來源：《檢察日報》2016年07月20日
作者：甄增水
一個沒有車位、車庫或地下室的住宅小區(qū)照樣能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而且目前開發(fā)商修建的車位、車庫和地下室之建造成本并不分?jǐn)偟椒课菔蹆r中，因此它們不屬于配套設(shè)施。
住宅小區(qū)車位、車庫和地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)綜合三個標(biāo)準(zhǔn)來確定：符合規(guī)劃；對占用的土地有建設(shè)用地使用權(quán)；建造費(fèi)用是否分?jǐn)偟阶≌蹆r中。
住宅小區(qū)車位、車庫及地下室的歸屬，是一個具有普遍意義的法律問題，也是近年來社會關(guān)注的話題。厘清住宅小區(qū)內(nèi)車位、車庫及地下室之法律地位，確定其物權(quán)歸屬和流轉(zhuǎn)規(guī)則，對司法實(shí)踐及房地產(chǎn)行業(yè)，均具有指導(dǎo)意義。
車位、車庫和地下室在法律中的定位
規(guī)制車位、車庫和地下室的法律主要是物權(quán)法，車位、車庫和地下室的法律定位應(yīng)該是物。
（一）車位。車位分為地上車位和地下車位，二者的法律地位貌似相同，實(shí)則有很大差異，這種差異主要來自公法對私法的干涉。
地上車位，是占用一定面積的土地、用劃線或其他區(qū)分標(biāo)志隔離開來的特定區(qū)域。它具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，也具有使用上的獨(dú)立性。在我國，車位不能登記，其交易通過“買賣合同 交付”來完成。依照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是：構(gòu)造上的獨(dú)立性 使用上的獨(dú)立性 可登記性。前兩者屬于事實(shí)屬性，可登記性屬于法律屬性。事實(shí)屬性是客觀的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移；可登記性屬于法律屬性，是人為制造的屬性，是可以改變的。問題是，地上車位屬于專有部分嗎？這個問題并不是一句話就能說清楚的。
眾所周知，建筑物區(qū)分所有權(quán)區(qū)分的對象是建筑物，而非地上車位占用的土地：在同一個住宅小區(qū)內(nèi)，一個購買小區(qū)房屋的人和一個僅僅購買小區(qū)地上車位的人（地上車位可以對外出售、出租），其權(quán)利是不一樣的。前者對房屋所屬的建筑物的外墻、屋頂、樓梯、電梯等共有部分有共有權(quán)，后者則不享有這些權(quán)利。小區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地，歸全體購房者按份共有，地上車位的購置者原則上則不屬于按份共有人。
購置地上車位的人當(dāng)然有權(quán)基于停放車輛之目的使用小區(qū)內(nèi)的道路，那么其使用小區(qū)道路的法律依據(jù)何在？地役權(quán)的設(shè)定唯一路徑是地役權(quán)合同，但是很難認(rèn)定地上車位的購買者與開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主之間有這樣的合同，這樣的解釋顯然行不通。同理，借用、租賃關(guān)系的求證也因?yàn)楦静淮嬖谶@樣的意思表示而無法證成。剩余的路徑就剩下相鄰關(guān)系了，即將地上車位視為一款獨(dú)立存在的土地或建筑物，在其上可建立獨(dú)立的不動產(chǎn)所有權(quán)，并在相鄰關(guān)系的制度規(guī)范中求解，是可行的方案：基于相鄰關(guān)系的規(guī)則，地上車位的所有人可以使用小區(qū)內(nèi)的土地，其使用方式主要是在小區(qū)道路上通行。
如此，地上車位的法律定位就是不動產(chǎn)，因其上面建立的物權(quán)是所有權(quán)，其不動產(chǎn)的身份最后定性就只能是建筑物或構(gòu)筑物。理由很明顯：如果將其定位為土地，就與我國實(shí)行土地公有制的根本制度發(fā)生沖突，在我國大陸，不允許在土地之上建立私人所有權(quán)。
地下車位主要包括兩種：
