《中華人民共和國合同法》第四百二十四條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同?！本娱g作為中介的一種形式,其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯(lián)系在一起,以促成交易后取得合理傭金的服務(wù)。無論何種居間,居間人都不是委托人的代理人,而只是居于交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。
居間合同中的委托人與委托合同中的受托人的區(qū)別：
(1)受托人的地位不同：居間合同中的受托人受托為委托人作成交易服務(wù)，但其在交易中僅是一個中介人，既不為交易的當(dāng)事人一方或其代理人，也不直接參與交易雙方的談判，在決定交易雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容上并不體現(xiàn)居間人的意志。而委托合同中的受托人以委托人的名義進行活動，代委托人與第三人訂立合同，參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容。
(2)居間合同中的委托人需向居間人給付一定報酬，作為對居間人活動的報償。而委托合同中的受托人以委托人的費用從事活動。
[案例一]北京市第一中級人民法院在史秀榮與北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司居間合同糾紛二審民事判決書[(2015)一中民(商)終字第1246號]中認為：“《自行劃轉(zhuǎn)補充協(xié)議》的簽約當(dāng)事人為史秀榮及案外人張×，中原公司并非合同當(dāng)事人，中原公司在提供買賣雙方訂立房屋買賣合同服務(wù)過程中的地位也不是買賣雙方的代理人，而是居于交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人，既然史秀榮與案外人張×就首付款的延期問題進行了商議，故商議結(jié)果無須征得中原公司的同意，中原公司只是提供服務(wù)的中間人，無權(quán)決定史秀榮與案外人張×之間訂立的房屋買賣合同是否變更或解除。因此，史秀榮的該項上訴理由，沒有法律依據(jù)，本院不予采信?！?/p>
[案例二]遼寧省高級人民法院在亞之羽航空服務(wù)(北京)有限公司、劉浩宇與寬甸金遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司居間合同糾紛二審民事判決書[(2016)遼民終183號]中認為：“在居間合同中，提供報告訂約機會或提供交易媒介的一方為居間人，給付報酬的一方為委托人。報告訂約機會是指居間人受委托人的委托，尋覓及提供可與委托人訂立合同的相對人，從而為委托人訂約提供機會;提供訂約媒介是指居間人從中斡旋，促進交易達成。”
居間合同具有以下幾個特征：
(1)其合同標的不是法律行為，而是介紹訂約的勞務(wù);
(2)居間人在委托人與第三個訂立的合同中既非當(dāng)事人，亦非任何一方的代理人，而是中間媒介人;
(3)它是有償合同，居間人只有在居間產(chǎn)生有效結(jié)果時才可請求報酬給付。
一、居間人的權(quán)利和義務(wù)：
(一)居間人的義務(wù)：居間人如實告知義務(wù)。《中華人民共和國合同法》第四百二十五條規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”這就是“居間人如實告知義務(wù)”。
居間人的報告義務(wù)是居間人在居間合同中承擔(dān)的主要義務(wù),居間人應(yīng)依誠實信用原則履行此項義務(wù)。當(dāng)然，這并不是說居間人要把相對人的資信狀況、生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量等都一一了解清楚提供給委托人，但居間人應(yīng)盡可能地掌握更多的信息，并如實提供給委托人，不得弄虛作假，不得與第三人惡意串通損害委托人的利益,也不得惡意促成委托人與第三人訂立合同。
北京市第二中級人民法院在北京興遠房地產(chǎn)經(jīng)紀中心與張桂云居間合同糾紛二審民事判決書[(2016)京02民終3524號]中認為：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。興遠中心雖未與張桂云單獨簽訂居間合同，但其事實上作為居間方，促成高愛琪與張桂云簽訂了《房屋買賣合同》，并且在該買賣合同中作為丙方(居間方)加蓋了合同專用章。興遠中心與張桂云之間建立的事實上的居間合同關(guān)系，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)履行各自義務(wù)。居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?/strong>
廣東省高級人民法院在珠海百佳房地產(chǎn)投資顧問有限公司、哈麗旦·卡斯木拜居間合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[(2017)粵民申8626號]中認為：“居間人的報告義務(wù)是居間人在居間合同中承擔(dān)的主要義務(wù)，居間人應(yīng)依誠實信用原則履行此項義務(wù)?！?/strong>
(二)居間人的權(quán)利：(1)居間人的報酬請求權(quán);(2)居間人未促成合同成立而支出的必要費用的請求權(quán)。
