■本文作者： 謝天澤 北京在明律師事務(wù)所
導(dǎo)讀：近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布38項(xiàng)住建領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知，涉及住宅項(xiàng)目規(guī)范等38份規(guī)范的修改。其中，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的2.4.6這樣規(guī)定：住宅項(xiàng)目應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。這一消息被多家媒體報道，引起社會公眾廣泛關(guān)注。不少人認(rèn)為這就是要取消公攤了，其實(shí)這份征求意見稿是否能通過、是否還會改動都是未知數(shù)。這一消息引起廣泛關(guān)注，正是因?yàn)槊娣e問題關(guān)系到住戶的切身利益。房屋面積如何計(jì)算，同樣也關(guān)系到廣大被征收人的補(bǔ)償權(quán)益。那么，征收中關(guān)系到補(bǔ)償?shù)姆课菝娣e是依照何種標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的呢？安置房明顯增大的“公攤面積”又是否會導(dǎo)致被征收人的居住體驗(yàn)減損呢？
無論是購房者還是被征收人，都需要關(guān)心面積問題，大家也會經(jīng)常聽到各種各樣的“面積”，我們首先來分清“面積”究竟包括哪些種類。
建筑面積：建筑物（包括墻體）所形成的樓地面面積，包括附屬于建筑物的室外陽臺、雨篷、檐廊、室外走廊、室外樓梯等的面積。
套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。
使用面積：房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造的面積，也就是大家常說的“地毯面積”。我們在房子地面上鋪地毯，能夠鋪得上的全部面積就是使用面積了。
公用建筑面積：由兩部分組成。
1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；
2.套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。
廣大購房者和被征收人關(guān)注的公攤面積，是由套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算到各戶的。
綜上可知，不同種類的面積標(biāo)準(zhǔn)是一個專業(yè)性較強(qiáng)的問題，大家看著或許有些費(fèi)力，但為了自身的合法權(quán)益，還是要努力去理解。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第15條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第9條規(guī)定，對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。
所以，在房屋征收領(lǐng)域，調(diào)查登記時以建筑面積為準(zhǔn)，而不是以實(shí)際使用面積為準(zhǔn)。評估時會根據(jù)權(quán)屬證書登記的“證載面積”為準(zhǔn)認(rèn)定房屋面積，而一般情況下“證載面積”均為建筑面積。
這樣的規(guī)定可能會給被征收人帶來困擾。例如被征收人原先居住的是幾乎不存在公攤面積的平房院落，或是公用區(qū)域很小的老舊樓房，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋或是回遷安置小區(qū)卻有了更多的公攤面積。這樣就容易出現(xiàn)建筑面積補(bǔ)償看似合理，但實(shí)際使用面積卻低于原房屋面積的情況，使得被征收人的“得房率”降低，居住體驗(yàn)受到影響。
關(guān)于這一令廣大被征收人頭疼的“公攤面積”問題，在明律師想提示以下兩個方面：
其一，“得房率”并不是越高越好，適度合理的公用建筑面積是確保新建樓房居住體驗(yàn)之必需。舉個最簡單的例子，現(xiàn)在很多地方都在開展“老樓加裝電梯”的改造升級，原因就在于絕大多數(shù)上世紀(jì)80年代及以前建造的樓房都沒有安裝電梯，在人口老齡化加劇的今天造成了居住于中高樓層老人的出行極度不便。顯然，按照前文對公用建筑面積組成的介紹，沒電梯自然也就談不到什么電梯井，但最后房屋住著不痛快的還是老百姓自己。故此，公攤面積絕不應(yīng)沒有，而是應(yīng)當(dāng)控制在一個合理的范圍之內(nèi)，尤其是不能出現(xiàn)補(bǔ)償后的實(shí)際居住使用面積較之前縮水的情況。
其二，在部分地方性規(guī)定中，沒有簡單照搬《征補(bǔ)條例》關(guān)于建筑面積的規(guī)定，而是對產(chǎn)權(quán)置換房屋的補(bǔ)償面積標(biāo)準(zhǔn)予以更為人性化的規(guī)定，讓被征收人獲得切實(shí)保障。
該《條例》第二十三條規(guī)定，第二十一條第一款第四項(xiàng)的補(bǔ)償房屋公攤面積，按照該款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)的應(yīng)補(bǔ)償面積之和乘以公攤面積比例計(jì)算。前款規(guī)定的公攤面積比例，在本市市區(qū)范圍內(nèi)，征收區(qū)域用于住宅房屋建設(shè)的，按照該住宅房屋建設(shè)項(xiàng)目的平均公攤面積比例計(jì)算；征收區(qū)域用于其他工程建設(shè)的，按照百分之二十三計(jì)算?？h級市的公攤面積比例，由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地實(shí)際確定，報市人民政府備案。本條所稱公攤面積比例，是指建筑物公用建筑面積占建筑物總建筑面積的比例。
可見，根據(jù)青島市的地方規(guī)定，該市因舊城區(qū)改造征收個人住宅等類似項(xiàng)目，被征收人選擇就地房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在應(yīng)補(bǔ)償面積的認(rèn)定方面，補(bǔ)償房屋的公攤面積是單獨(dú)計(jì)入應(yīng)補(bǔ)償面積中的，同時也詳細(xì)規(guī)定了公攤面積計(jì)算方法。保證被征收人獲得法定應(yīng)獲補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，適度增加優(yōu)惠政策，單獨(dú)計(jì)算公攤面積也比多數(shù)地方“一刀切”地打包計(jì)算建筑面積更為合理。
再比如《武漢市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》第41條規(guī)定，被征收住宅房屋建筑面積公攤系數(shù)低于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積公攤系數(shù)的，應(yīng)當(dāng)對被征收人或者公有房屋承租人增加的建筑面積給予補(bǔ)助。建筑面積補(bǔ)助原則上不超過被征收房屋建筑面積的10%。
這一規(guī)定充分考慮到了被征收人所擔(dān)心的公攤面積增大的問題，通過規(guī)定一定比例的面積補(bǔ)助來確保安置房屋的實(shí)際居住體驗(yàn)。
