原告訴稱
原告一審訴稱：被繼承人趙二于2010年6月9日因病去世，生前有兩處房屋，10棟2號、3號。在趙二去世后，原告于2012年向法院提起繼承之訴，經(jīng)該院依法調解出具(民事調解書，確定被繼承人趙二名下10棟2號、3號房屋歸原告所有，其他兄弟姐妹趙三、趙四、趙五自愿放棄繼承。原告取得此房屋的所有權后發(fā)現(xiàn)被告一直占據(jù)此房屋并居住，幾經(jīng)交涉被告聲稱他是向第三人張九購買所得，而原告詢問第三人被告知此房是第三人向趙二購買后出賣給被告的。原告要求被告和第三人出具相關協(xié)議，被拒絕。
現(xiàn)此房一直由被告居住。另據(jù)原告了解，被繼承人生前并沒有出賣過此房屋。鑒于上述事實，原告認為，原告基于法定繼承之訴已經(jīng)法院民事調解取得了10棟2號、3號房屋所有權。依據(jù)《物權法》第29條規(guī)定，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。原告依法繼承的行為具有法律效力且已經(jīng)法院民事調解書確認，因此，原告自此法律文書生效時就是此房屋的所有權人無須登記。被告現(xiàn)在占有此房屋沒有經(jīng)產(chǎn)權登記更無權利憑證，原告也沒有聽說父親在生前出賣過此房屋，在繼承時法院也到相關部門調取了此房的產(chǎn)權證據(jù)，均表明是原告父親所有，沒有出賣的事實和證據(jù)，因此被告為無權占有。為妥善處理本案，原告請求法院依法判決被告將10棟2號、3號房屋倒出交給原告;第三人對被告倒出此房屋負連帶責任，訴訟費用由被告承擔。
被告辯稱
被告左六不同意原告的訴訟請求，被告的妻子紀七與吳八在2014年9月17日向本案第三人張九購買了10棟2號、3號房屋，簽訂房屋買賣協(xié)議當時已將購房款128，000.00元交給賣房者張九，并約定賣房者張九負責辦理過戶手續(xù)，第三人張九已將該房屋交給紀七與吳八。被告的妻子紀七與吳八取得該房屋的方式合法，屬于正常的房屋買賣關系，應當受到法律的保護。因此原告要求被告倒出房屋，無事實與法律依據(jù)，請求法院駁回原告的訴訟請求。
第三人張九一審述稱：不同意原告的訴訟請求，2006年9月27日，第三人與原告的父親趙二簽訂了房屋買賣協(xié)議書，趙二作為該兩戶房屋的權利人將10棟2號、3號房屋自愿賣給第三人，作價120,000.00元，一次性付清現(xiàn)金。簽訂房屋買賣協(xié)議書當時原告的哥哥趙四也一直在場，趙二收到第三人交給的全部房款120，000.00元后立即將該房屋的兩本住宅證交給了第三人。2014年9月17日，第三人因身體患病，將該兩處房屋賣給紀七、吳八，簽訂房屋買賣協(xié)議書當時買方二人已將購房款128,000.00元交給第三人，并約定第三人負責辦理過戶手續(xù)。該房屋已交給紀七、吳八。該二人取得該房屋的方式合法，屬于合法的房屋買賣關系，應當受到法律的保護，因此原告要求買方倒出房屋，無事實與法律依據(jù)。綜上，第三人有權將自己合法取得的房屋出售給他人，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
查明
趙二與趙升十父女關系。張九與的父親趙二于2006年9月27日簽訂“買賣房協(xié)議書”，協(xié)議約定:“趙二將名下坐落于10棟2號和3號兩處房屋自愿賣給張九，作價120,000.00元，一次性付現(xiàn)金。”該10棟2號、3號房屋分別于2000年7月12日、1999年1月20日參加房改，房主為趙二。2014年9月17日，第三人張九與案外人紀七、吳八簽訂“房屋買賣協(xié)議書”，將上述兩處房屋以128,000.00元的價格賣給案外人紀七、吳八并同時付清房款，張九將該兩處房屋的住宅證、原“買賣房協(xié)議書”交給紀七、吳八?，F(xiàn)該房屋由左六及妻子紀七居住。的父親趙二于2010年6月9日死亡。以要求繼承上述兩處房屋為由，于2012年8月6日向一審法院提起訴訟，一審法院于2012年10月15日作出(民事調解書，經(jīng)法院主持調解，雙方當事人自愿達成協(xié)議：被繼承人趙二的上述兩處房屋歸所有，趙二的其他子女自愿放棄對上述房屋的繼承。
