开心六月综合激情婷婷|欧美精品成人动漫二区|国产中文字幕综合色|亚洲人在线成视频

一、 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算和成本管理，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，為成本 管理和動(dòng)態(tài)成本分析提供合理的數(shù)據(jù)，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及集團(tuán)公司對(duì)成本管理的 要求，制定本核算規(guī)范。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格遵守 成本開支范圍，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、 完整地提供成本核算數(shù)據(jù)。

三、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責(zé)任制，不斷加強(qiáng)成本核算基礎(chǔ)工作，區(qū)域 內(nèi)部組織成本核算規(guī)范的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。

四、本指導(dǎo)僅供參考，各區(qū)域、項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用。

一、成本核算的基本程序

一、建立、健全原始記錄制度

（一）、項(xiàng)目建設(shè)各階段應(yīng)取得與財(cái)務(wù)核算相關(guān)資料：

二、健立健全各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的收發(fā)、領(lǐng)退、清查和盤點(diǎn)制度 

清查和盤點(diǎn)工作，是正確計(jì)算成本的前提。庫(kù)存物資要定期盤點(diǎn)，做到賬實(shí)相符，以保護(hù)其安全。各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資收發(fā)要按成本對(duì)象、成本要 素進(jìn)行分類核算。

房地產(chǎn)行業(yè)部分原材料，如用于裝飾、裝修、綠化、電器用品等是直接在房地產(chǎn)公司作為庫(kù)存出入庫(kù)管理，物料領(lǐng)用必須按成本核算對(duì)象、付款成本項(xiàng)目進(jìn)行分類核算。 板房物品也需要作為庫(kù)存管理，對(duì)于物品的領(lǐng)用、擺放、調(diào)撥、報(bào)損、盤點(diǎn)等應(yīng)設(shè)置完 備的登記制度。

一、 確定成本核算對(duì)象的基本原則

1.產(chǎn)權(quán)歸屬

★開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν怃N售、有產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象。不能對(duì)外銷 售且產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有的，成本最終應(yīng)分?jǐn)偟娇墒畚飿I(yè)中，可先作為過(guò)渡性成本 對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν怃N售的成本對(duì)象。

★各公司根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的公共配套設(shè)施

（主要是指具有獨(dú)立使用功能的主要配套設(shè)施）如跨河橋梁、跨線橋、體育館、 售樓部、會(huì)所、交通中心等，不論是否有產(chǎn)權(quán)，不論其支出是否攤?cè)肷唐贩康?開發(fā)產(chǎn)品成本，均單獨(dú)作為成本核算對(duì)象歸集。

★對(duì)于只為一個(gè)成本核算對(duì)象服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)肷唐贩康乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低 的配套設(shè)施，可不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，其開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入開發(fā)項(xiàng)目的成 本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、鍋爐房等。

2.分類歸集 

★對(duì)不同開發(fā)地點(diǎn)、不同竣工時(shí)間、不同產(chǎn)品類型、不同裝修標(biāo)準(zhǔn)、不同施工單位施工的群體開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象進(jìn)行核算。對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng) 的開發(fā)項(xiàng)目，可按開發(fā)項(xiàng)目周期等劃分為不同的成本核算對(duì)象。

3.功能區(qū)分 

★開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，如裙房、公寓、寫字樓等，可作為獨(dú)立的成本核算對(duì)象。若地上與地下的建筑均為一體，而地上建筑有不同產(chǎn)品， 應(yīng)以其整體為一成本核算對(duì)象歸集成本。

4.裝修標(biāo)準(zhǔn)差異 

★開發(fā)項(xiàng)目因產(chǎn)品類型、功能不同或其他原因而導(dǎo)致交付裝修標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異，如毛坯、普通裝修、精簡(jiǎn)裝修、升級(jí)裝修、豪華裝修等，應(yīng)分別作為成本核算對(duì)象。成本 歸集過(guò)程中，物業(yè)的裝修標(biāo)準(zhǔn)通常是在后期確定改變或最終確定，成本歸集時(shí)往往不能 準(zhǔn)確的劃分裝修和毛坯的范圍，在不確定性較大情況下，歸集時(shí)可以不將未確定的裝修和毛坯范圍分別作為成本核算對(duì)象， 但在完工結(jié)轉(zhuǎn)到庫(kù)存商品時(shí)應(yīng)分開（詳見第八章－ 成本的結(jié)轉(zhuǎn)）。

