九個(gè)案例告訴您
頂層業(yè)主勿任性，造成損失要賠償！
在日常生活中，常常遇到頂層業(yè)主曬臺(tái)種花觀景、樓頂擅自搭建鴿舍、 擅改房屋用途發(fā)生漏水等現(xiàn)象，住在樓下的住戶難道就只能忍氣吞深，吃啞巴虧？
非也，通過下面幾個(gè)案例分析，微資訊提醒頂層業(yè)主：住房不能太任性，造成損失要賠償哦！
案例一：
樓上裝修房屋導(dǎo)致漏水，造成樓下房屋裝修受損
唐某、劉某系烏市幸福路某單位家屬院的業(yè)主，二人系樓上樓下的鄰居。劉某家中進(jìn)行裝修后，唐某家中遂開始出現(xiàn)長期滲漏的情況。在案件處理過程中，通過法官調(diào)解，劉某主動(dòng)重新做了其家中的衛(wèi)生間防水，并由法官組織進(jìn)行了閉水試驗(yàn)，在雙方確認(rèn)漏水問題已經(jīng)解決，房屋停止漏水后，遂經(jīng)法院主持對房屋損失部分進(jìn)行了調(diào)解。最終劉某賠償唐某房屋損失6000元。
法官釋發(fā)
本案在漏水案件中屬于最常見的漏水類型，即樓上業(yè)主的防水存在問題(也有疏忽大意忘關(guān)水龍頭導(dǎo)致漏水的)。漏水業(yè)主作為其房屋的所有權(quán)人及維護(hù)管理人，對于其房屋漏水給樓下業(yè)主造成的損失，理應(yīng)進(jìn)行賠償。
案例二：
暖氣管爆裂，樓下經(jīng)營戶受損
2013年2月，齊某經(jīng)營的咖啡廳內(nèi)暖氣管發(fā)生爆裂，導(dǎo)致吳某經(jīng)營的服裝店因漏水受損。案件審理中，因齊某對武某主張的裝修損失不認(rèn)可，經(jīng)法院委托評估后，確定因漏水給武某造成的裝修損失為3000余元，遂判決由齊某賠償武某裝修損失3000余元及服裝損失500元。
法官釋法
本案的漏水原因系暖氣管爆裂造成，在業(yè)主自己房屋內(nèi)的暖氣管道屬于業(yè)主自行維護(hù)的部分，如果發(fā)生漏水則由業(yè)主自行承擔(dān)賠償責(zé)任。漏水案件中最常見的就是主張裝修損失，如原、被告雙方對裝修損失有爭議，則法院會(huì)委托鑒定機(jī)構(gòu)對裝修損失進(jìn)行評估以確定損失數(shù)額。供熱管道(暖氣管道)在保修期內(nèi)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修(一般保修期為兩個(gè)供暖周期)在保修期外由分戶用戶自行維修。公共供熱管道發(fā)生漏水時(shí)，主要看該段漏水管線由誰管轄，即誰管轄誰維修。一般供熱公司和物業(yè)公司會(huì)在供熱合同中進(jìn)行約定，未作約定，一般供熱公司管轄范圍是到用戶的樓頭入口裝置的第一道閥門，從閥門后法蘭開始則由物業(yè)公司管轄。
案例三：
頂層業(yè)主曬臺(tái)種花觀景，漏水造成樓下裝修受損
孟某系烏市青年路某小區(qū)頂層房屋的業(yè)主，購房時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)商向其贈(zèng)送了樓頂曬臺(tái)，曬臺(tái)部分無產(chǎn)權(quán)證，但由孟某家自行使用，他人無法擅自進(jìn)入。后因該曬臺(tái)漏水，導(dǎo)致張某家中裝修受損。庭審中，孟某對漏水原因提出異議，認(rèn)為是曬臺(tái)的設(shè)計(jì)存在缺陷從而導(dǎo)致漏水，但未能舉證，經(jīng)法院明示后，又表示對漏水原因不申請鑒定，最終法院判決孟某賠償張某裝修損失5000余元。
法官釋法
一般情況下，樓頂屬于公共部位，但本案中的曬臺(tái)由開發(fā)商交付孟某后，由孟某單獨(dú)使用，已形成與其他區(qū)域相獨(dú)立的一部分，應(yīng)定性為孟某使用的專有部分，故維護(hù)保養(yǎng)的義務(wù)由孟某自行承擔(dān)，因此造成的損失也應(yīng)由孟某予以承擔(dān)。因?yàn)槁┧菑臅衽_(tái)上流入張某家中，雖孟某對漏水原因提出異議，但法院將該部分舉證責(zé)任劃歸給了孟某，在其未能舉證又不申請漏水原因鑒定的的情形下，法院遂作出了上述判決?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干未提的解釋》第二條第二款：規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。