裁判結果
本案張九持有趙二房屋的產(chǎn)權手續(xù)及與趙二簽訂的“買賣房協(xié)議書”與案外人紀七、吳八簽訂房屋買賣協(xié)議，將該兩處房屋賣給二人。紀七、吳八有理由相信該房屋為張九所有，且張九已將該房屋交付紀七、吳八占用、使用，并將房屋產(chǎn)權證交付二人，二人于簽訂房屋買賣協(xié)議當天將購房款交付張九，雖其未辦理房屋產(chǎn)權更名、過戶手續(xù)，但系公司房產(chǎn)管理處與區(qū)房產(chǎn)局工作交涉階段，不予辦理過戶手續(xù)的客觀原因所致，故可以認定紀七、吳八與張九之間的房屋買賣關系符合善意取得的構成要件，即賣房者張九不是房屋的合法所有人為無處分權人、買房者紀七、吳八為善意購買并支付了合理對價且房屋及相關產(chǎn)權手續(xù)已實際交付，故根據(jù)法律規(guī)定紀七、吳八為善意取得該房屋所有權。
律師點評
本案涉訴標的為返還原物糾紛，標的物是10棟2號、3號房屋，本案觸及物權法的不動產(chǎn)善意取得制度。有關不動產(chǎn)的善意取得制度，從最高人民法院登載的文章發(fā)現(xiàn)，所謂善意取得，是指無權處分其占有物的動產(chǎn)占有人將該物轉讓給他人，善意受讓人依法即時取得該物的所有權或者其他物權。所謂“善意”應以登記薄上是否異議登記和取得人是否明知登記薄錯誤為依據(jù)。通過以上的內(nèi)容可以確定，不動產(chǎn)善意取得必須和登記簿相聯(lián)系，也就是不動產(chǎn)登記簿出現(xiàn)了登記錯誤，買受人相信該不動產(chǎn)登記薄的無權處分人就是“真正的物權人”，他的買賣行為才能受到善意取得制度的保護。
一、本案中的不動產(chǎn)登記簿并沒有出現(xiàn)登記錯誤。1、原審法院認為中表述“雖未辦理房屋產(chǎn)權更名、過戶手續(xù)，但系公司房產(chǎn)管理處與區(qū)房產(chǎn)局工作交涉階段”根據(jù)以上的事實和被上訴人持有趙二的房產(chǎn)使用證表明，兩次交易均沒有辦理產(chǎn)權過戶轉移登記手續(xù)。2、《物權法》第十五條規(guī)定了不動產(chǎn)物權變動的區(qū)別原則，本案中第一個交易行為即趙二出讓給第三人張九的合同中，由趙二處分了遺產(chǎn)共同共有物(趙二的老伴先行去世，涉案房屋為待繼承由趙二和其子女共同共有)，是無效的行為，其沒有處分權，更沒有辦理轉移登記，因此該爭議房屋并沒有發(fā)生物權的變動。更由于案外人趙升龍已經(jīng)確認，此交易是他向第三人借款用此房作抵押，是趙升龍本人被迫簽的買賣協(xié)議，更是無效的。
二、被上訴人不符合不動產(chǎn)善意取得的構成要件。1、原審法院認定第三人張九是無權處分人是正確的。因為該房屋是上訴人已故父親趙二與母親共有的，他們?nèi)ナ篮蟠朔坑缮显V人繼承，上訴人才是此房屋的所有權人。而第三人張九持有的所謂買賣協(xié)議書是假的，不是趙二本人所簽。即使是真的，此房也是共同共有，趙二擅自處分為無效的交易。因此張九占有并出賣此房為無權處分人，不經(jīng)權利人追認，此交易無效。現(xiàn)上訴人明確反對，不追認。2、原審法院認定被上訴人的妻子紀七向無權處分的第三人張九購買此房為善意購買并支付了合理對價，房屋和產(chǎn)權手續(xù)已經(jīng)交付，由此他們善意取得該房屋，從形式上看，原審法院認定符合《物權法》第106條規(guī)定。但是對照不動產(chǎn)物權的善意取得制度的相關基礎知識，明顯是錯誤的。首先原審判決簡單、草率認定了紀七、吳八購買此房時是善意。如何判斷善意，在通常情況下，只要取得人信賴了登記就推定其是善意，除非事先明知登記錯誤或者登記簿中有異議登記的記載。
