文/黃超宇 上海邦信陽中建中匯律師事務所
本文由作者向無訟閱讀獨家供稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和來源
《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！?/p>
合同糾紛案件中，因一方違約（下稱“違約方”）致使另一方（下稱“守約方”）損失的，該損失應當包括“合同履行后可以獲得的利益”，且該利益應當僅限于“違約方在訂立合同是預見到或應當預見到的利益”。
在房屋租賃案件中（特別是近年來較為熱門的商業(yè)租賃案件）承租人常通過承租房屋用于經(jīng)營或轉(zhuǎn)租而獲得利益；相對的，出租人則非常重視租賃房屋的所帶來的租金收益。據(jù)此，在房屋租賃案件中但凡因一方違約而解除合同，守約方會自然而然地考慮“如果對方不違約，則下可以獲得多少利益”的問題。
本文作者于2016年6月10日，在“無訟案例”平臺（http：//www.itslaw.com/）上通過設定關鍵詞為“可得利益”及“房屋租賃”，并將案由固定在“租賃合同糾紛”進行檢索。以求探析法院在這類案件中的裁判思路。
根據(jù)上述搜索，作者分別在上海、北京、廣東地區(qū)查閱到總計25份判決書（包括一審程序、二審程序和審判監(jiān)督程序，該25份判決案件在本文中簡稱為“目標案件”）。本文則將對該等判決作簡要的匯總和對比，并在某些法律問題上提出相應的分析和法律建議。
一、判決作出時間
在25例目標案件中，作出判決時間最早的是2008年12月4日判決的【（2008）滬一中民二（民）終字第3027號】，最晚的則是2016年3月28日作出判決的【（2016）粵04民終字260號】。具體判決分布時間如下：
從上述數(shù)據(jù)可以看出，上海地區(qū)對于租賃案件中對于可得利益的訴訟請求自2008年起基本上每年都會出現(xiàn)，但北京、廣東地區(qū)的此類案例直到2014年才逐漸進入司法審判實踐領域。另外，考慮到2016撰寫此文時間為2016年6月，上述案例統(tǒng)計中2016年的數(shù)據(jù)僅為不完全統(tǒng)計，最終的數(shù)據(jù)應當會更多。
二、25例目標案件的數(shù)據(jù)匯總
本文作者對25例目標案件的判決結(jié)果作了如下匯總：
首先，在25例目標案件中，所有目標案件的原告均向?qū)Ψ街鲝埩恕翱傻美妗睋p失，而最終被法院支持的案件數(shù)量為10例（上海5例、北京2例、廣東3例），三地案件的具體數(shù)據(jù)如下：
其次，根據(jù)文首提到的《合同法》第一百一十三條的規(guī)定，在違約情況下，守約方可以向違約方主張賠償可得利益?；谶@一規(guī)定，本文作者又在25例目標案例中以法院認定是否違約為標準再次進行了細分。
除去法院認定被告（包括出租人及承租人）不存在違約行為的案件，法院支持可得利益主張的比例為55.6%，具體數(shù)據(jù)如下：
通過上述數(shù)據(jù)分析，我們發(fā)現(xiàn)，在房屋租賃案件中，只要法院認定違約方存在違約行為的，則支持守約方獲得可得利益損失賠償?shù)母怕什⒉坏汀?/p>
三、主張可得利益案件的分類
正如以上統(tǒng)計，在25例目標案例中，有18例案件的法院認為租賃合同的解除系由于一方違約。而在這18例案件中，主要類型有以下三類且法院均對守約方請求違約方承擔可得利益損失的訴訟請求作出了評價（如下圖）：
承租人將轉(zhuǎn)租收益作為可得利益損失要求出租人承擔的5例；
承租人將一般經(jīng)營收益作為可得利益損失要求出租人承擔的10例；
出租人向承租人主張其正常租金收益作為可得利益的2例。
1.承租人主張轉(zhuǎn)租收益
如上文所述，承租人主張轉(zhuǎn)租租金為可得利益損失的案件數(shù)量為5例。
