導(dǎo)讀：2017年，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)該如何把握行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，主動(dòng)尋求突破轉(zhuǎn)型？傳統(tǒng)商業(yè)該如何進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整？新建商業(yè)如何提前做好定位和規(guī)劃適應(yīng)新的消費(fèi)發(fā)展？
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)開(kāi)業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目近500個(gè)，相比2015年、2014年出現(xiàn)進(jìn)一步增長(zhǎng)。
從區(qū)域分布來(lái)看，2016年商業(yè)新增供應(yīng)量主要集中在華東區(qū)域，西南區(qū)域也相當(dāng)活躍，新一線城市商業(yè)發(fā)展迅速，潛力強(qiáng)勁。產(chǎn)品線方面看，社區(qū)型商業(yè)成為發(fā)展主流。
以上數(shù)據(jù)來(lái)自聯(lián)商網(wǎng)
在業(yè)態(tài)創(chuàng)新方面，主力店更趨多元化，次主力店數(shù)量明顯增多，體驗(yàn)商業(yè)獲升級(jí)，復(fù)合業(yè)態(tài)更加受到購(gòu)物中心的青睞，場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo)、創(chuàng)新業(yè)態(tài)案例層出。
受大環(huán)境影響，加之租金水平不斷上漲，2016年越來(lái)越多的零售企業(yè)開(kāi)始自建物業(yè)，或者直接開(kāi)發(fā)大型購(gòu)物中心或綜合體項(xiàng)目。百貨企業(yè)，如銀泰、王府井、衣之家、天虹；超市企業(yè)，如華潤(rùn)萬(wàn)家、步步高、永旺、沃爾瑪；家居企業(yè)，如月星、紅星、宜家；電器專(zhuān)業(yè)品牌，如蘇寧、賽格、美的；餐飲企業(yè)，如海底撈；服飾企業(yè)韓國(guó)衣戀、報(bào)喜鳥(niǎo)等均已自建購(gòu)物中心。
雖然百貨商超等企業(yè)自身?yè)碛幸欢ǖ钠放瀑Y源和運(yùn)營(yíng)管理能力，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)有一定優(yōu)勢(shì)。不過(guò)商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心行業(yè)對(duì)資金的要求、對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力的要求之高，勢(shì)必成為傳統(tǒng)零售業(yè)跨界商業(yè)地產(chǎn)的最大障礙。
2017年，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)該如何把握行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，主動(dòng)尋求突破轉(zhuǎn)型？傳統(tǒng)商業(yè)該如何進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整？新建商業(yè)如何提前做好定位和規(guī)劃適應(yīng)新的消費(fèi)發(fā)展？結(jié)合業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)2017年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的展望，中購(gòu)聯(lián)對(duì)2017年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的幾個(gè)重點(diǎn)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了概括梳理。
趨勢(shì)1
商業(yè)地產(chǎn)步入“分化”、去粗取精，優(yōu)勝劣汰階段
預(yù)計(jì)2017年全國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心約900家，商業(yè)體量有望達(dá)到9000萬(wàn)平方米，大約是2016年體量的兩倍多。按照2015、2016年預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)與實(shí)際開(kāi)業(yè)數(shù)量的比例關(guān)系，平均開(kāi)業(yè)率約為五成，照此估算，2017年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量將與2016年基本持平。
總體而言，2017年商業(yè)地產(chǎn)投放量將達(dá)到最高水平，出現(xiàn)行業(yè)“分化”態(tài)勢(shì)，即好的商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)更好，差的會(huì)更差，甚至被淘汰。在招商難、運(yùn)營(yíng)難的挑戰(zhàn)中，專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)的重要性將被進(jìn)一步提高，商業(yè)地產(chǎn)將從重開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營(yíng)越來(lái)越趨向理性化。商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)一步去粗存精、優(yōu)勝劣汰、更新?lián)Q代、不斷升級(jí)。
趨勢(shì)2
存量改造項(xiàng)目、輕資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)一步增加
一方面，隨著部分重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)u趨成熟，不少在過(guò)往行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰的存量資產(chǎn)，也往往因?yàn)檎紦?jù)核心商圈、地鐵等優(yōu)勢(shì)，被其他開(kāi)發(fā)商看上，歷經(jīng)升級(jí)改造或者更名更換運(yùn)營(yíng)商之后重新回歸。
另一方面，由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于拿地成本、人工成本、運(yùn)營(yíng)成本的重重壓力，以輸出管理為主，幫助他人管理與運(yùn)營(yíng)的“輕資產(chǎn)”商業(yè)項(xiàng)目在2017年將會(huì)繼續(xù)增加。最近幾年，不僅印力、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、保利、盈石中國(guó)、陽(yáng)光新業(yè)、紅星在運(yùn)作輕資產(chǎn)模式，福建龍頭企業(yè)泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城集團(tuán)也正式啟動(dòng)布局。百聯(lián)、首創(chuàng)、砂之船旗下的奧特萊斯更是加快了輕資產(chǎn)發(fā)展。
