家中失竊
物業(yè)要不要擔責？
小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生差、經(jīng)常停水停電
該不該交物業(yè)費？
物業(yè)人員服務(wù)不到位
拒交物業(yè)費以示抗議？
......
近年來，物業(yè)糾紛這種“城市病”日益凸顯,其中因矛盾糾紛無法調(diào)和而訴至法院的案件更呈增長態(tài)勢。章貢區(qū)法院數(shù)據(jù)顯示，2014年，受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛177件，2015年253件，2016年303件。超過96%的案件為物業(yè)公司起訴業(yè)主，要求支付拖欠的物業(yè)費。而有的業(yè)主就是因為對物業(yè)服務(wù)的不滿意拒交物業(yè)費，終被告上公堂。
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今天，小編就來說說
物業(yè)糾紛的那些事兒～～
物業(yè)糾紛
物業(yè)：指責業(yè)主“不繳納物業(yè)費”
業(yè)主：指責物業(yè)“服務(wù)不到位”，拒繳物業(yè)費
案例解析
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A
案 例
前不久，羅先生、李先生（贛州某住宅小區(qū)的業(yè)主）分別被小區(qū)物業(yè)公司一紙訴狀告到了贛州市章貢區(qū)人民法院，要求支付欠繳的物業(yè)費等。
物業(yè)公司稱，該公司按照合同約定為羅先生、李先生所在小區(qū)提供了物業(yè)管理與服務(wù)，但羅先生、李先生未按照協(xié)議約定及時足額繳納物業(yè)費、水費、電梯分攤費，認為其行為已構(gòu)成違約，要求法院依法處理。
羅先生、李先生同時也反訴原告小區(qū)物業(yè)公司，以物業(yè)公司提供的服務(wù)不合格為由要求退還已繳納的物業(yè)費等，并要求物業(yè)公司公示物業(yè)管理服務(wù)費用的收支情況、共有部分收益的收支賬目、所屬員工從業(yè)資質(zhì)情況，對共有部分收益向有關(guān)單位辦理提存，待業(yè)主委員會成立后由其受領(lǐng)。
羅先生、李先生談到，他們不是不繳納物業(yè)費，是因物業(yè)公司沒有按照合同提供服務(wù)，沒有履行義務(wù)。特別是羅先生提到其家中多次被盜，物業(yè)保衛(wèi)崗經(jīng)常沒人，家里經(jīng)常停電停水以及小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生比較差、設(shè)施設(shè)備得不到維修、違章建筑比較多等等問題。同時，他們提出小區(qū)內(nèi)的公共場所經(jīng)營廣告性收入應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，但物業(yè)公司并未公示所得收入數(shù)額、用途，存在占有的惡意。兩人也同時表示，如果物業(yè)公司做好物業(yè)服務(wù)，他們愿意繳納以后的物業(yè)管理費。
Ｓ
說 法
章貢區(qū)法院審理認為：物業(yè)公司已為小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，羅先生、李先生作為小區(qū)業(yè)主不能獨立于該小區(qū)存在，其無故拒交物業(yè)管理費無法律依據(jù)。關(guān)于水費和電梯分攤費的問題，根據(jù)合同約定由業(yè)主據(jù)實分攤，但物業(yè)公司未提供證據(jù)證明該兩項費用的實際發(fā)生數(shù)額，應(yīng)承擔舉證不能的法律后果，該項訴訟請求不予支持。同時，物業(yè)公司對所管理的小區(qū)在物業(yè)服務(wù)上存在瑕疵，因此存在未能及時履行物業(yè)管理義務(wù)的違約行為，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任，違約金從所欠的物業(yè)費中予以抵扣。
關(guān)于反訴部分，羅先生、李先生按照合同約定支付其應(yīng)支付的各項費用，屬于履行自己的合同義務(wù)，因此，要求物業(yè)公司返還物業(yè)費等沒有事實和法律依據(jù)，法院不予支持。該小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司實行的是包干制收費方式，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，其僅應(yīng)當公布物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況，因此對公開共有部分收益的收支賬目的訴訟請求予以支持，對于要求公開物業(yè)管理費的收支情況的訴訟請求不予支持。關(guān)于共有部分收益提存，由于案涉小區(qū)尚未召開業(yè)主大會決定其用途，對此主張法院不予支持。對于要求公示員工從業(yè)資質(zhì)情況以及物業(yè)管理用房使用情況的訴訟請求，系物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主公開的事項，法院予以支持。
Ｐ
判 決
法院判決羅先生、李先生向物業(yè)公司支付部分物業(yè)管理費(已扣除物業(yè)公司應(yīng)承擔的違約金)，物業(yè)公司公開共有部分經(jīng)營所得的收支賬目、小區(qū)聘請員工的從業(yè)資質(zhì)情況及物業(yè)管理用房的使用情況，駁回原告物業(yè)公司的其他訴訟請求，駁回反訴原告羅先生、李先生的其他訴訟請求。
法院：物業(yè)費不可以不交，但物業(yè)服務(wù)也必須到位
關(guān)于物業(yè)公司——由于物業(yè)公司在進駐小區(qū)時通常都與開發(fā)商、業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，合同關(guān)系明確。只要物業(yè)公司在該小區(qū)有提供服務(wù)，均有權(quán)按照合同約定向業(yè)主收費，或在遭遇業(yè)主拒絕繳納物業(yè)管理費及其他損害行為發(fā)生時向法院起訴進行維權(quán)。
關(guān)于業(yè)主維權(quán)——根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不達標為由進行抗辯并要求減免物業(yè)服務(wù)費用，人民法院應(yīng)當要求業(yè)主說明不達標的具體情形。因此要注意保存不容易被篡改、證明力較強的證據(jù)，有針對性的記錄違約事件發(fā)生的時間、地點、情況，保留好相應(yīng)的證據(jù)，可以采取拍照、攝像或文字記錄對方簽字的方式等。另外，業(yè)主應(yīng)積極成立業(yè)主委員會，以組織的方式維護自己的權(quán)利。
一個物業(yè)公司能否做好并得到較好回報，應(yīng)建立在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)并與業(yè)主建立良好的溝通基礎(chǔ)上，若過多依賴司法途徑進行維權(quán)，不僅增加了其他開支和負擔，也會造成矛盾更加激化，形成惡性循環(huán)。
同時，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理有助于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進社會和諧。這需要業(yè)主和物業(yè)公司以及全社會的共同努力。
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