曾經(jīng)在“華人世界首富”位置上坐了幾十年的李嘉誠老先生
是“地段說”最主要的支持者之一
所謂地段選擇，基本可以分為兩大步：選商圈 → 選商鋪
選商圈
選商圈，就是自己所經(jīng)營的品類是否匹配某商圈的主流客戶；參考我們上一篇餐《餐飲定位就是品類+客群？錯！還要看消費場景》中關于消費場景的分析：
趕時間吃個便飯的客群多的商圈，適合做快餐，比如人稱“鐵公機”的鐵路、公路、機場，比如一樓、負一樓、美食廣場...
有閑暇時間逛逛、希望吃得像樣點的客群多的商圈，適合干特色餐，比如Shopping Mall的餐飲樓層。
至于哪個商圈客流量大？小編推薦一個免費神器：百度地圖的熱力圖！
方法：
拿起手機，打開百度地圖——熱力圖，我們可以通過觀察它的顏色變化找到城市中的人氣商圈。人群越集中，區(qū)域顏色越深，人群越分散，區(qū)域顏色越淺。
推薦在主要的吃飯時間段內查看此圖，當然根據(jù)您的經(jīng)營時間段隨時查看，多研究研究吃飯點兒的人流熱力圖，再結合實地考察確定商圈就簡單多了。
選商鋪
選（某一商圈內的）商鋪，就是選客流量了……
古語說：一步差三市！意思就是說：開店地址差一步就有可能差三成的買賣；有時候多走9步路、人流量都會下降一大半，多一個拐彎、人流量只剩下不到十分之一。
如何確定某一商圈的某一商鋪的人流量的多少呢？數(shù)！
假如老王想開家甜品店，在大致確定了商圈之后，可以去找到同類店，這樣在不同的時間段實際去消費幾次，以及選擇工作日、休息日（比如周五到周一4天，每天去考察），不同的時間點之間去親自數(shù)人流量，心里會有個大致的判斷。
可以主要關注：
主干道：人流大不一定停留人群多，和經(jīng)營類型也有關；
人流去向的主要目的：中國行車方向靠右，所以同一條街，南面和北面，東面和西面的客群也會有很大差別。
此外還要注意地鐵口朝向，出租車數(shù)量，附近的主流人群等……
最后，分享一位選址選了16年的專家陳鋒的12條選址心得：
1. 選址前的思考清單
首先考慮清楚品牌、市場、價格、地理、人群和渠道等定位，在選址之前，先想清楚：
1、我的產(chǎn)品歸類：吃，穿，住，行？
2、我的產(chǎn)品區(qū)別同類產(chǎn)品的特點是什么？
3、此產(chǎn)品處于市場的哪個檔次？
4、我的產(chǎn)品價格區(qū)間是什么？
5、消費群體是誰？年齡？喜好什么？喜歡去哪購買此產(chǎn)品？
6、店鋪形象是什么樣？店名，風格，色彩，店招？
7、開在哪個城區(qū)？哪個街道？哪個購物中心？哪個社區(qū)？
8、我的銷售渠道是什么？購買方式是什么？
2. 拿鋪不要“圖便宜”
好的店址，租金高，帶來好營收，租金的占比會逐步降低。差的店址，租金低，營收弱，租金的占比就會長期居高。
3. 好鋪位要考慮“與誰為鄰”
很多時候消費者會根據(jù)你的鄰居是什么品牌，來判斷你的品牌實力。同時，也一定要避免相似品類之間的無謂競爭。
4. 好鋪位要“可見”
在選擇的時候，盡量選擇遠看能看見門店logo，或者到電梯口一掃就能看見，盡量避免很難看見的位置。
5. 好鋪位要“可達”
可達，很容易就能到的位置，最好直接的路線就可以到達。要避免門前有隔離帶、阻礙等等。
6. 好鋪位要“可用”
可用，物業(yè)條件一定要可用。不同類型的店都有特別的物業(yè)要求：比如餐飲店的物業(yè)要求、排煙燃氣設備、用電量能否達到、電壓夠不夠、水壓月供給量能達到多少？等等。
7. 好鋪位要“可得”
可得，一定要符合政府的相關法規(guī)。比如，房屋性質是否是商業(yè)用途，是否可以申請營業(yè)執(zhí)照……
有些商鋪是住宅的一層改成的，屬于住宅用房。在這樣的地方開店，隨時都有會被停業(yè)的風險；餐廳還要有環(huán)保部門許可、衛(wèi)生許可等，這些都有特別嚴格的規(guī)定。
現(xiàn)在在工商網(wǎng)上，可以查到營業(yè)執(zhí)照的，房產(chǎn)證上有很多信息，是不是這個地址，面積多少，平面圖是否一樣……這些都需要確認清楚。
還有對于新的購物中心一定需要消防驗收合格證，才是合法的。以及，有沒有租賃權，租期多久。
8. 酒香不怕巷子深，開在巷子里行不行？
如果不是大品牌或是剛創(chuàng)業(yè)的小白，選擇很隱蔽不宜到達的店址時，如果沒有特別明顯的特色，在沒有固定粉絲用戶的情況下，建議不要去冒險。
9. 如何數(shù)客流量？
看客流量，指門前來往路過的人數(shù)。
看客流量時，如果是雙向的，之間沒有阻礙，都可以到達的，就是雙向客流。如果中間有隔離帶，那就是單向客流。
想看客流量，最簡單的辦法是去數(shù)，但是一定要選擇目標顧客消費的固定時間段去。
要測算周一，三，五，六，日，把工作日時間和周末分開來觀察。同時，選擇發(fā)生消費的時間段。比如咖啡，主要的高峰時間段可能是中午1點到3點，那么就要選擇這個時間段，抽取15分鐘，1點半到1點45的客流量。
10. 如何算捕獲率？
有了客流量之后，就要看捕獲率，也就是進店流量除以路過的人數(shù)。
進店客流，前面說過，可以選擇一家類似的店，觀察它的銷售和消費額來作為自己的參考。
11. 如何預估銷售額？
沒開店怎么算呢？只能預估。從已開的店鋪，和目標區(qū)域測算出的上述客流量和獲客數(shù)比較，然后進行百分比浮動。這也可以作為銷售額預估。
12. 最后，再問問自己
開店不是一個簡單的事情。在做決策之前，一定要問自己幾個問題：
1、我的店誰會來？
2、她們什么時候來？
3、她們?yōu)槭裁磥恚?/span>
4、她們可以花多少錢買單？
5、我打算花多少錢投入，即使全部賠進去？
6、我的錢可以撐多久？
7、我為什么要開這家店？
8、如果有更好的選擇，我還會開這家店嗎？
也許未來隨著外賣市場的逐漸壯大，選址的意義會有所變化，但外賣市場畢竟也只是占領了某一種消費場景（多數(shù)為工作場景下的便餐）下的一部分市場。
目前階段，餐廳選址就是在選客源——根據(jù)自己所經(jīng)營的品類找到合適的區(qū)域、人群，制定符合目標人群的價格體系。然后，就靠夜以繼日全年無休的努力，在創(chuàng)業(yè)的道路上砥礪前行
還有，你們的娃娃，要不要？
我說的是左邊這個美菜娃娃
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