作者：良翰律師事務所 劉鑫健
在離婚糾紛中，由于涉及購房時間、出資來源、貸款償還情況等多重因素的影響，如何分割房產(chǎn)往往是雙方當事人爭議的焦點和難點。本文梳理了北京、河南等地法院對離婚房產(chǎn)分割的典型案例，歸納總結法院裁判要點，提煉解決房產(chǎn)分割的裁判規(guī)則。
一、夫妻約定將一方所有房產(chǎn)產(chǎn)權證“加名”，變更登記前能否反悔
（一）裁判要旨
婚姻關系存續(xù)期間，夫妻雙方簽訂書面協(xié)議約定登記在一方名下的婚前個人所有的房屋歸夫妻共同共有，屬于《婚姻法》第十九條第一款規(guī)定的夫妻婚內(nèi)財產(chǎn)約定，對夫妻雙方均有約束力，并不因是否辦理房屋權屬變更登記而影響其效力。
（二）案號
（2014）三中民終字第5398號
（三）法院觀點
第一，爭議焦點。本案爭議焦點為雙方簽訂的《協(xié)議》第8條關于“現(xiàn)丈夫劉某名下的1402房屋，需在2011年11月15日之前將房產(chǎn)的所有權加上妻子孫某，房屋屬夫妻雙方共同財產(chǎn)”之約定的性質應作何理解，是屬于夫妻之間贈與房產(chǎn)的行為，還是夫妻婚內(nèi)就財產(chǎn)權屬做出的特殊約定？一種觀點認為，該條約定本質上是劉某將登記在其名下的房屋中一半份額贈與給孫某，屬于夫妻之間的贈與行為，應適用《婚姻法司法解釋（三）》第六條的規(guī)定，贈與人可以行使任意撤銷權。另一種觀點認為，該條約定屬于《婚姻法》第十九條第一款規(guī)定的夫妻對其名下財產(chǎn)權屬做出的特殊約定，對夫妻雙方均有約束力，并不以辦理物權變動手續(xù)為生效要件。
第二，夫妻之間贈與房產(chǎn)?！痘橐龇ㄋ痉ń忉專ㄈ返诹鶙l規(guī)定：“婚前或者婚姻關系存續(xù)期間，當事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理?！痹摋l僅適用于夫妻一方將其個人所有的房產(chǎn)贈與另一方個人所有的情形，此種約定不屬于《婚姻法》第十九條的規(guī)定，不適用《婚姻法》，而應適用物權法、合同法的一般規(guī)定。
第三，夫妻約定財產(chǎn)制?！痘橐龇ā返谑艞l第一款規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共有。”這是2001年《婚姻法》修訂時新增加的關于夫妻約定財產(chǎn)制的規(guī)定，明確了分別財產(chǎn)制、共同財產(chǎn)制和混合財產(chǎn)制三種可供夫妻雙方選擇的婚姻財產(chǎn)制。《婚姻法》第十九條第二款規(guī)定：“夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所的的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力?！边@是約定財產(chǎn)制對內(nèi)法律效力的規(guī)定，只要夫妻雙方基于意思自治的原則，簽訂書面協(xié)議就其名下的財產(chǎn)權屬進行的約定符合婚姻法規(guī)定的生效要件，即對夫妻雙方發(fā)生法律上的拘束力，并未要求以辦理物權變動手續(xù)為生效要件，也未賦予一方行使任意撤銷權的權利。
本案中，訴爭房屋為劉某婚前個人財產(chǎn)，也登記在劉某名下，劉某與孫某簽訂的協(xié)議中，明確約定該房屋屬于夫妻共同共有財產(chǎn)，該約定在性質上屬于《婚姻法》第十九條規(guī)定的夫妻婚內(nèi)財產(chǎn)約定中的混合財產(chǎn)制類型。故應適用《婚姻法》第十九條的規(guī)定，該約定對夫妻雙方均有約束力，而不應適用《婚姻法司法解釋（三）》第六條賦予一方行使贈與合同任意撤銷權的權利。
二、離婚協(xié)議中財產(chǎn)分割條款的效力及不動產(chǎn)贈與撤銷權的認定
（一）裁判要旨
離婚協(xié)議中關于財產(chǎn)分割的條款或者當事人因離婚就財產(chǎn)分割達成的協(xié)議，若無違反法律強制性規(guī)定或不具有可撤銷情形的存在，應對離婚雙方均具有約束力。離婚后一方同意將離婚協(xié)議中歸自己一方所有的財產(chǎn)給另一方的，應視為贈與行為，當贈與物為不動產(chǎn)時，在不動產(chǎn)未經(jīng)登記轉移至另一方名下時，贈與人有權撤銷贈與行為。