5.成本差異

★開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本核算對(duì)象。如樣板區(qū)，其裝修成本較其他物業(yè)略高，可單獨(dú)作為一個(gè)成本核算對(duì)象。

6.權(quán)益區(qū)分

★開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本核算對(duì)象。

二、確定成本對(duì)象的具體方法 

外包單位的總包合同對(duì)應(yīng)施工范圍與銷售苑區(qū)并不能一一對(duì)應(yīng)，支付工程進(jìn)度款、出具預(yù)結(jié)算資料都只包含其施工部分。集團(tuán)內(nèi)判項(xiàng)目，也可能一個(gè)銷售苑區(qū)分幾批建設(shè)、 完工，這種情況下，以施工范圍為主要思路劃分成本核算對(duì)象。各項(xiàng)目應(yīng)在開工后 2-3 月內(nèi)確定成本核算對(duì)象。

以下為對(duì)確定成本核算對(duì)象有重要影響因素，供參考（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)特殊情況靈活運(yùn)用） 

1.總包范圍 

★明確總包合同的對(duì)應(yīng)樓棟的范圍（對(duì)集團(tuán)內(nèi)判項(xiàng)目，不造成影響），同時(shí)根據(jù)需要結(jié)合銷售苑區(qū)劃分。

如：A 施工單位總包范圍為 1#-15#（均為聯(lián)排），其中 1#-10#為山湖翠柳苑、11-15# 為鳳鳴芷岸苑。假設(shè)不考慮其他影響因素，成本核算對(duì)象可為 1#-15#，也可根據(jù)需求（假 設(shè)財(cái)務(wù)分析針對(duì)銷售苑區(qū)進(jìn)行等），將成本核算對(duì)象分為 1#-10#和 11#-15#。

2.工程進(jìn)度 

★工程進(jìn)度跟竣工結(jié)轉(zhuǎn)的賬務(wù)處理有直接聯(lián)系，工程進(jìn)度不同的，由于竣工結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)仍要將先結(jié)轉(zhuǎn)部分的成本拆分，為避免重復(fù)工作，進(jìn)度差異超過(guò)三個(gè)月的應(yīng)成本歸集時(shí)就 分開核算。但對(duì)于工程進(jìn)度不一，最后還是同期竣工的，可以不分開核算。

3.用地紅線范圍 

★規(guī)劃時(shí)建筑物部分基底超出或者壓住目前已取得用地紅線，暫不能報(bào)建和施工，若與該苑區(qū)其他物業(yè)一起發(fā)包的，應(yīng)向項(xiàng)目部了解該部分是否可以趕進(jìn)度與該苑區(qū)其他物 業(yè)同時(shí)完工，還是待日后將該部分用地取得土地使用證后才可建造，以此判斷是否單列 核算。

4.立項(xiàng)范圍 

★基于對(duì)土地增值稅清算的考慮，在確認(rèn)成本核算對(duì)象時(shí)應(yīng)結(jié)合立項(xiàng)判斷。應(yīng)了解稅局對(duì)土增稅清算要求，盡量減少成本核算對(duì)象出現(xiàn)跨立項(xiàng)范圍情形，導(dǎo)致成本再次拆分。 

5.建設(shè)工程施工許可證 對(duì)應(yīng)施工棟號(hào)與發(fā)包范圍，是否存在未取施工許可證但已開工情況，與項(xiàng)目管理部了解后續(xù)操作后再判斷成本核算對(duì)象的處理。

6.其他相關(guān)信息 

★建設(shè)工程施工許可證時(shí)間、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、銷售合同約定收樓時(shí)間，主要考慮計(jì)劃進(jìn)度和預(yù)計(jì)竣工時(shí)間相隔較遠(yuǎn)，將同一個(gè)發(fā)包范圍拆分多個(gè)成本核 算對(duì)象，一般時(shí)間差異不超過(guò) 3 個(gè)月可以不單列核算。

