物業(yè)服務(wù)熱線知識問答
房屋維修篇
1、什么是物業(yè)的全體共用部分？
答：是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分，例如：物業(yè)管理用房；門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有綠化、道路、場地；建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；其他依法歸業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。
2、什么是物業(yè)的部分共用部分？
答：是指由部分業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分，例如：一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。
3、什么是物業(yè)的專有部分？
答：是指在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位。
4、公有住房內(nèi)部原始設(shè)施設(shè)備損壞需要維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以收取維修費(fèi)用？
答：公有住房內(nèi)部原始配備的設(shè)施設(shè)備損壞，可以分為自然損壞和人為損壞。如果屬于自然損壞的，應(yīng)由公有住房的出租人或其委托的物業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維修，承租人已繳付房租的，不另行收取費(fèi)用；如果原始設(shè)施設(shè)備損壞屬于人為損壞的，相關(guān)維修費(fèi)以及材料費(fèi)應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)，按照市場價收取。
5、家中自接的水管發(fā)生爆裂，應(yīng)該找誰維修？
答：業(yè)主在自用部位自接的水管發(fā)生滲水、爆裂，業(yè)主可以自行維修或者委托專業(yè)單位維修。如果小區(qū)物業(yè)有維修能力的，業(yè)主也可委托物業(yè)企業(yè)維修，自行協(xié)商確定維修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
6、陽臺護(hù)欄生銹找誰維修？
答：如果只是業(yè)主一家的護(hù)欄生銹需要維修或更換的，由業(yè)主自行解決，并承擔(dān)欄桿的更新、改造費(fèi)用，但是要確保樣式和顏色與原來基本保持一致。
如果整個小區(qū)進(jìn)行外立面改造，需要更新陽臺欄桿的，所需費(fèi)用可以在小區(qū)維修資金中列支。
7、若樓下業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓上漏水進(jìn)入其家中，到物業(yè)服務(wù)企業(yè)報修后，但樓上業(yè)主拒絕修理，請問這個責(zé)任該由誰承擔(dān)？
答：一般情況下，如需物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入樓上業(yè)主家中進(jìn)行維修時，樓下業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知樓上業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。樓上業(yè)主不予配合的，可以請居委會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第六十九條規(guī)定：需要進(jìn)入專有部分的，相關(guān)業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。造成共有部分或者專有部分損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法恢復(fù)原狀、承擔(dān)賠償責(zé)任。如果當(dāng)事人拒絕配合，經(jīng)相關(guān)方面做工作仍不配合的，可以通過訴訟渠道，請司法部門判決排除妨礙。
8、房屋外墻與屋面發(fā)生漏水，導(dǎo)致內(nèi)墻和天花板受損，應(yīng)由誰出資維修自用部位的損壞？
答：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第六十一條規(guī)定：“物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)，(1)專有部分的所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)；(2)部分共用部分的所需費(fèi)用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；(3)全體共用部分的所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。按照本規(guī)定設(shè)立專項維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費(fèi)用在專項維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。”
因此，若業(yè)主的房屋仍處在開發(fā)商保修期內(nèi)，外墻以及內(nèi)墻維修應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。若業(yè)主的房屋已超出開發(fā)商保修期的，外墻維修費(fèi)用經(jīng)業(yè)主大會表決可由維修資金列支；實(shí)踐中，內(nèi)墻維修費(fèi)用一般由業(yè)主自己承擔(dān)。
9、請問哪些急修項目維修是不需業(yè)主大會或業(yè)主小組決定，就可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接維修？
答：（1）電梯運(yùn)行系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，電梯專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)出具整改通知書的；（2）給水排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，或發(fā)生故障，造成大面積停水，房屋行政主管部門出具整改通知書的；（3）消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，消防部門出具整改通知書的；（4）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏、地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)房管部門指定的房屋質(zhì)量滲漏認(rèn)定機(jī)構(gòu)出具證明的；（5）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)專業(yè)房屋質(zhì)量檢測單位出具證明的。
10、房屋應(yīng)急維修包括哪些項目？
答：險：房屋結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施、設(shè)備構(gòu)件損壞而發(fā)生的危險（房屋結(jié)構(gòu)性損壞；室內(nèi)平頂粉刷層脫落；樓地板、扶梯踏步板斷裂；陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞；外墻飾面大面積起鼓脫落）。
漏：房屋漏水嚴(yán)重影響居民生活。
堵：下水管道、污水管道等設(shè)備堵塞造成溢水，嚴(yán)重影響居民生活。
水：水箱水泵、水表以內(nèi)的水管爆裂造成的停水和龍頭嚴(yán)重漏水。
電：室內(nèi)線路故障引起的停電和漏電。
其他：其他一些嚴(yán)重影響居民生活的房屋突發(fā)性事件。
11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到報修后，多少時間內(nèi)予以解決？
答：接到電梯故障引起人員被關(guān)報修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)到場處理；其他急修項目報修的，小區(qū)內(nèi)設(shè)有管理處，應(yīng)在30分鐘到場處理；未設(shè)管理處，應(yīng)當(dāng)在2小時內(nèi)到場。急修24小時內(nèi)解決，一般修理項目，72小時內(nèi)解決。中、大修項目可先采取應(yīng)急措施，安排計劃后予以解決。
12、什么是危房？
答：根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市危險房屋管理規(guī)定》，危險房屋是指，“結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋?！闭J(rèn)定危房，需有資格的專業(yè)鑒定單位分析、判斷出具書面報告。
物業(yè)管理篇
1、非機(jī)動車停車庫及其收益是否歸全體業(yè)主所有？
答：非機(jī)動車停車庫建造分兩種情況：一是按照規(guī)劃配建的；二是后期建造的。根據(jù)上海市物業(yè)管理規(guī)定第39條第三款規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫歸全體業(yè)主所有。
小區(qū)地面和道路歸全體業(yè)主所有，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，占用小區(qū)地面或道路建造的非機(jī)動車庫，停放車輛收取的停車費(fèi)，扣除管理成本（含管理單位報酬）、稅金之外，其收益歸業(yè)主所有。
2、在未成立業(yè)委會的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)想在公共道路上劃分停車位，緩解小區(qū)內(nèi)停車位供不應(yīng)求的矛盾。請問要走怎樣的程序方可操作？
