不久前，有網(wǎng)友給法萌君發(fā)來了一份山東某地法院的一份商品房預(yù)售合同糾紛一審民事判決書。購房者起訴開發(fā)商，要求法院判決開放商立即協(xié)助辦理房產(chǎn)登記，支付按約定已經(jīng)逾期辦證一年多的違約金，標(biāo)準(zhǔn)是同期人民銀行逾期貸款利率。
法庭上，被告開發(fā)商拿出了《商品房買賣合同》，稱即使開發(fā)商存在違約，也僅能按照該合同約定的千分之一承擔(dān)違約責(zé)任。
法庭上，原告代理律師不可謂不賣力，從合同法上規(guī)定的合同簽訂的公平性、誠信性，到最高法院商品房買賣司法解釋上關(guān)于違約金調(diào)整的原則，再到其他地方法院判決的否定商品房合同約定違約金過低予以調(diào)整的案例，再到本案開發(fā)商逾期辦證給業(yè)主造成的落戶、上學(xué)、就業(yè)帶來的不便，再到按照合同約定即使開發(fā)商永遠(yuǎn)辦不出房產(chǎn)證只需支付0.1%違約金的代價顯失公平，據(jù)理力爭，天理國法人情，都講到了。
可是，法院一審判決認(rèn)定，審案的房屋根本不具備辦理房產(chǎn)證書的條件，但是合同約定的逾期辦證千分之一的違約金標(biāo)準(zhǔn)，合法有效，原告拿不出證據(jù)證明不辦房產(chǎn)證的實際損失，所以法院只能支持138多萬元的購房款千分之一1380多元的違約金。按此判決，今后購房者再也不能向開發(fā)商主張逾期辦證違約金了，因為合同約定的是，不論違約期限多長，開發(fā)商只需支付千分之一的違約金。
發(fā)來判決書的網(wǎng)友稱，這不是當(dāng)?shù)胤ㄔ旱谝淮芜@么判了，這種判法已經(jīng)成了此類商品房違約金判決標(biāo)準(zhǔn)的慣例。100多萬元的商品房，僅需支付1000多元的違約金，在合同約定、法院支持的理由下，讓購房者再行告狀無門，開發(fā)商還有什么動力去按照規(guī)劃許可、開發(fā)設(shè)計、配套要求去建設(shè)樓房小區(qū)？
更嚴(yán)重的是，有開發(fā)商嫌千分之一的違約金也太高了，合同直接簽訂了萬分之一的違約金。既然你法院支持了千分之一的違約金，那么萬分之一的違約金還有理由不支持嗎？
2019年7月3日，最高人民法院審判委員會劉貴祥在全國法院民商事審判工作會議上講到新時代民商事審判工作的總體思路、工作重點時，提到，人民法院的民商事審判工作“要樹立邏輯和價值相一致的思維。民商事糾紛尤其是金融糾紛具有很強(qiáng)的專業(yè)性，加上交易結(jié)構(gòu)往往又極為復(fù)雜，很容易導(dǎo)致法官在適用法律時從專業(yè)的法律視角思考問題，從而忽略價值判斷。這就需要民商事法官在堅持專業(yè)判斷、邏輯推理的同時，一旦發(fā)現(xiàn)某一裁判尺度可能有違基本常識時，要反思是否在某一邏輯推理環(huán)節(jié)出了問題，從而主動校正，在邏輯和價值的互動中實現(xiàn)法律效果、社會效果和政治效果的有機(jī)統(tǒng)一。”《購房合同》盡管名義上是購房者與開發(fā)商自愿簽字生效的，但客觀事實是，幾十年來，房產(chǎn)市場一直處于賣方市場的狀態(tài)，開發(fā)商利用市場上購房者知道一房難求、房價飛漲的心態(tài)，不斷測試司法人員的審判底線，利用手里的法律資源，從購房者開始咨詢房產(chǎn)信息開始，到交付房屋后的物業(yè)管理，形成一整套的不合理潛規(guī)則，在合同格式化約定、法院有限支持，甚至群體性案件法院不予受理的庇護(hù)下，制造了大量的爛尾房狀態(tài)，引發(fā)了大量的社會矛盾。曾經(jīng)有開發(fā)商在沒有取得房屋預(yù)售許可證的情況下，向購房者出售交付房屋，購房者在入住了數(shù)年后，不僅沒有獲得房產(chǎn)證，在房屋價格成倍增長的背景下，反被開發(fā)商訴至法院，要求確認(rèn)購房合同違反法律規(guī)定無效，購房者返還房屋。