7.命名規(guī)則 

★苑區(qū)名+地塊（若需要）+施工單位+標(biāo)段名（若需要）+業(yè)態(tài)（若需要）成本核算對(duì)象采用后，應(yīng)與造價(jià)、項(xiàng)目等業(yè)務(wù)相關(guān)部門及時(shí)溝通，在不影響項(xiàng)目建 設(shè)開發(fā)的條件下，日后進(jìn)行簽訂工程合同、支付工程款等工作時(shí)，與成本核算對(duì)象一致， 避免業(yè)務(wù)部門對(duì)成本數(shù)據(jù)的拆分。

★成本核算對(duì)象的確定必須由項(xiàng)目財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和集團(tuán)財(cái)務(wù)部審核通過(guò)（流程：會(huì)計(jì)— 會(huì)計(jì)主管—財(cái)務(wù)經(jīng)理(或區(qū)域經(jīng)理)—會(huì)計(jì)核算分部—ERP 分部在系統(tǒng)上新增苑區(qū)），同時(shí) 與造價(jià)部、項(xiàng)目部等業(yè)務(wù)部門溝通其合理性，并確認(rèn)。

為保證成本核算的準(zhǔn)確性，成本核算對(duì)象一旦確定不得隨意改變，若特殊情況需要 修改必須通過(guò)審批。

三、特殊產(chǎn)品類型

（一）同為一個(gè)基礎(chǔ)的不同產(chǎn)品 同為一個(gè)基地但有不同產(chǎn)品的物業(yè)，應(yīng)根據(jù)不同產(chǎn)品的重要性及占比進(jìn)行判斷，應(yīng)以“較為重要”或“較大占比”的產(chǎn)品作為該物業(yè)的“業(yè)態(tài)檔案”。如多層洋房底層帶有 商鋪，底層以上是洋房，則視為“多層洋房”；聯(lián)排別墅的底層全部或前面部分帶有商鋪， 其余是聯(lián)排別墅，則視為“聯(lián)排別墅”，結(jié)轉(zhuǎn)庫(kù)存商品時(shí)再分開。

（二）關(guān)于車位

《物權(quán)法》對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的車庫(kù)、車位歸屬作了以下明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃 用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由公司通過(guò)出售、附贈(zèng)或出租等方式約定；占用業(yè) 主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。故對(duì)于車位核算以規(guī)劃 時(shí)產(chǎn)權(quán)的歸屬判斷處理。

產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)公司的車位可以由房產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)銷售，其成本和收入都計(jì)入房產(chǎn)公 司，應(yīng)獨(dú)立為成本核算對(duì)象。

產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主共有的車位可以由業(yè)主共同使用、經(jīng)營(yíng)管理，一般采取出租的方式經(jīng) 營(yíng)，其成本在房產(chǎn)公司的銷售物業(yè)中分?jǐn)偅饨鹗杖胗?jì)入物業(yè)管理公司。其成本應(yīng)分?jǐn)?至苑區(qū)，但可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng) 銷售的成本對(duì)象。

洋房底層下的地下車庫(kù)，車庫(kù)與洋房屬于同一整體，無(wú)論產(chǎn)權(quán)歸屬，在確認(rèn)成本核 算對(duì)象時(shí)視為“洋房”統(tǒng)一歸集成本，結(jié)轉(zhuǎn)庫(kù)存商品時(shí)再分開。

洋房首層后附有蓋車庫(kù)，若該車庫(kù)有占用土地，確認(rèn)成本核算對(duì)象視車庫(kù)和所連接 洋房為洋房產(chǎn)品類型，不將車庫(kù)單獨(dú)核算。

一、成本項(xiàng)核算釋義 

二、制造費(fèi)用主要核算內(nèi)容 指區(qū)域、項(xiàng)目管理部、采購(gòu)、倉(cāng)管等部門為組織和現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，

