物業(yè)公司有權(quán)制止小區(qū)內(nèi)的群租嗎？

基本案例：

2006年5月23日，付女士向上海市某小區(qū)701室業(yè)主楊先生承租了一套132平方米的房子，雙方租賃合同中約定，租賃期限為2年，房租為每月2400元，租金每三個(gè)月以現(xiàn)金支付。

雙方同時(shí)在合同中約定了補(bǔ)充條款，其中有“甲方（楊先生）同意乙方（付女士）分割出租簽約之內(nèi)的兩年”以及“若本條款與合同內(nèi)的條款有沖突，應(yīng)以本條款為準(zhǔn)”的內(nèi)容。付女士將房子裝修后，將原有房間分割成十個(gè)小隔間，其中客廳被分為三間，主臥、書(shū)房和餐廳各分為兩間。

（圖片僅作參考）

6月18日，付女士將房屋裝修完畢后，打算將十張大床搬進(jìn)小區(qū)時(shí)卻遭到保安的阻攔。6月21日，物業(yè)公司向付女士發(fā)出違章裝修整改通知單，稱其承租的701室在室內(nèi)裝修施工中將房間隔成多間，改變了房間原有設(shè)計(jì)功能和格局，違反了建設(shè)部頒發(fā)的的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《上海市物業(yè)管理辦法》及《上海海興小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約》相關(guān)規(guī)定，要求付女士停止施工，恢復(fù)原樣。

6月28日，付女士拉來(lái)的十張床，由于和物業(yè)爭(zhēng)執(zhí)無(wú)果，便一直被扔在小區(qū)門口。一周后，付女士將物業(yè)公司告上法庭。在遞交訴訟中，付女士認(rèn)為，物業(yè)公司限制自己及房客進(jìn)出，侵犯了他人的人身權(quán)。付女士要求法律判令物業(yè)公司立即停止侵權(quán)，不得無(wú)理阻攔自己及房客正常進(jìn)入小區(qū)，并賠償2400元的房屋租金。

作為被告的物業(yè)公司并不認(rèn)可付女士的說(shuō)法。在庭審中物業(yè)公司提供了出租人楊先生本人于2006年7月29日出具的證明函一份，該證明函這樣寫(xiě)道：“物業(yè)公司：本人系該房屋的產(chǎn)權(quán)人，本人于今年5月23日就該房屋與付女士簽訂了租賃合同，租賃合同雖然約定承租人付女士可以分割，但前提是不得違反國(guó)家和上海市的有關(guān)規(guī)定。現(xiàn)付女士承租之后將房屋分割成10個(gè)小房間，分別出租給不同的人，造成互相不認(rèn)識(shí)的人共同居住，而且存在很多的安全隱患。本人對(duì)付女士的這種違法行為是絕對(duì)不認(rèn)可的，要求恢復(fù)原有戶型和功能。請(qǐng)貴公司協(xié)助對(duì)這種不合法的行為予以制止?！?/span>

被告物業(yè)公司表示，搬床是“群租”行為的一部分，阻止搬床是為了制止“群租”，“付女士的行為違反了《小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約》及《小區(qū)室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》。我們?cè)蚋杜堪l(fā)出整改通知，但她沒(méi)有整改。”原告反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“房屋產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)將房屋租賃給原告付女士使用，那就賦予了他合法占有、使用、收益的權(quán)利。付女士完全是合法承租，物業(yè)公司無(wú)權(quán)對(duì)原告的搬床和出入行為進(jìn)行非法干涉和阻止，即便物業(yè)公司具有良好的動(dòng)機(jī)，行為的主觀動(dòng)機(jī)也不可以超越法律去侵犯他人的合法權(quán)益，物業(yè)公司完全可以通過(guò)正當(dāng)?shù)姆赏緩綄?duì)原告進(jìn)行干涉，而不是現(xiàn)在的暴力干涉行為?！?/span>

另經(jīng)查明：

2004年9月，該房主楊先生與小區(qū)簽訂了《小區(qū)住宅臨時(shí)管理規(guī)約》，約定按照設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，禁止擅自改變住宅設(shè)計(jì)功能和布局。

2006年5月，楊先生與付女士簽訂了《上海市房屋租賃合同》，將房屋出租給付女士。同時(shí)，付女士、物業(yè)公司簽訂了《小區(qū)室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)公司應(yīng)對(duì)本物業(yè)內(nèi)的裝飾裝修行為進(jìn)行檢查、服務(wù)、管理，另約定禁止改變房間原有設(shè)計(jì)用途。

裁判結(jié)果：

一審：區(qū)法院認(rèn)為，因原告付女士擅自改變住宅實(shí)際功能和布局的情況，未按照設(shè)計(jì)功能使用物業(yè)的分割轉(zhuǎn)租行為，故被告物業(yè)公司作為物業(yè)管理企業(yè)，有權(quán)采取措施予以制止。被告限制原告搬入家具的行為其實(shí)質(zhì)系對(duì)原告違反設(shè)計(jì)使用功能對(duì)物業(yè)進(jìn)行使用收益的限制，且出租人對(duì)此也表示認(rèn)可，故系被告物業(yè)行使權(quán)力的行為，該行使權(quán)力的方式并無(wú)不當(dāng)，不應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

二審：一審后，付女士提起上訴，認(rèn)為一審判決混淆了物業(yè)公司非法阻撓付女士合法使用承租房屋與付女士使用房屋的方式是否恰當(dāng)這兩個(gè)概念。二審法院審理后認(rèn)為，民事活動(dòng)必須遵循法律、法規(guī)和國(guó)家有關(guān)政策，尊重社會(huì)公共利益，付女士將承租的房屋分割轉(zhuǎn)租，違反了相應(yīng)的法律法規(guī)，也違反了《小區(qū)臨時(shí)公約》的約定。損害了小區(qū)其他業(yè)主的權(quán)益，物業(yè)公司作為物業(yè)管理單位，有責(zé)任采取措施予以制止，不構(gòu)成侵權(quán)，遂作出維持原判的裁決。