開發(fā)商的這一自己告自己違法的奇葩做法，居然獲得了法院的“依法”支持。如此機(jī)械適用法條、超越常人理解的判決方式，經(jīng)媒體報道后，各地法院才紛紛糾正了此前的判決標(biāo)準(zhǔn)，一概駁回了開發(fā)商的不誠信訴請。這就是上面最高法院審判委員會劉貴祥所稱的“法官在適用法律時從專業(yè)的法律視角思考問題，從而忽略價值判斷”的問題吧。關(guān)于開發(fā)商利用事先擬定好的格式合同侵害購房者利益的做法，最高法院早就有適用理解，而且說得相當(dāng)明白，奈何，這樣的理解，有些法院就是當(dāng)做看不見，不去照辦，只要二審法院支持，你能奈我何？
最高人民法院2015年12月4日發(fā)布的“用公開促公正 建設(shè)核心價值'主題教育活動合同糾紛典型案例中，發(fā)布推廣了“王磊訴撫順樂活房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案”。案號為（2014）撫中民一終字第00379號，其中在“典型意義”中明確：在商品房買賣合同中，由于購房者與開發(fā)商所簽訂的購房合同系開發(fā)商事先擬定好的格式合同，在確定違約責(zé)任方面，購房者基本上處于弱勢地位，無改變合同條款的權(quán)利，致使開發(fā)商盡可能減少自己的違約責(zé)任。在合同履行過程中，開發(fā)商因其自身原因致使合同未能如期履行時，造成購房者較大經(jīng)濟(jì)損失，而開發(fā)商會承擔(dān)較小數(shù)額的違約責(zé)任，導(dǎo)致購房者在受損失和獲得賠償方面無法達(dá)到平衡。在此情況下，不能簡單地機(jī)械適用雙方簽訂合同中所約定的違約條款，而應(yīng)綜合考慮《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定及《中華人民共和國民法通則》中有關(guān)公平原則的相關(guān)規(guī)定，才能更好地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。曾經(jīng)媒體報道，河南某地法院發(fā)生過一起包括眾多法官在內(nèi)的法院干警集體尋求媒體維權(quán)事件，講的是，當(dāng)?shù)胤ㄔ杭Y建房，結(jié)果款交了，房子過了多年也沒有蹤影，逼得法官不走法律途徑尋求媒體報道施加壓力。當(dāng)時就有網(wǎng)友留言，這些媒體維權(quán)的法官怎么不反思一下，如果他們在平時的判案中，能夠堅持公平公平，開發(fā)商怎么敢不怕合同中的違約責(zé)任，肆無忌憚的違法不交房子？
法院的個案判決，看似解決的是本案中原被告之間的具體矛盾糾紛，但其中認(rèn)定的法律關(guān)系、判決方式，其實發(fā)揮的是社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系的引導(dǎo)作用，這也正是最高司法機(jī)關(guān)強(qiáng)調(diào)的法官辦案要達(dá)到“在邏輯和價值的互動中實現(xiàn)法律效果、社會效果和政治效果的有機(jī)統(tǒng)一”的目的。
有人說，誰叫購房者買房時不仔細(xì)看合同簽字了，既然簽字了就得按合同辦。如此說法，那法律還規(guī)定合同條款顯失公平可以要求撤銷，司法解釋還規(guī)定司法機(jī)關(guān)可以調(diào)整合同違約金干什么？干脆取消這些條款，按市場自然法則弱肉強(qiáng)食算了。開發(fā)商跟購房者約定不論違約期限逾期辦證違約金只能千分之一，法院支持了，現(xiàn)實是，開發(fā)商開始約定萬分之一的違約金了，法院還支持？約定十萬分之一的違約金哪，法院也支持？
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