月末分?jǐn)偟缴a(chǎn)成本的付款成本項(xiàng)目【開發(fā)間接費(fèi)用】，正常開發(fā)情況下該科目余額為零。 主要包括：

(1) 現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的人員工資及福利費(fèi)修理 費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、勞 動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷等。

(2) 物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員 會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

(3) 質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì) 量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。

(4) 其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)辦理竣工驗(yàn)收費(fèi) 用以及補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，以及其他應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi) 的費(fèi)用。

三、銷售費(fèi)用主要核算內(nèi)容 

指銷售管理部門在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括： 

(1)按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤?、自用物業(yè)水電費(fèi)等。

(2) 小區(qū)內(nèi)、主體外臨時(shí)樣板房、售樓部軟裝、外鋪貼園林綠化等費(fèi)用。但樣板房、 售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不在銷售費(fèi)用列支。主體內(nèi)臨時(shí)樣 板房、售樓處設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開發(fā)成本中列支。

(3) 開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過(guò)程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi)(含資料制作 費(fèi))、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售模型制作費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦銷售許可證時(shí)向政部門交納的物業(yè)管理啟動(dòng)金、商品房注冊(cè)登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(或商品 房交易手續(xù)費(fèi)）、房屋面積審核費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷售許可證、外銷 費(fèi)等。

(4) 專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)、辦 公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。

四、管理費(fèi)用主要核算內(nèi)容 指財(cái)務(wù)資金部、人力資源管理部等管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：

(1)  行政管理部門人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)（包括駕駛員保 險(xiǎn)費(fèi)）、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、辦公用水電費(fèi)等。

(2) 工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。

(3) 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。

(4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費(fèi))、印花稅等。

(5)  審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活 動(dòng)費(fèi)等。

(6) 無(wú)形資產(chǎn)及長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷。

(7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。

(8) 租金：包括房屋租金、車庫(kù)租金等。

(9) 分?jǐn)偵霞?jí)管理部門和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。

發(fā)生費(fèi)用應(yīng)計(jì)入制造費(fèi)用還是期間費(fèi)用，以是否與直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的 費(fèi)用還是與銷售商品和管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的費(fèi)用來(lái)判斷，同時(shí)以部門屬性來(lái)判斷，一 般情況下在房產(chǎn)項(xiàng)目交付使用前設(shè)置的部門：如項(xiàng)目管理部、保安部（工地）、綠化部、 家政部發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入制造費(fèi)用。

會(huì)計(jì)科目的設(shè)置及使用遵循企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，資產(chǎn)類科目發(fā)生時(shí)在借方反映，轉(zhuǎn)出時(shí) 在貸方反映；負(fù)債類和損益類科目發(fā)生時(shí)在貸方反映，轉(zhuǎn)出時(shí)在借方反映。為了直接從 系統(tǒng)取數(shù)生成報(bào)表等功能，避免手工填報(bào)，增加日常工作量。賬務(wù)調(diào)整應(yīng)采取紅字更正法， 以免虛增累計(jì)數(shù)。調(diào)整成本時(shí)應(yīng)先從生產(chǎn)成本轉(zhuǎn)入庫(kù)存商品，再結(jié)轉(zhuǎn)到主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。

一、 生產(chǎn)成本—房地產(chǎn)開發(fā)成本 

核算商品房等產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本。各級(jí)明細(xì)科目詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。同時(shí)按[【房地產(chǎn)專用項(xiàng)目】、【業(yè)態(tài)檔案]】、【付款成本項(xiàng)目】輔助核 算。

每月末出具財(cái)務(wù)報(bào)表前，應(yīng)檢查“生產(chǎn)成本—房地產(chǎn)開發(fā)成本”科目中［房地產(chǎn)專 用項(xiàng)目］、［業(yè)態(tài)檔案］相對(duì)應(yīng)的［付款成本項(xiàng)目］各明細(xì)的輔助核算項(xiàng)目期末余額是否 出現(xiàn)異常，不允許出現(xiàn)貸方余額。

二、 制造費(fèi)用—房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi) 

