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【案情簡(jiǎn)介】

被告張某香于2012年5月向原告董某借款76萬元，并將A房屋的房產(chǎn)證、土地使用證交給原告作抵押，約定在2013年-2014年之內(nèi)還清，但被告一直未按約定還款。2015年12月15日，原告董某向法院申請(qǐng)立案，主張被告張某香償還其借款76萬元，該案由法院先行聯(lián)系雙方進(jìn)行了訴前調(diào)解，后調(diào)解不成。

2015年12月22日，張某香與其妹妹張某芳及妹夫李某簽訂《房屋買賣合同》，由張某香將其名下的A房屋出售給張某芳、李某，房屋價(jià)款為48萬元。同日，A房屋過戶至張某芳、李某名下。經(jīng)張某芳、張某香確認(rèn)，因張某香欠張某芳45萬元，出售房屋的價(jià)款48萬沖抵了上述欠款，余款3萬元張某芳以現(xiàn)金形式給付了張某香。被告張某香自認(rèn)除A房屋外，再無其他資產(chǎn)，其抗辯的兩筆債權(quán)均因被執(zhí)行人無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，處于終結(jié)執(zhí)行階段。原告董某于2015年12月23日繳納訴訟費(fèi)正式立案，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)被告張永香與被告張永芳、被告李某之間的房屋買賣合同無效。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

被告張某香與被告張某芳、被告李某簽訂的《房屋買賣合同》是否有效。

【法官說法】

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

本案中，被告張某香與張某芳、李某的房屋轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)屬無效，理由如下：

首先，被告張某香認(rèn)可在房屋轉(zhuǎn)讓前法院曾聯(lián)系其前來調(diào)解與原告間欠款糾紛具體償還事宜，即其在明知債權(quán)人通過訴訟途徑追索債務(wù)，雙方又協(xié)商未果時(shí)仍將其所有的唯一資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，難以認(rèn)定其轉(zhuǎn)讓意圖的“善意”；

其次，被告張某香選擇的受讓人為其親妹妹，雙方轉(zhuǎn)讓、受讓房產(chǎn)采取了以物抵債的方式進(jìn)行，即非實(shí)際支付對(duì)價(jià)，對(duì)于被告張某芳提供的五張借條（用以證明被告張某香欠張某芳45萬元）及一份收條（證明沖抵45萬元欠款后，張永芳、李某又給付蔣永香3萬元），雖經(jīng)張某香確認(rèn)，但介于二人的特殊身份關(guān)系，僅有借條沒有付款憑證及其他證據(jù)的印證下，難以認(rèn)定雙方間存在如此大額的借貸關(guān)系；再者，被告張某香在轉(zhuǎn)讓案涉房屋后即無任何資產(chǎn)償還對(duì)原告的債務(wù)，即事實(shí)上損害了原告的利益。

綜上，在張某香涉訴后，結(jié)合張某香、張某芳間的特殊身份關(guān)系，雙方協(xié)商過戶房產(chǎn)的行為能夠認(rèn)定為合同上所規(guī)定的惡意串通，損害第三人利益的行為，而雙方此行為因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效，故原告的訴求有依據(jù)，法院應(yīng)予以支持。