編者按：
上一篇，我們?yōu)榇蠹規(guī)?lái)《2017年南寧市房屋租賃合同糾紛大數(shù)據(jù)報(bào)告·案例裁判要旨篇》（合同效力類），重點(diǎn)分析了幾類房屋租賃合同糾紛案件合同效力爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因。
本期推送《2017年南寧市房屋租賃合同糾紛大數(shù)據(jù)報(bào)告·案例裁判要旨篇》（合同解除類）
什么情況下可以主張解除合同？
【裁判要旨一】
雙方當(dāng)事人達(dá)成解除合意時(shí)，合同解除
【案例索引】
(2016)桂0105民初3760號(hào)，丁亞平與南寧市桂杰投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書(shū)
【江南區(qū)人民法院認(rèn)為】
合同履行過(guò)程中，因原告拖欠被告企業(yè)基金，被告向原告發(fā)出了《解除協(xié)議通知書(shū)》，并于2016年6月9日對(duì)涉案商鋪進(jìn)行停水停電，原告于2016年6月8日開(kāi)始搬離涉案商鋪。原、被告的行為表明雙方已經(jīng)就解除《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》達(dá)成一致，2016年6月9日被告對(duì)涉案商鋪停水停電，原告就無(wú)法再正常營(yíng)業(yè)了，因此，本院認(rèn)定原、被告雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》于2016年6月9日解除
【律師提示】
法律尊重行為人的意思自治，合同雙方可以通過(guò)書(shū)面或口頭，明示或默示來(lái)達(dá)成合意解除合同。合同法雖然規(guī)定了解除合同應(yīng)當(dāng)采取明示的“通知”方式，但對(duì)何為“通知”、通知的形式是什么，并沒(méi)有作具體的規(guī)定。但為了避免“通知”一方舉證證明以口頭、默示達(dá)成了合意，建議通過(guò)書(shū)面形式達(dá)成合意解除合同。
【裁判要旨二】
租賃合同成立后，承租人未按照約定交納房租，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，出租人有權(quán)解除合同。
【案例索引】
(2016)桂0102民初4548號(hào)，梁永梅、鄧新祿等與覃燕章房屋租賃合同糾紛一審民事判決書(shū)
【興寧區(qū)人民法院認(rèn)為】
合同成立后，兩原告按合同約定交付房屋給被告使用，后因被告未按約定交納房租，被告違約致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，原告享有法定解除權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條的規(guī)定，故原告主張解除《房屋租賃合同》本院予以支持。
【律師提示】
因遲延履行主要債務(wù)致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。債務(wù)人無(wú)正當(dāng)理由，若對(duì)于未約定履行期限，在債權(quán)人催告后仍未履行的，債權(quán)人便可享有合同解除權(quán)；若在合同履行期間屆滿，仍未履行合同主要債務(wù)，則債權(quán)人可不進(jìn)行催告即享有解除權(quán)。
構(gòu)成違約致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，違約方不愿意參與協(xié)商，達(dá)成協(xié)議，另一方也可通過(guò)訴訟方式行使法定解除權(quán)，并要求承擔(dān)違約責(zé)任。
【裁判要旨三】
以配偶名義在租賃物上從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，是承租人對(duì)經(jīng)營(yíng)方式的選擇行為，不屬于擅自轉(zhuǎn)租的行為，出租人無(wú)權(quán)以“未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租”行使法定解除權(quán)
【案例索引】
(2017)桂0125民初684號(hào)，唐國(guó)謀、巫秀芬等與李德軍等房屋租賃合同糾紛一審民事判決書(shū)
【上林縣人民法院法院認(rèn)為】