案例四：
樓頂擅自搭建鴿舍，破壞屋頂防水要賠償
阿系烏市團(tuán)結(jié)路某小區(qū)頂層房屋的業(yè)主，2014年，其房屋發(fā)生持續(xù)漏水，遂將物業(yè)公司起訴到法院。物業(yè)公司到庭后對漏水原因提出異議并申請鑒定，經(jīng)鑒定漏水原因系屋頂違法搭建鴿舍時(shí)打入的鋼釘造成屋面防水破壞，法院遂追加了搭建鴿舍的買某作為被告，并最終判決由買某對阿某的房屋漏水損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
法官釋法
正常情況下，樓頂屬于公共部位，由物業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，但該案中根據(jù)漏水原因的鑒定結(jié)論，導(dǎo)致漏水的原因系買某搭建鴿舍時(shí)破壞了原有的屋面防水，故法院由此免除了物業(yè)公司的賠償責(zé)任，而買某作為本案中的侵權(quán)主體，應(yīng)對阿某的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
案例五：
擅改房屋用途發(fā)生漏水，樓上樓下業(yè)主各自擔(dān)責(zé)
李某與張某系同一樓宇同一單元的樓上樓下相鄰業(yè)主。2005年李某將衛(wèi)生間改造為儲(chǔ)物柜，并將張某家延伸至其衛(wèi)生間頂部的管線用板材進(jìn)行裝修封閉。2015年春節(jié)后，李某發(fā)現(xiàn)家中的儲(chǔ)物柜中漏水，將其放在儲(chǔ)物柜中的八幅書法作品浸泡，儲(chǔ)物柜也受到損害，故訴至法院，要求張某對字畫損失和裝修損失進(jìn)行賠償，最終法院判決張某賠償李某損失合計(jì)6400元。
法官釋法
李某擅自對房屋進(jìn)行了改造，將原先設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間改建成了儲(chǔ)物柜，并將外露的下水管線部分進(jìn)行了包裹，且其在2015年春節(jié)前發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有異味，春節(jié)后才發(fā)現(xiàn)漏水現(xiàn)象，李某對損失的產(chǎn)生及擴(kuò)大有責(zé)任，應(yīng)對其損失自行承擔(dān)一部分責(zé)任，張某系樓上業(yè)主，不能排除對涉案損失的過錯(cuò)責(zé)任，故法院認(rèn)定李某擅自變更了房屋用途存在一定過錯(cuò)，判決由張某賠償了李某部分損失。
案例六：
下水道主管道處打卡，導(dǎo)致二樓下水堵漏
張某與馬某系樓上樓下鄰居。因?yàn)閺埬?、馬某所居住的單元下水道經(jīng)常發(fā)生堵塞現(xiàn)象，張某遂在自己家中的公共排水管道上方打入兩根鋼管，呈十字型，用于阻擋樓上排放入下水管道中的污物。2013年6月，因張某家中的公共下水管道鋼卡的位置發(fā)生堵塞，污水從馬某家中的下水管涌出，將張某房屋浸泡。張某遂起訴法院，要求馬某賠償損失。經(jīng)法院判決，馬某賠償張某70%的損失即6000元。
法官釋法
馬某作為樓上業(yè)主，在日常生活中對下水設(shè)施的使用疏于維護(hù)，未能采取適當(dāng)?shù)氖褂眉胺婪洞胧?，?dǎo)致公共下水管道堵塞致樓下的張某家裝修受損，故馬某應(yīng)當(dāng)對張某的損失承擔(dān)主要責(zé)任即70%的賠償責(zé)任。本案中，張某在公共下水管道中插入十字形鋼卡，阻礙了公共下水管道的暢通，其本身也存在一定的過錯(cuò)，故對其損失應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任即30%的賠償責(zé)任。業(yè)主在房屋的公共下水管道擅自打入鋼卡本身就是一種侵權(quán)行為，對于該行為發(fā)生的后果應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