“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目雖然具備投資少、靈活性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)低等優(yōu)點(diǎn)，但值得提醒的是，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)化和金融化交織的一個(gè)領(lǐng)域，輕資產(chǎn)模式要求與資本的結(jié)合非常緊密，“輕資產(chǎn)”模式的推進(jìn)更是基于其雄厚的資金基礎(chǔ)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式考驗(yàn)的是運(yùn)營(yíng)能力和融資能力的整合。因此我們認(rèn)為，輕資產(chǎn)模式更適合于在購(gòu)物中心領(lǐng)域已經(jīng)形成一定的品牌優(yōu)勢(shì)，具備商業(yè) 地產(chǎn) 金融資源整合能力的運(yùn)營(yíng)商；對(duì)于尚缺乏成功落地項(xiàng)目的絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，并不具備普遍的適用性。這對(duì)想要在2017年大展輕資產(chǎn)計(jì)劃拳腳的開(kāi)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商而言是一個(gè)值得深思的問(wèn)題。
趨勢(shì)3
電商、O2O和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、思維將進(jìn)一步得到廣泛應(yīng)用
互聯(lián)網(wǎng)思維和技術(shù)，已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的重要因素，也正在成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)中一個(gè)必不可少的要素。經(jīng)過(guò)幾年的磨合發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和思維與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的成功結(jié)合更多體現(xiàn)在：購(gòu)物中心的現(xiàn)場(chǎng)管理、智能導(dǎo)購(gòu)；社區(qū)商業(yè)和物業(yè)管理；網(wǎng)購(gòu)的線下體驗(yàn)；品牌推廣、精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)等等。
比如，萬(wàn)達(dá)飛凡全新推出的移動(dòng)端的APP，消費(fèi)者可以實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)免費(fèi)上網(wǎng)、店鋪實(shí)時(shí)導(dǎo)航、停車(chē)自動(dòng)繳費(fèi)、餐廳遠(yuǎn)程排隊(duì)、移動(dòng)支付等功能。但是其商業(yè)模式確實(shí)還需要市場(chǎng)的進(jìn)一步檢驗(yàn)。再如大悅城在2016年再度升級(jí)了大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，企業(yè)一方面可基于數(shù)據(jù)分析結(jié)果實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)拓客，另一方面也有助于優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容，構(gòu)筑O2O生態(tài)。
隨著現(xiàn)代商業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展以及業(yè)態(tài)調(diào)整升級(jí)，2017年我們會(huì)看到更多有益于提升線下的吸引力、增強(qiáng)客戶粘性的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和思維的創(chuàng)新應(yīng)用嘗試。
04
PK一線城市，新一線城市增長(zhǎng)強(qiáng)勁
據(jù)已開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年“新一線”城市（根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)周刊》定義的“新一線”城市共15個(gè)，分別是：成都、杭州、武漢、天津、南京、重慶、西安、長(zhǎng)沙、青島、沈陽(yáng)、大連、廈門(mén)、蘇州、寧波、無(wú)錫）商業(yè)發(fā)展迅速，無(wú)論是新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量，還是新增商業(yè)體量，都已經(jīng)趕上甚至超越一線城市。
預(yù)計(jì)2017年北京、廣州、深圳一線城市新增項(xiàng)目數(shù)量會(huì)趨于放緩，回歸中速發(fā)展。而“新一線”城市中的蘇州、杭州、西安、武漢這四個(gè)城市的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)幅度，南京、青島、寧波這些城市的新增供應(yīng)量也會(huì)有小幅增長(zhǎng)。
幾乎不難預(yù)見(jiàn)，只要這些“新一線”城市繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，極有可能成為商業(yè)地產(chǎn)下一個(gè)爆發(fā)市場(chǎng)。但是需要謹(jǐn)慎的是，“新一線”城市的增長(zhǎng)量過(guò)大，可利用的黃金地塊將越來(lái)越少，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)紅利和城市承載力也在不斷縮小。開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)大，必然導(dǎo)致消費(fèi)分流，導(dǎo)致回報(bào)下降，生意更加艱難，而做差的商業(yè)存量也會(huì)越來(lái)越多。
05
小而精的社區(qū)商業(yè)成為購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型重點(diǎn)方向
據(jù)（不完全）統(tǒng)計(jì)，2016年全國(guó)新增商業(yè)項(xiàng)目中，面積在3萬(wàn)平方米以下的小型商業(yè)項(xiàng)目多達(dá)近兩百個(gè)。與此同時(shí)，寶龍廣場(chǎng)、萬(wàn)科廣場(chǎng)、綠地繽紛城、中糧祥云小鎮(zhèn)、星河COCO City、世茂Emall等一大批社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線開(kāi)始涌現(xiàn)。