制造費(fèi)用在本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配，月末結(jié)轉(zhuǎn)至“生產(chǎn)成本—房地產(chǎn)開發(fā)成本【開發(fā)間接費(fèi)用】”。本科目按【部門檔案】輔助核算。

三、 應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款—暫估

核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對(duì)象，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的尚未支 付的成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)提。本科目按【客商檔案】進(jìn)行輔助核算。

應(yīng)預(yù)提的成本費(fèi)用一般包括：已完工苑區(qū)尚未結(jié)算的工程成本；尚未完工的公共配 套設(shè)施但參與受益的成本；與合作單位共建項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的由合作單位墊付的成本費(fèi)用、 租金、保險(xiǎn)金、由于工程質(zhì)量問(wèn)題后續(xù)承擔(dān)的維修費(fèi)用及應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān) 的尚未支付補(bǔ)地差價(jià)等。

四、應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款—發(fā)票已到 

核算施工單位已開發(fā)票的工程款支出，按【客商檔案】進(jìn)行輔助核算。 由于“生產(chǎn)成本”科目未采用[客商檔案]輔助核算，為及時(shí)向管理層提取每個(gè)集團(tuán)外包單位累計(jì)已付工程款，在取得發(fā)票支付工程款時(shí)，需先通過(guò)“應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程 款—發(fā)票已到”（集團(tuán)內(nèi)施工單位通過(guò)“預(yù)付賬款----預(yù)付工程款”核算），然后計(jì)入相關(guān) 科目。舉例如下：

1.支付工程款。XX 碧桂園經(jīng)審批支付 A 區(qū)工程款 100,000.00 元，并取得發(fā)票，賬 務(wù)處理為：

核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，本科目按【房地產(chǎn)專用項(xiàng)目】、【業(yè)態(tài)檔案】、【數(shù)量輔助核算】輔助核算。有些樓盤出現(xiàn)特殊產(chǎn)品在成本歸集時(shí)暫時(shí)不 需要拆分成本歸集，但在結(jié)轉(zhuǎn)庫(kù)存產(chǎn)品時(shí)必須拆分不同產(chǎn)品類型，例如洋房底層下的地 下車庫(kù)，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)將產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)公司的車位結(jié)轉(zhuǎn)至庫(kù)存商品—開發(fā)產(chǎn)品【車位】。

一、成本歸集及分?jǐn)偟囊话阍瓌t

（一）成本歸集以結(jié)算為依據(jù)

1.集團(tuán)內(nèi)判項(xiàng)目以雙方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)為準(zhǔn)歸集成本，交付使用時(shí)尚未出具結(jié)算書的， 由承建單位的預(yù)結(jié)算部門在物業(yè)交付使用前提供初步結(jié)算價(jià)，房地產(chǎn)公司以初步結(jié)算價(jià) 歸集成本，竣工驗(yàn)收備案后三個(gè)月內(nèi)預(yù)結(jié)算部門提供最終結(jié)算價(jià)，按最終結(jié)算價(jià)作調(diào)整。

2.外包單位承建項(xiàng)目以實(shí)際結(jié)算價(jià)為準(zhǔn)歸集成本，交付使用時(shí)尚未取得結(jié)算的按初 步結(jié)算價(jià)預(yù)提，若初步結(jié)算價(jià)超過(guò)合同總金額 10%，應(yīng)告之各相關(guān)業(yè)務(wù)部門簽訂補(bǔ)充協(xié) 議或書面說(shuō)明，預(yù)提的外包成本須有合同或具體資料作依據(jù)，并編制表格作為核算底稿， 待出具結(jié)算后調(diào)整。

外包單位承建項(xiàng)目對(duì)于初步結(jié)算的處理方法：

★現(xiàn)狀：取得造價(jià)部出具的初步結(jié)算，但該初步結(jié)算對(duì)應(yīng)的合同除總包合同外， 還包含室外附屬工程、綠化工程等輔助合同及零星合同的金額，且不能明確分 開相關(guān)工程對(duì)應(yīng)的合同。

