作者：良翰律師事務(wù)所 陳現(xiàn)安
二手房買賣合同本身為出賣人和買受人雙方簽訂，但是在當(dāng)下的交易實(shí)踐中，絕大部分的二手房交易均是在居間方中介公司的操作下完成。二手房買賣雙方因缺乏對(duì)二手房交易市場(chǎng)的了解，因此專門尋求作為業(yè)內(nèi)專業(yè)人士的中介公司以獲得幫助。但現(xiàn)實(shí)交易中，卻也出現(xiàn)不少“引狼入室”的故事。如今年年初，上海就爆發(fā)了行政主管部門整治中介公司違規(guī)經(jīng)營的事件。二手房交易市場(chǎng)中消費(fèi)者長(zhǎng)期處于信息不對(duì)稱，對(duì)中介機(jī)構(gòu)又缺乏監(jiān)管，這一現(xiàn)象難以在短時(shí)間內(nèi)得到明顯改觀，但二手房買賣雙方又有委托中介的實(shí)際需求，這對(duì)矛盾在當(dāng)下難以調(diào)和。在此背景下，二手房買賣雙方只能提高警惕，加強(qiáng)跟蹤，并對(duì)中介公司的責(zé)任要有一定了解。
一、《合同法》關(guān)于居間人的規(guī)定
居間合同是《合同法》上的有名合同，《合同法》對(duì)居間合同的居間人權(quán)利義務(wù)有明確規(guī)定，但是篇幅較小，總計(jì)四個(gè)條文，第四百二十四條規(guī)定了居間合同的定義，對(duì)居間人的身份作了界定，即居間人是向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同媒介服務(wù)，并可要求委托人支付報(bào)酬。第四百二十五條集中規(guī)定了居間人的義務(wù)，其一為向委托人如實(shí)報(bào)告，其二是不得故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，如果因此損害委托人利益的，居間人非但不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第四百二十七條規(guī)定了合同未成立的情況下，居間人不得要求支付報(bào)酬，但可以主張從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。
二、居間人的法定義務(wù)分析
通過對(duì)《合同法》規(guī)定的實(shí)證解讀，我們可以發(fā)現(xiàn)居間方的核心義務(wù)如下：
（一）促成合同成立的義務(wù)
居間方作為中介，并不參與二手房交易雙方的合同簽訂，只是為交易雙方在磋商過程中提供機(jī)會(huì)或相應(yīng)的媒介服務(wù)。合同最終能否成立并不因居間方的意志為轉(zhuǎn)移，居間方只是負(fù)有促成的義務(wù)。
法律對(duì)二手房買賣合同狀態(tài)的表述為“成立”，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同的締結(jié)按照要約-承諾的模式訂立，采用書面形式訂立合同的，以雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。在二手房交易中，按照現(xiàn)有網(wǎng)簽管理模式，往往都是現(xiàn)在中介處簽署居間版，之后再到房產(chǎn)交易中心簽署網(wǎng)簽版。從《合同法》的角度看，居間版合同簽署即為合同成立，居間方即有權(quán)向交易雙方主張報(bào)酬。但是我國的二手房交易市場(chǎng)受政策影響極大，很多時(shí)候居間版合同簽署后，雙方因各種原因解約，此時(shí)居間報(bào)酬是否還應(yīng)當(dāng)支付？
居間方會(huì)認(rèn)為根據(jù)法律規(guī)定，合同已經(jīng)簽署而實(shí)際成立，居間方主張支付報(bào)酬的條件成就是；而委托人則會(huì)認(rèn)為二手房交易的目的在于實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在合同已經(jīng)解除，居間方并未促成合同成立，自然不負(fù)有支付報(bào)酬義務(wù)。雙方的觀點(diǎn)都有一定基礎(chǔ)，但是卻有失偏頗。此處需要考慮解約的原因，如果是因?yàn)榫娱g方未盡報(bào)告義務(wù)或?qū)彶榱x務(wù)，導(dǎo)致雖簽有合同，但是交易無法實(shí)際實(shí)現(xiàn)，此種情形下，居間方實(shí)質(zhì)并未完成促成合同成立的義務(wù)，不享有請(qǐng)求報(bào)酬的權(quán)利。如果是因?yàn)榻灰纂p方違反合同約定，或非因居間方違約導(dǎo)致合同解除，此種情形下，合同已經(jīng)成立并且能正常履約完畢，只是因交易雙方自身違約所致，系交易雙方的違約行為阻卻了居間方主張報(bào)酬的條件成就，交易雙方應(yīng)當(dāng)為其違約行為負(fù)責(zé)，即應(yīng)當(dāng)支付居間報(bào)酬。
（二）合理審查義務(wù)
《合同法》對(duì)居間人的義務(wù)規(guī)定的是如實(shí)報(bào)告，即將居間人所見、所知，按照其知曉情況如實(shí)全面報(bào)告給委托人。這個(gè)義務(wù)是最基礎(chǔ)的，卻不能滿足二手房交易雙方委托居間方的現(xiàn)實(shí)需求。如前述，二手房交易的雙方是因?yàn)樽陨韺I(yè)能力不足而委托的居間方，如果居間方僅是如實(shí)報(bào)告相關(guān)情況，而不作進(jìn)一步的合理審查，那么二手房交易雙方委托就失去了其價(jià)值。因此在司法實(shí)踐中，法院往往根據(jù)誠實(shí)信用原則分配給居間方合理審查義務(wù)。
既然居間人有合理審查的義務(wù)，就必然涉及合理審查的界限以及未盡合理審查義務(wù)情況下的賠償比例問題。前面已經(jīng)述及合理審查義務(wù)本身就是法院依據(jù)誠信原則的“造法”，故在界定合理審查義務(wù)界限的時(shí)候應(yīng)當(dāng)從誠實(shí)信用原則出發(fā)，以善良行業(yè)人的標(biāo)準(zhǔn)作為判斷依據(jù)。即作為一般的二手房中介從業(yè)人員，如果能發(fā)現(xiàn)相關(guān)信息是虛假、錯(cuò)誤，而從事涉案二手房交易中介的居間人沒有發(fā)現(xiàn)，則認(rèn)為其未盡到合理審查義務(wù)。當(dāng)然這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)還是比較模糊的，有待在具體個(gè)案中結(jié)合居間人的行為表現(xiàn)及相關(guān)材料情況，由法官根據(jù)自由心證作出裁判。之于賠償比例，除非故意隱瞞或提供虛假情況，否則居間方不負(fù)有賠償全部損失的義務(wù)，畢竟居間方只是提供居間服務(wù)，并不是合同簽約的一方主體，二手房交易雙方對(duì)各自的交易對(duì)象的有關(guān)情況更負(fù)有審查和注意義務(wù)。
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