出現(xiàn)了瑞士立法將所有的有名實(shí)踐合同宣布為諾成合同的罕見(jiàn)現(xiàn)象。
? 以權(quán)利保護(hù)、權(quán)利實(shí)現(xiàn)方面為視角，將其性質(zhì)定義為實(shí)踐合同，會(huì)削弱對(duì)債權(quán)人的保護(hù)力度。比如：如果按照“以房抵債”協(xié)議為實(shí)踐性合同的觀點(diǎn)，在沒(méi)有完成物權(quán)變動(dòng)的情況下，“以房抵債”協(xié)議尚未生效，對(duì)債務(wù)人不具有拘束力，債權(quán)人只能按照原債務(wù)向債務(wù)人主張，而原債務(wù)本來(lái)就難以履行了，債權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)只能申請(qǐng)法院采取查封等強(qiáng)制措施，相較于履行以房抵債協(xié)議，復(fù)雜了實(shí)現(xiàn)債權(quán)的程序。
筆者通過(guò)下圖較為清晰地表達(dá)自己關(guān)于“以房抵債”合同效力的觀點(diǎn)：
那么，是否可以將債務(wù)清償期限屆滿后的“以物抵債”理解為代物清償呢？依傳統(tǒng)觀點(diǎn)，代物清償是指?jìng)鶛?quán)人受領(lǐng)他種給付來(lái)代替原定給付，從而使原有債務(wù)關(guān)系消滅的合同。針對(duì)代物清償?shù)男再|(zhì)，理論上存在著“要物合同說(shuō)”和“諾成合同說(shuō)”的爭(zhēng)議依其法律構(gòu)造，又有“有償契約說(shuō)”、“類似買(mǎi)賣說(shuō)”、“清償行為說(shuō)”、“特殊債務(wù)變更契約說(shuō)”等。即當(dāng)事人僅約定債務(wù)人以他種給付代替原定給付，而未現(xiàn)實(shí)給付他種給付的合同效力。參考有關(guān)文獻(xiàn)和資料，我國(guó)臺(tái)灣判例認(rèn)為，“單純代物清償合意，并未現(xiàn)實(shí)為他種給付，因代物清償契約尚未成立，尚未成立之契約，不發(fā)生效力，故債權(quán)人無(wú)法請(qǐng)求為現(xiàn)實(shí)給付”，實(shí)質(zhì)上否認(rèn)單純代物清償合意之效力。盡管我國(guó)立法上并沒(méi)關(guān)于代物清償?shù)囊?guī)定，在理論上，通說(shuō)都認(rèn)為其是實(shí)踐性合同。因此，對(duì)比筆者上面對(duì)這一階段“以物抵債”是諾成性合同性質(zhì)的贊同，在此不贊同債務(wù)履行期限屆滿后的以房抵債是一種“代物清償”。更傾向于認(rèn)為形成的一種新的債務(wù)，終止借款合同關(guān)系、建立商品房買(mǎi)賣合同關(guān)系。不過(guò)在這種情況下，要防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款。
1. 對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)
正如上面所解釋的一樣，盡管是非法定的流質(zhì)形式，但是因?yàn)槠湮：蠊c流質(zhì)條款并無(wú)區(qū)別，因此一旦發(fā)生了糾紛，也將被認(rèn)定為無(wú)效。所以，以房抵債協(xié)議中應(yīng)盡量避免房屋的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有的約定，比如“到期不能償還，用房產(chǎn)抵頂借款，所有權(quán)歸債權(quán)人，雙方互不再支付對(duì)方任何款項(xiàng)”，“債權(quán)人有權(quán)以借款額收購(gòu)抵債的房產(chǎn)”等。否則，一旦合同該部分被認(rèn)定為無(wú)效，浪費(fèi)債權(quán)人自己的期待。建議協(xié)議中可以設(shè)置抵債房清算程序的相關(guān)約定，例如“到期不能償還，雙方結(jié)算明確債務(wù)，依照公平原則對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，通過(guò)折價(jià)或者拍賣、變賣等方式處置房屋清償債務(wù)?！?/p>
房屋作為一種不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《物權(quán)法》第九條第一款之規(guī)定，能否辦理產(chǎn)權(quán)的變更登記是判斷以房抵債目的能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。圍繞能否辦理房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶登記手續(xù)，從債權(quán)人的角度來(lái)說(shuō)，判斷各種類型的房屋能否用來(lái)抵債，應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面加以審查：
首先，房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)是否受限。債權(quán)人旨在通過(guò)取得房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的情況下，如果房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)，將無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，以該種房屋抵債得不到法律的有效保護(hù)；如果是預(yù)售的商品房，在達(dá)成以房抵債合意的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)及時(shí)簽訂正式的商品房買(mǎi)賣合同并辦理網(wǎng)簽備案及預(yù)告登記；如果是已被司法機(jī)關(guān)查封或者已被抵押給其他人的房屋，提供該房屋抵債的債務(wù)人或者第三人事實(shí)上無(wú)權(quán)處分，在查封或抵押未被解除之前，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)；以債務(wù)人或者第三人有產(chǎn)權(quán)但是出租出去的房屋抵債的，根據(jù)《合同法》第二百二十九條、第二百三十條之規(guī)定，債權(quán)人需關(guān)注并解決買(mǎi)賣不破租賃原則及承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)其取得房屋產(chǎn)權(quán)可能造成的影響，要求債務(wù)人就租賃合同的處理及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的放棄等事宜作出處理。
其次，房屋是否可以進(jìn)行交易。以房抵債是債權(quán)人通過(guò)實(shí)際受領(lǐng)房屋以代替原給付，它需要該房屋最終能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，否則原債并不會(huì)因達(dá)成以房抵債的合意而消滅。各種類型的房屋中，不能交易或者不滿足交易條件的房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶登記。比如：行政司法軍事用房、科教文衛(wèi)用房、公租房、廉租房依法是不得交易的，經(jīng)濟(jì)適用住房滿五年后若未按規(guī)定取得完整產(chǎn)權(quán)也不得交易。
再者，債務(wù)人或者第三人是否享有處分權(quán)。以無(wú)權(quán)處分的房屋為標(biāo)的物簽署以房抵債協(xié)議，可能違反《合同法》第五十一條、第五十二條之規(guī)定而歸于無(wú)效。比如：廉租住房的承租人對(duì)其承租的住房并無(wú)處分的權(quán)利，其以廉租住房與債權(quán)人達(dá)成的抵債協(xié)議將因損害社會(huì)公共利益而歸于無(wú)效。
以上情形都是債務(wù)人在簽訂以房抵債協(xié)議時(shí)需要考慮的問(wèn)題，注意這些能夠更好地保護(hù)和實(shí)現(xiàn)自己的合法權(quán)益。
2. 對(duì)債務(wù)人而言，要明確是否具有給付的主體資格
由于我國(guó)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策，各地相繼出臺(tái)了商品房限購(gòu)、限銷，若債務(wù)人是限銷的主體，那么即使雙方當(dāng)事人在履行期限屆滿后簽訂的以房抵債協(xié)議是有效的，當(dāng)事人之間無(wú)爭(zhēng)議，債務(wù)人也難以兌現(xiàn)債務(wù)。
所以，債務(wù)人欲與債權(quán)人達(dá)成以房抵債合意之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋所在地的房地產(chǎn)調(diào)控政策、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的規(guī)定等相關(guān)規(guī)定和做法進(jìn)行充分了解，以明確自身是否具備給付條件。
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