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向居民委員會或所在地街道提出方案，在居民委員會或所在地街道的指導(dǎo)下完成業(yè)主意見征詢工作，只有經(jīng)專業(yè)部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后方可進(jìn)行劃分，但劃分的停車位不得占用消防通道，有礙通行。
3、小區(qū)內(nèi)路燈設(shè)施用電是物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是全體業(yè)主承擔(dān)？
答：商品房小區(qū)內(nèi)路燈設(shè)施用電應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，通常包含在物業(yè)費(fèi)中。售后公房的路燈設(shè)施用電2015年9月1日前，可在三項維修資金中列支；2015年9月1日起，該費(fèi)用不得在維修資金中列支，可由業(yè)委會或由居（村）委會組織征詢?nèi)w業(yè)主意見后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定經(jīng)費(fèi)來源。
4、小區(qū)內(nèi)發(fā)生失竊事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？
答：根據(jù)上海市高級人民法院民事審判的《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》：物業(yè)服務(wù)合同所約定的保安服務(wù)，僅指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全，而實(shí)施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人的人身、財產(chǎn)遭不法侵害的義務(wù)。業(yè)主或使用人因人身或財產(chǎn)受到第三者不法侵害而起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，經(jīng)審理，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)已盡到保安注意義務(wù)，可不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到義務(wù)，或者業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的除外。
5、車輛停放在小區(qū)路面上被盜，物業(yè)保安應(yīng)負(fù)責(zé)任嗎？
答：首先看與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否簽訂車輛管理合同，如果有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行合同內(nèi)相關(guān)內(nèi)容的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，同時應(yīng)查閱物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有按照合同約定履行相應(yīng)的公共區(qū)域秩序維護(hù)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可能要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，協(xié)商或調(diào)解不成的，當(dāng)事人可通過司法途徑解決。
6、小區(qū)內(nèi)陸下車庫是否可以外租給別人提供洗車服務(wù)？
答：如小區(qū)需要利用地下車庫提供洗車服務(wù)，可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會反映。有約定的按相關(guān)約定管理；無約定的，經(jīng)征詢地下車庫業(yè)主同意（屬于全體業(yè)主共有的，應(yīng)按規(guī)定征詢?nèi)w業(yè)主意見），在確保小區(qū)地下車庫正常安全通行和車輛停放的前提下，辦理相關(guān)手續(xù)后方可實(shí)施。
7、商品房信報箱損壞由誰負(fù)責(zé)維修？
答：信報箱是房屋設(shè)施設(shè)備的一個組成部分，信報箱的維修和更新根據(jù)小區(qū)業(yè)主大會的決議可使用維修資金。如系業(yè)主自身使用原因損壞的，維修費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)。
8、小區(qū)還沒有成立業(yè)主委員會,如何才能有效監(jiān)管小區(qū)的停車收益呢？
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布小區(qū)的停車收益情況，接受業(yè)主的監(jiān)督，業(yè)主對公布的停車收益情況有異議的，可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)查詢。
9、如地下車庫產(chǎn)權(quán)是屬于開發(fā)商的，那么是否也應(yīng)該交納相應(yīng)的維修資金及管理費(fèi)呢？
答：凡單獨(dú)確權(quán)的車庫產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納維修資金。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)繳納地下停車庫物業(yè)管理費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)以與管理該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)合同約定來確定。
10、業(yè)主反映小區(qū)樹木影響采光該如何處置？
答：居住區(qū)的樹木影響居民采光、通風(fēng)和居住安全的，業(yè)主應(yīng)向業(yè)主委員會提出修剪請求，經(jīng)業(yè)主委員會組織相關(guān)業(yè)主或業(yè)主小組討論同意，委托綠化養(yǎng)護(hù)單位按照有關(guān)技術(shù)規(guī)程組織修剪。
11、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理期間地面停車位的收入是歸前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，還是歸全體業(yè)主所有？若歸全體業(yè)主所有，是否要扣除管理成本？管理成本是如何計算的？有無標(biāo)準(zhǔn)？
答：公共停車位的收入扣除必要的管理成本后歸業(yè)主共有，管理成本按停車的區(qū)域、停車設(shè)施設(shè)備的配置和停車管理人員的配備在《前期物業(yè)服務(wù)合同》當(dāng)中進(jìn)行約定。如未約定，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)測算后的管理成本，與業(yè)主大會協(xié)商確定。
12、請問小區(qū)的機(jī)動車停車費(fèi)是否應(yīng)歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有？
答：小區(qū)停車收費(fèi)的歸屬權(quán)應(yīng)根據(jù)停車區(qū)域的權(quán)利人來確認(rèn)，如果利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要；如果車是停在他人（包括開發(fā)企業(yè)）擁有產(chǎn)權(quán)的機(jī)動車停車庫，則收益歸車庫的產(chǎn)權(quán)人所有。
13、對于車位非常緊張的小區(qū)，小區(qū)沒有車位的業(yè)主需要臨時停車，可以占用別的業(yè)主租賃的停車位嗎？
答：正常情況下，不可以占用其他業(yè)主租賃的固定停車位（指可以出售產(chǎn)權(quán)的車位）。小區(qū)地面停車的規(guī)則，應(yīng)由小區(qū)業(yè)主公約進(jìn)行約定，并按約定管理使用。
14、室內(nèi)公共排污管裝修時被封住了，現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)表示需要敲掉墻磚才能維修，事后物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否該出費(fèi)恢復(fù)裝修？
答：由于排污管屬于公共設(shè)施設(shè)備，業(yè)主在裝修房屋時就應(yīng)該要考慮到公共設(shè)施設(shè)備的維修和檢查，留有檢測口。對于未留有檢測口而造成維修時敲掉業(yè)主裝修的，修復(fù)費(fèi)應(yīng)由該業(yè)主承擔(dān)。
15、包干制的居住小區(qū)，物業(yè)費(fèi)漲價需要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賬目審計嗎？
答：包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。
由于小區(qū)物業(yè)收費(fèi)已取消政府指導(dǎo)價，物業(yè)費(fèi)是否提高以及賬目是否需要審計，均由小區(qū)業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商決定。
16、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以拆除小區(qū)內(nèi)原先設(shè)立的垃圾房？
答；小區(qū)內(nèi)設(shè)立的垃圾房，在小區(qū)建設(shè)規(guī)劃中已明確位置、結(jié)構(gòu)和規(guī)模。規(guī)劃中確定且已建設(shè)好的建、構(gòu)筑物，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)擅自拆除。
