作者：良翰律師事務(wù)所 金鑫
借名買房，一般指借名人不滿足購房條件或者不方便以自己的名義購買房屋時，與借名人達(dá)成協(xié)議，借名人實際出資，以出名人名義購買房屋的行為。在實踐中，雙方往往會因為房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)生爭議。《物權(quán)法司法解釋一》規(guī)定“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”，那么在借名買房行為中，何為“真實的權(quán)利狀態(tài)”？借名人和出名人的風(fēng)險如何防范？
一、借名買房的效力
在司法實踐中，借名買房的行為有可能因為違反法律法規(guī)的規(guī)定而被法院認(rèn)定無效，如果借名買房行為被認(rèn)定無效，則產(chǎn)生的法律效果是出名人返還購房款，借名人無權(quán)要求確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人，就沒有確認(rèn)“真實權(quán)利人”的適用前提了。因此，研究這個問題首先應(yīng)該確定借名買房行為的效力如何：
1、違反“限購”政策的借名行為
關(guān)于違反“限購”政策的借名行為在實踐中存在較大的爭議：部分法院認(rèn)為雖然這種借名行為違反了當(dāng)?shù)氐恼咝砸?guī)定，但并未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所以不傾向于直接認(rèn)定借名協(xié)議無效，尤其是當(dāng)起訴時借名人已經(jīng)符合購房資格時，法院通常會認(rèn)可借名協(xié)議的效力；但是也有部分法院以借名行為因違反政策規(guī)定而無效。
2、違反“限貸”政策的借名行為
由于部分購房者在買房時，不符合銀行的貸款政策而借用他人名義買房，對于這種借名買房行為，通常法院會認(rèn)為該借名協(xié)議侵害了貸款銀行的利益而非是社會公共利益，借名協(xié)議有效。
3、借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房的效力
一般認(rèn)為，借名購買經(jīng)濟(jì)適用房的行為，雖然沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，但是它在客觀上侵犯低收入群體購買和獲得房屋的機(jī)會，在客觀上屬于《合同法》第52條規(guī)定的損害社會公共利益的行為，應(yīng)屬于無效合同。
4、借名購買團(tuán)購房、單位集資房的效力
因本單位員工購買單位團(tuán)購房、集資房在價格方面有一定的優(yōu)惠，這實際上相當(dāng)于單位給予其職工的一種福利，如果單位員工愿意將該福利借給他人，系對于自身權(quán)利的處分，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)該認(rèn)定為有效。
二、如何認(rèn)定“真實的權(quán)利人”？
《物權(quán)法司法解釋一》第二條規(guī)定“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”實踐中如何認(rèn)定“真實權(quán)利人”？即認(rèn)定借名買房的構(gòu)成要件有哪些？
1、借名買房的合意
借名買房，是指借名人以所有權(quán)保留的意思表示，借用他人名義購買房屋的行為，那么如何來體現(xiàn)借名人所有權(quán)保留的意思表示呢？法院在處理此類案件時，一般會考察當(dāng)事人之間是否存在借名買房合意，通常法院會要求借名人提供書面的借名協(xié)議，但如果借名人能夠舉證證明雙方存在口頭的借名協(xié)議，如電話錄音、出名人自認(rèn)等也可以認(rèn)定雙方之間存在借名買房的合意。
如果借名人不能夠舉證證明借名人和出名人之間存在借名買房的合意，即使借名人有實際出資行為，法院也有可能認(rèn)定雙方之間存在的是借款關(guān)系而非借名購房的關(guān)系。
2、房屋價款的實際支付情況
房屋買賣涉及的交易金額較大，一般房屋價款都是由實際出資人直接支付，因此法院通常會將房屋價款實際由何方支付作為考察真實權(quán)利人的重要標(biāo)準(zhǔn)：
第一，認(rèn)購金和首付款。認(rèn)購金和首付款是房屋價款的重要組成部分，也是購房者首先履行的合同義務(wù)之一，借名人直接支付認(rèn)購金和首付款，不僅反映可以證明借名人是房屋的實際出資人，也可以證明是借名人實際參與了房屋買賣交易的全過程，在一定程度上也可以證明借名人是“真實權(quán)利人”。
