【作者】李煒，大成律師事務所寧波辦公室房地產(chǎn)與建設工程部顧問
【來源】大成律師事務所
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物權法是規(guī)范財產(chǎn)關系的民事基本法律，調整物的歸屬和利用。“有恒產(chǎn)者有恒心”，物權法作為最為基礎和重要的財產(chǎn)權，這次《關于適用<>
一 關于不動產(chǎn)登記與物權確認或基礎關系爭議
1、不動產(chǎn)物權的立案問題
《物權法》十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”本條規(guī)定了不動產(chǎn)物權設立、變更、轉讓和消滅的時間，登記是物權公示的基本方式，物權法規(guī)定了自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生法律效力。但不動產(chǎn)物權涉及登記的糾紛是通過民事訴訟還是行政訴訟解決，實踐中處理存在爭議性。
關于不動產(chǎn)登記的性質，原來有觀點認為是國家對不動產(chǎn)關系的干預，干預目的旨在明晰各種不動產(chǎn)，是一種行政行為。最高院民一庭庭長程新文解讀時表示，“不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權的公示方式，是當事人不動產(chǎn)物權發(fā)生變動的意思表示推動的結果，不能把不動產(chǎn)登記理解為國家對不動產(chǎn)物權關系進行的干預或行政權力對不動產(chǎn)物權的授權或確認?！彪m然不動產(chǎn)登記是否屬于公法范疇值得商榷，但不動產(chǎn)登記是基于不動產(chǎn)物權的基礎關系而發(fā)生，不動產(chǎn)物權的基礎關系實質上是民事關系，屬于民事審判范疇。為避免民事、行政部門相互推諉，《解釋》明確了在案件受理上，因不動產(chǎn)歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權的買賣、贈與和抵押等產(chǎn)生的爭議訴訟，屬于民事訴訟受理范疇，而不是一涉及不動產(chǎn)登記就歸為行政訴訟。至于不動產(chǎn)登記行政訴訟，審理不動產(chǎn)登記本身的合法性，不同于不動產(chǎn)權屬的民事爭議。
2、對發(fā)生爭議的不動產(chǎn)物權歸屬判斷
不動產(chǎn)物權發(fā)生爭議，對其歸屬的最終判斷，應當依賴于對原因行為或基礎關系的審查。
不動產(chǎn)登記簿雖然是權屬證明，且有公示效力，但其證明力并不是處于唯一的地位，對不動產(chǎn)物權的證明，并不僅停留在登記簿上，還是應該還原真實。
在當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符，也就是登記簿記載權利人虛假，其確實為該不動產(chǎn)物權真實權利人的情況下，應該支持該訴訟請求。
3、異議登記失效的起訴
根據(jù)《物權法》19條規(guī)定，權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。登記簿上記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記，但在登記后15日內不起訴的，異議登記失效?！督忉尅愤M一步規(guī)定了15天異議登記失效后，當事人仍可以提起民事訴訟，請求確認物權歸屬，失效不影響人民法院的實體受理及審理。
二 關于預告登記的效力
預告登記，即為保全一項將來發(fā)生不動產(chǎn)物權變動為目的的請求權的不動產(chǎn)登記，是相對于“本登記”或“終局登記”而言的登記制度。預告登記是針對不動產(chǎn)物權人行使處分權，保障登記權利人的請求權，以保證其物權的最終實現(xiàn)。
預告登記具有排斥后來的其他物權的效力，充分保障預告登記權利人的合法權益，預告登記制度是《物權法》新設立的重要制度?！段餀喾ā返诙畻l規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)債權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失敗?！?/span>
為了防止矯枉過正，維護不動產(chǎn)物權人的利益，這次《解釋》對物權法20條中規(guī)定的不發(fā)生物權效力的處分權做了限縮性規(guī)定，包括不動產(chǎn)所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的。基于不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)登記發(fā)生效力。建設用地使用權自登記時設立。不動產(chǎn)抵押權自登記時設立。地役權自地役權合同生效時設立。設置上述權利的預告登記，有利于預告權利人權益的維護。
三 關于特殊動產(chǎn)轉讓中的“善意第三人”
近年來，有關船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢，實踐中機動車二手交易大量增加，名實不符的情況也不鮮見，實踐中經(jīng)常發(fā)生各種權利之間的沖突。
《物權法》第二十三條規(guī)定：動產(chǎn)物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定：標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。因此，交付是動產(chǎn)物權變動的必要條件，動產(chǎn)物權變動自交付時起生效。
