購(gòu)買別墅中介報(bào)價(jià)800萬(wàn)，買家事后得知原價(jià)只有750萬(wàn)，原來是中介豪吞50萬(wàn)差價(jià)。買家能否解除購(gòu)房合同？解除后還需要付中介費(fèi)嗎？
2021年3月，經(jīng)某房屋中介公司（簡(jiǎn)稱：中介公司）提供居間服務(wù)，王某夫妻與馮某簽訂房屋買賣合同，約定：馮某以800萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買王某夫妻名下別墅。后馮某無意中從王某夫妻處得知，其放盤價(jià)格為750萬(wàn)元，差額50萬(wàn)元系中介自行收取。馮某因此認(rèn)為自己上當(dāng)受騙，遂向王某夫婦提出解約。
中介公司得知后，說服王某夫妻以馮某未依約付款為由將其告上法庭，請(qǐng)求解除房屋買賣合同，并要求馮某支付違約金80萬(wàn)元。
法院判決買賣合同解除，駁回了支付違約金80萬(wàn)的請(qǐng)求。
與此同時(shí)，中介公司也以馮某未依約支付中介費(fèi)為由，向法院起訴：要求馮某支付中介費(fèi)4萬(wàn)元并承擔(dān)違約金。
法院查明，從馮某與王某的微信及電話溝通中可以看出，中介公司作為涉案房屋買賣合同的中介方，存在自行加價(jià)50萬(wàn)元出售房屋給馮某，從而賺取相關(guān)差價(jià)的行為。該行為不僅違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，且有違作為地產(chǎn)中介服務(wù)方的行業(yè)規(guī)定，并違反了相關(guān)職業(yè)操守。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十二條的規(guī)定，中介公司無權(quán)向馮某主張合同約定的房地產(chǎn)咨詢或買賣代理費(fèi)及相應(yīng)的違約金，遂駁回中介公司提出的中介費(fèi)及違約金的訴訟請(qǐng)求。
法官說法
廣州中院房產(chǎn)審判庭法官劉卉表示，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)中介從事中介活動(dòng)應(yīng)遵循誠(chéng)信原則，如實(shí)向買賣雙方披露有關(guān)交易信息，促成交易，不得收取除合法傭金以外的任何費(fèi)用。
實(shí)踐中，存在少數(shù)不良中介機(jī)構(gòu)利用買賣雙方信息不對(duì)稱，及需要通過中介溝通的機(jī)會(huì)，對(duì)買方虛抬交易價(jià)格，對(duì)賣方則故意壓低交易價(jià)格，以達(dá)到賺取房?jī)r(jià)差額利益的現(xiàn)象，即俗稱“吃差價(jià)”的行為。這實(shí)質(zhì)是不法房產(chǎn)中介采用欺詐手段訂立合同，非法獲利的行為。這種行為既有違中介行為規(guī)范，亦有損消費(fèi)者權(quán)益，更不利于正常市場(chǎng)交易秩序的維護(hù)。
即使在中介機(jī)構(gòu)與賣家約定將超出指定價(jià)格的差額部分作為中介服務(wù)費(fèi)的情況下，中介機(jī)構(gòu)亦應(yīng)如實(shí)向買家披露相關(guān)信息，并取得買家同意，不應(yīng)刻意隱瞞。否則買家有權(quán)拒絕繼續(xù)履行房屋買賣合同，并有權(quán)拒絕支付中介費(fèi)。賣方也不應(yīng)為急于售房而配合中介違規(guī)“吃差價(jià)”行為，否則不僅“欲速則不達(dá)”，還可能因此卷入訴訟糾紛，增加了時(shí)間及金錢成本。
為防范“黑中介”，法院建議
首選大型正規(guī)中介公司，畢竟“跑得了和尚跑不了廟”。
買賣雙方在簽約前均應(yīng)多方了解市場(chǎng)行情，可自行前往房產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)向周邊居民或中介機(jī)構(gòu)了解市場(chǎng)價(jià)格，亦可通過上網(wǎng)查找相關(guān)信息的方式來了解更多市場(chǎng)真實(shí)信息，買賣雙方在交易前均應(yīng)對(duì)房屋價(jià)值有基本的認(rèn)知。
正式簽約時(shí)，買賣雙方及中介公司務(wù)必到場(chǎng)協(xié)商，公平、公開、公正進(jìn)行交易。如若權(quán)利人因故未能到場(chǎng)的，亦應(yīng)出具依法合規(guī)的委托書以供他方審核。
在看房到簽約的過程中，需注意保留相關(guān)錄音、錄像或微信聊天、短信溝通資料，以便應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的維權(quán)事宜。
法條鏈接
《中華人民共和國(guó)民法典》
第七條民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。
第九百六十一條中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。
第九百六十二條中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。
中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失。
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》
第十八條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格和信息。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用；不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐；一項(xiàng)服務(wù)可以分解為多個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)。
第二十五條第二項(xiàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：（二）對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取差價(jià)。
文/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：魏麗娜 通訊員：劉卉
圖/廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：陳憂子
廣州日?qǐng)?bào)·新花城編輯：趙小滿
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