★解決方案思路：根據(jù)重要性原則，因主體工程占整個(gè)建安工程比例較重，現(xiàn)只 針對(duì)總包合同的主體工程對(duì)應(yīng)的初步結(jié)算進(jìn)行預(yù)提，其他室外及附屬工程按合 同補(bǔ)提。

★具體做法：

①先把“總包合同”金額拆分為：主體工程金額+室外及附屬工程金額（若總包合同 沒有包含附屬工程的不需做該項(xiàng)工作）。

②把下發(fā)的“初步結(jié)算”拆分為：主體工程金額+室外及附屬工程金額。

③帳上成本拆分的比例參考“初步結(jié)算”中的主體工程金額的比例進(jìn)行拆分。

④補(bǔ)提成本時(shí)，根據(jù)“初步結(jié)算”中的主體工程金額進(jìn)行補(bǔ)提；“總包合同”的室外 及附屬工程金額和其他合同按通常的原則進(jìn)行補(bǔ)提。

⑤補(bǔ)提部分的成本建議盡可能集中放入各成本要素的其中一個(gè)付款項(xiàng)目。

3.不論以何種方式發(fā)包，在收到預(yù)結(jié)算資料時(shí)，應(yīng)進(jìn)行核對(duì)相關(guān)信息，如棟數(shù)、型號(hào)等均應(yīng)與開發(fā)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)表上所記錄的正確信息一致。

（二）成本歸集流程 由于外包和騰越、雅駿等內(nèi)部單位施工不同，現(xiàn)分兩種情況說(shuō)明。

1、集團(tuán)內(nèi)部單位承建的項(xiàng)目，分不同階段：

項(xiàng)目開發(fā)成本應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算，區(qū)分直接成本與間接成本，屬于直 接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本應(yīng)直接計(jì)入產(chǎn)品成本，共同成本和不能分清成本 對(duì)象的，可先在“公共”歸集，然后根據(jù)成本動(dòng)因按收益原則和配比原則分配至各成本 對(duì)象，不得采用某些標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一簡(jiǎn)單進(jìn)行分配。

若成本動(dòng)因、受益原則和配比原則都不能滿足成本合理拆分的，可參考以下原則， 但必須以成本分?jǐn)偟赘遄鳛閼{證附件、工作底稿。

（一）名詞解釋

1、面積指標(biāo)

基地面積， 指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積，包含在 總占地面積內(nèi)。

占地面積，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，是各成本分?jǐn)偹捎玫闹?標(biāo)，可參考“開發(fā)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)表”上的“總用地面積”。

建筑面積，指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和，反映建筑物建筑的規(guī) 模大小，是各成本分?jǐn)偹捎玫闹笜?biāo)。建筑面積與占地面積可用于計(jì)算容積率，容積率=建筑面積/占地面。 

可售建筑面積，指取得《商品房預(yù)售許可證》、可預(yù)售和銷售的商品房面積。是完工結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入“庫(kù)存商品”以及結(jié)轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”采用的指標(biāo)。

2、業(yè)態(tài)檔案 

（二）各成本要素分?jǐn)傇瓌t

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

在“生產(chǎn)成本—房地產(chǎn)開發(fā)成本—[土地費(fèi)用] —[公共] —[公共]”歸集，分配計(jì)入 成本核算對(duì)象。也可直接分配計(jì)入“生產(chǎn)成本—房地產(chǎn)開發(fā)成本【土地費(fèi)用】【房地產(chǎn)專 用項(xiàng)目】【業(yè)態(tài)檔案】。有關(guān)分配方法為：

（1）按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納稅費(fèi)時(shí)

A方法一：按實(shí)際占地面積將其分配到各苑區(qū)，將分配到苑區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆遷補(bǔ) 償費(fèi)，按苑區(qū)內(nèi)產(chǎn)品類型再進(jìn)行直接分配。若苑區(qū)內(nèi)的道路、廣場(chǎng)等單列總用 地面積，未計(jì)入產(chǎn)品（參考開發(fā)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)表，視項(xiàng)目而定），則將其分配得到的地 價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按該苑區(qū)各產(chǎn)品類型的占地面積比間接分配。直接分配數(shù)加 間接分配數(shù)，即該商品房等成本核算對(duì)象應(yīng)承擔(dān)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

