淺析物業(yè)糾紛訴訟主體資格適格性
騰訊新聞
在物業(yè)糾紛頻發(fā)的大環(huán)境下，越來(lái)越多的業(yè)主現(xiàn)在都選擇拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)益。物業(yè)訴訟案件中，當(dāng)事人是小區(qū)物業(yè)公司和業(yè)主的情況占多數(shù)。但是也存在少數(shù)物業(yè)案件，小區(qū)業(yè)主并不能作為適格原告直接起訴物業(yè)單位，例如業(yè)主不滿物業(yè)公司將小區(qū)停車(chē)位等共有部分用于經(jīng)營(yíng)而提起的訴訟案件。那么，如何確定物業(yè)糾紛訴訟主體的適格性呢？本文將通過(guò)物業(yè)糾紛具體案例對(duì)訴訟主體的適格性予以分析，以供各位讀者實(shí)務(wù)參考。
一
單個(gè)業(yè)主不宜作為涉及業(yè)主公共利益事項(xiàng)的訴訟主體
案例簡(jiǎn)介：
在張娜與北京聚福祥物業(yè)管理中心物權(quán)糾紛一案[1]中，張女士以J物業(yè)管理中心違法收費(fèi)的事實(shí)侵犯了其停車(chē)?yán)娴氖聦?shí)向法院提起了訴訟，并依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條[2]的規(guī)定以業(yè)主身份主張其權(quán)益。
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有；當(dāng)事人向人民法院提起民事訴訟，應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的起訴條件。本案中，張女士以J物業(yè)管理中心私自違法建設(shè)車(chē)棚、加裝地鎖嚴(yán)重侵害業(yè)主共同權(quán)益為由，起訴要求J物業(yè)管理中心拆除地樁、地鎖和車(chē)棚，還業(yè)主公共場(chǎng)所，而該項(xiàng)權(quán)利的主張應(yīng)由小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)委托的業(yè)主委員會(huì)或其他可以代表全體業(yè)主利益的單位及組織主張為宜。故而，法院判定駁回起訴。
二
小區(qū)分區(qū)業(yè)委會(huì)不經(jīng)授權(quán)不能作為涉及業(yè)主公共利益的事項(xiàng)的訴訟主體
案例簡(jiǎn)介：
在北京市西城區(qū)遠(yuǎn)見(jiàn)名苑中心區(qū)業(yè)主委員會(huì)與北京明華嘉業(yè)物業(yè)管理有限責(zé)任公司業(yè)主知情權(quán)糾紛一案[3]中，該小區(qū)中區(qū)業(yè)委會(huì)就小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)收益問(wèn)題、車(chē)位租賃情況不予公開(kāi)侵犯業(yè)主知情權(quán)為由將M物業(yè)管理公司訴至法院，一審法院審理期間，小區(qū)中區(qū)業(yè)委會(huì)表示該業(yè)委會(huì)提起本次訴訟未經(jīng)過(guò)該小區(qū)業(yè)主大會(huì)決議或授權(quán)。一審法院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，“業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料”。根據(jù)上述規(guī)定，請(qǐng)求公布、查閱相關(guān)情況和資料的主體是業(yè)主，而非業(yè)主委員會(huì)；另一方面，從業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)。本案中，小區(qū)業(yè)委會(huì)起訴M物業(yè)管理公司業(yè)主知情權(quán)糾紛案，未經(jīng)過(guò)該小區(qū)業(yè)主大會(huì)的決議或授權(quán)，故小區(qū)業(yè)委會(huì)作為本案原審原告提起訴訟主體有誤。因此，一審法院裁定駁回起訴，二審法院維持前述裁定。
三
案例評(píng)析
根據(jù)《物權(quán)法》第八十三條第二款[4]、最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條[5]之規(guī)定，業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，有依法向法院提起訴訟的權(quán)利。據(jù)此，如被侵權(quán)權(quán)利人依法訴至法院，法院應(yīng)當(dāng)立案受理。
但是，法院在受理此類(lèi)案件時(shí)較為慎重，尤其是涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)，法院往往會(huì)重點(diǎn)審查起訴主體能否代表全體業(yè)主。個(gè)別或部分業(yè)主起訴的，應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺w業(yè)主的授權(quán)，即使業(yè)主委員會(huì)起訴的，也要審查其是否得到業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，以證明其訴訟目的與全體業(yè)主的意愿達(dá)成一致。在這之前，法院一般不受理此類(lèi)案件或受理后依法予以駁回。在前述案例中，案例一中的張女士沒(méi)有經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)而以業(yè)主身份起訴至法院請(qǐng)求物業(yè)公司拆除地樁地鎖和車(chē)棚，還業(yè)主公共場(chǎng)所，不具備訴訟主體資格被駁回起訴；案例二中的小區(qū)分區(qū)業(yè)委會(huì)既沒(méi)有獲得業(yè)主大會(huì)授權(quán)，也不是以業(yè)主個(gè)人身份起訴要求物業(yè)公司公布小區(qū)相關(guān)場(chǎng)地和設(shè)施的使用、維護(hù)、收益等信息，也因主體不適格被法院裁定駁回起訴。