(1)居間人的報酬請求權(quán)：《中華人民共和國合同法》第四百二十六條規(guī)定：“居間人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負擔(dān)居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔(dān)?！?/p>
最高人民法院在新疆天瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、張中華居間合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[(2018)最高法民申678號]中認為：“雖然，上述出讓土地只是項目用地總面積17.5公頃中的一部分，不完全符合《居間協(xié)議》約定的支付條件，但張中華履行了協(xié)議所約定的部分義務(wù)，也促成了合同目的部分實現(xiàn)，雙方對此種情況如何支付報酬雖未約定，《中華人民共和國合同法》第四百二十六條第一款規(guī)定：'居間人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負擔(dān)居間人的報酬?！?strong>二審法院結(jié)合張中華在推動項目規(guī)劃完成，促成部分合同目的實現(xiàn)等方面的基本事實，酌情由天瑞公司支付張中華75萬元居間報酬，并無不當(dāng)。天瑞公司稱該項目的規(guī)劃等并不是在張中華的居間服務(wù)下完成，張中華并未完成居間協(xié)議約定委托事項的理由不成立?！?/p>
(2)居間人未促成合同成立而支出的必要費用的請求權(quán)。《中華人民共和國合同法》第四百二十七條規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用?！?/strong>
最高人民法院在馬明與四川大洋硅業(yè)有限公司、四川西南陽光硅業(yè)科技有限公司居間合同糾紛申請再審民事裁定書[(2014)民申字第793號]中認為：“根據(jù)本案一、二審查明的事實，2005年11月11日，大洋公司向馬明出具承諾書，承諾如果馬明為該公司引進資金成功，該公司以原始股權(quán)給予獎勵，如引進的資金到不了位，則承諾無效。鑒于馬明未為大洋公司引資成功，依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定和雙方的約定，故大洋公司無需支付給馬明居間報酬。至于馬明所主張的為從事居間活動支出的必要費用，根據(jù)一、二審查明的事實，馬明主張的接受大洋公司授權(quán)和承諾后產(chǎn)生26萬余元的費用沒有任何證據(jù)，一、二審判決并據(jù)此對馬明主張的26萬余元必要花費不予支持?！?/p>
貴州省高級人民法院在曾永智與謝光富居間合同糾紛案民事裁定書[(2014)黔高民申字第567號]中認為：“根據(jù)本案具體情況，二審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十七條'居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用’，以及《中華人民共和國民法通則》第四條'民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿，公平，等價有償、誠實信用的原則’的規(guī)定，酌情判決由謝光富支付曾永智居間費用人民幣30萬元符合本案實際，二審判決適用法律并無不當(dāng)?！?/p>
二、認定居間合同效力認定應(yīng)注意的問題：
(一)建設(shè)工程招標領(lǐng)域中居間合同是否有效?
對于這一問題，歷來存在兩種截然相反的觀點。持肯定觀點的人認為，《中華人民共和國合同法》對居間合同有明確規(guī)定，現(xiàn)行的法律、法規(guī)對建設(shè)領(lǐng)域是否允許居間也未作出禁止性規(guī)定，《中華人民共和國招標投標法》明確要求招標過程必須遵循公開、公平以及誠實信用原則，但這并不意味在招投標過程中雙方當(dāng)事人所簽訂的居間合同就違反上述基本原則。因此，基于當(dāng)事人真實意思表示訂立的居間合同為有效合同;持否定觀點的人認為，《中華人民共和國招標投標法》第五條明確要求：“招標投標活動應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則”，如果允許存在居間行為，極易擾亂正常的招投標秩序，有違招標投標基本原則。居間人的行為本質(zhì)上屬于追索介紹費，違反了最高人民法院(1990)民他字第31號《關(guān)于給承包單位介紹工程索要信息費如何處理問題的復(fù)函》的規(guī)定，是被法律所禁止的行為。
[案例一]最高人民法院在姜偉與浙江海天建設(shè)集團有限公司居間合同糾紛申訴、申請民事裁定書[(2016)最高法民申427號]中認為：“關(guān)于姜偉所提案涉《居間合同書》應(yīng)為有效的申請理由，經(jīng)查，案涉建設(shè)工程依法屬必須通過招標的方式確定承建方的項目，而《居間合同書》系姜偉為海天公司與發(fā)包方訂立合同提供撮合服務(wù)的媒介居間，其居間合同內(nèi)容本身就違反了《中華人民共和國招投標法》關(guān)于對依法必須招標項目的強制性規(guī)定。從之后的居間合同履行行為看，姜偉作為居間人，其促成案涉《工程承包合同》訂立的主要方式，系通過參與、實施串通投標違法活動行為得以實現(xiàn)，嚴重擾亂了建設(shè)市場秩序。因此，原審判決以違反法律的禁止性規(guī)定為由認定案涉《居間合同書》無效，適用法律正確?！?/strong>
