當(dāng)房產(chǎn)金融屬性越來(lái)越強(qiáng)的時(shí)候，就誕生了很多投機(jī)者。當(dāng)然這個(gè)觀點(diǎn)可以說(shuō)是“蛋生雞和雞生蛋的”邏輯關(guān)系！那么當(dāng)你滿(mǎn)心歡喜買(mǎi)了一套房，卻因?yàn)榉慨a(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)不能出售是不是覺(jué)得很糟心，那么到底交房后多久可以拿到房產(chǎn)證？如果暫時(shí)沒(méi)有拿到房產(chǎn)證怎么才能出售呢？
一、交房后多久能拿到房產(chǎn)證？
1、買(mǎi)房人與開(kāi)發(fā)商之間的合同（商品房買(mǎi)賣(mài)合同）約定期限，一般情況下是交房后365個(gè)工作日內(nèi)；
2、如沒(méi)有約定，假如你簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，房屋已竣工，則是合同訂立之日起90天辦完產(chǎn)權(quán)證；
3、假如你簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)房屋未竣工，則是房屋交付使用后90日辦完產(chǎn)權(quán)證。按照建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，新建的房屋，房屋竣工后三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記;買(mǎi)賣(mài)的房屋，買(mǎi)賣(mài)雙方三十日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。
二、辦理商品房產(chǎn)權(quán)證需要哪些步驟？
1）開(kāi)發(fā)商代辦
1、鑒證。購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后15天內(nèi)，將合同送房地產(chǎn)交易所辦理交易鑒證備案手續(xù);
2、登記。購(gòu)房者在使用所購(gòu)商品房后3個(gè)月內(nèi)，到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。登記時(shí)，須提交下列材料：購(gòu)房者的身份證和私章，鑒證過(guò)的購(gòu)房合同以及由開(kāi)發(fā)商出具的購(gòu)買(mǎi)商品房辦理產(chǎn)權(quán)證明書(shū)、購(gòu)房發(fā)票、紅線(xiàn)圖、位置圖(藍(lán)圖)、平面圖(藍(lán)圖)。登記完畢領(lǐng)取收件收據(jù)。
3、交費(fèi)。受理登記15個(gè)工作日后，到房屋產(chǎn)權(quán)所交齊登記費(fèi)、鑒證費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用;
4、領(lǐng)證。房屋所有人憑身份證、私章、收件收據(jù)和收款票據(jù)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。
如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)商拒不辦理房產(chǎn)證，業(yè)主可通過(guò)法律手段維護(hù)自己的權(quán)益，也可以自己申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。
2）自己辦理房產(chǎn)證
正常情況下，從向房地局提交文件之日起，大約兩個(gè)月后可領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。
1、一次性付款，則可自辦產(chǎn)權(quán)證。大致流程如下：到房地局領(lǐng)表和交納公共維修 基金等費(fèi)用，到開(kāi)發(fā)商指定的房屋面積計(jì)量站出測(cè)繪圖，根據(jù)測(cè)繪圖填好表格拿到開(kāi)發(fā)商處蓋章、領(lǐng)取正本合同，然后約開(kāi)發(fā)商一起共同到房地局提交前述相關(guān)文件即可。需注意：要向開(kāi)發(fā)商確認(rèn)，你所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證在哪個(gè)房地局辦理，然后再辦或者直接向該局查詢(xún)。
2、按揭貸款，根據(jù)幾大商業(yè)銀行的借款合同，均有需委托開(kāi)發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)證的條款，即產(chǎn)權(quán)證只能委托開(kāi)發(fā)商代辦，自己不能辦理。
三、沒(méi)有辦理房產(chǎn)證的房子如何出售？
1、剛交了首付款，還沒(méi)有辦按揭
這種情況就是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到房管局備案，這是最好處理的。買(mǎi)賣(mài)雙方可以直接到開(kāi)發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)褪歉_(kāi)發(fā)商商量好，跟買(mǎi)方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買(mǎi)方再將首付款付給賣(mài)方就行了。后面的事情就跟買(mǎi)新房一樣，房管局備案就直接寫(xiě)買(mǎi)方的名字，銀行按揭也是買(mǎi)方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買(mǎi)方的名字了。
2、正在還房貸，還沒(méi)有交房
2.1、直接更名
流程：
1、賣(mài)方將銀行的貸款還清
2、賣(mài)方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同
3、開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷(xiāo)備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷(xiāo)手續(xù)
4、注銷(xiāo)完成后由買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，再到房管局重新備案
注意事項(xiàng)：
1、房子必須還清銀行貸款
2、更名必須取得開(kāi)發(fā)商的同意
3、買(mǎi)方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買(mǎi)
這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且整個(gè)過(guò)程沒(méi)有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大。
我國(guó)規(guī)定，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(即“過(guò)戶(hù)”)為準(zhǔn)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過(guò)戶(hù)的，因此，法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的，出了什么問(wèn)題都只能自己兜著。
2.2、雙方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶(hù)
雙方可以先簽一份協(xié)議，約定首付款項(xiàng)，以及過(guò)戶(hù)時(shí)間（房產(chǎn)證下來(lái)就立即過(guò)戶(hù)），預(yù)付首付款，然后就是等了。等到房產(chǎn)證下來(lái)再辦理過(guò)戶(hù)，先過(guò)房產(chǎn)證，出新證當(dāng)天再過(guò)土地證，過(guò)戶(hù)后再交付尾款。但這已經(jīng)屬于二手房買(mǎi)賣(mài)，且不滿(mǎn)兩年或者五年或者是不是賣(mài)家的唯一，但是能及時(shí)過(guò)戶(hù)，風(fēng)險(xiǎn)較低；缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。
四、哪些房子不能辦理產(chǎn)權(quán)證
1、利用集體所有土地開(kāi)發(fā)的房子，也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。
2、未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)或私自變更立項(xiàng)的樓盤(pán)
3、未取得規(guī)劃審批的樓盤(pán)
4、私自變更規(guī)劃的樓盤(pán)
5、私自改變土地用途的樓盤(pán)
6、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛
7、沒(méi)有銷(xiāo)售許可證又無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋
8、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋
9、土地或房屋未解除抵押的
10、開(kāi)發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的
11、土地、房屋被有關(guān)部門(mén)司法查封
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