17、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)秘鑰遺失，可以去哪里補(bǔ)辦？
答：業(yè)務(wù)受理范圍：密鑰損壞或遺失后的補(bǔ)辦、密鑰登錄使用的操作指導(dǎo)。
18、居民要看物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不給其看怎么辦？
答：已經(jīng)成立業(yè)主委員會的小區(qū)，可咨詢業(yè)主委員會。沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，業(yè)主在購房簽定購房合同時，開發(fā)企業(yè)提供過前期物業(yè)服務(wù)合同文本，業(yè)主可以查閱相關(guān)內(nèi)容。
19、通過哪些途徑可以查閱到小區(qū)平面圖紙？
小區(qū)業(yè)主：可翻閱自家房屋產(chǎn)權(quán)證，里面有小區(qū)平面圖紙以及其所在單元的房型圖；
業(yè)委會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)：可至開發(fā)企業(yè)處查詢，或者去城建檔案館查詢。
20、通往頂層公共平臺的門是否應(yīng)該上鎖？
答：首先確認(rèn)該處是否為消防逃生通道。如果是，則按消防相關(guān)規(guī)定，不得上鎖。如果不是，物業(yè)應(yīng)將通往屋頂水箱的上人孔關(guān)閉，并做好雙人雙鎖。
21、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求預(yù)收一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否合理？
答：業(yè)主有按照物業(yè)服務(wù)合同按時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月收取，經(jīng)與業(yè)主約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以預(yù)收，預(yù)收期一般不得超過3個月。
22、小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備超過使用年限，怎么辦？如果需要添置，費(fèi)用由誰承擔(dān)？
答：小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備缺損的，物業(yè)應(yīng)及時添置和維修。需使用維修資金或小區(qū)公共收益的，應(yīng)按相關(guān)流程操作。
如果滅火器在有效使用期限內(nèi)壓力不足，應(yīng)及時補(bǔ)充，所需費(fèi)用按照物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。
白蟻防治篇
1、什么是白蟻？
白蟻，是地球上最古老的社會性昆蟲，距今已有二億五千多萬年的歷史，是世界五大害蟲之一。白蟻危害涉及房屋建筑、園林綠化、水庫堤壩、通訊、交通、工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等各個不同領(lǐng)域，具有廣泛性、隱蔽性和嚴(yán)重性三大特征。俗稱 “無牙老虎”。
2、常見白蟻有哪些？
目前上海地區(qū)的有害蟻種主要有家白蟻（臺灣乳白蟻）和散白蟻二種。其中散白蟻又分黃胸散白蟻和黑胸散白蟻。
3、白蟻是螞蟻嗎？
白蟻不是螞蟻。白蟻與螞蟻截然不同。首先，它們在昆蟲中的分類地位不同，白蟻是等翅目昆蟲，螞蟻是膜翅目昆蟲；其次，蟲體形態(tài)差異明顯，白蟻腰粗，螞蟻腰細(xì)；白蟻的工蟻、兵蟻多為乳白色，螞蟻多為黃色、褐色、紅色、黑色；再次，二者食物喜好不一，白蟻主要取食木材和含纖維素的物質(zhì)，螞蟻食性很廣，分肉食性和雜食性。
通常我們會在每年的3至6月間，見到白蟻的有翅成蟲大量出飛。請注意，其顯著特征是天氣較悶熱時，在短時間內(nèi)大量出飛，出飛后的有翅成蟲的翅膀極易脫落，因此出飛地附近有大量脫落的翅膀。螞蟻則不會有這樣的現(xiàn)象。
4、白蟻有什么生活習(xí)慣？它的食物來源是哪些？
白蟻的生活習(xí)慣可總結(jié)成四喜四怕，即喜濕怕冷、喜溫怕澇、喜暗怕光、喜靜怕震。它的食物主要來源于植物和木材的纖維素和半纖維素，以植物性纖維素及其制品為主食，兼食真菌等。辦公場所、家庭裝修的木構(gòu)件、圖書、文件、紙制品及衣物等都是白蟻很好的食物。
5、白蟻的傳播途徑有哪些？
（1）婚飛：每年3至6月悶熱的傍晚長翅繁殖蟻飛入室內(nèi)筑巢。
（2）爬入：通過地下蟻道經(jīng)墻壁、地面裂縫或木門框進(jìn)入室內(nèi)覓食、筑巢、爬行距離可達(dá)100多米。
（3）帶來：如搬家，商品、木材等的運(yùn)輸都有可能將白蟻從異地帶入。
（4）殘留：即原有房屋地基內(nèi)留有白蟻，施工時未發(fā)現(xiàn)或清除干凈，這樣就留下白蟻危害的隱患。
6、白蟻主要危害有哪些？
（1）房屋建筑： 木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)建筑，正梁或橫梁與墻的交接處；門窗角、窗框角；樓梯與地相連的木柱；木板批檔（天花板）的夾層中；地板下面橫木與墻的交接處；騎樓下方的木柱內(nèi)；與空心磚柱相連的橫梁；久未搬動的木箱、木柜等；閣樓底下橫梁與墻的交接處。磚混、鋼混結(jié)構(gòu)建筑，也能產(chǎn)生白蟻危害，白蟻通過建筑物的各種縫隙、管道等侵入建筑物內(nèi)，造成各種危害。
（2）文物古建筑的木結(jié)構(gòu)等。
（3）棉、麻制品：白蟻特別喜歡棉、麻、絲、毛等天然的織物。
（4）多種名貴食物和中藥材：如：靈芝、天麻、茯苓、香菇、人參、竹筍等。
（5）電線電纜：環(huán)繞各種線纜的大量白蟻聚集活動或形成的蟻巢，由于蟻酸等各種分泌物及白蟻活動等共同作用，會對電力通訊線纜等產(chǎn)生蛀蝕等破壞作用，造成電力通訊中斷等各種危害。
（6）紙張制品：白蟻喜食書刊報紙、文書檔案、票據(jù)、鈔票紙幣、古玩字畫、包裝紙盒。
（7）花草樹木：白蟻對室外花草樹木也不會“嘴軟”。
（8）水庫堤壩：“千里之堤，潰于蟻穴”，白蟻常造成堤壩管涌，甚至決堤，洪水造成堤壩管涌決口大多為堤壩體內(nèi)部存在白蟻巢穴、蟻道所致。
7、怎么發(fā)現(xiàn)白蟻？
（1）看房屋是否有蟻路、分飛孔等白蟻活動的外露跡象。
白蟻怕光，通常它只在木質(zhì)構(gòu)件的內(nèi)部運(yùn)行，并形成蟻道，而構(gòu)件的表面幾乎看不到其活動的跡象，等到木構(gòu)件表面出現(xiàn)異狀，實(shí)際內(nèi)部已經(jīng)蛀空。但白蟻的活動往往也會露出蛛絲馬跡，例如它偶爾會在墻面等處留下活動的蟻路，分飛時在分飛部位留下分飛孔。
（2）看是否有白蟻分飛。
一年中，2至6月份，是上海地區(qū)三種主要危害白蟻的繁殖期，在此期間大量白蟻集中由窩中飛出，落地后交尾，隨后潛入泥土中或各類不易發(fā)現(xiàn)的陰暗處，筑巢繁殖。
（3）定期檢查長期堆放不動的物品，看是否有白蟻危害。
長期堆放不動的物品常常會引起白蟻危害。
因此，居民要注意觀察白蟻的上述三種現(xiàn)象，以確定自己居住、工作的場所是否有白蟻。
8、我家中發(fā)現(xiàn)白蟻危害應(yīng)該怎么辦？
居民家中發(fā)現(xiàn)白蟻危害，應(yīng)及時聯(lián)系白蟻防治企業(yè)，讓專業(yè)技術(shù)人員上門為您處理。要妥善保護(hù)好蟻害現(xiàn)場，不要隨意搬動、破壞蟻路、蟻巢，更不要使用“雷達(dá)”等殺蟲劑去噴灑或用火燒，盲目地自行消殺只會驚擾白蟻，使之四處逃匿，擴(kuò)大其危害范圍。
9、最近我家發(fā)現(xiàn)許多類似螞蟻一樣的蟲子飛出來，是白蟻嗎？
通常我們會在每年的三至六月間見到白蟻的有翅成蟲大量出飛。請注意，其顯著特征是天氣較悶熱時，在短時間內(nèi)大量出飛，而且出飛地附近有大量脫落的翅膀。若無法分辨其是否是白蟻，可以帶些樣本到白蟻防治企業(yè)，請專家為您鑒定一下。
10、隔壁鄰居曾發(fā)生白蟻危害，我家是否會受影響?
有可能。由于白蟻會通過飛、爬、帶等方式擴(kuò)散，你家距離白蟻危害源較近，受到白蟻危害的可能性較大，最好及時采取全面的預(yù)防措施，以杜絕蟻害。
11、房屋產(chǎn)生白蟻危害的原因是什么？
（1）房屋地基土壤內(nèi)原來存在白蟻；
（2）房屋附近有白蟻巢穴；
（3）燈光誘集分飛的長翅繁殖蟻前來定居營巢；
（4）房屋內(nèi)使用的木質(zhì)材料本身已被白蟻危害。
12、白蟻從地下侵入現(xiàn)代房屋建筑的渠道有哪些？
（1）沉降縫；
（2）伸縮縫；
（3）進(jìn)入室內(nèi)的地下通訊線纜、地下管道等；
（4）墻砌體中各種砂漿中的縫隙等。
13、將被白蟻破壞的木門、窗框更換后就沒有蟻害了嗎？
如果在更換前不采取必要的防治措施，白蟻危害會依然存在。因?yàn)樵趬w和泥土中，還有大量的白蟻存在，如不進(jìn)行全面的防治，那新安裝的木門、窗框就正好成了白蟻的新鮮食料。
14、為什么現(xiàn)代高樓大廈還有白蟻危害？
白蟻在大自然中分布廣泛，建筑物外的空地、花園及室內(nèi)裝修材料等處都可能隱藏著白蟻。它們可以經(jīng)過分飛、人為攜帶等方式進(jìn)入建筑物內(nèi)，還可以通過伸縮縫、墻縫、各種管網(wǎng)通道直接爬入建筑物內(nèi)，甚至還穿墻打洞，強(qiáng)行攻入建筑物內(nèi)部。建筑物內(nèi)冬暖夏涼，裝修木構(gòu)件繁多，白蟻喜歡這種有吃有喝的生活環(huán)境，所以白蟻對現(xiàn)代建筑同樣也有危害。
15、裝飾裝修為什么要進(jìn)行白蟻預(yù)防？
隨著居住條件的不斷改善，室內(nèi)裝飾裝修為白蟻提供了豐富的食物，加之空調(diào)的使用為白蟻提供了適合的生活溫度，使房屋更加容易遭受白蟻危害。
16、在白蟻分飛季節(jié)，將飛出來的有翅成蟲消滅光，就不會再發(fā)生白蟻危害了嗎？
不然。在上海地區(qū)成熟的白蟻群體一年基本上只出飛一次，但出飛的有翅成蟲只占白蟻群體的5-10%，分飛后蟻群活動依舊，秩序井然，蟻王、蟻后、工蟻、兵蟻各司其職，繼續(xù)產(chǎn)卵、繁殖、修路、造橋，不斷襲擊新的目標(biāo)，繼續(xù)造成嚴(yán)重危害。消滅有翅成蟲，只能防止白蟻四處蔓延，建立新的群體，對原有的蟻群影響不大。所以，不能只消滅有翅成蟲，應(yīng)全面滅治窩藏在危害物內(nèi)的蟻群。
17、白蟻分飛季節(jié)，防治人員施藥后若干天內(nèi)仍有白蟻陸續(xù)分飛，如何解釋?