[案例二]河南省三門峽市中級人民法院在馬建珉、李繼華訴中建三局二公司居間合同糾紛案([2005]三民三終字第41號)中認為：“《合同法》確立了居間合同法律制度，我國法律沒有禁止建設(shè)工程承包合同居間。招標公告雖然為公開事項，但并非公開的事項就眾所周知。因此，公開招標的事項也存在向他人報告投標和訂立合同機會的情形，投標人也可以將自己在投標活動中所辦理的投標事項委托他人代理或者協(xié)助進行。招投標活動遵循公開、公正、公平和誠實信用原則，但并非招投標活動有居間行為就違反了招投標活動的原則，只是招投標活動中的居間事項與其他合同的居間事項有所差別?！?/strong>
綜上，對于建設(shè)工程招標領(lǐng)域中居間合同是否有效的問題，不能一概而論。第一，居間合同的內(nèi)容應(yīng)無明顯違背《中華人民共和國招標投標法》以及《中華人民共和國招投標法實施條例》的禁止性規(guī)定，否則認定合同無效。第二，如果一方當(dāng)事人主張居間合同無效，法院僅從合同內(nèi)容無法判斷居間合同是否有效的情況下，有必要對居間人的行為進行調(diào)查。
附：最高人民法院關(guān)于給承包單位介紹工程索要信息費如何處理問題的復(fù)函(1990)民他字第31號)：
山西省高級人民法院：
你院報來(1990)晉法研字第25號關(guān)于胡拴毛訴梁寶堂索要信息費一案的請示報告收悉。據(jù)報告述稱：胡拴毛介紹五臺縣陳家莊鄉(xiāng)建安公司四隊梁寶堂與黃寨村委建筑隊簽訂轉(zhuǎn)包建筑工程合同，因向承包方索要信息費被拒絕而提起訴訟。經(jīng)研究并征求有關(guān)部門的意見后，我們認為：一九八七年二月十日城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部、國家工商行政管理局所頒發(fā)的《關(guān)于加強建筑市場管理的暫行規(guī)定》第七條已明確規(guī)定：“承發(fā)包工程必須嚴格遵守國家政策、法規(guī)，嚴禁行賄受賄、索取回扣、弄虛作假。不準任何單位或個人私自介紹工程收取工程'介紹費’?！焙┟蛄簩毺盟饕靶畔①M”的行為違反了上述規(guī)定，其訴訟請求應(yīng)予駁回。同時，根據(jù)《民法通則》第六十一條第二款和第一百三十四條第三款的規(guī)定，胡拴毛已經(jīng)取得的部分“信息費”可予以收繳。
以上意見，供參考。
(二)房屋買賣中的“跳單”如何認定?
房屋買賣居間合同中所謂的'跳單’是指房屋的買方利用中介公司提供的房源信息，卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的行為。買方的該種'跳單’行為有違誠實信用原則，對中介公司而言系違約行為，故房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定應(yīng)認定為合法有效。衡量買方是否'跳單’違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成'跳單’違約。
[案例一]山東省高級人民法院在濟南華人房地產(chǎn)營銷策劃有限公司與王慶和居間合同糾紛再審復(fù)查與審判監(jiān)督民事裁定書[(2014)魯民申字第1118號]中認為：“本案認定王慶和是否構(gòu)成跳單違約，關(guān)鍵是王慶和是否利用華人公司提供的房源信息，卻撇開該公司與賣方簽訂房屋買賣合同。涉案房屋房主首先是先將欲售房信息通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)布，公眾均可通過網(wǎng)絡(luò)這一正當(dāng)途徑獲得同一房源信息。涉案房主未委托華人公司代理銷售，華人公司是自行下載該信息并自行代理掛牌銷售，且多家房屋中介公司得知涉案房產(chǎn)出售信息后，也將該房掛牌銷售，亦帶領(lǐng)買方看過該房屋。王慶和通過不同的媒介或其他中介公司均可了解同一房源信息，并最終通過其他中介公司促成了交易。從上述的事實看，華人公司并不是唯一掌握房源信息者，也不是王慶和獲知房源信息的唯一來源。因此，原審對華人公司稱王慶和利用其公司的信息跳單違約的主張不予支持，并無不當(dāng)?！?/p>
[案例二]山東省濟南市中級人民法院在濟南中合房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司與劉珍居間合同糾紛二審民事判決書[(2017)魯01民終1747號]中認為：“原房屋所有人出售房屋的信息被多家中介公司獲得，并非獨家代理銷售，劉珍系分別通過濟南和平房地產(chǎn)營銷策劃有限公司與中合經(jīng)紀公司獲得本案所涉房源的信息，且均與兩公司簽訂了看房協(xié)議，劉珍分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。在上述交易過程中，劉珍有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其并沒有利用中合經(jīng)紀公司的信息、機會，從而不構(gòu)成'跳單’違約，因此，一審判決對中合經(jīng)紀公司的訴訟請求不予支持正確。”
(三)通過參與、實施串通投標違法活動行為促成交易達成，能否認定為居間合同成立?
