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此文要從我們的粉絲華先生（化名）去年的購(gòu)房經(jīng)歷說(shuō)起，其購(gòu)房預(yù)算為600萬(wàn)左右。這個(gè)預(yù)算在無(wú)錫已經(jīng)是屬于中級(jí)改善了。
照理說(shuō)，這個(gè)價(jià)格，無(wú)錫的主流高端樓盤(pán)都可以隨意挑選了。但和大家想象的不一樣。華先生的選房之路，極其糾結(jié)，畢竟，誰(shuí)的錢(qián)也不是大風(fēng)刮來(lái)的，達(dá)叔的除外。
注：本來(lái)準(zhǔn)備寫(xiě)這些樓盤(pán)的真名，但是達(dá)叔說(shuō)，這樣一來(lái)，一篇文章要得罪十幾家開(kāi)發(fā)商，所以只能以字母代替了，當(dāng)然，寫(xiě)優(yōu)點(diǎn)的樓盤(pán)，會(huì)直呼其名。看了我們那么多文章的老粉絲，應(yīng)該知道我們?cè)谡f(shuō)哪些樓盤(pán)。
（一）超詳細(xì)樓盤(pán)對(duì)比
華先生很有邏輯的把看過(guò)的房子分為四擋，倒敘形式：
【1】.第四檔
這檔樓盤(pán)屬于一開(kāi)始有想法，但是轉(zhuǎn)念就否決了。華先生有地緣情節(jié)，所以這檔的兩個(gè)樓盤(pán)都位于華先生附近的河埒口，也正好是我們之前寫(xiě)的河埒口地緣收割的那兩個(gè)府。粗略對(duì)比后華先生就否決了這兩個(gè)樓盤(pán)，他覺(jué)得性價(jià)比實(shí)在不高，三萬(wàn)左右均價(jià)，不劃算，一筆帶過(guò)。
【2】.第三檔
這檔屬于第一眼美女，但是仔細(xì)看還是被淘汰的那種。
這檔的第一個(gè)樓盤(pán)，是位于地鐵二號(hào)線大王基站的H樓盤(pán)。此樓盤(pán)2011年就以2萬(wàn)一平的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，賣(mài)到現(xiàn)在七八年了，仍然是2萬(wàn)出頭。
此盤(pán)主打精裝修大平層，190平米和220平米兩種戶型。華先生看上的是220平的戶型，總價(jià)差不多470萬(wàn)，送一個(gè)車(chē)位，單價(jià)2.2左右。華先生對(duì)這個(gè)樓盤(pán)的評(píng)價(jià)是：戶型不錯(cuò)，但是是44層的超高層，得房率感人。
他對(duì)精裝修標(biāo)準(zhǔn)也頗有微詞，相比同小區(qū)一期的二手房，用材用料明顯降標(biāo)。
最終，因?yàn)?00萬(wàn)的房子居然廚房只有一個(gè)油煙機(jī)和煤氣灶，沒(méi)有一件嵌入式廚房電器，讓人感覺(jué)品質(zhì)太低。加上之前交付一期的不少樓的外立面墻皮也在脫落，讓華先生打消了買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)的念頭。
這檔的第二個(gè)樓盤(pán)，是位于太湖新城的地王Z樓盤(pán)。樓盤(pán)Z的樓面價(jià)至今未被其他開(kāi)發(fā)商突破。
華先生18年年底去看的時(shí)候，高層最低可以談到2萬(wàn)6一平左右。但是因?yàn)殇N(xiāo)售也不敢對(duì)學(xué)區(qū)打包票。華先生對(duì)樓盤(pán)本身的品質(zhì)，裝修，外立面都不滿意，小區(qū)還不人車(chē)分流。136平的戶型雖然能朝西觀金匱公園，但是客廳的布局尷尬，電視都不知道放在哪里，只能淘汰之。
這檔的第三個(gè)樓盤(pán)，位于蠡湖百米高噴的邊上，我們稱(chēng)之為T。華先生當(dāng)時(shí)看了上疊，毛坯140平左右，435萬(wàn)。華先生最不滿意的還是戶型，140平做成了2層，贈(zèng)送面積也有限，所以相當(dāng)于每層都是小戶型。而且進(jìn)小區(qū)得先進(jìn)入一個(gè)加油站，淘汰之。