1.對地下防空工程的地面部分區(qū)隔而產(chǎn)生的特定區(qū)域。它們在構(gòu)造上、使用上均具有獨(dú)立性，與地上車位一樣，不能辦理登記。其在物權(quán)法中的定位，受到公法的嚴(yán)重影響。依照人民防空法的規(guī)定，防空工程分為地下防護(hù)建筑和結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。人民防空法第21條將地下防空建筑分為三種類型：一是人民防空指揮工程、公用的人員掩蔽工程和疏散干道工程，由防空主管部門負(fù)責(zé)組織修建；二是醫(yī)療救護(hù)、物資儲備等專用工程，由其他有關(guān)部門負(fù)責(zé)組織修建；三是本單位的人員與物資掩蔽工程，由本單位負(fù)責(zé)修建。防空工程發(fā)揮作用的主要時間是戰(zhàn)時，那么在非戰(zhàn)爭期間，這些防空工程如何對待呢？人民防空法第20條規(guī)定，“應(yīng)當(dāng)在保證戰(zhàn)時使用效能的前提下，有利于平時的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、群眾的生產(chǎn)生活和工程的開發(fā)利用”。正是在這種理念指導(dǎo)下，才出現(xiàn)了開發(fā)商大規(guī)模銷售、出租、出借地下車位的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象并沒有給地下車位的法律地位的認(rèn)定提供支撐。
筆者認(rèn)為，住宅小區(qū)內(nèi)的地下防空工程必須解釋為本單位修建掩蔽工程，其戰(zhàn)時功能是掩蔽本單位的人員和物資，因?yàn)橹挥羞@樣才可以解釋建造這些地下工程的出資為什么來源于開發(fā)商，而非人防主管部門或者享有公權(quán)力的其他部門。人民防空法中的“本單位”應(yīng)作擴(kuò)張解釋，即包括住宅小區(qū)的開發(fā)商。開發(fā)商有權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、出借地下車位這一事實(shí)說明其修建的地下防空設(shè)施不屬于公有物，應(yīng)納入私有物范疇。從外觀上看，地下防空工程具有構(gòu)造上、使用上的獨(dú)立性，將地下防空工程視為一個物更為合理，這個物屬于構(gòu)筑物或建筑物。如此，地下車位甚至地下車庫就屬于建筑物或構(gòu)筑物區(qū)分而產(chǎn)生的專有部分。
2.建設(shè)單位（包括房地產(chǎn)開發(fā)商）經(jīng)有關(guān)部門審批，在防空工程之外開發(fā)建設(shè)的地下車位、車庫。這些車位、車庫，原則上應(yīng)認(rèn)為屬于建筑物的專有部分（在地下單獨(dú)建造一個車庫、車位的情形極為少見），其所有人并無小區(qū)內(nèi)的建設(shè)土地使用權(quán)。物權(quán)法第136條規(guī)定的地下建設(shè)用地使用權(quán)為這種車位、車庫的建設(shè)提供了廣闊的前景。
（二）車庫。地上車庫的樣態(tài)分兩種：一種是作為獨(dú)立的建筑物存在，在其上可以建立單獨(dú)所有權(quán)。另一種是建筑物區(qū)分所有權(quán)方式存在的地上車庫，它可以設(shè)立在建筑物地表一層，也可以是地上成排修建的車庫群。從物權(quán)角度看，這類車庫是專有部分所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)共有權(quán)的結(jié)合?？梢?，地上車庫既可能是獨(dú)立的作為建筑物或構(gòu)筑物存在的不動產(chǎn)，也可能是區(qū)分建筑物或構(gòu)筑物的專有部分。
地下車庫在一般情形下應(yīng)作為建筑物專有部分而存在，其理由與地下車位相同。
（三）地下室。地下室也屬于深受公法影響的建筑物。人民防空法第22條規(guī)定：城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室。就城市住宅小區(qū)而言，地下室由開發(fā)商投資建造，在出售房屋時一并將其出售給業(yè)主。它們一般存在于地基與住宅樓的一層之間，屬于地下基礎(chǔ)部分，因而不可能認(rèn)定為獨(dú)立的建筑物，只能作為建筑物的專有部分存在。
那么，車位、車庫、地下室是住宅小區(qū)的配套設(shè)施嗎？所謂配套設(shè)施，是指在功能上輔助于建筑物而存在的設(shè)施。沒有這些設(shè)施，住宅小區(qū)就無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。這些設(shè)施在安裝前大多屬于動產(chǎn)，安裝后，或經(jīng)附合成為建筑物之組成部分，如電梯；或埋藏于地下，為小區(qū)業(yè)主提供天然氣、水等能源，如供暖、供水管道等。然而，車庫、車位、地下室不屬于這種設(shè)施，因?yàn)橐粋€沒有車位、車庫或地下室的住宅小區(qū)，照樣能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)，此其一。配套設(shè)施的成本分?jǐn)偟椒课菔蹆r之中，由所有業(yè)主分?jǐn)偅惨虼藶槿w業(yè)主共有，而目前開發(fā)商修建的車位、車庫和地下室之建造成本并不分?jǐn)偟椒课菔蹆r中，這也是它們不屬于配套設(shè)施的重要原因。
能否登記設(shè)立所有權(quán)