關于船舶、航空器和機動車等，由于價值較大，一般也需要登記，屬于特殊動產(chǎn)物權。動產(chǎn)物權變動以交付為要件，《物權法》第二十四條對特殊動產(chǎn)物權專門作出了規(guī)定：“船舶、航空器和機動車等物權的設立、轉讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！备鶕?jù)該規(guī)定，船舶、航空器和機動車本身屬于動產(chǎn)，物權變動以交付為要件。但由于未經(jīng)過登記，其取得的物權并不完整，不得對抗善意第三人，學理上稱為登記對抗主義。
具體到機動車等特殊動產(chǎn)之上存在未辦理登記的受讓人與轉讓人的債權人的情況，如果實際受讓人不能對抗債權人，會導致對物權優(yōu)先于債權這一民法原則的違背。新《解釋》規(guī)定特殊動產(chǎn)物權已經(jīng)支付對價并占有的受讓人，即使未經(jīng)登記，也可以抵抗轉讓人的債權人，加大力度保護了實際受讓人的權利，遵循了動產(chǎn)物權變動的物權法原則。
四 關于發(fā)生物權變動效力的人民法院、仲裁委員會的法律文書的范圍
物權變動是指物權的發(fā)生、轉移、變更和消滅。一類是基于法律行為引起的物權變動，另一類則是基于非法律行為而是基于法律規(guī)定的物權變動，包括法院判決、征用、繼承等原因引起。
根據(jù)《物權法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書和人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。”上述規(guī)定屬于因法律規(guī)定而引起的物權變動，但物權法對于哪些法律文書可以引起物權變動沒有具體規(guī)定，實務中容易產(chǎn)生歧義，《解釋》對于法律文書進行了限縮性規(guī)定。
按照當事人訴訟請求的目的和內容不同，可以把訴分為確認之訴、給付之訴和形成之訴。形成之訴，是原告請求法院判決改變或消滅某種法律關系的訴。根據(jù)三個不同訴的性質，形成性法律文書在確定之時，無須強制執(zhí)行就自動發(fā)生法律關系變動的效果，至于給付、確認不能直接引起物權變動。法律文書的形式，包括判決書、調解書，調解書與判決書具有同等的法律效力。
關于能夠引起物權變動的裁定，從實務來看，主要是執(zhí)行程序中對不動產(chǎn)和有登記的特定動產(chǎn)拍賣時所作的拍賣成交裁定和以物抵債裁定。
另應注意的是，訴訟、仲裁和執(zhí)行中的程序性問題或者特定事項作出的法律文書等，以及解決身份關系的法律文書，不會直接引起物權變動。
五 關于按份共有人優(yōu)先購買權的司法保護
《物權法》對按份共有規(guī)定比較簡單，實踐中按份共有人優(yōu)先購買權的實踐運用及司法判斷標準不一，影響了按份共有人優(yōu)先購買權制度功能的發(fā)揮?！督忉尅穼χ贫冗M行了細化，分別從按份共有人優(yōu)先購買權行使的起始條件、同等條件的認定、行使期間、主體范圍以及裁判保護等方面進行了規(guī)定，具有可操作性。
1、優(yōu)先購買權是具有物權性質的債權
優(yōu)先購買權又稱先買權，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權利。優(yōu)先購買權是對出賣人行使設置的一個合理負擔，對先買權人的利益進行特殊保護。根據(jù)最高院的觀點，優(yōu)先購買權是具有物權性質的債權，是一種債權的期待權。
2、同等條件是優(yōu)先購買權的實質條件
優(yōu)先購買權是法律在保障出賣人合法利益不受侵害的前提下，賦予特殊主體特殊利益的一項制度。出賣人的合法利益的保障體現(xiàn)在優(yōu)先購買權行使的同等條件上。根據(jù)《物權法》一百零一條規(guī)定：按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。法律規(guī)定同等條件下優(yōu)先購買權人享有優(yōu)先于他人購買的權利。
何謂同等條件？法律之前沒有作出明確規(guī)定。買賣合同的核心條款是價格，因此同等條件主要包括價格條款，當然也包括履行期限、付款等付款條件，有些還要結合具體情況進行分析。這次《解釋》對“同等條件”進行了解讀，認為“應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。”
3、繼承、遺贈等原因發(fā)生共有份額變化的，不產(chǎn)生優(yōu)先購買權
在共有份額因繼承、遺贈等情形發(fā)生變化，由于繼承、遺贈是非法律行為引起的物權變動，并不存在對價支付，不存在交易價格，因此同等條件無從談起?；谕葪l件是優(yōu)先權購買的實質性要件，在缺失實質性要件情形下，共有份額雖然發(fā)生變化，仍無法產(chǎn)生優(yōu)先購買權。
4、優(yōu)先購買權的行使期限
為了保障交易安全，促進正常財產(chǎn)流轉，有效維護權益，優(yōu)先購買權的行使必須在一個合理期限內行使。這次《解釋》作出了可操作性的規(guī)定。優(yōu)先購買權行使期間分為三類，根據(jù)不同情況確定不同期限，及起始時間：（1）當事人約定或者指定的期間，約定優(yōu)先。（2)一般行使期間，即十五日。分三種情況：通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的；轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日。（3）最長期限六個月，轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。