這檔的第四個(gè)樓盤(pán)是太湖新城的W, 我們公眾號(hào)之前深入寫(xiě)過(guò)。當(dāng)做售樓處的會(huì)所十分fancy，銷(xiāo)售很是高傲。 華先生過(guò)年的時(shí)候去看過(guò)，也談了價(jià)格，最低可以談到189平總價(jià)450萬(wàn)左右，正常樓層，單價(jià)差不多兩萬(wàn)四，毛坯。感覺(jué)比較劃算，結(jié)果當(dāng)時(shí)太湖新城另一個(gè)L樓盤(pán)的銷(xiāo)售發(fā)過(guò)來(lái)168平小高層，特價(jià)4樓510萬(wàn) ，兩個(gè)戶型套內(nèi)面積差不多，這就顯的L盤(pán)的小高層性價(jià)比高一點(diǎn)，而且感覺(jué)樓盤(pán)W的開(kāi)發(fā)商最近的項(xiàng)目很敷衍，各方面細(xì)節(jié)都沒(méi)有L好，淘汰之。
【3】.第二檔
第二檔就一個(gè)樓盤(pán)Y，華先生當(dāng)時(shí)猶豫了很久，到了深入談價(jià)格階段。
Y樓盤(pán)就是上周五我們發(fā)文，在蠡湖邊上演甄嬛傳的這個(gè)樓盤(pán)。華先生當(dāng)時(shí)看中的是別墅中間套 ，價(jià)格500萬(wàn)左右 (據(jù)說(shuō)有人找關(guān)系430萬(wàn)拿到)。但是因?yàn)樵摫P(pán)當(dāng)時(shí)特別熱銷(xiāo)，銷(xiāo)售說(shuō)要找關(guān)系，500萬(wàn)必須全款。
如果要華先生一下子拿出500萬(wàn)，需要賣(mài)掉一套老房子。老房子一時(shí)半會(huì)兒也賣(mài)不掉。華先生說(shuō)當(dāng)時(shí)真的很喜歡這個(gè)樓盤(pán)，因?yàn)殇N(xiāo)售宣傳是開(kāi)發(fā)商最高端產(chǎn)品，并給他看了上海的同系列，和蘇州的高端產(chǎn)品系列，還說(shuō)無(wú)錫的產(chǎn)品是全國(guó)最高端產(chǎn)品。
但是后來(lái)華先生研究發(fā)現(xiàn)，問(wèn)題很多，外立面選材一般也就算了，別墅區(qū)實(shí)在太密，估計(jì)間距5米都不到，毫無(wú)隱私可言，而且145平的聯(lián)排做了5層，雖然贈(zèng)送面積不少，但是平均每層面積還是很小，還要安裝電梯。裝修成本過(guò)大。
現(xiàn)在看到這個(gè)樓盤(pán)維.權(quán)，華先生很是慶幸當(dāng)時(shí)沒(méi)有入手。
【4】.第一檔
第一檔的幾個(gè)樓盤(pán)，是經(jīng)過(guò)綜合考慮，最終準(zhǔn)備入手的樓盤(pán)。
這檔的第一個(gè)樓盤(pán)，是上面提到的L樓盤(pán)。
各方面都沒(méi)毛病，雖然裝修戶型不如蠡湖北的金茂府好，但是位置和外立面是這個(gè)樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)。而且樓盤(pán)L的開(kāi)發(fā)商，在無(wú)錫口碑非常好。
華先生的意向戶型，是總價(jià)660萬(wàn)的162平上疊和總價(jià)510萬(wàn)168平的小高層。
還是那句話，如果沒(méi)有大面積的贈(zèng)送面積，疊加2層160平真的太小了，華先生還是考慮戶型第一，所以就小高層168平入選最后談判。
這檔的第二個(gè)樓盤(pán)，是我們公眾號(hào)不吝贊美之詞的金茂府。華先生考慮上疊。一期疊加準(zhǔn)備買(mǎi)的時(shí)候已經(jīng)售罄，所以一直等二期。一期產(chǎn)品有兩種，一種是和二期戶型一樣的大面積疊墅，另外一種是客廳開(kāi)間小了不少的小面積疊墅。
大面積疊墅只有兩幢樓，很難買(mǎi)到，小疊墅的中疊560萬(wàn)(三樓四樓加負(fù)二樓)，小疊墅的上疊650萬(wàn)(五樓六樓加閣樓)。
二期上疊三樓的閣樓變成了露臺(tái)，所以雖然是客廳面寬6米3的大面積疊墅，上疊還是650萬(wàn)，而二期中疊變成了750左右。
金茂府被華先生淘汰的理由是，金茂府疊墅超預(yù)算了。
這檔的第三第四個(gè)樓盤(pán)緊挨著，一起考慮的，其中之一是香樟園，這個(gè)盤(pán)賣(mài)完了，可以提名字，另一個(gè)是樓盤(pán)R。