物權(quán)的客體為物，作為物權(quán)客體的物，必須符合三個標(biāo)準(zhǔn)：獨(dú)立性、可支配性和人身之外。不過，對某些符合上述三個標(biāo)準(zhǔn)的物，法律也可以基于公用利益的需要，將其排除在物權(quán)的客體之外，如毒品、淫穢物品等。地上車位、地上獨(dú)立存在的車庫，屬于不動產(chǎn)中的建筑物或構(gòu)筑物，符合這三個標(biāo)準(zhǔn)，承載物權(quán)又不違反公共利益，從應(yīng)然的角度講，可以建立所有權(quán)。如德國住宅所有權(quán)法第3條第2款明確規(guī)定，以持久性界線標(biāo)明范圍的停車場，可以設(shè)定特別所有權(quán)。舉輕以明重，地上車庫所有權(quán)的設(shè)立也就順理成章。我國法律法規(guī)沒有禁止對地上車位、地上車庫設(shè)立所有權(quán)，但現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)城市登記機(jī)關(guān)均拒絕為地上車位、地上車庫辦理所有權(quán)登記。作為不動產(chǎn)的地上車位、車庫，其交易規(guī)則卻是“買賣合同 交付”，購買人因無從登記，只能作為一個有權(quán)占有人，保有其對地上車位、車庫的占有用益。
作為人防工程組成部分的地下車位、地下車庫、地下室，在客體上，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分。筆者認(rèn)為，人防工程只不過是在特定情形下，其用途受公法管制的不動產(chǎn)，其特定條件是“戰(zhàn)時”。在戰(zhàn)爭遙不可及的情形下，基于“出資決定產(chǎn)權(quán)”的原理，認(rèn)可地下車位、車庫和地下室，屬于建筑物的專有部分，可以建立所有權(quán)，是合理的立法選擇。
確認(rèn)車位、車庫和地下室所有權(quán)歸屬的法律標(biāo)準(zhǔn)
住宅小區(qū)車位、車庫和地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)綜合以下三個標(biāo)準(zhǔn)來確定：
（一）符合規(guī)劃。在我國，不符合城市規(guī)劃或建筑規(guī)劃的建筑物，為違章建筑，不能取得所有權(quán)。住宅小區(qū)內(nèi)的車位、車庫和地下室符合城市規(guī)劃和建筑規(guī)劃，是建立所有權(quán)的前提。
（二）對占用的土地有建設(shè)用地使用權(quán)。開發(fā)商對地上車位、車庫的所有權(quán)建立的基礎(chǔ)是：車位、車庫占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)歸開發(fā)商享有。住宅小區(qū)一經(jīng)出售，開發(fā)商或物業(yè)公司再設(shè)立地上車位、建造車庫的行為，均屬于侵犯業(yè)主共有權(quán)的行為。業(yè)主不同意設(shè)立車位、車庫的，可行使排除妨害請求權(quán)，請求其恢復(fù)原狀，拆除車庫或車位的標(biāo)界物。業(yè)主同意的，地上車位、車庫的所有權(quán)歸業(yè)主，已收取的租金，應(yīng)根據(jù)不當(dāng)?shù)美颠€法則返還給業(yè)主。根據(jù)物權(quán)法第74條的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路的車位屬于業(yè)主共有，就是立法對這一規(guī)則的闡釋。
地下車位、車庫和地下室則根本不會使用地表土地，但它們又確實(shí)在小區(qū)范圍之內(nèi)，如何認(rèn)定其占用范圍內(nèi)土地的權(quán)利呢？人防工程的建造和小區(qū)住宅樓的建造往往連接為一體，人防工程雖然在地下，但筆者認(rèn)為仍屬于地表使用權(quán)的范圍。這種解釋也與開發(fā)商取得土地只辦理地表建設(shè)用地使用權(quán)的現(xiàn)象相符。
（三）建造費(fèi)用是否分?jǐn)偟阶≌蹆r中，是確定車位、車庫和地下室是否歸開發(fā)商所有的重要標(biāo)準(zhǔn)。地下車位、地下室、地下車庫的出售價款主要部分是建造費(fèi)，土地的利用有時是無償?shù)模瑹o費(fèi)用可公攤。地上車位、車庫則不盡然，其占有范圍內(nèi)的土地出讓金原則上不能分?jǐn)偟阶≌^(qū)的其他業(yè)主身上。如果分?jǐn)偭耍瑒t地上車位、車庫占用的土地使用權(quán)就歸業(yè)主共有，開發(fā)商就無權(quán)處置車位、車庫了。這一點(diǎn)，與小區(qū)一層房屋附贈綠地或小院是一個道理。如果沒有分?jǐn)?，則地上車位、車庫屬于開發(fā)商，自然可以出售、出租或出借。
（作者為華北電力大學(xué)法政系教授，法學(xué)博士）