這屬于正?，F(xiàn)象。由于白蟻群體中的有翅成蟲羽化過程并不一致，導(dǎo)致在其出飛時不能一次性地完成分飛，可能還有部分的有翅白蟻留在巢體及各種構(gòu)件內(nèi)，雖然已進(jìn)行了白蟻滅治藥物處理，但由于時間短，加之有翅白蟻基本上不取食，這類白蟻受藥物的影響較小，故不會在施藥后立即死亡。因此，有時施藥后若干天內(nèi)，若天氣較悶熱，有翅成蟲仍會分飛。此外，在防治人員施藥之前，若住戶已經(jīng)用家用殺蟲劑自行處理，也會驚擾白蟻，導(dǎo)致白蟻分若干次陸續(xù)地分飛。
18、住戶日常預(yù)防措施有哪些？
（1）采取通風(fēng)、透光、干燥等措施來消除室內(nèi)潮濕
（2）經(jīng)常打掃，清除一切能誘集白蟻的垃圾廢品
（3）樓梯及陰暗角落不堆放雜物
（4）室外場地盡量不要堆集枯枝、棄物或建筑木材
（5）加強(qiáng)裝修中木材、木制品等檢查
19、白蟻防治藥劑有何要求？
白蟻防治的藥劑及其使用應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定。提倡使用高效低毒的環(huán)保滅蟻藥物。白蟻防治藥劑應(yīng)具備《農(nóng)藥登記證》、《農(nóng)藥生產(chǎn)許可證》和產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)等三證。嚴(yán)禁使用已被國家相關(guān)部門禁止使用的氯丹、滅蟻靈等持久性有機(jī)污染藥物；嚴(yán)禁使用劇毒藥物三氧化二砷(俗稱砒霜)；不提倡使用毒死蜱。
20、白蟻防治施藥結(jié)束后住戶應(yīng)注意哪些安全事項？
（1）通風(fēng)：白蟻防治施藥結(jié)束后，住戶應(yīng)開窗通風(fēng)，保持室內(nèi)空氣流通。
（2）若雙手或身體其它部位接觸到藥劑，應(yīng)及時用肥皂清洗，嚴(yán)禁誤食。
21、白蟻滅治過程中，是否一定要挖到蟻巢并捉住蟻王、蟻后才有效?
不一定。雖然蟻王、蟻后在白蟻群體中專司生育，但若把它們捉住或殺滅，群體中還會產(chǎn)生補(bǔ)充型蟻王、蟻后。如采用挖巢方式不但消耗大量的人力、物力，而且還可能對房屋結(jié)構(gòu)造成破壞，并不可取。目前的藥物處理完全可以控制白蟻危害，起到良好的防治效果。
22、白蟻能否被完全消滅？
白蟻經(jīng)過長期的生存演化，具有極強(qiáng)的適應(yīng)能力，而且數(shù)量眾多，很難被完全消滅。住戶只要采取綜合的白蟻防治措施，就可防止白蟻危害。
維修資金篇
1、專項維修資金的使用范圍？
專項維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。但屬于人為損壞的，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。
根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用不能在維修資金中列支，如日常綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、水箱清洗費(fèi)、公用照明和共用設(shè)備能耗費(fèi)和養(yǎng)護(hù)費(fèi)等。
2、使用專項維修資金需要經(jīng)過什么樣的程序？
專項維修資金的使用方案，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會應(yīng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制的維修實(shí)施方案，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，征求業(yè)主意見，補(bǔ)充完善后提交業(yè)主大會或業(yè)主小組表決，并公告表決結(jié)果。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主小組通過的實(shí)施方案，確定施工單位。業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和施工單位應(yīng)當(dāng)簽訂施工承包合同。
3、業(yè)主如何監(jiān)督維修資金的使用情況？
（1）開戶銀行每年4月份向業(yè)主寄送年度結(jié)存單。（2）小區(qū)每半年公布一次賬目。業(yè)主如有異議，可向業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)查詢有關(guān)費(fèi)用清單、發(fā)票原件和按戶分?jǐn)偳闆r。
4、何為商品住宅維修資金“三審”制度？
專項維修資金使用實(shí)行工程審價和使用程序?qū)徍?。業(yè)主委員會任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)在換屆改選小組的指導(dǎo)下委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對專項維修資金、公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行財務(wù)審計。
5、商品住宅首期維修資金交納有哪些標(biāo)準(zhǔn)和手續(xù)呢？
根據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定，商品住宅首期維修資金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人交納，交款的計算公式為“交納金額=房屋建筑面積×單位建筑面積成本價×交款比例”；當(dāng)前單位建筑面積成本價為1295元/平方米；交款比例按照房屋是否配備電梯，分為兩種：有電梯的住宅，開發(fā)商為4%，購房人為3%；無電梯的住宅，開發(fā)商為3%，購房人為2%。
購房人在交納首期維修資金前，應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取《商品住宅維修資金交款通知書（購房人專用）》，然后到交款通知書上指定的銀行進(jìn)行交款，并取得銀行出具的維修資金交款憑證。房屋所在小區(qū)已成立業(yè)主大會并開立維修資金賬戶的，交款通知書應(yīng)向業(yè)委會和委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)取。
6、如何補(bǔ)建或再次籌集專項維修資金？
未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，及時補(bǔ)建或者再次籌集專項維修資金。補(bǔ)建或者再次籌集專項維修資金應(yīng)當(dāng)采用分期交納的方式，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時予以代收；業(yè)主大會也可以決定由業(yè)主一次性交納。
配備電梯的物業(yè)，補(bǔ)建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的7%；不配備電梯的物業(yè)，補(bǔ)建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的5%。目前，商品住宅交納專項維修資金，每平方米建筑面積成本價按1295元計算。
7、小區(qū)公共收益如何使用？
利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需求。
8、業(yè)主大會開戶需要哪些材料？
根據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》第十一條、《關(guān)于業(yè)主大會開立房屋維修資金賬戶有關(guān)問題的通知》（上海銀發(fā)[2006]136號），業(yè)主大會開立銀行賬戶需要提供以下材料：
（1）《業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證》；
（2）《開立單位銀行結(jié)算賬戶申請書》；
（3）業(yè)主大會財務(wù)專用章（或公章）、業(yè)委會主任和副主任印鑒；
（4）業(yè)主委員會負(fù)責(zé)人的身份證件，如授權(quán)他人辦理的，還應(yīng)出具業(yè)主委員會授權(quán)書及被授權(quán)人的身份證件；
（5）《物業(yè)服務(wù)合同》；
（6）《商品住宅維修資金委托管理合同（業(yè)主大會專用）》（商品房適用）；
（7）《業(yè)主大會開戶通知書》（區(qū)縣房管局維修資金管理辦公室提供）（商品房適用）。
9、維修資金增值有哪些具體規(guī)定？
小區(qū)維修資金在保證正常維修的情況下可根據(jù)實(shí)際情況存儲定期存款，但期限原則上不要超過業(yè)主委員會的任期。
10、維修資金業(yè)主大會賬戶的結(jié)構(gòu)是怎么樣的？
為保證小區(qū)業(yè)主共有資金安全、有效的管理，業(yè)主大會開立的銀行賬戶分設(shè)了“維修資金”、“小區(qū)公共收益”和“工作經(jīng)費(fèi)”三個子賬戶，分別核算住宅專項維修資金、小區(qū)公共收益和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)。
11、哪些費(fèi)用不能在維修資金中列支？
（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用。
（2）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用。
（3）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
12、哪些動用維修資金的工程需要審價？
（1）業(yè)主大會尚未成立期間的維修工程；
（2）物業(yè)發(fā)生緊急情況下的維修、更新和改造；
（3）物業(yè)維修、更新和改造費(fèi)用超過5萬元的（含5萬元）；
（4）業(yè)主大會認(rèn)為應(yīng)當(dāng)審價的工程，《管理規(guī)約》中約定需要審價的工程。
13、業(yè)主大會成立前實(shí)施一般維修工程項目的程序是怎么樣的？
屬于共用部分維修項目的，由居（村）民委員會按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的維修實(shí)施方案組織業(yè)主征詢意見，并將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)全體或部分共用部分業(yè)主依法討論通過的維修實(shí)施方案，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報維修資金專戶銀行指定的審價機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程預(yù)算咨詢后，依據(jù)咨詢意見組織實(shí)施維修。
