??第一太平戴維斯發(fā)布《2019年第三季度成都房地產(chǎn)市場回顧與未來展望》報告，對成都最新的商業(yè)和住宅地產(chǎn)趨勢進(jìn)行總結(jié)和分析，報告顯示：
??零售市場調(diào)整繼續(xù)，國貨回潮，夜間經(jīng)濟(jì)發(fā)掘城市消費(fèi)潛能；
??甲級寫字樓租賃需求略有回暖，平均租金仍小幅下滑；
??住宅供應(yīng)量持續(xù)減少，成交均價小幅上漲。
??零售物業(yè)市場
??2019年第三季度，成都零售市場沒有新項目入市，市場總存量維持在650.4萬平方米。市場整體延續(xù)上半年的調(diào)整態(tài)勢，平均空置率仍為4.9%，與第二季度持平。市場需求保持活躍，部分項目租金收入穩(wěn)步上揚(yáng)，支撐全市購物中心首層平均租金環(huán)比小幅上漲0.2%，報人民幣436.2元每平方米每月。
??需求端，伴隨越趨多樣化和精細(xì)化的消費(fèi)需求，娛樂類創(chuàng)新業(yè)態(tài)和針對特定消費(fèi)群體的細(xì)分業(yè)態(tài)加速涌現(xiàn)和布局成都零售市場。娛樂品牌方面，國內(nèi)首家室內(nèi)飛斧俱樂部功斧熊貓、融合拳擊場館和酒吧的KOB均于建發(fā)鷺洲里負(fù)一層開業(yè)。人氣茶飲品牌繼續(xù)深耕成都市場，本季度見證喜茶于來福士廣場、九方購物中心和錦華萬達(dá)廣場連開三店；奈雪的茶進(jìn)駐銀泰城。此外，咖啡品牌季內(nèi)擴(kuò)張迅速，上海新興咖啡品牌Manner Coffee首進(jìn)成都，選址國金中心和仁恒置地廣場。
??政府上半年公布“首店經(jīng)濟(jì)“政策，鼓勵發(fā)展各類品牌城市首店，持續(xù)為成都零售市場注入活力。本季度首進(jìn)成都購物中心的品牌集中在配飾、化妝品和餐飲類。例如，世界頂級珠寶品牌Harry Winston大陸第四間直營店和鞋履品牌Golden Goose中西部首間直營店均落戶太古里一層；瑞士高端護(hù)膚品牌La Maison VALMONT中國區(qū)首店進(jìn)駐國金中心；來自英國的炸魚薯條SCOTTS中國首店亮相太古里，香港餐飲品牌Elephant Grounds也于太古里開設(shè)西南首店。
??近些年，面對國外品牌大舉來華擴(kuò)張的競爭壓力，越來越多的國產(chǎn)品牌通過拓展銷售渠道、更新產(chǎn)品線、強(qiáng)調(diào)中國元素、與流行文化結(jié)合等方式積極進(jìn)行創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，重新定位和提升品牌形象，以期吸引新一代消費(fèi)者，從而煥發(fā)新生。季內(nèi)典型成交案例有，中國李寧全國首家全新形象旗艦店落戶太古里；從去年底開始在成都市場加速擴(kuò)張的老牌羽絨服品牌波司登本季度在武侯萬達(dá)廣場和銀泰城再開兩店；繼全球首家概念店亮相春熙路后，國產(chǎn)美妝品牌完美日記進(jìn)駐凱德新南；老字號涼茶品牌王老吉也開始在傳統(tǒng)渠道之外尋求更多樣的增長方式，本季度于來福士廣場開設(shè)全新“1828王老吉”茶飲店，為消費(fèi)者提供更多產(chǎn)品選擇，以拓寬消費(fèi)客群。另外，大白兔奶糖攜手GODIVA于國金中心開出快閃店，以全新的方式重新包裝演繹經(jīng)典產(chǎn)品，同時推出抱枕、唇膏、香氛等周邊商品，懷舊又緊跟潮流，易引發(fā)年輕消費(fèi)者共鳴。
??今年8月，成都對外公布35個夜間經(jīng)濟(jì)示范點(diǎn)位，正式加快發(fā)展夜經(jīng)濟(jì)，挖掘夜間消費(fèi)全新動能，進(jìn)一步促進(jìn)城市消費(fèi)增長。本季度眾多酒吧品牌接連進(jìn)入購物中心開設(shè)門店，延長商場營業(yè)時間，充分挖掘周邊區(qū)域消費(fèi)潛力，為商場運(yùn)營發(fā)展注入新動力，例如酷里南、MATATA酒吧進(jìn)駐建發(fā)鷺洲里，TAO入駐339歡樂頌。
??展望第四季度，成都零售物業(yè)市場將迎來約22萬的新增供應(yīng)。2019年前三個季度，市場一直呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢，年底的集中供應(yīng)或?qū)⑦M(jìn)一步刺激釋放市場需求，空置率可能小幅下探。預(yù)計整體市場將維持樂觀情緒，支撐全市購物中心平均租金保持穩(wěn)步小幅上漲趨勢。品牌方面，隨著市場逐漸回歸以產(chǎn)品和消費(fèi)者為核心，許多品牌的開店策略將從單純追求數(shù)量增長轉(zhuǎn)向注重提升門店服務(wù)質(zhì)量和體驗感，打磨產(chǎn)品品類和質(zhì)量，以及線上線下市場并進(jìn)的方式；與此同時，為更有效地觸及消費(fèi)者的需求，品牌將做出更多本土化和數(shù)字化的創(chuàng)新嘗試。
??甲級寫字樓市場