（二）案號
（2013）睢民初字第497號
（三）法院觀點
第一，爭議焦點。原告趙某某與被告王某某于2010年4月達成離婚協(xié)議，在協(xié)議中約定訴爭房屋歸王某某所有，并于當天登記離婚。2010年7月王某某出具“將訴爭房屋無條件歸趙某某所有，無條件負責過戶手續(xù)”的證明一份。本案爭議焦點即為該證明的法律效力。
第二，該證明不屬于對離婚協(xié)議的變更。原因在于，雙方在2010年4月協(xié)議離婚時已經(jīng)將夫妻共有財產(chǎn)分割完畢，在雙方登記離婚后，離婚協(xié)議已經(jīng)生效，此時王某某已經(jīng)取得訴爭房屋的所有權，且該協(xié)議生效后不可能再發(fā)生合同變更的情形。
第三，王某某出具的證明內(nèi)容是無償將訴爭房屋給趙某某，應視為房產(chǎn)贈與。《合同法》第一百八十六條規(guī)定：“贈與人在贈與財產(chǎn)的權利轉移之前可以撤銷贈與?！蓖瑫r根據(jù)《物權法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。因此，被告王某某沒有將房屋過戶給趙某某，房屋所有權沒有發(fā)生轉移，有權撤銷贈與。
三、離婚協(xié)議中將共同共有的房產(chǎn)贈與未成年子女，未辦理變更登記前能否反悔
（一）裁判要旨
夫妻雙方離婚時協(xié)議約定將夫妻共同共有的房產(chǎn)贈與未成年子女，離婚后一方在贈與房產(chǎn)產(chǎn)權變更登記之前反悔，不得依據(jù)《合同法》第一百八十六條第一款的規(guī)定撤銷贈與。
（二）案號
（2013）二中民終字第09734號
（三）法院觀點
第一，爭議焦點為離婚協(xié)議中約定將夫妻共同共有的房產(chǎn)贈與未成年子女，離婚后一方在贈與房產(chǎn)變更登之前是否有權予以撤銷？一種觀點認為，這是夫妻雙方對共同財產(chǎn)的處分，應適用合同法中贈與合同的規(guī)定。根據(jù)《合同法》第一百八十六條第一款之規(guī)定，夫妻雙方在財產(chǎn)權利轉移之前均可主張任意撤銷權。另一種觀點認為，離婚協(xié)議是夫妻雙方對于婚姻關系的解除、子女的撫養(yǎng)、共同財產(chǎn)的分割以及離婚損害賠償?shù)葐栴}達成的具有人身和財產(chǎn)雙重屬性的合意，不能簡單適用《合同法》有關任意撤銷權的規(guī)定。
第二，法院裁判采納第二種觀點。首先，離婚協(xié)議中雙方將共同財產(chǎn)贈與未成年子女的約定與解除婚姻關系、子女撫養(yǎng)、共同財產(chǎn)分割、共同債務清償、離婚損害賠償?shù)葍?nèi)容構成了一個整體。通常情況下，當事人在綜合考慮上述因素的基礎上，對于人身問題和財產(chǎn)問題制定概括的“一攬子”解決方案。所以雙方約定將共同財產(chǎn)贈與未成年子女是一個概括的合意，該合意任何一項財產(chǎn)的處分都與其他財產(chǎn)的處分互為前提、互為結果。如果允許一方反悔，那么雙方離婚協(xié)議的整體性將被破壞。其次，雙方處分夫妻共同財產(chǎn)的行為可以適用物權法的規(guī)定，根據(jù)《物權法》第九十七條的規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人另有約定的除外?！币蛸浥c行為是原被告雙方共同作出，故在離婚后一方要根據(jù)《合同法》第一百八十六條第一款之規(guī)定單方撤銷贈與時也要取得雙方合意，在未征得共同共有人另一方同意的情況下，無權單方撤銷贈與。
四、婚前個人所有的房屋婚后出售，用購房款重新購房的屬于個人財產(chǎn)
（一）裁判要旨
婚前個人所有的房屋，結婚后出售該房屋重新購房，若新購置的房產(chǎn)款項全部來源于出售房屋，離婚時婚內(nèi)購買的房屋是夫妻一方財產(chǎn)權利的自然轉化，應屬于夫妻個人財產(chǎn)。
（二）案號
（2013）朝民初第11117號