從2016年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目雖然比重還不高，但已經(jīng)成為購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)方向，相信2017年小而精的社區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)會(huì)越發(fā)明顯，更多開(kāi)發(fā)商會(huì)開(kāi)始加碼社區(qū)商業(yè)。
中購(gòu)聯(lián)認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)、社區(qū)購(gòu)物中心在一定程度上已經(jīng)超越了地產(chǎn)屬性、金融屬性和商業(yè)屬性，扮演著城市功能服務(wù)的角色，所以它的社會(huì)屬性是非常鮮明的。國(guó)內(nèi)大型購(gòu)物中心在第一階段發(fā)展火爆，使得區(qū)域型購(gòu)物中心和超區(qū)域型購(gòu)物中心在整個(gè)城市商業(yè)中占據(jù)著主體地位。隨著大型購(gòu)物中心密度的逐步加大，社區(qū)購(gòu)物中心將會(huì)贏得更大優(yōu)勢(shì)和更多機(jī)會(huì)。
隨著生活水平的提高和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，社區(qū)商業(yè)正在從單一的住宅底商向集中式商業(yè)方向演變，如購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)；更有具備創(chuàng)意組合元素的社區(qū)生活集市開(kāi)始出現(xiàn)。中購(gòu)聯(lián)認(rèn)為，未來(lái)的社區(qū)商業(yè)將緊密?chē)@商品、服務(wù)、場(chǎng)所三個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域，做出更為全面豐富的功能組合和品牌組合的升級(jí)與優(yōu)化。
06
業(yè)態(tài)組合和品牌組合的優(yōu)化創(chuàng)新成為破局關(guān)鍵
發(fā)達(dá)市場(chǎng)社會(huì)零售總額60%以上產(chǎn)生于服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)，真正的零售類(lèi)業(yè)態(tài)只占30%左右。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生變化，零售比例下降、服務(wù)業(yè)態(tài)大大提高將是一個(gè)必然和長(zhǎng)期的趨勢(shì)，不可逆轉(zhuǎn)。
同時(shí)，由于2016年零售網(wǎng)購(gòu)已占社會(huì)零售總額的11%左右，而且每年還在不斷地增長(zhǎng)，中低端零售品牌、標(biāo)準(zhǔn)化程度高的商品（電器等）、傳統(tǒng)百貨商店甚至是大型超市都受到嚴(yán)重沖擊，有的甚至?xí)饾u退出終端渠道。所以，在2017年，購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)和品牌組合，包括主力店的類(lèi)型，都會(huì)出現(xiàn)較大變化，誰(shuí)能發(fā)現(xiàn)并運(yùn)用好新業(yè)態(tài)、新品牌，誰(shuí)就能在競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。
相信，在消費(fèi)需求不斷變化升級(jí)的2017年，推進(jìn)購(gòu)物中心和商業(yè)品牌的創(chuàng)新優(yōu)化和創(chuàng)意發(fā)展，孕育著巨大的空間和機(jī)會(huì)，對(duì)于市場(chǎng)破局更是有著十分關(guān)鍵的作用。
07
商業(yè)地產(chǎn)的資本性收益模式更被重視，資產(chǎn)管理成制勝關(guān)鍵
到目前為止，真正靠追求長(zhǎng)期回報(bào)的資本收益來(lái)支撐商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的企業(yè)還非常少，但是隨著住宅行業(yè)的利潤(rùn)率越來(lái)越低，會(huì)有更多資本選擇進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。
現(xiàn)階段來(lái)看，國(guó)內(nèi)適合商業(yè)地產(chǎn)的金融工具仍然十分匱乏，相信接下來(lái)會(huì)有更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)尋求與資本的結(jié)合，回歸商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)金融的本質(zhì)，也會(huì)有更多的資本認(rèn)真尋找投資商業(yè)地產(chǎn)的模式和方法。
中購(gòu)聯(lián)之所以要把2017年定義為資產(chǎn)管理年，是因?yàn)槲覀冋J(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)資本性收益模式的建立正處于起步階段，需要經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程，短則兩三年，長(zhǎng)則三五年，商業(yè)地產(chǎn)與金融資本在中國(guó)應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)真正意義上的結(jié)合。而在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，資產(chǎn)管理能力也就顯得愈發(fā)的重要。
2015年以來(lái)，中國(guó)一線城市的土地供應(yīng)稀缺，土地價(jià)格越來(lái)越高。以往忙于“拍地，賣(mài)樓”的開(kāi)發(fā)商，在這一輪的調(diào)整中已經(jīng)面臨新的發(fā)展選擇問(wèn)題。接下來(lái)的幾年時(shí)間，開(kāi)發(fā)商很難保持高增長(zhǎng)，單一粗放的“買(mǎi)賣(mài)”模式需要進(jìn)一步結(jié)合可持續(xù)的“經(jīng)營(yíng)”模式。優(yōu)化運(yùn)營(yíng)高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目，為日后獲取穩(wěn)定的收益做好準(zhǔn)備，真正下好可持續(xù)發(fā)展的“資產(chǎn)管理”這盤(pán)棋。
2016年，資產(chǎn)管理的作用和重要性已經(jīng)逐漸被行業(yè)認(rèn)可和接受。2017年具有商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和資本通道的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理公司會(huì)不斷涌現(xiàn)。地產(chǎn)金融化疊加地產(chǎn)存量時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。市場(chǎng)終究是不斷進(jìn)步的，有競(jìng)爭(zhēng)才會(huì)有發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)也才會(huì)在此壓力下迎來(lái)更多的創(chuàng)新。
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