14、業(yè)主大會成立前實(shí)施緊急維修工程項目的程序是怎么樣的？
物業(yè)發(fā)生緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在24小時內(nèi)采取應(yīng)急防范措施，并制定維修、更新方案。除可以按一般維修的程序組織實(shí)施維修外，也可以持下列申請材料直接報物業(yè)所在地的區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門審核：
（1）《物業(yè)發(fā)生緊急情況需要動用小區(qū)維修資金的申請表》；
（2）相關(guān)職能部門的證明文書、鑒定部門證明材料、項目技術(shù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)鑒定材料、發(fā)生緊急維修現(xiàn)場的客觀事實(shí)資料，如現(xiàn)場照片、現(xiàn)場巡檢記錄、設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)等。
區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門在收到申請資料5日內(nèi)，對上述材料進(jìn)行審核。審核同意后，由維修資金專戶銀行指定的審價機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程預(yù)算咨詢。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)咨詢意見組織實(shí)施維修。
15、墻面、屋頂?shù)膹V告租賃權(quán)究竟誰說了算，建設(shè)單位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是業(yè)主？
《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的所以權(quán)或者使用權(quán)、建設(shè)單位不得擅自處分。
16、底層業(yè)主該不該承擔(dān)電梯更新費(fèi)？
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共用部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主行使專有權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。電梯作為房屋的附屬設(shè)備，屬于該幢房屋的共有部分，盡管底層業(yè)主往往不使用電梯，也無需支付電梯運(yùn)行費(fèi)，但仍應(yīng)承擔(dān)電梯的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，這是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)派生的，是業(yè)主應(yīng)盡的業(yè)務(wù)。
17、業(yè)主如何查詢自家商品房的維修資金余額呢？
可以登錄962121官方網(wǎng)站上注冊業(yè)主信息后可查詢。業(yè)主需要提供房屋的18位產(chǎn)業(yè)代碼，該代碼可以從當(dāng)初交納維修資金時銀行出具的《交款憑證》以及每年小區(qū)業(yè)主大會開戶銀行發(fā)放的結(jié)存單上獲得。也可以向所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會查詢。
18、小區(qū)維修資金記賬主體有哪些？
（1）委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的小區(qū)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅專項維修資金、小區(qū)公共收益和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行財務(wù)管理。
（2）業(yè)主自行管理的小區(qū)，業(yè)主大會可以委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)（代理記賬機(jī)構(gòu)）對管理費(fèi)用、專項維修資金、公共收益等進(jìn)行財務(wù)管理。
19、房屋發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，專項維修資金如何交割？
原業(yè)主交納的維修資金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)出具“維修資金交割單”；當(dāng)事人另有約定的，從其約定。
公房管理篇
1、公有住房承租人死亡的，如何變更租賃戶名？
根據(jù)《上海市房屋租賃條例》、《關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見（二）》（滬房地資公[2000]98號）及《關(guān)于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規(guī)定》（滬房管法[2009]396號），公有住房承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租戶名的，出租人應(yīng)予同意；協(xié)商不一致的，提供不一致的證明材料，出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）；
（三）原承租人的父母；
（四）其他人（按他處住房情況，本處居住時間長短）。
公房承租人死亡的，其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人的，其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致的，要求變更承租戶名的，出租人應(yīng)予同意；協(xié)商不一致的，提供不一致的證明材料，出租人應(yīng)當(dāng)按照下列順序書面確定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他處住房情況）；
（三）原承租人的父母；
（四）原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況）。
2、公有住房的承租人戶口遷離本市的，如何變更租賃戶名？
根據(jù)《上海市房屋租賃條例》、《關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見（二）》（滬房地資公[2000]98號）及《關(guān)于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規(guī)定》（滬房管法[2009]396號），公有住房的承租人戶口遷離本市，其本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）；
（三）原承租人的父母；
（四）其他人（按他處住房情況，本處居住時間長短）。
承租人全家戶口遷離本市、全家出國（境）定居，要求繼續(xù)履行租賃合同的，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人提出，出租人應(yīng)當(dāng)同意。承租人全家出國（境）定居的，應(yīng)當(dāng)同時按規(guī)定調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)。
3、哪些人符合公有住房共同居住人的條件？
《上海市房屋租賃條例》中所稱公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時，在該承租房屋處實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制。
“實(shí)際居住生活一年以上”，是指承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時，往前倒推連續(xù)居住生活一年以上，特殊情況除外。
“特殊情況”，是指承租人、共同居住人在本處結(jié)婚的配偶、在本處出生的子女，且在本處實(shí)際居住，可以不受實(shí)際居住生活連續(xù)一年以上以及他處住房條件的限制。
“其他住房”，是指福利性質(zhì)取得的房屋，包括原承租的公有房屋、分配的福利房、自己部分出資的福利房，用單位補(bǔ)貼房款的一半以上所購買的商品房，公房被拆遷后所得的安置房（包括自己少部分出資的產(chǎn)權(quán)安置房），以及按公房出售政策購買的產(chǎn)權(quán)房等。
“居住困難”，是指以本市當(dāng)年度公布的申請廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)核定，低于該標(biāo)準(zhǔn)的為居住困難 (目前申請廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)為人均7㎡) 。
4、哪些情形下公有住房不得變更租賃戶名？
答：《關(guān)于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規(guī)定》（滬房管法[2009]396號）第一條的規(guī)定，承租人有以下情形之一的，不得變更租賃戶名：
（一）欠租未繳清的；
（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物未拆除并恢復(fù)原狀的；
（三）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或房屋用途未恢復(fù)的；
（四）因違法使用公房已進(jìn)入行政處罰程序，或者因糾紛進(jìn)入訴訟、仲裁程序的；
（五）承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商不一致的；
（六）法律、法規(guī)和規(guī)范性文件規(guī)定的其他情形。
5、在因當(dāng)事人之間協(xié)商不一致，而由出租人確定承租人的情況下，如果對出租人確定的承租人資格有異議的，怎么辦？
