基本案情
裁判要點
01
徐某某在當時已有兩套住房的情況下仍借曾某某之名另行買房，目的在于規(guī)避國務院和北京市的限購政策，通過投機性購房獲取額外不當利益。司法對于此種行為如不加限制而任其泛濫，則無異于縱容不合理住房需求和投機性購房快速增長，鼓勵不誠信的當事人通過規(guī)避國家政策紅線獲取不當利益，不但與司法維護社會誠信和公平正義的職責不符，而且勢必導致國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落空，阻礙國家宏觀經(jīng)濟政策落實，影響經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，損害社會公共利益和社會秩序。故徐某某與曾某某為規(guī)避國家限購政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗而應認定無效，徐某某依據(jù)規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關系，不能排除對案涉房屋的執(zhí)行。
01
在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名人可以依據(jù)實質(zhì)上的代持關系要求出名人將房屋過戶至其名下，但此項權利系基于合同關系所產(chǎn)生的債權請求權，在經(jīng)法定變更登記程序完成物權公示之前，借名人尚不能依據(jù)借名買房的合同關系未經(jīng)公示程序即直接被確認為房屋的物權人，其所享有的債權請求權也不具有對世效力、排他效力和絕對效力。
01
借名人為規(guī)避國家房屋限購政策而借名買房，有違公序良俗原則，故借名買房合同應認定為無效，但其嗣后通過消除限購政策障礙補正了合同效力，并通過生效判決的執(zhí)行完成了不動產(chǎn)登記，成為該房屋所有權人。此系在法院再審后出現(xiàn)的新事實，已從根本上改變了房屋的權屬關系，申請執(zhí)行人在對出名人的執(zhí)行程序中主張繼續(xù)執(zhí)行已經(jīng)屬于借名人的房屋，缺乏理據(jù)，不應支持。
“借名買房”合同若被認定無效，由此將帶來哪些法律風險？
隨著房價的漲幅，借名人可能面臨出名人將房產(chǎn)占為己有的風險。而若沒有有效的代持協(xié)議，則此時的風險則將無法把控。
出名人自身有債務危機，其債權人有權對其名下的財產(chǎn)主張權利，包括出名人所代持的房產(chǎn)。此時借名人將處于被動局面。
出名人一旦面臨婚姻變故或者是人身風險的時候，其財產(chǎn)也就面臨被分割與被繼承的風險，而被代持的房產(chǎn)往往極易糾纏不清。
不管是“借名人”還是“出名人”都應當認識了解“借名買房”的風險性。尤其對于借名人來說，如果一味抱有僥幸心理，企圖鉆政策空子，一旦出現(xiàn)糾紛，將面臨難以通過司法途徑維權的現(xiàn)實可能。
中國政法大學民商法學碩士，中國政法大學不動產(chǎn)法律與金融研究員，浙江大學跨實務研究導師。
北京蘭臺（杭州）律師事務所
