關(guān)于本案處理的幾點意見
一、本案法庭向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求不符合《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條，該條適用的前提條件是：“當(dāng)事人簽訂買賣合同作為民間借貸合同擔(dān)保”，即當(dāng)事人的意思表示是單一純粹的以買賣擔(dān)保借貸，而無買買意思。
本案為商品房買賣合同糾紛而非民間借貸合同關(guān)系。當(dāng)事人雙方簽訂《購房合同》，系雙方真實意思表示，被告認(rèn)可，合同真實有效。該《購房合同》符合《合同法》相關(guān)規(guī)定，合同簽訂后原告即完成付款義務(wù)，支付相應(yīng)對價，合同生效。 商品房買賣合同生效后，原債權(quán)債務(wù)基礎(chǔ)法律關(guān)系消滅，在此情況下主張原債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系于法無據(jù)。
二、購房合同糾紛與流押、流質(zhì)合同糾紛分屬不同的法律關(guān)系。當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿前明確約定債務(wù)人不履行時歸債權(quán)人所有的代物清償協(xié)議，違反了禁止流押、流質(zhì)的強制性規(guī)定，其宗旨是維護民法平等、公平原則，防止損害當(dāng)事人合法權(quán)益。本案不存在流押、流質(zhì)情形，故無法主張原債權(quán)債務(wù)。
三、以物抵債合同與購房合同、商品房預(yù)售合同糾紛并非同一法律關(guān)系。
當(dāng)事人之間訂有合法有效《購房合同》，系雙方真實意思合法有效，并不違法相關(guān)法律規(guī)定。從合同簽訂的目的及履行情況看，雙方締約的真實意思是取得涉案房屋的所有權(quán)，而非為實現(xiàn)融資或為債權(quán)提供擔(dān)保，也沒有以物抵債的意思表示，更不存在債務(wù)不能清償?shù)那樾危瑐鶛?quán)折作部分房款（除去支付現(xiàn)金部分）僅是房款支付方式的不同，不能一概而論理解成僅僅是以物抵債。本合同簽訂時雙方?jīng)]有以物抵債目的，而真實意思是買房，因此本案是商品房買賣的法律關(guān)系。
根據(jù)《合同法》原理與最高人民法院民一庭最新案例指導(dǎo)，以物抵債是法律允許的實現(xiàn)債權(quán)的方式，其實質(zhì)是代物清償，債權(quán)人受領(lǐng)他種給付而使合同消滅的法律行為。以物抵債屬實踐性法律行為，亦即實踐合同。而本案為商品房買賣糾紛，商品房買賣合同為諾成性合同，合同已簽訂即生效，原告即完成支付房款義務(wù)，支付合同對價，原基礎(chǔ)債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系消滅，原告無法再主張原基礎(chǔ)法律關(guān)系。
本案久拖不決的癥結(jié)之所在，是對法律關(guān)系理解上過多的考慮不相干因素，使問題復(fù)雜化。其實本案《購房合同》無論從形式、內(nèi)容均真實有效，雙方認(rèn)可，僅僅是房款支付方式令人產(chǎn)生了疑慮，而該種方式在現(xiàn)實生活中比比皆是，法律并不禁止。原告訴請被告履行合同交付房產(chǎn)合理合法，且該房因本案訴訟仍在建筑商未處理具有交付條件，原告請求符合《合同法》維護交易安全、誠實信用、公平自愿宗旨。
另，最新《最高人民法院：民間借貸糾紛49個常見疑難問題裁判指引》第5、6、7指導(dǎo)意見，對商品房買賣涉及借貸、融資、債權(quán)的指導(dǎo)意見精神，均認(rèn)可商品房買賣合同的效力。特別是7中當(dāng)事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔(dān)保法》第四條、《物權(quán)法》第一百八十六條“禁止流押”的規(guī)定即可?！渡綎|省高院關(guān)于房地產(chǎn)糾紛民事審判意見》第十一條：“關(guān)于以房抵債合同的效力問題：以房抵債的協(xié)議既是當(dāng)事人之間履行債務(wù)的一種方式，也是雙方就如何履行原債務(wù)達(dá)成新的協(xié)議，只要該協(xié)議不具有《合同法》第52條規(guī)定的無效合同情形，應(yīng)依法認(rèn)定有效，雙方應(yīng)誠信履行協(xié)議。抵債房屋是否辦理所有權(quán)變更手續(xù)不影響以房抵債協(xié)議的效力。”
（張言明）
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