而根據(jù)法院判決，該5例案件中有3例案件的賠償可得利益損失請求被支持，分別是（2009）滬一中民二（民）終字第3447號、（2010）滬一中民二（民）終字第411號和（2011）滬一中民二（民）終字第1726號。本文作者發(fā)現(xiàn)，在這3例案件中存在一個共同點，即“承租人與出租人之間的租賃合同中已經(jīng)明確承租人將通過轉(zhuǎn)租的方式獲利”。
此外，有2例案件被法院駁回，一例為（2014）滬二中民二（民）終字第519號案件，在駁回的這一案件中，出租人與承租人在租賃合同中已經(jīng)約定了解除合同的違約金，且法院認為損失（包括可得利益損失）金額并未超過約定的違約金金額。據(jù)此，法院在已經(jīng)支持了違約金的前提下，對可得利益損失的訴訟請求作出駁回判決。而另一例被駁回的案件為（2009）滬一中民二（民）終字第1678號，在該案件中，承租人存在非法轉(zhuǎn)租事實，且出租人以該等事實為由向承租人發(fā)出書面解除函，故最終法院認為承租人因違法轉(zhuǎn)租而獲得的收益，并非出租人在簽訂合同時可以預見，也未支持承租人要求賠償可得利益損失的訴請。
律師意見：在分析了上述案例后，律師認為若承租人在租賃合同中主張以轉(zhuǎn)租行為而獲得應由的收益，則至少應當在租賃合同中明確承租人是以轉(zhuǎn)租行為而獲得收益或通過其他證據(jù)證明出租人知道或應當知道并同意承租人通過轉(zhuǎn)租的方式獲得收益，否則將難以得到法院的支持。
此外，需要提請注意的是，上述承租人主張轉(zhuǎn)租利益為可得利益的案件均在上海法院的到支持，而尚未查見北京、廣東地區(qū)存在類似案件，其他地區(qū)是否存在該等案件有待后續(xù)研究補充。
2.承租人一般經(jīng)營收益（非轉(zhuǎn)租收益）
在承租人主張非轉(zhuǎn)租的一般經(jīng)營收益的10例案件中，被法院支持的案件數(shù)量為5例、被法院駁回的數(shù)量為5例。
在駁回的5例案件中，對法院對駁回可得利益請求的理由匯總?cè)缦拢?/strong>
下文將針對上述三項駁回理由分別與5例被支持可得利益的案件作出對比分析：
（1）對于“承租人無法證明存在可得利益”的問題
首先，在上述3例以“承租人無法證明可得利益”為理由被駁回的案件中，承租人無一例外均未提供相應的證據(jù)證明其存在所謂的可得利益，據(jù)此法院以此為由駁回該可得利益的請求并沒有任何不妥。
而相比之下，在5例被法院支持可得利益請求的案件中，承租人都不同程度地提出了相應的證據(jù)證明其存在可得利益這一事實：
在（2013）滬二中民二（民）終字第852號案件中，承租人提出之前已經(jīng)經(jīng)營的POS機收款的進賬記錄作為證據(jù)以證明其經(jīng)營收入；
在（2015）一中民終字第06646號及（2015）一中民終字第06665號中（該兩個案件為同一原告的關聯(lián)案件），承租人通過查詢銀行的收入記錄作為其經(jīng)營收入的證據(jù)；
另外，在（2016）粵1972民初454號案件中，原被告雙方在租賃合同中約定了最低收入額，承租人也以此作為經(jīng)營收入的參考依據(jù)；
最后，值得一提的是在（2013）穗中法民五終字第2670號案件中，承租人通過提供專業(yè)審計報告對其在正常經(jīng)營環(huán)境下所獲得的收益進行證明。
律師觀點：結(jié)合8例案件（3例被支持、5例被駁回）中承租人的實際舉證情況，律師認為在承租人證明其存在一般經(jīng)營可得利益上應當注意以下幾點：
首先，承租人為了證明因出租人違約而導致其正常經(jīng)營下應當獲得的可得經(jīng)營收益受到影響，承租人至少證明其在正常經(jīng)營下存在合理收益，如提供之前正常經(jīng)營情況下的收益情況作為證據(jù)，另外，如果在合同中約定最低經(jīng)營收益金額的，將成為法院判斷的重要參考依據(jù)；
其次，在收益數(shù)額問題上，承租人一般會通過證明在出租人違約前，其正常經(jīng)營的情況下已經(jīng)獲得的正常收益，而推定在出租人違約后對承租人可得利益造成的損失。
最后，需要提示的是，所舉證的正常收益盡量是由第三方出具的客觀的收益憑證作為證據(jù)，如POS機收款情況、銀行收入記錄等，如此會增強法院認可的可能。