案例七：
屋頂雨水管道年久失修，破裂導(dǎo)致頂層業(yè)主受損
王某系烏市金銀路某小區(qū)業(yè)主。2011年，王某家中小臥室和衛(wèi)生間頂部發(fā)生滲漏水。2013年10月，小區(qū)物業(yè)公司在對4號(hào)樓進(jìn)行外墻保溫施工時(shí)，發(fā)現(xiàn)王某房屋上方處樓頂?shù)挠晁芷屏?，遂將雨水管更換，至此原告家中再?zèng)]有出現(xiàn)滲漏水現(xiàn)象。庭審中，物業(yè)公司亦認(rèn)可因雨水管道破裂導(dǎo)致王某房屋漏水的事實(shí)，故法院判決物業(yè)公司賠償王某裝修損失3500元。
法官釋法
建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分為業(yè)主共有部分，業(yè)主共有部位和共有設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修和養(yǎng)護(hù)，如因物業(yè)公司盡到維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)導(dǎo)致他人房屋財(cái)務(wù)受損，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。本案中，王某居住在頂樓，該樓屋頂所埋設(shè)的雨水管開裂，致使王某家中裝修受損。物業(yè)公司作為該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能對公共部位的雨水管盡到維修義務(wù)，應(yīng)對王某的裝修損失予以賠償。
案例八：
消防設(shè)施故障發(fā)生滲漏，賠償主體應(yīng)區(qū)別對待
王某系烏市西大橋某大廈20層寫字間的業(yè)主，2014年，因王某寫字間內(nèi)的消防噴淋頭斷裂，室內(nèi)陸面大量積水后滲漏到19樓即甲公司的租賃辦公房屋，致使甲公司裝修裝飾物及部分財(cái)物受損。法院審理后判決王某賠償甲公司。
法官釋法
發(fā)生斷裂噴水的消防噴淋頭位于王某所有的寫字間內(nèi)，屬其專有部分的消防設(shè)施，維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)應(yīng)由王某自行負(fù)擔(dān)，故王某作為業(yè)主和物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)對甲公司的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。至于王某辯稱的消防設(shè)施存在質(zhì)量問題，屬另一法律關(guān)系，王某可另案主張。
案例九：
窗戶存在質(zhì)量問題，導(dǎo)致房屋滲漏受損
原某系某房產(chǎn)公司開發(fā)的烏市紅光山某小區(qū)業(yè)主。唐某于2013年入住涉案房屋，2014年，唐某發(fā)現(xiàn)主臥和客廳窗戶嚴(yán)重變形，漏風(fēng)漏水，即訴至法院，要求某房產(chǎn)公司賠償其窗戶更換的損失，后經(jīng)法院主持調(diào)解，某房產(chǎn)公司賠償了唐某窗戶的更換費(fèi)用及房屋修復(fù)費(fèi)用合計(jì)6700元。
法官釋法
交付房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。房屋的主體結(jié)構(gòu)(基礎(chǔ)設(shè)施工程、地基基礎(chǔ)工程同)保修具體為該工程的合理使用年限，通常特別重要和紀(jì)念性建筑為100年，普通房屋和構(gòu)筑物，設(shè)計(jì)使用年限為50年;屋面防水，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年;供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年。
摘編自《重慶樓盤網(wǎng)》
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