案例評(píng)析：

本案關(guān)鍵問(wèn)題有兩個(gè)：一是付女士的出租行為是否違法；二是物業(yè)公司是否有權(quán)制止付女士的出租行為（物業(yè)公司是否構(gòu)成侵權(quán)）。

（一）付女士出租行為的合法性問(wèn)題

物業(yè)公司稱付女士的行為為群租行為。付女士的出租行為屬于群租嗎？是違法的嗎？其實(shí)，“群租”并非一個(gè)嚴(yán)格的法律概念，一般是指，房屋產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人通過(guò)改變房屋建筑結(jié)構(gòu)和布局的方式，將房屋分割成多個(gè)獨(dú)立的房間，然后以各個(gè)獨(dú)立的房間為單位對(duì)外出租給多人的租賃現(xiàn)象。

《上海市房屋租賃條例》第八條規(guī)定，“改變房屋用途，依法須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)的房屋不得出租”。第二十二條規(guī)定，“承租人裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面征得出租人同意。增設(shè)的附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定歸屬及維修責(zé)任，其中依法須經(jīng)有關(guān)部門審批的，應(yīng)當(dāng)由出租人或者出租人委托承租人報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)”。第三十條規(guī)定，承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的房屋不得轉(zhuǎn)租。

此外，按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十條規(guī)定，“業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)?！?nbsp;第五十二條規(guī)定，“ 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣規(guī)劃行政管理部門會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，并召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)聽(tīng)取利害關(guān)系人意見(jiàn)后，報(bào)區(qū)、縣人民政府決定。在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報(bào)區(qū)、縣房屋行政管理部門審批，并依法向其他行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù)?！比鹤鈱儆谧赓U行為，屬于對(duì)物業(yè)的使用行為。按照上述規(guī)定，使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和本小區(qū)的臨時(shí)管理規(guī)約。

由此可見(jiàn)，付女士的行為存在多處違法行為：

1、擅自改變房屋使用性質(zhì)；

2、擅自改變住宅設(shè)計(jì)功能和布局；

3、未經(jīng)批準(zhǔn)改變房間用途后出租；

4、在承租房屋內(nèi)擅自搭建房屋后出租。

因此，付女士的行為是違法和違約的。

（二）物業(yè)公司是否構(gòu)成侵權(quán)？

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條的規(guī)定，“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理?！?strong>《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十三條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者處理?！睆囊陨弦?guī)定可知，對(duì)于業(yè)主的違法違規(guī)行為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)予以勸阻和制止。本案中，對(duì)于原告違法使用物業(yè)的行為，物業(yè)公司實(shí)施了兩個(gè)勸阻和制止行為。因此，物業(yè)公司并不構(gòu)成侵權(quán)。

實(shí)務(wù)指引：

群租行為必然會(huì)帶來(lái)消防安全隱患、物業(yè)服務(wù)成本的增加等多方面問(wèn)題，還可能引起噪聲擾民等相鄰關(guān)系問(wèn)題。在日常物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)中，建議物業(yè)公司做好以下兩點(diǎn)：

1、履行制止和報(bào)告義務(wù)，制定統(tǒng)一規(guī)范的整改通知單和報(bào)告書(shū)。

2、完善《管理規(guī)約》及《裝飾裝修協(xié)議》，明確物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)。

同理，物業(yè)公司在與業(yè)主簽訂《裝飾裝修管理協(xié)議》時(shí)，可以做出類似限制業(yè)主或物業(yè)使用人群租的約定。

法律鏈接：

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第四十六條：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

2、《商品房租賃管理辦法》

第八條：出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。

廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。

第十條：承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。

承租人因使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O(shè)施損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十一條：承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書(shū)面同意。

承租人未經(jīng)出租人書(shū)面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。

第二十二條：違反本辦法第八條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。

3、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》

第五十條：業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。

禁止下列損害公共利益及他人利益的行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（三）破壞房屋外貌；

（四）擅自改建、占用物業(yè)共用部分；

（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（六）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（七）排放有毒、有害物質(zhì)；

（八）發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（九）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

第五十一條：業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約。

業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。

在業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修房屋情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五十二條：業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

第五十三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者處理。

第七十一條：業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；對(duì)不聽(tīng)勸阻的，業(yè)主委員會(huì)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就相關(guān)情況予以公示；相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第七十九條：業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第五十二條規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

第八十條 ：物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)定第五十三條規(guī)定，對(duì)業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政管理部門的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令改正，可處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

4、《上海市房屋租賃條約》

第八條：有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者無(wú)其他合法權(quán)屬證明的；

（二）共有的房屋，未經(jīng)全體共有人書(shū)面同意的；

（三）改變房屋用途，依法須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)的；

（四）被鑒定為危險(xiǎn)房屋的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。

第二十二條：承租人裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面征得出租人同意。增設(shè)的附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)由租賃當(dāng)事人協(xié)商確定歸屬及維修責(zé)任，其中依法須經(jīng)有關(guān)部門審批的，應(yīng)當(dāng)由出租人或者出租人委托承租人報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。

承租人未征得出租人同意或者超出出租人同意的范圍和要求裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施的，出租人可以要求承租人恢復(fù)房屋原狀或者賠償損失。

第三十條：有下列情形之一的房屋不得轉(zhuǎn)租：

（一）承租人拖欠租金的；

（二）承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的；

（三）預(yù)租的商品房。

(來(lái)源：菁英物業(yè)商學(xué)院）

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