這兩個(gè)樓盤(pán)各方面都不錯(cuò)，樓盤(pán)香樟園是綠城開(kāi)發(fā)，考慮的是二手房，當(dāng)時(shí)有套268平開(kāi)發(fā)商統(tǒng)裝的房源，報(bào)價(jià)520萬(wàn)。
會(huì)所方面，R是雙會(huì)所，會(huì)所入戶，無(wú)錫唯一一個(gè)，一期是干掛，相比香樟園的幕墻，華先生更喜歡，而且一期才300多戶，真的很安靜。
報(bào)價(jià): 香樟園 268平高層，開(kāi)發(fā)商統(tǒng)裝 520萬(wàn)
香樟園 178平洋房毛坯 500萬(wàn)
R樓盤(pán) 247平毛坯低樓層 420萬(wàn)
高層里面，R樓盤(pán)華先生覺(jué)得比香樟園那套品質(zhì)和性價(jià)比更為凸顯，香樟園那套洋房比高層小了100平，還是毛坯，性價(jià)比不高，所以最終247平的R樓盤(pán)進(jìn)入最后談判。
之前說(shuō)了，太湖新城L樓盤(pán)也進(jìn)入最后談判：小高層168平 510萬(wàn)
但這個(gè)時(shí)候華先生去看了金科蠡湖 。
金科蠡湖平墅220平 ，當(dāng)時(shí)價(jià)格未知，銷(xiāo)售說(shuō)還沒(méi)批準(zhǔn)，但是他們疊加想賣(mài)700萬(wàn)以上，220平最小戶型 650萬(wàn)以上。
后來(lái)金科銷(xiāo)售突然說(shuō)物價(jià)局限價(jià)，220平平層最外面一排500萬(wàn)不到一點(diǎn)，里面的540-610萬(wàn)，這樣性價(jià)比就出來(lái)了。
第一，得房率百分之95，套內(nèi)面積和R差不多 ，價(jià)格貴了80萬(wàn)，貴80萬(wàn)，R是高層金科蠡湖因?yàn)橄薷咧挥?層，30層和3層的的房子，華先生選擇了后者。
第二，和L比，同樣價(jià)格，面積方面，金科大了很多，去掉L的裝修差不多50萬(wàn)。綜合考慮華先生還是選擇了金科。
不過(guò)華先生覺(jué)得金科蠡湖還是存在一些問(wèn)題，要等到收房后才知道。比如開(kāi)發(fā)商宣傳的是否交付時(shí)能夠到位。
華先生的主要問(wèn)題如下：
1. 金科宣稱(chēng)金科蠡湖是金科全國(guó)第二個(gè)高定系產(chǎn)品，第一個(gè)是在金科的老家重慶的金科九曲河，可以說(shuō)確實(shí)是突破了重慶所有豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。不知道被開(kāi)發(fā)商宣傳為華東區(qū)第一個(gè)金科高定豪宅的金科蠡湖實(shí)際交付品質(zhì)會(huì)不會(huì)打折；
2.車(chē)位比1:3，層高3.3米，樓間距15米，人車(chē)分流，私家電梯，干掛，結(jié)合金屬立面是否做到實(shí)處；
3.購(gòu)房時(shí)簽訂的物業(yè)管理公司是金佳物業(yè)，非金科物業(yè)。金科給出的解釋是表面簽約金佳物業(yè)，人全是金科的，也是金科管理；
4.在建的會(huì)所，室內(nèi)泳池;售樓處改成進(jìn)口超市;商業(yè)能否于別墅區(qū)的安靜私密互不干擾；
5.低密度毛坯別墅洋房產(chǎn)品交付后裝修期間容易出現(xiàn)大規(guī)模違建，如果未來(lái)有人違章建筑物業(yè)是否第一時(shí)間管理。
（二）我們對(duì)金科蠡湖的粗解
華先生對(duì)金科蠡湖的選擇邏輯，已經(jīng)很詳細(xì)了，本來(lái)不打算采用他的私信的，但是我們覺(jué)得這實(shí)在是教科書(shū)般的對(duì)比。
可惜大部分開(kāi)發(fā)商的名字不能直接提，畢竟涉及到他們認(rèn)為的負(fù)面，需要知道字母對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)商名字的，掃本文最后的二維碼，我來(lái)告訴你。
老粉絲都知道，我們公眾號(hào)是不收任何開(kāi)發(fā)商好處費(fèi)的，但是金科蠡湖這個(gè)盤(pán)例外，因?yàn)椋?strong>開(kāi)發(fā)商給我和達(dá)叔每人5塊錢(qián)的購(gòu)房現(xiàn)金抵用券，雖然不能疊加使用，而且要滿500萬(wàn)才能抵扣，但是因?yàn)榻鹂企缓_實(shí)有很高的性價(jià)比，我和達(dá)叔還是會(huì)寫(xiě)褒獎(jiǎng)的一面更多一些。
