為提供更加專業(yè)的法律服務(wù)，本律師現(xiàn)以已公開的陜西省地區(qū)房屋租賃合同糾紛案件為分析樣本，從案件數(shù)量、各區(qū)案件分布情況、審判程序分布情況、房屋租賃合同效力梳理及依據(jù)、房屋租賃合同無效善后問題、常見爭議焦點與裁判意見等多方面進(jìn)行歸納及探析，直觀介紹陜西地區(qū)重大疑難房屋租賃合同糾紛案件實務(wù)情況，并以此為基礎(chǔ)向各出租方、承租方提出建議，謹(jǐn)作參考。
登錄中國裁判文書網(wǎng)，案由選擇房屋租賃合同糾紛，案件類型選擇民事，地域選擇陜西省，文書類型選擇判決書，共檢索出3369份判決書。同時登陸Alpha案例庫，根據(jù)同樣的檢索條件（案由選擇房屋租賃合同糾紛，案件類型選擇民事，地域選擇陜西省，文書類型選擇判決書）共檢索出3893份判決書。其中：
檢索條件在上述基礎(chǔ)上增加關(guān)鍵詞“無效”，共檢索出763份判決書。本文現(xiàn)對房屋租賃合同無效情形進(jìn)行梳理如下：
一、未經(jīng)竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。
《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
二、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
三、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款規(guī)定：出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十四條規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。
四、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第二款規(guī)定：租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
五、承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人們法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
六、當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
七、租賃期限超過二十年的，超過部分無效。
《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
八、《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
同時，參考《最高人民法院司法觀點集成(新編版)·民事卷III》，以最高人民法院發(fā)布的司法解釋、司法政策、指導(dǎo)性案例、答復(fù)、通知、裁判文書和《最高人民法院公報》刊載的案例等為素材和依據(jù)，本文現(xiàn)對房屋租賃合同無效情形在審判實踐中的常見問題進(jìn)行梳理如下：
一、租賃標(biāo)的物未經(jīng)整體驗收合格，當(dāng)事人訂立的《租賃合同》依法認(rèn)定無效。
《中華人民共和國建筑法》第61條第2款規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。針對此類糾紛，可參照最高人民法院（2003）民一終字第55號民事判決書，該判決的意義在于確立了審理此類糾紛案件的原則，即：建筑應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全符合國家的建筑安全標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是建筑行業(yè)的核心。建筑工程竣工驗收包括消防、環(huán)境、衛(wèi)生等質(zhì)量驗收，單項工程驗收或工程局部驗收不是建筑工程竣工驗收的標(biāo)準(zhǔn)，任何一項工程單項驗收或局部驗收均不能作為工程竣工整體驗收的標(biāo)準(zhǔn)。否則，當(dāng)事人將承擔(dān)合同無效的法律后果。
二、未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力？
《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》：關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對待：第一，出租 《中華人民共和國消防法》 第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認(rèn)定合同無效。第三，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。
雖然《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》已被《最高人民法院關(guān)于廢止1997年7月1日至2011年12月31日期間發(fā)布的部分司法解釋和司法解釋性質(zhì)文件（第十批）的決定》廢止，但前述內(nèi)容符合法律規(guī)定，仍有借鑒意義。
根據(jù)《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》的規(guī)定，以下房屋必須要經(jīng)過消防驗收：
第十三條：對具有下列情形之一的人員密集場所，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防設(shè)計審核，并在建設(shè)工程竣工后向出具消防設(shè)計審核意見的公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗收：
（一）建筑總面積大于二萬平方米的體育場館、會堂，公共展覽館、博物館的展示廳；
（二）建筑總面積大于一萬五千平方米的民用機(jī)場航站樓、客運車站候車室、客運碼頭候船廳；
（三）建筑總面積大于一萬平方米的賓館、飯店、商場、市場；
（四）建筑總面積大于二千五百平方米的影劇院，公共圖書館的閱覽室，營業(yè)性室內(nèi)健身、休閑場館，醫(yī)院的門診樓，大學(xué)的教學(xué)樓、圖書館、食堂，勞動密集型企業(yè)的生產(chǎn)加工車間，寺廟、教堂；
（五）建筑總面積大于一千平方米的托兒所、幼兒園的兒童用房，兒童游樂廳等室內(nèi)兒童活動場所，養(yǎng)老院、福利院，醫(yī)院、療養(yǎng)院的病房樓，中小學(xué)校的教學(xué)樓、圖書館、食堂，學(xué)校的集體宿舍，勞動密集型企業(yè)的員工集體宿舍；
（六）建筑總面積大于五百平方米的歌舞廳、錄像廳、放映廳、卡拉OK廳、夜總會、游藝廳、桑拿浴室、網(wǎng)吧、酒吧，具有娛樂功能的餐館、茶館、咖啡廳。
第十四條：對具有下列情形之一的特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位必須向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防設(shè)計審核，并且在建設(shè)工程竣工后向出具消防設(shè)計審核意見的公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗收：
（一）設(shè)有本規(guī)定第十三條所列的人員密集場所的建設(shè)工程；
（二）國家機(jī)關(guān)辦公樓、電力調(diào)度樓、電信樓、郵政樓、防災(zāi)指揮調(diào)度樓、廣播電視樓、檔案樓；
（三）本條第一項、第二項規(guī)定以外的單體建筑面積大于四萬平方米或者建筑高度超過五十米的公共建筑；
（四）國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的一類高層住宅建筑；
（五）城市軌道交通、隧道工程，大型發(fā)電、變配電工程；
（六）生產(chǎn)、儲存、裝卸易燃易爆危險物品的工廠、倉庫和專用車站、碼頭，易燃易爆氣體和液體的充裝站、供應(yīng)站、調(diào)壓站。