??2019年第三季度，成都全市未錄得新增項目入市，甲級寫字樓總存量維持在320萬平方米。市場需求在歷經(jīng)上半年持續(xù)走低之后，本季度有較大幅度回升，錄得凈吸納量5.3萬平方米，推動市場空置率下降1.7個百分點(diǎn)至20.8%。
??新增租賃行業(yè)來源方面，金融、房地產(chǎn)和信息技術(shù)三大行業(yè)仍舊是本季度租賃最活躍的行業(yè)，分別以21%、17%和15%的占比貢獻(xiàn)了全市甲級寫字樓一半以上的新成交租賃面積。雖然政府對以小額貸企業(yè)為代表的新型金融的強(qiáng)監(jiān)管政策依舊，但在加速建設(shè)成為國家西部金融中心的目標(biāo)下，成都金融業(yè)獲得了穩(wěn)步發(fā)展。在由英國智庫Z/Yen集團(tuán)與中國（深圳）綜合開發(fā)研究院共同編制的第26期“全球金融中心指數(shù)報告（GFCI 26）”中，成都本期排名上升14位，目前排名全球第73名，金融行業(yè)的迅速發(fā)展支撐該行業(yè)在寫字樓市場活躍的租賃需求。今年上半年，成都市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入4,755億元，同比增長14%，在加快建設(shè)成為全國重要的科技中心的道路上穩(wěn)步快進(jìn)，企業(yè)辦公租賃需求持續(xù)釋放，本季度貢獻(xiàn)出新增租賃面積的15%。正如第一太平戴維斯在今年上半年市場報告中所述，第三方辦公空間運(yùn)營商在成都甲級寫字樓的拓展步伐持續(xù)放緩，本季度僅錄得一宗成交。
??租金方面，雖然本季度凈吸納量較上季度略有回升，但市場需求活躍度較2018年比相去甚遠(yuǎn)。有部分業(yè)主及第三方辦公空間運(yùn)營商明顯下調(diào)租金，也有個別項目通過提高免租期的方式以期吸引客戶達(dá)成租賃成交。繼上個季度租金走勢迎來轉(zhuǎn)折之后，本季度市場平均租金繼續(xù)下挫，環(huán)比小幅下降0.3%，報人民幣102.7元每平方米每月。
??近年來，省市政府積極推進(jìn)保險服務(wù)發(fā)展，多次頒布政策，提出完善保險業(yè)市場體系、拓寬保險服務(wù)領(lǐng)域、提升保險服務(wù)水平等措施。《成都市人民政府關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務(wù)業(yè)的若干意見》中更是明確指出，到2020年，成都要構(gòu)建全國領(lǐng)先、輻射西部的保險市場，發(fā)展成為中西部保險中心。保險行業(yè)機(jī)構(gòu)近幾年在成都的發(fā)展呈繁榮景象，辦公租賃需求持續(xù)釋放。今年以來，成都甲級寫字樓中，保險類子行業(yè)在金融行業(yè)的新增租賃面積占比呈持續(xù)上升趨勢，由一季度的7%上升至本季度的17%。
??2019年第四季度，位于金融城區(qū)域的天府國際金融中心項目預(yù)計將交付入市，屆時全市甲級寫字樓市場面積將達(dá)325萬平方米。從全年來看，成都甲級寫字樓市場新增供應(yīng)量將低于20萬平方米，供應(yīng)量連續(xù)兩年回落。所以在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)前景不明朗的情況下，即便市場租賃活躍度未大幅上升，預(yù)計寫字樓市場空置率也不會出現(xiàn)大幅波動。
??住宅市場
??2019年第三季度，成都主城區(qū)一手住宅供應(yīng)量大幅減少，環(huán)比下降約44.6%，僅為63.0萬平方米。一手住宅市場需求仍較穩(wěn)定，本季度主城區(qū)一手住宅成交量達(dá)79.7萬平方米，環(huán)比略微上升0.9%。主城區(qū)一手住宅成交均價相較第二季度小幅上漲1.5%，達(dá)人民幣約17,663.8元每平方米。與主城區(qū)相比，一手住宅供應(yīng)相對充分的傳統(tǒng)近郊區(qū)域，本季度供應(yīng)量仍環(huán)比下降10.4%至279.3萬平方米；成交量環(huán)比微漲0.8%，約為271.3萬平方米。近郊一手住宅成交均價環(huán)比上漲3.5%至11,928.3元每平方米。
??第三季度主城區(qū)住宅用地成交量繼續(xù)攀升，環(huán)比大幅上升55.0%，成交面積約63.5萬平方米。與此同時，主城區(qū)住宅用地平均樓面地價環(huán)比小幅下降約5.2%，至11,668元每平方米。與之相反，傳統(tǒng)近郊區(qū)域住宅用地成交量繼續(xù)下滑，環(huán)比下降27.9%，至70.2萬平方米。近郊成交住宅用地樓面均價延續(xù)上一季度的上漲勢頭，環(huán)比小幅上升4.5%至7,896元每平方米。
??9月1日起，《成都住房公積金提取管理辦法》正式實施，極大簡化了提取公積金的申請流程，有效促進(jìn)住宅市場健康發(fā)展。展望2019年第四季度，隨著主城區(qū)住宅土地成交量不斷上升，預(yù)計主城區(qū)一手住宅供應(yīng)量或?qū)⒂兴厣?，市場供需緊張局面將得到進(jìn)一步緩解。
文章來源:第一太平戴維斯