（三）法院觀點
第一，訴爭房屋的歸屬。本案中，松榆房產(chǎn)系被告杜曉某的婚前財產(chǎn)，購買于2004年10月。訴爭房產(chǎn)的首付款最終源于杜曉某出售其婚前所購買的松榆房產(chǎn)，杜曉某的母親明確表示其支付38萬元用于還貸系對杜曉某的個人贈與，并且訴爭房屋產(chǎn)權登記在杜曉某名下。因此訴爭房屋應當歸杜曉某所有。
第二，婚前一方個人所有的房屋，結婚后出售該房屋重新購房，若新購置的房產(chǎn)款項全部來源于出售房屋，離婚時新購房屋是夫妻一方財產(chǎn)權利的自然轉化，應屬于夫妻個人財產(chǎn)。根據(jù)《婚姻法》第十七條、第十八條的規(guī)定：“夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所取得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有，而夫妻一方的婚前財產(chǎn)屬于夫妻的個人財產(chǎn)。”《婚姻法司法解釋（一）》第十九條規(guī)定：“夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財產(chǎn)。但當事人另有約定的除外?！辫b于此，婚前一方個人所有的房產(chǎn)，婚姻關系存續(xù)期間，將該房產(chǎn)出售，新購置房產(chǎn)款項全部來源于出售房屋的，離婚時該房產(chǎn)直接歸屬于原房屋購置人所有，因為房產(chǎn)的物權取得只是夫妻一方婚前財產(chǎn)權利的自然轉化。
第三，婚前一方個人所有的房屋，結婚后用出售該房屋的款項，支付首付款按揭購房，可以參照《婚姻法司法解釋（三）》第十條規(guī)定確定房屋歸屬，而夫妻共同還貸部分及其對應的房產(chǎn)增值部分的財產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，由取得房屋的一方給予另一方相應的補償。
五、婚前個人財產(chǎn)用于婚后購買商品房投資，房產(chǎn)增值部分屬于夫妻共同財產(chǎn)
（一）裁判要旨
夫妻關系存續(xù)期間，張某用其名下北小街某號院的拆遷款及婚前存款購買了房屋并出租，購買金融理財產(chǎn)品等，均屬于婚后的投資、經(jīng)營行為，因此獲得的收益，包括房屋增值、租金收益、理財產(chǎn)品增值等，以及張某的工資收入，均應作為夫妻共同財產(chǎn)予以分割。
（二）案號
（2012）二中民終字第05230號
（三）法院觀點
第一，爭議焦點。本案爭議焦點在于一方將其婚前財產(chǎn)用于婚后購買商品房和理財產(chǎn)品，所購房屋及理財產(chǎn)品是個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)，上述財產(chǎn)在婚后價值增值部分是作為孳息還是投資收益，在離婚過程中是否應作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。
第二，張某以其個人財產(chǎn)購買四套房屋和理財產(chǎn)品的行為性質。雖然從出資來源考慮房屋和理財產(chǎn)品本身仍歸張某個人，但其購買房屋和理財產(chǎn)品的行為屬于投資行為，因這種投資行為取得的收益，即房屋和理財產(chǎn)品的增值，應當屬于《婚姻法》和《婚姻法司法解釋（二）》中規(guī)定的“一方以個人財產(chǎn)取得的收益”，應當屬于夫妻共同財產(chǎn)。
第三，投資行為的認定。投資行為的認定有以下標準：（1）投資是一種趨利性行為，張某購房并非為了自住而是收取租金，其目的是為了獲得收益；（2）投資是一種選擇行為，婚姻關系存續(xù)期間的選擇，無法判斷一方選擇還是雙方意愿，推定為共同意志行為更為妥當；（3）投資是有風險行為。房產(chǎn)價值存在波動，如果房價下跌，虧損也由雙方共同承擔。
因此，張某以其個人財產(chǎn)在婚后購買房產(chǎn)和理財產(chǎn)品是在雙方婚姻存續(xù)期間的投資，投資所得的收益，即房屋和理財產(chǎn)品的增值部分，應當屬于夫妻共同財產(chǎn)。