根據(jù)《關(guān)于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規(guī)定》（滬房管法[2009]396號），公房承租人死亡或者承租人戶口遷離本市的，在當(dāng)事人協(xié)商不一致而由出租人確定承租人的情況下，如果當(dāng)事人對出租人確定的承租人資格有異議的，應(yīng)當(dāng)通過司法途徑解決。（有異議的當(dāng)事人提起訴訟時，以出租人確定的承租人為被告）
6、公有住房如果需要分列租賃戶名，應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？
根據(jù)《關(guān)于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規(guī)定》（滬房管法[2009]396號）第二條第一款，分列租賃戶名應(yīng)當(dāng)同時符合以下條件：
（一）申請各方均具有本處常住戶口且已戶籍分戶；
（二）申請各方已按煤氣公司規(guī)定分戶安裝使用煤氣灶；
（三）申請分戶的房屋必須具有完整的使用功能，有合用衛(wèi)生間和灶間；
（四）申請分列租賃戶名的各戶住房具有固定維護(hù)結(jié)構(gòu)、可以獨(dú)立使用并能分間居住，單間使用面積不低于10平方米，且人均居住面積不得低于本市當(dāng)年度公布的申請廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)；
（五）申請前無欠租。
7、哪些情形下不得分列公有住房租賃戶名？
根據(jù)《關(guān)于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規(guī)定》（滬房管法[2009]396號）第二條第二款，公房或公房承租人有下列情形之一的，不得分列租賃戶名：
（一）獨(dú)用成套的公房；
（二）已經(jīng)市政府認(rèn)定為保護(hù)、保留建筑的公房；
（三）已列入成套改造的公房；
（四）核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證已確定拆遷范圍內(nèi)的公房；
（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物未拆除并恢復(fù)原狀的；
（六）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或房屋用途未恢復(fù)的；
（七）因違法使用公房已進(jìn)入行政處罰程序，或者因糾紛進(jìn)入訴訟、仲裁程序的；
（八）承租人與共同居住人對分列租賃戶名未協(xié)商一致的；
（九）承租人和共同居住人為夫妻或者父母與未婚子女組成的核心家庭、單親家庭。
8、公有房屋合用部位如何使用？
根據(jù)《關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見（二）》（滬房地資公[2000]98號）第七條，公有房屋的合用部位是指兩個或兩個以上承租人有共同使用權(quán)的天井、曬臺、園地、灶間、衛(wèi)生間等部位。承租人對合用部位的使用產(chǎn)生爭議的，出租人應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門在30日內(nèi)協(xié)調(diào)處理，并出具書面意見。
除持強(qiáng)占用和任意占用合用部位，影響相鄰承租人正常使用的應(yīng)予調(diào)整外，一般應(yīng)維持爭議前的使用狀況。原使用部位較大的承租人承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、交換等遷出的，出租人可適當(dāng)調(diào)整合用部位的使用。
9、對公有居住房屋轉(zhuǎn)租有何規(guī)定？
《上海市房屋租賃條例》第三十一條規(guī)定，公有居住房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋不需征得出租人同意，但應(yīng)當(dāng)在簽訂轉(zhuǎn)租合同前書面告知出租人；未告知出租人的，出租人可以解除租賃合同。非獨(dú)立成套房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋，不得影響相鄰使用人對合用部位的正常使用。
《上海市房屋租賃條例》第三十六條規(guī)定，公有居住房屋轉(zhuǎn)租用于居住的，出租人不得從承租人轉(zhuǎn)租收益中獲取收益。
《關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見（二）》（滬房地資公[2000]98號）第十條規(guī)定，公有居住房屋轉(zhuǎn)租的，承租人應(yīng)當(dāng)在簽訂轉(zhuǎn)租合同前將擬轉(zhuǎn)租的情況書面告知出租人。承租人未書面告知出租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同。公有居住房屋轉(zhuǎn)租期間，原享受租金減免的承租人應(yīng)當(dāng)按照市政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金。
承租人將非獨(dú)立成套公有居住房屋轉(zhuǎn)租，不得影響相鄰使用人對合用部位的正常使用。影響相鄰使用人對合用部位正常使用的情形有：
（一）將承租的房屋部分轉(zhuǎn)租，增加合用部位使用人的；
（二）將承租的房屋轉(zhuǎn)租用于集體宿舍，增加合用部位使用人的；
（三）其他影響相鄰使用人對合用部位正常使用的情形。
承租人轉(zhuǎn)租公有居住房屋，影響相鄰使用人對合用部位正常使用的，相鄰使用人可以通過協(xié)商的方法要求承租人排除影響。協(xié)商不成的，相鄰使用人可以向人民法院提起訴訟。
10、公有非居住用房轉(zhuǎn)租，出租人是否可以向承租人收取轉(zhuǎn)租收益？有何標(biāo)準(zhǔn)？
《關(guān)于貫徹實(shí)施的意見（二）》（滬房地資公[2000]98號）第十條規(guī)定，公有非居住房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人書面同意。未事先征得出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同。公有非居住房屋轉(zhuǎn)租期間，原享受租金減免的承租人應(yīng)當(dāng)按照市政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金。
公有非居住房屋轉(zhuǎn)租期間，出租人可以向承租人收取轉(zhuǎn)租收益，轉(zhuǎn)租收益的標(biāo)準(zhǔn)為市政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的二至九倍。出租人應(yīng)當(dāng)與承租人就轉(zhuǎn)租收益的標(biāo)準(zhǔn)簽訂書面協(xié)議。
11、對公有住房差價交換的當(dāng)事人資格有何規(guī)定？
《關(guān)于貫徹的實(shí)施意見》（滬房地交[1999]112號）第一條規(guī)定，本市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行差價換房的公有住房，包括居民承租的直管公有住房和系統(tǒng)公有住房、本市行政區(qū)域內(nèi)單位承租的（或單位保留承租權(quán)的）公有住房。
無本市城鎮(zhèn)常住戶口的個人和非本市注冊登記的單位不得通過差價換房取得公有住房承租權(quán)。
12、公有住房差價交換有哪幾種方式？
《上海市公有住房差價交換試行辦法》（滬府發(fā)[1999]4號）第五條規(guī)定，差價換房可以采取下列方式：
（一）公有住房承租權(quán)與公有住房承租權(quán)的交換；
（二）以公有住房承租權(quán)交換商品住房或者其他住房所有權(quán)；
（三）有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)后，購買商品住房或者其他住房。
《關(guān)于貫徹的實(shí)施意見》（滬房地交[1999]112號）第二條第二至第四款的規(guī)定，凡按照《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》（房改售房方案）可以向承租居民出售，但居民尚未購買的成套獨(dú)用公有住房（以下簡稱可售公有住房），只可以按上述第（一）種方式交換其他公有住房承租權(quán)，不得采取第（二）、（三）種方式交換商品住房或其他住房所有權(quán)或有償轉(zhuǎn)讓。如需交換商品住房或其他住房所有權(quán)的，則必須按《關(guān)于可售公有住房上市出售試行辦法》規(guī)定辦理。
凡未納入《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》可出售范圍的公有住房（以下簡稱不可售公有住房）可以選擇上述三種方式進(jìn)行差價換房。
承租居民之間、承租居民與單位之間公有住房承租權(quán)交換或單位之間有償調(diào)撥公有住房承租權(quán)的，均應(yīng)按上述規(guī)定方式辦理。
13、對公有住房差價交換，有哪些方面的限制？
《上海市公有住房差價交換試行辦法》第六條規(guī)定，獨(dú)用成套的公有住房，只允許采取公有住房承租權(quán)與公有住房承租權(quán)交換的方式進(jìn)行差價換房。
《上海市公有住房差價交換試行辦法》（滬府發(fā)[1999]4號）第七條規(guī)定，下列公有住房不得進(jìn)行差價交換：
（一）整幢獨(dú)用的花園住宅；
（二）屬部隊、宗教團(tuán)體所有或者在學(xué)校校園內(nèi)的；
（三）產(chǎn)權(quán)不明晰的；
（四）在戶籍凍結(jié)地區(qū)內(nèi)的；
（五）已列入本市危棚簡屋改造或者住房成套改造計劃的；
（六）承租人拖欠租金尚未結(jié)清或者有違章搭建尚未處理的；
（七）已進(jìn)入行政處罰程序，或者因糾紛已進(jìn)入訴訟、仲裁程序的；
（八）依法代管或需要用于落實(shí)私房政策的；
（九）依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的。
根據(jù)《上海市公有住房差價交換試行辦法》第八條、第九條第一款、《關(guān)于貫徹的實(shí)施意見》（滬房地交[1999]112號）第二條第五款的規(guī)定，承租居民進(jìn)行差價換房必須符合下列條件：
1、差價換房不得造成當(dāng)事人新的居住困難，即差價換房后，原承租居民的人均居住面積應(yīng)高于市政府規(guī)定的解決居住困難標(biāo)準(zhǔn)。
2、承租居民進(jìn)行差價換房前應(yīng)取得同住成年人的書面同意。