關(guān)于《房屋租賃合同》是否應(yīng)解除問(wèn)題。綜合本案房屋租賃合同條款和雙方履行情況看，并未出現(xiàn)可以解除合同的約定情形，再根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條相關(guān)條款看，雙方也不存在法定解除合同的情形。合同的簽訂是雙方尋求達(dá)到各方利益為目的，原告通過(guò)出租房屋獲得租金，兩被告通過(guò)承租房屋經(jīng)營(yíng)獲得相應(yīng)利益，雙方各取所需，從雙方履行合同過(guò)程來(lái)看，雙方的合同目的尚能得到實(shí)現(xiàn)，如上文所述，兩被告不存在預(yù)期違約、根本違約或遲延履行等情形，原告訴請(qǐng)解除合同，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。至于原告主張被告未經(jīng)其同意擅自將房屋轉(zhuǎn)租給案外人李明珠經(jīng)營(yíng)構(gòu)成根本違約故應(yīng)解除合同問(wèn)題，對(duì)此本院認(rèn)為，李明珠系被告李德軍配偶，以配偶名義登記從事經(jīng)營(yíng)，并不等同于將房屋轉(zhuǎn)租給他人經(jīng)營(yíng)，而是夫妻間通過(guò)租賃物來(lái)共同從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，系李德軍承租房屋后對(duì)經(jīng)營(yíng)方式的選擇行為，根據(jù)合同約定原告無(wú)權(quán)干涉被告的這一經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并非原告所主張的轉(zhuǎn)租行為，再者，原告也無(wú)證據(jù)證明李德軍收取李明珠的租金，故對(duì)原告這一主張，本院不予采信。
人民法院如何認(rèn)定租賃合同解除時(shí)間？
【裁判要旨一】
法院認(rèn)定雙方以默示方式達(dá)成解除合同合意時(shí)即為合同解除之日；實(shí)際生活中可以為承租人自行搬離租賃房屋、承租人交付房屋鑰匙、出租人退還押金之日，認(rèn)定為合同解除之日。
【案例索引1】
(2016)桂0105民初5061號(hào)，周偉寧、郭蔚等與黃昌華房屋租賃合同糾紛一審民事判決書(shū)
【江南區(qū)人民法院認(rèn)為】
被告也已于2017年4月29日自行搬離案涉商鋪，結(jié)合被告在合同期限屆滿前已以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的情況，本院認(rèn)定雙方當(dāng)事人已于2017年4月29日達(dá)成解除《房屋租賃合同》的合意，本院對(duì)此予以確認(rèn)。
【案例索引2】
(2017)桂0105民初175號(hào)，鄭伯偉與梁嬌媚房屋租賃合同糾紛一審民事判決書(shū)
【江南區(qū)人民法院認(rèn)為】
2013年原被告雙方間雖曾就解除合同事宜進(jìn)行過(guò)磋商，但原被告雙方間并沒(méi)有實(shí)際解除《房屋租賃合同》，原被告雙方間仍在履行房屋租賃事宜直至2016年12月20日。2016年12月12日，被告向原告郵寄送達(dá)了《終止合同通知書(shū)》，被告也于2016年12月20日向原告交付了租賃房屋的鑰匙，原告也接收了租賃房屋的鑰匙。由此可見(jiàn)，原被告雙方間的《房屋租賃合同》已于2016年12月20日解除。
【案例索引3】
(2017)桂0108民初1054號(hào)，吳思侖與龐偉強(qiáng)房屋租賃合同糾紛一審民事判決書(shū)
【良慶區(qū)人民法院認(rèn)為】
原告主張因被告未提供房產(chǎn)證復(fù)印件而導(dǎo)致其無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，向被告提出解除合同，被告于2017年5月2日退還吳思侖4000元，該行為應(yīng)視為被告同意解除合同，故，本院認(rèn)定合同解除時(shí)間為2017年5月2日。
【律師提示】
合同解除時(shí)間的確定影響租金的計(jì)算。建議合同雙方應(yīng)明確合同解除的時(shí)間，若是以默示的方式達(dá)成解除合意的，也應(yīng)注意收集附有日期的房屋交接清單、錄音錄像等能證明解除日的證據(jù)。
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