開篇提醒：這篇干貨較多，干到噎的那種！
雖然噎，但是對(duì)你買房實(shí)在太有幫助，建議仔細(xì)嚼嚼！
實(shí)在不行，整點(diǎn)白開水或者二鍋頭邊順邊看！
看了規(guī)劃、問了配套、了解了價(jià)格優(yōu)惠，準(zhǔn)備刷卡買房了？
欸，等等，有一個(gè)問題你想清楚了嗎？
那就是關(guān)于一個(gè)你其實(shí)經(jīng)常想去問，但是又一知半解的問題：
——戶型朝向。
朝向怎么看，有什么影響，應(yīng)該怎么選擇？
今天這篇文章一次性給大家說清楚。
你真的了解“坐北朝南”？
所謂的坐北朝南，簡(jiǎn)單來講就是位于北側(cè)，門朝南的房子。
由于古代權(quán)貴的高宅大院都是平地院落，房屋的整體采光面或者院落大門都對(duì)著南側(cè)，這就是標(biāo)準(zhǔn)的坐北朝南。
而現(xiàn)在，你在大城市的房子想坐北，概率不大了。
畢竟都是高層，院子沒幾個(gè)人買得起。
于是，很多人關(guān)注的就只有“朝南”了。
朝南，就是門朝南，為什么朝南，以前風(fēng)水學(xué)是說坐北朝南順應(yīng)天道，得山川之靈氣，受日月之光華。。
但現(xiàn)在為什么要朝南。
就是采光好、通風(fēng)佳。
作為一個(gè)學(xué)術(shù)派的房地產(chǎn)研究分析家，我要用地理常識(shí)給大家解釋一下，朝南憑什么好。
就像下圖所示，中國(guó)處于北半球歐亞板塊東部，位于北回歸線以北，太陽(yáng)光照射角偏南，所以朝南的房子采光更充足。
另外，我國(guó)大部分地區(qū)位于東亞季風(fēng)區(qū)，這就決定了我國(guó)“夏季刮東南，冬季刮西北”的季節(jié)風(fēng)向。
南向房子夏季通風(fēng)順暢，冬季也可以避開冷颼颼的北風(fēng)。
采光充足，通風(fēng)情況好，就不奇怪“朝南”成了最受歡迎的選擇。
但是，朝南最好，真的嗎？
朝南向的房子確實(shí)采光充足，但是很多人忽略了這樣一個(gè)問題：
在炎熱的南方，光照時(shí)間太長(zhǎng)也是一種甜蜜的“負(fù)擔(dān)”。
經(jīng)過一整天的炙烤，南向的房子宛若一個(gè)大蒸籠，結(jié)束了一天疲憊的工作，推開房門又是另一種“煎熬”。
在建筑學(xué)日照分析模型中，正南向的房屋有效日照時(shí)間為上午9點(diǎn)到下午3點(diǎn)，這時(shí)建筑每向東或者西偏轉(zhuǎn)15度，下午或上午日照時(shí)間就會(huì)相應(yīng)減少半個(gè)小時(shí)。
南偏東或者南偏西可以有效減少部分光照時(shí)間，對(duì)于南方人來說是更優(yōu)的選擇。
而選擇偏東還是偏西的區(qū)別就在于選擇上午曬，還是下午曬了。
一般認(rèn)為南偏東要優(yōu)于南偏西，這個(gè)道理經(jīng)歷過西曬的人都懂。
所以，朝正南不一定就是最好的，有時(shí)候東南反而要比正南要好點(diǎn)。
朝南不一定最好，但朝北一定最不好。
因?yàn)檎毕虻姆孔?，在冬天真的曬不到太?yáng)。
冬天日照時(shí)間短，太陽(yáng)東南升、西南落，北邊基本照不到陽(yáng)光。
夏季日照時(shí)間長(zhǎng)，太陽(yáng)東北升、西北落，正北方向倒是可以在清晨和傍晚受到陽(yáng)光斜射。
所以，冬天北向的房子是感覺很陰冷的，北方有暖氣可能還不感覺，但南方一進(jìn)門，就能感受到比室外還冷上幾度。
在沒有暖氣的北方，北向的房子更致命。
白天曬不到陽(yáng)光，只能等呼嘯的西伯利亞北風(fēng)敲打你的窗。
這時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)，原來叫醒你的可以不是鬧鐘，是呼呼的北風(fēng)。