3、承租居民以公有住房承租權(quán)交換商品住房或其他住房所有權(quán)的，所交換的商品住房或其他所有權(quán)住房應(yīng)是已取得房地產(chǎn)權(quán)證（或房屋所有權(quán)證）的住房。
《上海市房地資源局關(guān)于貫徹實(shí)施的意見(二)》（滬房地資公[2000]98號）第十一條第三款規(guī)定，代理經(jīng)租房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓和交換的，應(yīng)當(dāng)征得房屋所有權(quán)人同意。
14、在哪些情況下公房出租人可以解除租賃合同？
《上海市房屋租賃條例》第二十條第二款規(guī)定，承租人未征得出租人同意改變房屋用途的，致使房屋損壞的，出租人可以解除租賃合同。
《上海市房屋租賃條例》第二十三條第三款規(guī)定，承租人逾期不支付租金累計超過六個月的，出租人可以解除租賃合同，但租賃合同另有約定的，從其約定。（《上海市房地資源局關(guān)于貫徹實(shí)施的意見(二)》（滬房地資公[2000]98號）第九條規(guī)定，2000年7月1日之前，公有房屋承租人拖欠租金累計已滿6個月的，不適用《上海市房屋租賃條例》出租人可以解除租賃合同的規(guī)定。2000年7月1日起，公有房屋承租人拖欠租金累計滿6個月的，適用《上海市房屋租賃條例》出租人可以解除租賃合同的規(guī)定。）
《上海市房屋租賃條例》第二十八條規(guī)定，因承租人的原因造成房屋損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)，承租人造成房屋主體結(jié)構(gòu)損壞的，出租人可以解除租賃合同。
根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第三十一條的規(guī)定，公有居住房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋，未在簽訂轉(zhuǎn)租合同前書面告知出租人的，出租人可以解除租賃合同。
根據(jù)《關(guān)于貫徹實(shí)施的意見（二）》（滬房地資公[2000]98號）第十條的規(guī)定，公有非居住房屋轉(zhuǎn)租，未事先征得出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同。
15、公房租賃關(guān)系終止時，承租人如何騰退房屋？
《上海市房地資源局關(guān)于貫徹實(shí)施的意見(二)》（滬房地資公[2000]98號）第十四條規(guī)定，公有房屋租賃關(guān)系終止時，原承租人應(yīng)在出租人給予的期限內(nèi)將房屋騰空交還出租人，在此期限內(nèi)，承租人應(yīng)當(dāng)按照原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金。未經(jīng)出租人同意逾期返還的，出租人有權(quán)追收房屋占用期間的使用費(fèi)，使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)不低于市場租金。
《上海市房屋租賃條例》第四十五條第二款規(guī)定，房屋返還時，應(yīng)當(dāng)符合正常使用后的狀態(tài)或者租賃當(dāng)事人約定的狀態(tài)；不符合的，出租人可以要求承租人恢復(fù)，也可以自行恢復(fù)，由此發(fā)生的合理費(fèi)用由承租人承擔(dān)。
16、對《租用居住公房憑證》換發(fā)的范圍有何規(guī)定？
根據(jù)《關(guān)于開展租用公房憑證換發(fā)工作的通知》（滬房地資[2007]637號），解放時收歸國有的和政府、單位分配給職工的，且租金按照市政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的居住房屋，需換發(fā)新版《租用居住公房憑證》。代管產(chǎn)、代經(jīng)產(chǎn)和宗教產(chǎn)等非國有房產(chǎn)參照執(zhí)行。
另外，根據(jù)《關(guān)于開展租用公房憑證換發(fā)工作的通知》的實(shí)施意見（一）（滬房地資[2008]547號）第一條的規(guī)定：
（一）公房出租人（代理人）從2008年2月5日起停止發(fā)放原《租用公房憑證》（以下簡稱藍(lán)卡），之后發(fā)放的藍(lán)卡一律無效，應(yīng)按照滬房地資[2007]637號文件的規(guī)定換發(fā)《租用居住公房憑證》（以下簡稱紅證）。公房出租人（代理人）在2007年10月26日至2008年2月5日期間辦理藍(lán)卡的，應(yīng)及時向承租人更換紅證。
（二）已核發(fā)拆遷許可證的拆遷基地，暫不換發(fā)、補(bǔ)發(fā)紅證。
（三）已批準(zhǔn)實(shí)施成套率改造的房屋，經(jīng)成套改建竣工驗(yàn)收，出租人（代理人）辦理產(chǎn)業(yè)變更、租金測估等手續(xù)后，應(yīng)換發(fā)紅證。
（四）租賃戶名符合變更條件的，出租人（代理人）應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，及時辦理租賃戶名變更手續(xù)，并發(fā)放紅證。
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或出租人（代理人）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)同意公房非改居并已發(fā)放藍(lán)卡的，應(yīng)取得區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)同意后才能換發(fā)紅證，若涉及規(guī)劃建設(shè)管理的，還須報規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)同意后才能換發(fā)紅證。
（六）落政代為經(jīng)租的房屋，產(chǎn)權(quán)已明確還給原產(chǎn)權(quán)人的，不再辦理紅證。
（七）落政代為經(jīng)租的私房業(yè)主同意由國家作價收購的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑區(qū)落政辦有關(guān)私房業(yè)主同意作價收購的批復(fù)，將原落政代為經(jīng)租房產(chǎn)（含部位）變更為公房的，應(yīng)換發(fā)紅證。
（八）鴛鴦房不屬于換發(fā)范圍。
17、如何申請換發(fā)《租用居住公房憑證》？
《關(guān)于開展租用公房憑證換發(fā)工作的通知》的實(shí)施意見（一）（滬房地資[2008]547號）第二條規(guī)定，《租用居住公房憑證》的換發(fā)流程：公房承租人將藍(lán)卡和公房承租人的身份證件遞交至所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一門式受里窗口，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受理后應(yīng)出具收證收據(jù)。公房承租人從遞交證件之日起20個工作日后，憑公房承租人身份證件和收證收據(jù)到原受理窗口，領(lǐng)取紅證。
18、對公有房屋的養(yǎng)護(hù)和維修有何規(guī)定？
《上海市房地資源局關(guān)于貫徹實(shí)施的意見(二)》（滬房地資公[2000]98號）第八條規(guī)定，除房屋租賃合同另有約定外，公有房屋的養(yǎng)護(hù)和維修責(zé)任由出租人承擔(dān)。
出租人應(yīng)當(dāng)每三至五年進(jìn)行一次房屋完好狀況檢查；對房屋的結(jié)構(gòu)、水落管、外墻粉刷、避雷裝置以及走廊、扶梯間外門窗每年檢查一次；電梯、水泵（產(chǎn)權(quán)屬于自來水公司的除外）應(yīng)定期保養(yǎng)；下水管道、污水管道應(yīng)巡回疏通；屋頂水箱年檢修清洗兩次。
公有房屋及其附屬設(shè)施自然損壞的，由出租人按規(guī)定的修理范圍負(fù)責(zé)修復(fù)。承租人發(fā)現(xiàn)房屋自然損壞的，應(yīng)及時報修。出租人對承租人的報修應(yīng)予登記，并發(fā)給報修憑證。公有房屋修理包括急修項目和一般項目。其中急修項目包括：
（一）房屋結(jié)構(gòu)性損壞而發(fā)生危險；
（二）因室內(nèi)線路故障而引起的停電和漏電；
（三）因水箱水泵故障和進(jìn)水表以內(nèi)的水管爆裂造成的停水和龍頭嚴(yán)重漏水；
（四）樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞；
（五）水落管、污水管堵塞和水盤等設(shè)備漏水；
（六）電梯故障，不能正常運(yùn)行；
（七）其他屬于危險性急修范圍的項目。
一般項目包括：
（一）各類鋼、木門窗損壞；
（二）水衛(wèi)設(shè)備零件損壞；
（三）層面滲漏水；
（四）發(fā)生其它屬于小修養(yǎng)護(hù)和便民服務(wù)范圍內(nèi)的損壞。
其中，房屋急修項目，出租人應(yīng)在一天內(nèi)修理；一般修理項目，出租人應(yīng)在三天內(nèi)修理；需安排計劃修理的項目，出租人應(yīng)在一周內(nèi)派員到現(xiàn)場查勘，約定修理期限。具體報修辦法由市房地資源局另行制定。
《上海市房屋租賃條例》第二十七規(guī)定，出租人養(yǎng)護(hù)和維修房屋時，應(yīng)當(dāng)采取措施減少對承租人使用房屋的影響。承租人應(yīng)當(dāng)配合出租人養(yǎng)護(hù)和維修房屋。
19、公有房屋使用過程，承租人需要注意的基本事項有哪些？
根據(jù)《上海市房屋租賃條例》相關(guān)規(guī)定，公房承租人在承租、使用公房過程需要注意的基本事項有：
（1）應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，并遵守國家和本市有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定。需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意，其中依法須經(jīng)有關(guān)部門審批的，應(yīng)當(dāng)由出租人或者出租人委托承租人報有關(guān)部門批準(zhǔn)。
（2）出租人對承租人使用房屋的情況進(jìn)行檢查時，承租人應(yīng)予配合。