5、按份共有受侵害時的司法救濟
主張優(yōu)先購買的按份共有人通過訴訟請求按照同等條件購買該共有財產(chǎn)份額的，人民法院應予支持。雖主張優(yōu)先購買權，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求，也就是違反了優(yōu)先購買權同等條件的實質性條款，法院不予支持。同理，未在《解釋》規(guī)定的期限內主張優(yōu)先購買，違反優(yōu)先購買權的形式要件，依法不能得到支持。
按份共有人起訴必須提出按照同等條件下購買該共有份額的訴訟請求，如果僅請求撤銷共有份額轉讓合同或認定合同無效，由于對異議人沒有實際意義，且存在損害轉讓人權益的風險，法院不予支持。
六 關于善意取得制度的適用
善意取得，是指財產(chǎn)占有人無權處分其占有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)，如果他將財產(chǎn)轉讓給第三人，受讓人取得該財產(chǎn)時出于善意，則受讓人將依法取得對該財產(chǎn)的所有權或其他物權。
《物權法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，從司法實踐看，與善意取得相關的糾紛非常多，廣泛存在物權確認、合同、侵權等糾紛的訴訟方面，而法律規(guī)定比較原則，實踐中由于理解不同而產(chǎn)生很多爭議，這次《解釋》規(guī)定形成了對善意取得適用的較為完整的規(guī)則體系。
1、善意的標準及舉證責任
民法意義上的“善意”，通常指行為人在從事民事行為時，認為其行為合法，或者認為相對方具有合法權利、行為合法的一種心理狀態(tài)。
根據(jù)物權法規(guī)定，構成善意取得的三個要件是：1、受讓人受讓該財產(chǎn)時是善意的；2、以合理的價格轉讓；3、取得不動產(chǎn)已經(jīng)登記，動產(chǎn)已經(jīng)交付。
對于善意的理解，《解釋》作出了明確規(guī)定：“受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意?！睒嫵缮埔鈶撏瑫r符合兩個規(guī)定，一是受讓人不知道轉讓人無處分權，二是受讓人無重大過失。
關于善意的舉證責任由誰承擔？真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。如果提出主張的真實權利人不能證明受讓人惡意的，則推定其為善意。
2、不動產(chǎn)與動產(chǎn)善意取得中受讓人非善意及重大過失的認定
不動產(chǎn)善意取得中受讓人非善意，《解釋》規(guī)定具有下列情形之一的，應當認定不動產(chǎn)受讓人知道轉讓人無處分權，也就是受讓人存在非善意。包括有效的異議登記、預告登記有效期內、被司法或行政機關限制權利、權利主體登記錯誤，這些都記載或反映在登記簿上，不動產(chǎn)登記簿成為判斷受讓人是否善意的重要依據(jù)。另外，受讓人明知他人享有不動產(chǎn)物權，構成當然惡意。
關于動產(chǎn)善意取得，受讓人受讓動產(chǎn)時交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。
3、善意取得中“合理價格”的認定
善意取得的構成要件之一是受讓人以有償取得為前提，即合理價格受讓動產(chǎn)或不動產(chǎn)，支付了相應的對價。
關于合理價格，《解釋》規(guī)定了根據(jù)轉讓標的物的性質、數(shù)量以及付款方式等具體情況，并參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。
4、善意取得受讓時間的判斷
《物權法》關于善意取得規(guī)定受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的。受讓該不動產(chǎn)的，由于不動產(chǎn)以登記時間作為財產(chǎn)所有權轉移標志，動產(chǎn)以交付為轉移，因此受讓時間的界定，不動產(chǎn)以完成轉移登記之時，動產(chǎn)交易以動產(chǎn)交付之時。
關于船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)，《解釋》進行了拓寬，以交付給受讓人而不是登記為受讓之時。
關于動產(chǎn)交付，簡易交付是動產(chǎn)交付的特殊情形，即動產(chǎn)物權設立和轉讓前，權利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，動產(chǎn)物權的轉移不需要再進行現(xiàn)實交付，自轉讓動產(chǎn)法律行為時即為動產(chǎn)交付之時。
關于動產(chǎn)占有改定，是指轉讓動產(chǎn)物權時，轉讓人與受讓人約定，由轉讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)，受讓人取得該動產(chǎn)的間接占有，物權自該約定生效時發(fā)生效力，因此，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協(xié)議生效時為動產(chǎn)交付之時。