Ok，到這先做一個(gè)小結(jié)，因?yàn)榕履忝院?/p>
正南不一定最好，但北向一定最不好，除非有絕美的資源景觀。
然后也給大家總結(jié)一下每個(gè)朝向的優(yōu)劣，讓你有個(gè)基本的認(rèn)知：
正南：南向房陽(yáng)光充足，冬天也有很好的光照，且南北向通風(fēng)好，能保持房屋通透干燥。
東南：東南朝向戶型采光好，冬季采光好，可以避開較長(zhǎng)日照時(shí)間。
正東：早晨有太陽(yáng)照射，但整體通風(fēng)也欠佳。
西南：采光好，但會(huì)有西曬影響。
正北：北向戶型采光差，可能會(huì)造成房屋潮濕，冬天陰冷，但夏天比較涼快。
正西：西向戶型存在西曬問題，夏季悶熱，但采光時(shí)間短，房屋通風(fēng)比較好。
東北：東北朝向采光好，但冬季日照時(shí)間較短。
西北：采光不好，通風(fēng)也不好。
最后給一個(gè)排序吧，在以居住需求為最大追求的情況下。
戶型的排序：東南、正南＞西南＞正東＞正西＞東北＞西北＞正北。
在正南和偏南向的戶型中，有一種極品戶型。
人人都愛，那就是大家常聽到的：南北通透。
顧名思義，通透的意義就在于最大程度透氣和通風(fēng)，減少室內(nèi)悶熱和潮濕的情況。
由于兩面透光，室內(nèi)也會(huì)比較亮堂。
兩面窗戶一開，空氣對(duì)流，室內(nèi)氛圍煥然一新，嗚呼，爽~
這當(dāng)中，南北各有一個(gè)正對(duì)的全通透戶型最好，哪怕不是雙陽(yáng)臺(tái)，一窗一陽(yáng)臺(tái)的戶型也不錯(cuò)。
南北向不通透，東西向或者其他朝向通透也是不錯(cuò)的。
實(shí)在不行，通透面不正對(duì)，有斜角或者偏移的情況也有對(duì)流風(fēng)，只是稍微差一些。
這當(dāng)中比較差的是那種有遮擋的“假通透”，對(duì)流效果會(huì)大打折扣。
不過，就當(dāng)下市場(chǎng)來看，南北通透的戶型一般只出現(xiàn)在板樓結(jié)構(gòu)的住房中，塔樓的較少，但如果設(shè)計(jì)確實(shí)非常不錯(cuò)的，邊戶也能碰到這種南北通透的戶型。
當(dāng)然，每個(gè)人對(duì)于這種戶型選擇，都有自己的看法，因?yàn)槊總€(gè)人所處的城市不一樣啊，所以戶型選擇，沒有絕對(duì)性。
比如南方的夏季漫長(zhǎng)，購(gòu)房者會(huì)對(duì)過長(zhǎng)的日照和西曬比較介意。
重慶、福州、杭州和長(zhǎng)沙等這些高溫地區(qū)，西向的房子在下午2、3點(diǎn)鐘就是一個(gè)桑拿房，全靠空調(diào)續(xù)命。
但這種情況在北方是剛好相反的。
以黑龍江為例，每年冰封期長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月，夏季更是6月才遲遲到來，8月末便匆匆離去，冬天寒冷漫長(zhǎng)。
在渴望溫暖的北方人眼里：西曬？不存在的！
類似的，在四川盆地以及滇東北地區(qū)，受地形限制，這些地區(qū)水汽多，日照少，也不會(huì)在乎西曬問題。
而且“坐北朝南”的通透房屋也不是東北人民的首選，部分地區(qū)會(huì)出現(xiàn)“坐東朝西”的房屋建筑，既可以很好的享受到溫暖照射，又能完美避開兇悍的西北風(fēng)。
而且北方人更喜歡挑中間套，想較于邊戶來說，采光和通風(fēng)雖然不佳，但是熱量流失較少，會(huì)更節(jié)能保溫。
朝向很重要，但并不是一定要照抄。
提醒大家的是，朝向的排序?qū)Χ鄶?shù)普通的房子有用，但不是絕對(duì)有用。
我們?nèi)タ春芏鄻潜P，應(yīng)該會(huì)知道一個(gè)情況：
