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伴隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的推進(jìn)，很多地市的房地產(chǎn)登記部門(mén)需要實(shí)現(xiàn)從登記管理的思維向交易監(jiān)管思維模式的轉(zhuǎn)變，很多人無(wú)所適從，不知如何下手。有的地方，仍然采用以前辦理房產(chǎn)證的模式進(jìn)行交易監(jiān)管，導(dǎo)致購(gòu)房人所有的證件需要提供兩次，百姓不僅未享受到不動(dòng)產(chǎn)改革帶來(lái)的便捷，反而感覺(jué)辦證更加復(fù)雜時(shí)間更長(zhǎng)久了。

由于交易監(jiān)管條例的缺位，導(dǎo)致交易監(jiān)管缺乏明確法律依據(jù)，國(guó)務(wù)院已經(jīng)將《房地產(chǎn)交易監(jiān)管條例》列入立法計(jì)劃，但年內(nèi)出臺(tái)的可能性幾乎為零了。但不動(dòng)產(chǎn)登記的推動(dòng)不能因此而耽擱，如果實(shí)現(xiàn)交易監(jiān)管與不動(dòng)產(chǎn)登記的有序銜接成為各地房產(chǎn)和土地部門(mén)頭疼的問(wèn)題。山東省在1994年就出臺(tái)《山東省房地產(chǎn)交易監(jiān)管條例》，在2010年進(jìn)行了修改，我們就依此條例的規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和交易監(jiān)管的銜接進(jìn)行分析。

房屋登記簿等房屋登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理。房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門(mén)管理。這是文中很“奇葩”的規(guī)定，從文字和理論上講，完全合理合法，實(shí)務(wù)中最難操作的就是這點(diǎn)規(guī)定了。尤其是對(duì)歷史數(shù)據(jù)來(lái)講。從2002年住建部開(kāi)始要求對(duì)房屋登記規(guī)范化以來(lái)，一直把交易監(jiān)管和登記統(tǒng)一融和作為標(biāo)準(zhǔn)，因此房屋登記部門(mén)多年來(lái)把交易資料和登記資料能整合的整合，甚至整合到一個(gè)表格中，現(xiàn)在如果需要移交登記資料，這部分表格如何移交？成為各地交易監(jiān)管部門(mén)的難題，筆者以為，這部分?jǐn)?shù)據(jù)移交電子掃描件，原資料繼續(xù)保留在監(jiān)管部門(mén)即可，只要保證登記部門(mén)的及時(shí)使用即可。

我們?cè)賮?lái)看《省條例》，第二條 本條例所稱房地產(chǎn)交易，是指城市各類房屋及其附屬設(shè)施連同相關(guān)土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押的行為。也可以看出，交易監(jiān)管分三種類型，轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押。其中也沒(méi)有對(duì)首次登記進(jìn)行監(jiān)管的規(guī)定。

我們簡(jiǎn)單進(jìn)行分析。

1、交易標(biāo)的物的權(quán)屬，通俗講這個(gè)就是看被監(jiān)管的房屋是否有明確的產(chǎn)權(quán)，也就是房地產(chǎn)管理法要求的交易的房屋必須取得了房屋產(chǎn)權(quán)。

2、辦理監(jiān)理手續(xù)。在山東是發(fā)放確認(rèn)書(shū)，在江蘇稱為告知單，具體名稱根據(jù)各地確定。這里需要確定的就是這個(gè)監(jiān)理手續(xù)的如何辦理不明晰。監(jiān)管（監(jiān)理）必須依法，有些地方把以前辦理房屋登記的內(nèi)容直接轉(zhuǎn)化為交易監(jiān)管的內(nèi)容，采取同樣的收件和模式，收件、初審、復(fù)審、收費(fèi)、發(fā)放確認(rèn)書(shū)。這是錯(cuò)誤的、教條的。沒(méi)有法律依據(jù)的東西，只能從便民角度出發(fā)，個(gè)人理解為，對(duì)監(jiān)管的房屋的權(quán)屬和購(gòu)買人身份證明(是否屬于可以購(gòu)買限購(gòu)房，或者是否具有買房資格)進(jìn)行審查即可。

至于流程的設(shè)置，復(fù)審、審查純屬多余，浪費(fèi)人力物力，沒(méi)有法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的支撐。最合理的設(shè)置，就是對(duì)監(jiān)管內(nèi)容審核完成后，直接發(fā)放確認(rèn)書(shū)（告知單）。

3、標(biāo)的物價(jià)值。由于物權(quán)法不要求登記部門(mén)對(duì)抵押價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)，導(dǎo)致很多部門(mén)對(duì)抵押和交易的價(jià)值不在管理，但交易監(jiān)管需要對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行交易或者抵押價(jià)值進(jìn)行審查。實(shí)際這個(gè)審查，反而為登記部門(mén)提供了方便，是否超值抵押，這個(gè)管理可以由交易監(jiān)管部門(mén)來(lái)完成了。

4、對(duì)經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等部門(mén)的管理。目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和評(píng)估機(jī)構(gòu)不盡規(guī)范，房地產(chǎn)價(jià)值大，如果全靠企業(yè)自律或者行業(yè)自律，不能完全保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，需要政府部門(mén)對(duì)這些行業(yè)進(jìn)行適度管理也就不難理解了。

第九條，房地產(chǎn)交易當(dāng)事人因故不能親自辦理交易的，可以委托代理人代理交易。委托代理交易應(yīng)當(dāng)辦理委托手續(xù)。可以看出，對(duì)交易當(dāng)事人不能到場(chǎng)辦理監(jiān)管手續(xù)的，并不需要辦理公證，公證的依據(jù)文件是對(duì)登記進(jìn)行要求的，監(jiān)管過(guò)程中，監(jiān)管部門(mén)并無(wú)要求公證的法律依據(jù)。也明確了監(jiān)管部門(mén)的職責(zé)，不能取代登記部門(mén)的審查。