（2）關于“出租人在簽訂合同時預見或應當預見”的判斷
根據(jù)上文匯總，法院以“可得利益的損失已經(jīng)超出了出租人簽訂時候的預期”為由而駁回承租人主張經(jīng)營損失的典型案例為（2015）東中法民一終字第1219號案件，在這一案件中，承租人在承租房屋中進行經(jīng)營活動，而出租人在合同履行期間對整個商場進行改造裝修，承租人以此為由主張該等改造行為使其無法繼續(xù)經(jīng)營，要求解除合同并由出租人賠償可得利益損失。而該案件的一審法院認為：出租人在簽訂合同時并不能預見其違約的行為將會對承租人造成可得利益損失；而二審法院則進一步解釋：出租人依合同可獲得的利益主要為收取租金，承租人可獲得的利益主要應為取得對商鋪的使用權。而承租人的賠償可得利益損失請求請求，已超出了出租人訂立合同時的預見范圍。
相比之下，在可得利益被支持的5例案件中，合同雙方同樣僅在合同中約定了承租人將把租賃房屋用作經(jīng)營，并獲得收益。而法院均沒有以“可得利益的損失已經(jīng)超出了出租人簽訂時候的預期”為由駁回該等請求。
本文作者猜測，上述兩種判決方式可能源于不同地區(qū)法院的觀點存在差異，承租人主張被法院駁回的案件系東莞市中級人民法院作出，而被支持的5例均為上海地區(qū)作出的判決。在案情基本一致的情況下，兩地法院作出不同的判決，應該正是兩地法院的對承租人經(jīng)營上的可得利益的尺度和理解不一致所產(chǎn)生。但該觀點僅為本文作者愚見，有待進一步確證。
3.出租人的租金收益作為可得利益
最后，在上述18例案件中，還有4例為“出租人主張租金收益”的案件。根據(jù)統(tǒng)計，這4例案件中有3例案件被法院駁回該等請求，分別是（2015）穗中法民五終字第3050號案件及（2016）粵04民終字260號。需要提示的是，這2例案件的可得利益主張均與合同約定的保證金（或押金）存在聯(lián)系。具體而言，在（2015）穗中法民五終字第3050號案件中，雙方租賃合同已經(jīng)簽訂，但承租人由于上級審批未通過而最終無法履行租賃合同，而出租人則主張扣除承租人已經(jīng)繳納的保證金作為可得利益損失，法院最終也支持了這一觀點，但出租人并未在保證金之外另行主張可得利益損失。
在（2016）粵04民終字260號案件中，一審法院認為承租人已經(jīng)繳納的保證金15萬元已經(jīng)足以彌補出租人主張的空置房屋所產(chǎn)生的可得利益損失，據(jù)此法院對出租人額外主張的可得利益損失并未支持；二審法院則直接以承租人未主張為由不對這一問題進行評論。
根據(jù)上述案件的判決，本文作者認為：在目前的租賃行為中，一般在租賃合同簽訂時，出租人會向承租人收取一定金額保證金，而在承租人違約而解除合同的情況下，出租人除了根據(jù)合同規(guī)定沒收上述保證金外還要求承租人承擔可得利益損失的請求較難得到法院支持。
4.其他
上文已經(jīng)列舉了18個案件中的17例，本文作者將最后一例的情況列在了其他中，即為（2011）浦民一（民）初字第14673號。該案件的基本案情為雙方簽訂租賃合同，后出租人違約，承租人解除合同，但在租賃合同中雙方并未約定違約金。而在承租人提起訴訟時主張出租人應當向其支付違約金x萬元，庭審過程中法院向其釋明違約金并沒有依據(jù)，在法官的釋明下，承租人將上述違約金的請求變更為出租人承擔x萬元可得利益損失，最終法官僅支持了一小部分可得利益。值得一提的是，在本案中法院認為其可得利益的請求并沒有事實依據(jù)，最后近視酌情支持。
筆者認為，本案應當屬于個案，即在未約定違約金、也沒有其他實際損失的情況下，從平衡的角度出發(fā)支持了一小部分可得利益。據(jù)此本案不具有普遍性。
四、結(jié)語
筆者在分析了總計25個案件后，僅對房屋租賃合同糾紛中的可得利益作了初步的匯總和比較，據(jù)此也僅對可得利益在不同情況下的可得利益主張進行了簡要的分析。但終究而言，在房屋租賃合同糾紛中的可得利益的裁判定性、金額計算等問題上還有待后續(xù)的進一步討論和研究。
實習編輯/王林