（3）裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意。增設(shè)的附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定歸屬及維修責(zé)任，其中依法須經(jīng)有關(guān)部門審批的，應(yīng)當(dāng)由出租人或者出租人委托承租人報有關(guān)部門批準(zhǔn)。
（4）應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定（市政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)）支付租金。
（5）發(fā)現(xiàn)房屋損壞的，應(yīng)當(dāng)通知出租人予以修復(fù)，但租賃合同另有約定的除外。
（6）應(yīng)當(dāng)配合出租人養(yǎng)護(hù)和維修房屋。
（7）轉(zhuǎn)租房屋時，應(yīng)當(dāng)在簽訂轉(zhuǎn)租合同前書面告知出租人。#f'L/|K E(? Lw
q0非獨(dú)立成套房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋，不得影響相鄰使用人對合用部位的正常使用。
（8）承租人交換使用各自承租的房屋，應(yīng)當(dāng)征得出租人書面同意。4`h,qV;D*C} qH0房屋交換使用的雙方應(yīng)當(dāng)訂立書面合同，并分別與出租人簽訂租賃主體變更合同。公有居住房屋承租人交換使用各自承租的房屋，承租人應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。
（9）租賃關(guān)系終止時，出租人有權(quán)收回房屋，承租人應(yīng)當(dāng)將房屋返還出租人。
20、對改變公有房屋用途有何規(guī)定？
《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十二條規(guī)定，業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣規(guī)劃行政管理部門會同區(qū)、縣房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，并召開聽證會聽取利害關(guān)系人意見后，報區(qū)、縣人民政府決定。
在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報區(qū)、縣房屋行政管理部門審批，并依法向其他行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。
此外，根據(jù)《關(guān)于貫徹實(shí)施《上海市房屋租賃條例》的意見（二）》（滬房地資公[2000]98號）的規(guī)定，改變房屋用途是指改變房屋原設(shè)計用途或改變房屋實(shí)際使用狀況。承租人要求改變公有房屋用途必須符合下列條件：
（一）符合城市規(guī)劃要求；
（二）符合房屋使用安全；
（三）不影響相鄰房屋使用；
（四）不影響文物和優(yōu)秀近代建筑保護(hù)。
有下列改變公有房屋用途行為之一的，必須經(jīng)房屋所有人、相鄰房屋所有人、使用人和業(yè)主委員會書面同意，并報區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批：
（一）居住房屋改為非居住使用；
（二）非居住房屋改為居住使用；
（三）非居住房屋改為其他非居住用途。
改變房屋用途涉及規(guī)劃建設(shè)管理的，還須報規(guī)劃管理部門審批。
非物業(yè)類咨詢篇
1、裝修擾民問題應(yīng)向哪個部門反映？
答：根據(jù)《上海市社會生活噪聲污染防治辦法》，目前裝修噪音擾民問題統(tǒng)一撥打110。
2、開發(fā)商是否可以將小區(qū)內(nèi)原先出租的車位出售呢？
答：如果車位的產(chǎn)權(quán)人是開發(fā)商，那么開發(fā)商根據(jù)有關(guān)規(guī)定在處理好已簽訂的車位出租合同后，可以變租為售。
3、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)向哪個部門反映？
答：首先應(yīng)先明確房屋的權(quán)屬性質(zhì)。使用權(quán)房屋（公房）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映；保質(zhì)期內(nèi)的商品房房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)該向開發(fā)商反映或者向建管辦反映（撥打12319）；保質(zhì)期外的商品房房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)先由物業(yè)服務(wù)企業(yè)上門進(jìn)行查看。
4、房屋保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，與開發(fā)商交涉不成，怎么辦？
答：購買新建商品住宅，房屋及其設(shè)備設(shè)施在保修期限和范圍內(nèi)，一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可依據(jù)住宅使用說明書的約定，直接向開發(fā)商交涉，要求其履行保修責(zé)任。交涉不成的，可向市建委建筑業(yè)管理辦公室（12319）投訴，也可直接向人民法院提起民事訴訟。
5、新建商品房交付使用后，對于質(zhì)量保修及年限有些怎樣的規(guī)定呢？
答：根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》和本市的有關(guān)規(guī)定，新建商品住宅自簽約交付使用之日起，在正常使用情況下，其保修期限如下：（1）住宅的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、衛(wèi)生間和外墻防滲漏，為5年；（3）門、窗安裝密封，不出現(xiàn)翹裂，為2年；（4）墻面、頂棚抹灰層不脫落，為2年；（5）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。
6、房屋漏水保修期起始日是從哪天開始計算？
答：房屋保修期的概念一般有兩種：一是施工單位對已建造完畢的項目交付開發(fā)商后，承諾的保修期；二是根據(jù)房屋買賣時開發(fā)商交付業(yè)主的房屋質(zhì)量保證書中所承諾的保修期。一般房屋漏水的保修期是指開發(fā)商將房屋交付業(yè)主時承諾的保修期，具體可查看房屋交付使用時開發(fā)企業(yè)向購房人提供的質(zhì)量保證書。
7、小區(qū)會所是否可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記？
答：小區(qū)會所所有權(quán)的歸屬，應(yīng)由開發(fā)商與購房人在商品房預(yù)出售合同中約定明確。合同不作約定的，會所所有權(quán)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。如會所所有權(quán)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證時，房屋類型和房屋用途均按“會所”注記；如會所所有權(quán)屬屬全體業(yè)主所有，只登記簿發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證。
8、為何要做期房預(yù)售預(yù)告登記？
答：預(yù)告登記是為保全一項以將來發(fā)生房產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)，由請求權(quán)人向登記機(jī)關(guān)申請而進(jìn)行的預(yù)先登記。我國《物權(quán)法》第20條對不動產(chǎn)預(yù)告登記作了規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
9、辦理期房入住手續(xù)時，有無政策規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主提供身份證和產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件？
答：無明確規(guī)定。按照一般收樓程序，買家憑身份證復(fù)印件、收樓通知書，領(lǐng)取房屋鑰匙，并由開發(fā)商或者開發(fā)商委托代理人（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）帶領(lǐng)，到所購樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)樓房狀況。
10、辦理商品房入住手續(xù)時，是否一定要提供銷售合同給物業(yè)服務(wù)企業(yè)？
答：沒有強(qiáng)制規(guī)定。業(yè)主入住時需提供其購房人身份的證明文件（具體按開發(fā)單位發(fā)送的書面通知為準(zhǔn)）。
11、有違法建筑的房屋或者承重結(jié)構(gòu)被損壞的房屋整改后如何辦理過戶、抵押等登記？
答：由區(qū)縣行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)認(rèn)定附有違法建筑或損壞房屋承重結(jié)構(gòu)已完成整改，并在房屋登記薄做好相關(guān)記載后，才可辦理其他登記。
12、怎么看房屋的面積和戶型？
答：產(chǎn)權(quán)證上有明確注明，可查詢房屋的產(chǎn)權(quán)證。
13、怎么了解我現(xiàn)在所住的房子是商品房還是售后公房？
答：建議撥打962269進(jìn)行詢問或憑本人身份證到房屋所在地的區(qū)縣交易中心查詢。
14、哪里可以開具本市的無房證明？
答：可到南泉北路201號房屋狀況信息中心辦理，咨詢電話：962269。
15、預(yù)售合同去除或增加名字怎么操作？
答：未備案的預(yù)售合同，可以與開發(fā)商協(xié)商增加或減少產(chǎn)權(quán)人名字。已備案的預(yù)售合同，建議撥打962269交易中心熱線電話進(jìn)行進(jìn)一步咨詢。
16、什么是代理經(jīng)租的房屋（公有住房）？
答：是指過去由本市企、事業(yè)單位自籌資金建造的公有房屋，由于建造單位自行經(jīng)營管理有困難，委托其他房屋經(jīng)營單位代理經(jīng)租的公有住房。
17、部隊房屋需要維修可以撥打“962121”嗎？部隊所在小區(qū)物業(yè)管理不到位向誰投訴？
答：部隊房屋維修問題以及物業(yè)管理不到位的問題應(yīng)該由部隊房屋的管理部門進(jìn)行管理，建議聯(lián)系所在部隊的后勤保障部門。