B方法二：將公用占地面積先分?jǐn)偟缴唐贩康瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，商品 房等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的 地價(jià)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來(lái)分配。

2）按建筑面積計(jì)征、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納稅費(fèi)時(shí) 不論是公共用地還是商品房等成本核算對(duì)象自身用地發(fā)生的“土地費(fèi)用”成本項(xiàng)目?jī)?nèi)的費(fèi)用，均應(yīng)按商品房等成本核算對(duì)象的占地面積來(lái)分?jǐn)偂?自有物業(yè)應(yīng)以其“辦理產(chǎn)權(quán)的面積”計(jì)算土地成本，在確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬時(shí)按《國(guó)有土地使用權(quán)證》所載剩余使用年限計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”進(jìn)行攤銷。辦理產(chǎn)權(quán)的面積（在不影 響項(xiàng)目建設(shè)情況下，業(yè)務(wù)部門應(yīng)以基地面積辦理產(chǎn)權(quán)）與該自有物業(yè)總用地面積的差異 數(shù)所承擔(dān)的土地成本，計(jì)入所在銷售苑區(qū)土地成本（若售樓部處于某銷售苑區(qū)中，則分 攤至該銷售苑區(qū)；若售樓部相鄰有若干銷售苑區(qū)，則分?jǐn)傊料噜忎N售苑區(qū)），若屬多個(gè)成 本對(duì)象受益，按建筑面積分配。自有物業(yè)確權(quán)時(shí)，若苑區(qū)已竣工結(jié)轉(zhuǎn)，則根據(jù)重要性原 則判斷是否調(diào)整。

自有物業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)的面積與該自有物業(yè)總用地面積的差異數(shù)所承擔(dān)的土地成本分?jǐn)?方法示例。

根據(jù)成本動(dòng)因按占地面積或建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入收益的成本核 算對(duì)象。如填土工程，占地面積對(duì)其影響重大，應(yīng)以占地面積為權(quán)數(shù)分配；而報(bào)建費(fèi)用 等規(guī)費(fèi)，若是以建筑面積為計(jì)價(jià)依據(jù)，應(yīng)以建筑面積為權(quán)數(shù)分配。七通一平等支出，建 筑面積對(duì)其影響重大，應(yīng)以建筑面積為權(quán)數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偅羰找鎱^(qū)域存在未開發(fā)部分，無(wú) 法取得建筑面積，應(yīng)先按占地面積在房地產(chǎn)項(xiàng)目分配，房地產(chǎn)項(xiàng)目若有不同業(yè)態(tài)檔案的， 則再按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

成本分?jǐn)偱e例：

臨時(shí)施工供水設(shè)施案例。XX 碧桂園發(fā)生臨時(shí)施工供水設(shè)施支出 56,000.00 元，收益 苑區(qū)均開始施工建設(shè)，建筑面積資料等齊全，因此以建筑面積為權(quán)數(shù)進(jìn)行分?jǐn)?，分?jǐn)偨Y(jié) 果如下：

（1）建筑安裝工程施工有集團(tuán)內(nèi)建安單位承建、包工包料的外包承建和甲供材的外包承建三種方式，企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中各項(xiàng)建筑工程費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)施工方式的 不同而采用相應(yīng)的歸集和核算方法：

①包工包料的外包方式，在與承包單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，按承包單位根據(jù)當(dāng)月 實(shí)際完成工作量提出，經(jīng)監(jiān)理公司、甲方審定、確認(rèn)的“已完工程月報(bào)表”、“工程價(jià)款 結(jié)算單”所確定的工程價(jià)款，計(jì)入成本核算對(duì)象的“建筑安裝”付款成本項(xiàng)目。

②甲供材的外包方式，房地產(chǎn)企業(yè)提供材料，施工單位僅提供人工、機(jī)械同時(shí)收取 人工費(fèi)，按成本核算對(duì)象分別從倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)出材料和施工單位收取的人工費(fèi)直接計(jì)入“建筑 安裝”成本項(xiàng)目。