金科蠡湖是金科地產(chǎn)花23億收購(gòu)的蠡湖一號(hào)三期地塊后打造的樓盤(pán)，樓面價(jià)大概只要8800元每平米，這也就是為什么金科蠡湖會(huì)被限價(jià)的原因。
收購(gòu)后，用地指標(biāo)還是要沿用蠡湖一號(hào)十多年前的規(guī)劃指標(biāo)，諸如容積率之類(lèi)都不能變，這里就凸顯出了一個(gè)優(yōu)勢(shì)：蠡湖一號(hào)被收購(gòu)的地塊當(dāng)年是被限高和限容積率的，地塊容積率被限制在了0.64，稍微懂點(diǎn)容積率的人應(yīng)該知道這意味著什么，牛叔不懂，所以覺(jué)得挺牛逼的。
開(kāi)個(gè)玩笑，理論上容積率越低越好，現(xiàn)在無(wú)錫那些賣(mài)三萬(wàn)左右的主流新盤(pán)，容積率都在2.5左右，因?yàn)榈貎r(jià)普遍在1w6朝上，開(kāi)發(fā)商為了貨值最大化基本都做了高低配的規(guī)劃，所以密度一般比較高，故而住著自然壓抑。這更凸顯了金科蠡湖的優(yōu)勢(shì)。
金科蠡湖的產(chǎn)品分為類(lèi)獨(dú)棟，大平層，疊墅，三種，里面還要細(xì)分，牛叔懶得考證了，真踏馬麻煩。
類(lèi)獨(dú)棟就是兩個(gè)獨(dú)棟上面屋頂相連，這么做的原因，牛叔猜想，是因?yàn)橹皩?duì)獨(dú)棟別墅用地的限制供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商打了擦邊球，畢竟屋頂相連就不算獨(dú)棟了，對(duì)伐？
類(lèi)獨(dú)棟產(chǎn)品現(xiàn)在售價(jià)一般在1500萬(wàn)朝上，受眾小，咱們略過(guò)，主要說(shuō)下大平層和疊墅。
金科蠡湖的大平層很有特色，因?yàn)樯衔恼f(shuō)的限高原因，所以都做成了三層樓的高度，一樓大平層是帶挑高5.2米的地下室的，可惜地下室計(jì)入產(chǎn)證面積。
試問(wèn)各位，你見(jiàn)過(guò)三層樓的大平層小區(qū)嘛？大概這就叫稀缺性？
大平層的客廳開(kāi)間是整整8.6米的大橫廳，陽(yáng)臺(tái)面寬有11米左右，足夠停各位的私人飛機(jī)了。
這個(gè)戶型的客餐廳尺度一般是3-400平米房子的標(biāo)配，配上3米3的層高，氣派非凡。還預(yù)留了西廚空間，西廚連著超大客廳，洋氣！這個(gè)戶型有個(gè)缺點(diǎn):主衛(wèi)過(guò)小，好在毛坯交付可以在裝修期間擴(kuò)大空間，其他方面都很完美。達(dá)叔看到這戶型，路都走不動(dòng)了，要不是牛叔拉著，估計(jì)當(dāng)場(chǎng)就付定金買(mǎi)下來(lái)了。
是牛叔力氣大，所以才拉的住達(dá)叔嗎？錯(cuò)了，其實(shí)牛叔在拉達(dá)叔的時(shí)候，偷偷的在他耳邊告訴他，他的兜里比他臉還干凈這個(gè)事實(shí)。
金科蠡湖大平層在500萬(wàn)左右，每天吃沙縣豪華套餐的達(dá)叔，就算拿了開(kāi)發(fā)商100張5塊錢(qián)現(xiàn)金抵用券疊加使用，也還是買(mǎi)不起的。
正準(zhǔn)備草草結(jié)尾。
達(dá)叔說(shuō)這篇寫(xiě)的太像軟文了，所以必須說(shuō)一下缺點(diǎn):
前面華先生已經(jīng)提到了對(duì)開(kāi)發(fā)商宣傳的一些標(biāo)準(zhǔn)，在交付時(shí)能不能實(shí)現(xiàn)，對(duì)此有一些疑慮。達(dá)叔在看了金科蠡湖公共區(qū)域后也產(chǎn)生了同樣的懷疑。
不知道是不是因?yàn)槿龢强梢噪娞葜苯尤霊舻脑颍綍r(shí)使用頻率不高的入戶門(mén)和樓道樓梯的標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)。。。。。
完~
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