因此，當(dāng)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司侵犯自己或整個(gè)小區(qū)業(yè)主的權(quán)益時(shí)，如果想通過(guò)司法程序獲取救濟(jì)，應(yīng)首先考慮個(gè)人是否為適格原告以提起訴訟，以免“好心費(fèi)力”卻不能達(dá)到好的結(jié)果。
注釋?zhuān)?/p>
[1] 北京市第二中級(jí)人民法院（2017）京02民終6567號(hào)民事判決書(shū)。
[2] 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條
建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
[3] 北京市第二中級(jí)人民法院（2018）京02民終3214號(hào)民事判決書(shū)。
[4] 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十三條第二款
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
[5] 最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條
建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
屬于前款所稱(chēng)擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。
轉(zhuǎn)自：蘭臺(tái)房地產(chǎn)法評(píng)（公眾號(hào)）
【《房地產(chǎn)法律研究與司法實(shí)務(wù)》系列叢書(shū)（第一輯）已由人民法院出版社出版發(fā)行，每輯（冊(cè)）58元。該書(shū)集建筑房地產(chǎn)司法審判案例分析、建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究、市場(chǎng)預(yù)測(cè)和相關(guān)法學(xué)研究、法律實(shí)務(wù)等為一體，將建筑房地產(chǎn)司法實(shí)務(wù)與行業(yè)發(fā)展結(jié)合起來(lái)，均由法官、金融和建筑房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士撰稿，針對(duì)性、實(shí)用性、專(zhuān)業(yè)性、權(quán)威性強(qiáng)，具有創(chuàng)新意義和史料收藏價(jià)值，對(duì)廣大法律工作者、建筑房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行建筑房地產(chǎn)法學(xué)研究和相關(guān)實(shí)務(wù)工作有著重要參考價(jià)值，是一部較好實(shí)用的工具書(shū)。本系列法律叢書(shū)每年兩輯，全國(guó)發(fā)行，歡迎訂閱】
安徽省法學(xué)會(huì)建筑與房地產(chǎn)法學(xué)研究會(huì)于2016年元月23日在安徽省高級(jí)人民法院成立，標(biāo)志著安徽省建筑房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)法學(xué)研究與法律服務(wù)機(jī)構(gòu)的誕生。本研究會(huì)理事會(huì)是由安徽省人大、安徽省高級(jí)人民法院、安徽省人民檢察院、安徽省人民政府法制辦、安徽省住建廳、安徽省國(guó)土資源廳、安徽省社科院、安徽大學(xué)、安徽建筑大學(xué)、安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)、法制日?qǐng)?bào)、新華社、安徽法制報(bào)、安徽工人日?qǐng)?bào)、中國(guó)工商銀行安徽分行、安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、安徽省建筑業(yè)協(xié)會(huì)、安徽省物業(yè)管理協(xié)會(huì)和安徽省律師協(xié)會(huì)等單位的人員組成。研究會(huì)內(nèi)設(shè)專(zhuān)家委員會(huì)、建設(shè)工程合同爭(zhēng)議評(píng)審和糾紛調(diào)解處理中心，充分整合了建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究與實(shí)務(wù)、相關(guān)法學(xué)研究與法律實(shí)務(wù)的人才資源。該研究會(huì)成立以來(lái)，將相關(guān)行業(yè)發(fā)展與法學(xué)研究、法律實(shí)務(wù)緊密結(jié)合，突出理論創(chuàng)新促進(jìn)成果轉(zhuǎn)化，參加安徽省人大進(jìn)行全省房地產(chǎn)調(diào)研、為合肥市人民政府行政復(fù)議提供咨詢、承擔(dān)建筑房地產(chǎn)課題研究、參與《房地產(chǎn)法律研究與司法實(shí)務(wù)》系列叢書(shū)的征文編審與推廣、支持安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、安徽省建筑業(yè)協(xié)會(huì)、安徽省物業(yè)管理協(xié)會(huì)等行業(yè)組織進(jìn)行法律培訓(xùn)講座、組織開(kāi)展建筑房地產(chǎn)案件研究調(diào)解、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制修訂評(píng)審等一系列工作。研究會(huì)面向社會(huì)，關(guān)注民生，服務(wù)大眾，常年開(kāi)展義務(wù)法律咨詢等公益活動(dòng)，為百姓排憂解難，為企業(yè)保駕護(hù)航，歡迎垂詢！
【地址】合肥長(zhǎng)江路319號(hào)仁和大廈14層
聯(lián)系客服