三、在建房屋作為租賃標(biāo)的物應(yīng)否受到法律保護(hù)？
近年來，隨著我國改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破了以往先有房屋，再行出租的傳統(tǒng)租賃制度。在建房屋作為租賃標(biāo)的物出租，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的一種常見的現(xiàn)象。人民法院對于當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物簽訂的租賃合同之效力的認(rèn)定，同其他合同一樣，實行國家干預(yù)原則，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性。對于合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不具備法定無效要件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人合同意思自治原則，認(rèn)定此類合同有效。
四、當(dāng)事人請求確認(rèn)違法建筑權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，人民法院不予受理，由行政部門解決。
違法建筑除了包括違反城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物外，還應(yīng)當(dāng)包括違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。從狹義角度講，違法建筑主要是指城鎮(zhèn)內(nèi)的違法建筑；從廣義上講，違法建筑還應(yīng)當(dāng)包括鄉(xiāng)村建筑。從立法本意講，只要違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法律規(guī)定，未取得城鄉(xiāng)規(guī)劃許可證，不論房屋在鄉(xiāng)村或城鎮(zhèn)都屬于違法建筑，因為鄉(xiāng)村建筑與城鎮(zhèn)建筑一樣都受到《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》調(diào)整?？傊?，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，未取得規(guī)劃許可證的城鄉(xiāng)建筑和違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑，都屬于違法建筑。——最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》
對于涉及違法建筑的糾紛，應(yīng)當(dāng)合理確定行政權(quán)和司法權(quán)的邊界。對于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容建設(shè)的違法建筑的認(rèn)定和處理，屬于國家有關(guān)行政機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍，應(yīng)避免通過民事審判變相為違法建筑確權(quán)，當(dāng)事人請求確認(rèn)違法建筑權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，人民法院不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。但是，因違法建筑倒塌或其擱置物、懸掛物脫落、墜落造成的損害賠償糾紛，屬于民事案件受案范圍，應(yīng)按照侵權(quán)責(zé)任法有關(guān)物件損害責(zé)任的相關(guān)規(guī)定處理。
關(guān)于以違法建筑為標(biāo)的物而簽訂的房屋租賃合同是否有效，適用最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，該條規(guī)定雖然沒有直接使用“違法建筑”或者“違章建筑”的表述，但其中所規(guī)定的“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋”，實際指的就是違法建筑或者違章建筑，即出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
五、房屋租賃合同出租人沒有產(chǎn)權(quán)證書的處理。
關(guān)于房屋租賃合同的出租人是否必須具有產(chǎn)權(quán)證書的問題，也是人民法院在審理房屋租賃合同中經(jīng)常遇到的一個問題。根據(jù)《合同法》第13章的規(guī)定和最高人民法院《合同法解釋（一）》的規(guī)定，要求出租房屋必須具有產(chǎn)權(quán)證是缺少法律依據(jù)的。目前，多數(shù)法院在司法實踐中，在確認(rèn)房屋租賃合同的效力時，僅僅要求出租人具有房屋所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)沒有爭議）或者得到房屋所有權(quán)人的合法授權(quán)，而沒有一律要求出租人證明其持有產(chǎn)權(quán)證。——韓玫：《〈關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)〉的解讀》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》
六、合作開發(fā)房地產(chǎn)與房屋租賃合同的區(qū)分。
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。
本條規(guī)定的是合作開發(fā)房地產(chǎn)實務(wù)中的另一類特殊形態(tài)。其特殊性是相對于合作開發(fā)房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征而言。該類合同中，無論“合作”結(jié)果怎樣，提供資金的當(dāng)事人都將使用（租用）一定數(shù)量的建成房屋。雙方當(dāng)事人的真實意思在于使一方當(dāng)事人所提供的資金成為其使用約定面積建成房屋的對價，而不是集雙方之合力，共享合作利潤，共擔(dān)合作風(fēng)險。該約定內(nèi)容無疑也是不符合合作開發(fā)中“共擔(dān)合作風(fēng)險”的要求，因此，本解釋否定了雙方當(dāng)事人之間存在合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。在當(dāng)事人意思表示的外在形式與內(nèi)在真意并不一致的情況下，本解釋同樣采納了以真實意思確定當(dāng)事人法律關(guān)系性質(zhì)的立場，將此種情況下的“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同”定性為房屋租賃合同。
本條所涉的房屋租賃合同實際上與房屋預(yù)售合同具有相同的特征，因此我們不妨稱之為房屋預(yù)租合同。法律對房屋預(yù)租行為并無特別規(guī)定。一種觀點認(rèn)為，房屋預(yù)租與商品房預(yù)售同屬對在建工程的經(jīng)營行為，兩者法律性質(zhì)雷同。本著“相同問題相同處理”的法制原則，應(yīng)采一致的效力認(rèn)定規(guī)則。我們認(rèn)為，前述觀點不無道理。但基于本解釋第26條理解與適用中對“轉(zhuǎn)性后房屋買賣合同效力”的論述理由，此類預(yù)租行為同樣不具有商品房預(yù)售行為那樣的廣泛影響力，其合同相對方并不具有商品房預(yù)售合同相對方那樣的“面的廣泛性”特征，因此，沒有必要采納法律設(shè)置“預(yù)售許可”制度所依據(jù)的立法考量。其效力的確定只是事關(guān)輻射面相對局限的當(dāng)事人之間的利益，故在法律沒有禁止性規(guī)定的情況下，以認(rèn)定有效為宜?！罡呷嗣穹ㄔ好袷聦徟械谝煌ゾ幹骸蹲罡呷嗣穹ㄔ簢型恋厥褂脵?quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用》