第二，貸款支付主體。一般情況下，在借名買房的行為中，出名人既是購房合同的購房者，也是銀行按揭貸款合同中的借款人，如果雙方之間存在借名買房行為的，那么真實的所有權(quán)人也往往是實際還款人，所以法院在審理此類案件時，通常會將實際還貸人作為考察真實權(quán)利人的重要標(biāo)準(zhǔn)。
三、借名人的法律風(fēng)險如何防范？
我國《物權(quán)法》采取的登記要件主義，物權(quán)登記具有公示效力，除非有證據(jù)證明物權(quán)登記的事項與物權(quán)的真實權(quán)利狀態(tài)不符，否則即推定登記的所有權(quán)人為真實的物權(quán)所有人。因此在借名買房中，借名人注意從以下幾個方面進(jìn)行風(fēng)險防范，以免權(quán)利受損：
1、盡量簽訂書面的借名買房協(xié)議
近年來，由于房價的飛速上漲，不少借名買房案件中，出名人不愿意遵守借名的約定將其“名下”的房產(chǎn)過戶給借名人，導(dǎo)致此類確認(rèn)所有權(quán)糾紛案件頻發(fā)。如前文所述，法院在審理此類案件時會將雙方之間是否存在借名的合意作為重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)，由于書面證據(jù)擁有較強(qiáng)的證明力，如果雙方之間存在書面的借名買房的協(xié)議，則法院認(rèn)定借名人為實際所有權(quán)人的可能性就大大增加。
2、注意保留款項支付憑證
借名人證明自己是真實的權(quán)利人的一個重要的途徑是證明自己是房屋的實際出資人，因此借名人要注意保存相應(yīng)款項的支付憑證，以便在房屋所有權(quán)發(fā)生爭議時證明真實的出資狀況。認(rèn)購金和購房款等款項，可以由借名人直接向開發(fā)商支付，以便更直觀地反映款項支付情況；對于按揭貸款，一般出名人也是名義上的還款義務(wù)人，借名人不能夠直接向銀行還款，價款人可以采取每月將還款本息支付至出名人還款賬戶的做法，以證明借名人也是實際的還款義務(wù)人；此外，在房屋使用期間繳納的相關(guān)費用，如物業(yè)費、水電費等能源費用的發(fā)票也應(yīng)該注意保存，這些證據(jù)也可以佐證借名人是房產(chǎn)的實際使用人。
3、可以就房產(chǎn)設(shè)定抵押物權(quán)
《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，如果出名人處分其名義上持有的房產(chǎn)，而受讓人符合善意取得構(gòu)成要件的，該處分行為有效，此時借名人則無權(quán)向受讓人主張返還房屋。為防止此類事情出現(xiàn)，借名人可以與出名人協(xié)商在該房產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，將房產(chǎn)抵押給借名人，以限制出名人擅自處分該房產(chǎn)。
4、盡早辦理過戶手續(xù)
在出名人代持房產(chǎn)期間，借名人的風(fēng)險不僅僅來自于出名人的道德風(fēng)險，而且還有可能是因為出名人被法院強(qiáng)制執(zhí)行或者出名人發(fā)生遺產(chǎn)繼承等事件導(dǎo)致。因此，為避免“夜長夢多”，盡快實現(xiàn)借名購房的真正目的，借名人應(yīng)盡快將房產(chǎn)過戶至自己名下為宜。
四、出名人的風(fēng)險如何防范？
1、及時跟蹤借名人的還款情況
實踐中，貸款銀行一般要求借款人必須于購房人一致，因此在借名買房的案件中，一般都是以出名人的名義辦理貸款，通常由借名人保管貸款銀行卡，并實際進(jìn)行還款。如果借名人還款不及時，則有可能會損害出名人的誠信度，一旦征信不良，將會導(dǎo)致出名人造成一定的信用風(fēng)險。因此，如果以出名人辦理了按揭貸款，出名人應(yīng)當(dāng)注意及時跟進(jìn)還款情況，避免出現(xiàn)征信不良的現(xiàn)象。
2、督促借名人合理使用房屋
因為借名購房中，出名人僅僅是擁有名義上的產(chǎn)權(quán)，房屋的實際使用的主體一般是借名人，如果借名人不合理的使用房屋，導(dǎo)致他人權(quán)益受損的，出名人作為名義上的所有權(quán)人則會被要求承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，出名人也應(yīng)該注意督促借名人合理使用該房屋，必要時及時督促借名人將房產(chǎn)過戶至其名下。