開發(fā)商在建房子的時(shí)候，一定會(huì)考慮去化，如果大家都知道純北向的房子不好，都不買了怎么辦？
所以開發(fā)商有時(shí)候會(huì)把好的資源景觀放在北向，就是為了好去化。
比如江景、海景都放在北向或者西向，這時(shí)候通風(fēng)采光的價(jià)值反而不那么大了，資源景觀的價(jià)值可能更大了。
這就是開發(fā)商的套路，所以你是為了采光通風(fēng)買單，還是為了資源景觀買單？
心里都得有桿秤。
西曬海景房
另外還要關(guān)注窗外的情況，比如朝向是很好，但結(jié)果窗外靠近軌道交通，有噪音，或者靠近電線桿有安全隱患怎么辦？
這時(shí)候朝向真沒那么重要了。
所以再次提醒，朝向沒有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，一切要以實(shí)際樓盤的情況為準(zhǔn)。
我們都知道，在新房市場(chǎng)，朝向不好的房子議價(jià)能力確實(shí)更差。
夸張的時(shí)候，我曾見過南向房子比北向房子一平米貴上5000.
那么在二手房市場(chǎng)這樣的情況是否依然存在呢？
先來看例子：
以中山的雅居樂湖景居的這兩套戶型為例
兩個(gè)戶型大小幾乎相同，西南朝向的比西北朝向總價(jià)貴8萬，單價(jià)貴出1020元/平米。
再來看另外一組案例：
這兩個(gè)戶型大小和戶型都基本相同，東南朝向的總價(jià)要貴出9.2萬，單價(jià)貴出977元/平米。
所以朝向?qū)Χ址恳鐑r(jià)有影響嗎？
有！
但很強(qiáng)嗎？
不一定。
朝向?qū)r(jià)值的影響一般都是與樓層、裝修、景觀、樓齡等綜合作用下才凸顯。
目前并沒有一個(gè)準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠證明僅朝向一個(gè)因素會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)有很大影響。
上面的兩組案例也是我在中介平臺(tái)上比對(duì)很久才發(fā)現(xiàn)的，一般來說，針對(duì)不同的朝向，開發(fā)商會(huì)設(shè)計(jì)不同的戶型。
通過對(duì)比不同戶型的不同朝向的二手房?jī)r(jià)格差異，顯然不具備說服力。
上面這兩組案例，不同朝向的房子確實(shí)存在價(jià)差，但是價(jià)高的戶型除了在朝向上占優(yōu)勢(shì)，也在樓層上占優(yōu)勢(shì)。
另外，也不能排除裝修標(biāo)準(zhǔn)和使用情況等對(duì)定價(jià)的影響。
很簡(jiǎn)單的道理，同樣的房子，裝修用料和風(fēng)格不一樣，原房主掛的價(jià)格也會(huì)不一樣。
所以，認(rèn)為朝向?qū)Χ址績(jī)r(jià)格有影響的推論并不一定準(zhǔn)確。
換句話說，朝向這個(gè)因素在二手房的溢價(jià)上，可能并沒有我們想得那么大。
好了，最后總結(jié)一下吧。
文章很干很長(zhǎng)很技術(shù)，怕大家一時(shí)間轉(zhuǎn)不過來。
關(guān)于朝向的選擇，南北通透最佳，夏季怕曬朝東南，冬天怕冷朝西南，北面最次。
其次需要關(guān)注朝向面的景觀，噪音、變電站等一些不利因素，會(huì)直接影響居住體驗(yàn)感。
最后，朝向很重要，但沒有你想得那么重要。
朝向最大的影響體現(xiàn)在自住舒適度，但如果你投資，站在轉(zhuǎn)手的角度來看，朝向?qū)Χ址康囊鐑r(jià)能力并不強(qiáng)，除非你有足夠強(qiáng)勢(shì)的資源景觀。
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