（注：根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無(wú)論 怎樣結(jié)算，營(yíng)業(yè)額均包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款。）

（2）預(yù)付工程款、備料款，以后在工程進(jìn)度款扣除的，不論是否開具發(fā)票，均不直 接計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”，先在“預(yù)付賬款—預(yù)付工程款[客商檔案]”核算。

（4）地下室成本如何分配至地上受益建筑物、地下功能房、地下車庫(kù) 目前各項(xiàng)目地下室結(jié)構(gòu)不一，如洋房垂直下的地下室（即該車庫(kù)是與洋房是連體的,

地下室范圍僅在基底垂直以下部分）；幾幢洋房之間的空地上建造一個(gè)大的地下室；尤其 北方，地下室里面還有附房、辦公室、電房、人防設(shè)施等，為了便各業(yè)務(wù)部門的信息交 接,工程造價(jià)和騰越預(yù)結(jié)算室提供預(yù)算成本、預(yù)算書、結(jié)算書時(shí)將地下室造價(jià)分為兩部分, 分別提供樁基成本和地下室除樁基礎(chǔ)以外的成本，分?jǐn)偡椒ㄈ缦拢?/p>

4、基礎(chǔ)設(shè)施 

根據(jù)成本動(dòng)因按占地面積或建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。如電力基礎(chǔ)設(shè)施，主供水管網(wǎng)等，應(yīng)參考其設(shè)計(jì)的緣由，如供電主要技 術(shù)參數(shù)為單位面積負(fù)荷指標(biāo)、變壓器容量、配電房容量指標(biāo)等，供水管網(wǎng)主要技術(shù)參數(shù) 為水壓、管徑、流量、人均綜合日用水指標(biāo)等，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膱?zhí)行情況，考慮如何做成 本分配；配電房建設(shè)，由于其設(shè)計(jì)并不與成本苑區(qū)或銷售苑區(qū)完全一致，則根據(jù)其實(shí)際 供電苑區(qū)按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，而不能根?jù)配電房所在苑區(qū)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

關(guān)于道路成本和室外園林綠化成本，分兩種情況處理：

（1）主干道和小區(qū)外公共園林綠化 

主干道主要是指穿行于整個(gè)項(xiàng)目或者大部分苑區(qū)間道路，其長(zhǎng)度和寬度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于苑區(qū)內(nèi)道路，如環(huán)繞整個(gè)苑區(qū)的大道、市政大道等。小區(qū)外公共園林綠化主要指不在個(gè) 苑區(qū)內(nèi)，無(wú)法明確屬于苑區(qū)的室外園林綠化工程，如 A、B、C 區(qū)之間的小型園藝景觀。 由于主干道和小區(qū)外公共園林綠化工程的使用者并不局限于某些苑區(qū)，因此參考以下分 攤方式：以占地面積為標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偟礁鱾€(gè)苑區(qū)，分?jǐn)偟皆穮^(qū)的道路成本，再以建筑面積為 標(biāo)準(zhǔn)在各個(gè)業(yè)態(tài)之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（2）苑區(qū)內(nèi)道路和小區(qū)內(nèi)園林綠化 

苑區(qū)內(nèi)道路即位于苑區(qū)內(nèi)或者相鄰苑區(qū)間的道路，有別于主干道，如 XX 樓盤 XX苑區(qū)門崗內(nèi)的道路。小區(qū)內(nèi)園林綠化主要指某個(gè)小區(qū)內(nèi)獨(dú)享的園林綠化工程，如 XX 區(qū) 內(nèi)的假山等，由于苑區(qū)內(nèi)道路和小區(qū)內(nèi)園林綠化的使用者主要以其苑區(qū)內(nèi)業(yè)主居多，因 此苑區(qū)內(nèi)道路的成本直接歸集在所屬苑區(qū)，再以建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)在各個(gè)業(yè)態(tài)之間進(jìn)行分?jǐn)偂?div id="1611111" class='imgcenter'>