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【案情】
被告肖某系城口縣**村村民，因當(dāng)年被納入城口縣高山移民戶安置，被告肖某于2002年3月3日與原告曹某之女桂某簽訂一份《農(nóng)房買賣協(xié)議》，被告肖某以10700元的價格購買原告曹某位于城口縣葛城街道東方紅一村的房屋一棟，原告之女桂某收取購房款10700元并交付房屋。該協(xié)議由被告肖某與曹某之女簽字，原告曹某雖未在該協(xié)議上簽字，但事實(shí)認(rèn)可該協(xié)議的內(nèi)容系曹某之女代表曹某與被告肖某簽訂。2010年，因涉訴房屋被納入拆遷范圍被征用。城口縣人民政府與肖某簽訂《農(nóng)房拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》及《農(nóng)房拆遷自建安置補(bǔ)助協(xié)議書》，約定由縣政府補(bǔ)償肖某安置費(fèi)225464.92元，另有4000元的提前拆遷獎勵，共計(jì)約23萬元，另有120平米對等安置房。隨后，曹某向法院起訴，認(rèn)為與肖某簽訂的房屋買賣協(xié)議違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，要求確認(rèn)該房屋買賣協(xié)議無效。
【爭議】
該案農(nóng)村房屋能否買賣，對此問題存在兩種意見：
第一種意見認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣事關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而我國法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)，因此，農(nóng)村房屋不能買賣，應(yīng)認(rèn)定該合同為無效合同。
第二種意見認(rèn)為，我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
【評析】
筆者同意第二種意見，理由如下：
第一、本案的爭議焦點(diǎn)是作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的原告與非為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的農(nóng)村房屋買賣協(xié)議是否有效，即該協(xié)議是否具有《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)所規(guī)定的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形？在審判實(shí)踐中，處理農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題，有效或無效兩種觀點(diǎn)均有司法判例的支持。宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會經(jīng)營管理，宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，其主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)有一定限制。但是法律法規(guī)只是規(guī)定了禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，并未否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。
第二、對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但國務(wù)院辦公廳在1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地通知》中明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”;2004年11月，國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》又進(jìn)一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)我國民法通則第六條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”的規(guī)定，可見規(guī)定嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。但在本案中，原告并不是城鎮(zhèn)居民，而是宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織之外的農(nóng)村居民。并未在行政法規(guī)規(guī)定的禁止性規(guī)定之列，況且我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但法律、法規(guī)及國家相關(guān)政策并無禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，就不應(yīng)、在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權(quán)的行使。只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。同時，被告肖某符合當(dāng)?shù)氐胤?span illwordmark=''>政府安置高山移民的政策。
第三、應(yīng)堅(jiān)持在法律規(guī)定的前提下盡力尊重當(dāng)事人之間的意思自治、維護(hù)誠實(shí)信用。近年來，房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，違反了誠實(shí)信用原則。因此如確認(rèn)此類合同無效，將嚴(yán)重?fù)p害社會的公序良俗和誠實(shí)信用的社會根基，違反誠實(shí)信用的賣房者獲益，而遵守誠實(shí)信用的買房者卻蒙受損失。因此，在實(shí)踐中要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格差異受到的損失，來確認(rèn)房屋買賣合同效力。對于出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償利益，而惡意主張合同無效的情形，應(yīng)確認(rèn)房屋買賣合同有效。審理應(yīng)當(dāng)要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規(guī)范交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果，以實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機(jī)統(tǒng)一。