串通投標行為是指投標者之間串通投標，抬高或壓低標價，以及投標者為排擠競爭對手而與投標者相互勾結(jié)的行為?！吨腥A人民共和國招投標法》第四十三條規(guī)定：“在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)性內(nèi)容進行談判?！眹夜ど炭偩衷凇蛾P(guān)于禁止串通招標投標行為的暫行規(guī)定》中對串通投標的行為也進行了明確。
《國家工商局關(guān)于禁止串通招標投標行為的暫行規(guī)定》第三條規(guī)定：“投標者不得違反《反不正當(dāng)競爭法》第十五條第一款的規(guī)定，實施下列串通投標行為：
①投標者之間相互約定，一致抬高或者壓低投標報價。
②投標者之間相互約定，在招標項目中輪流以高價位或者低價位中標。
③投標者之間先進行內(nèi)部競價，內(nèi)定中標人，然后再參加投標。
④投標者之間其他串通投標行為?！?/p>
《國家工商局關(guān)于禁止串通招標投標行為的暫行規(guī)定》第四條規(guī)定：“投標者和招標者不得違反《反不正當(dāng)競爭法》第十五條第二款的規(guī)定，進行相互勾結(jié)，實施下列排擠競爭對手的公平競爭的行為：
①招標者在公開開標前，開啟標書，并將投標情況告知其他投標者，或者協(xié)助投標者撤換標書，更改報價。
②招標者向投標者泄露標底。
③投標者與招標者商定，在招標投標時壓低者或者抬高標價，中標后再給投標者或者招標者額外補償。
④招標者預(yù)先內(nèi)定中標者，在確定中標者時以此決定取舍。
⑤招標者和投標者之間其他串通招標投標行為?！?/p>
[案例一]北京市第三中級人民法院在北京中恒嘉信商貿(mào)有限公司與楊陽居間合同糾紛二審民事判決書[(2014)三中民終字第02096號]中認為：“中恒嘉信公司為獲得涉案工程，與涉案工程另一投標企業(yè)北京天宇柏業(yè)貿(mào)易有限公司的項目總負責(zé)人馮茜凌之妻楊陽簽訂《工程居間服務(wù)協(xié)議》。。。。。。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益，合同無效。中恒嘉信公司、楊陽的上述行為已構(gòu)成投標人串通投標，且雙方簽訂的合同中約定的條款亦明顯超出正常居間服務(wù)的范疇，損害了招標人和其他投標人的利益，違反了《中華人民共和國招標投標法》及其他相關(guān)法律規(guī)定，故中恒嘉信公司與楊陽簽訂的居間合同屬于無效合同?！?/strong>
[案例二]最高人民法院在姜偉與浙江海天建設(shè)集團有限公司居間合同糾紛申訴、申請民事裁定書[(2016)最高法民申427號]中認為：“案涉建設(shè)工程依法屬必須通過招標的方式確定承建方的項目，而《居間合同書》系姜偉為海天公司與發(fā)包方訂立合同提供撮合服務(wù)的媒介居間，其居間合同內(nèi)容本身就違反了《中華人民共和國招投標法》關(guān)于對依法必須招標項目的強制性規(guī)定。從之后的居間合同履行行為看，姜偉作為居間人，其促成案涉《工程承包合同》訂立的主要方式，系通過參與、實施串通投標違法活動行為得以實現(xiàn)，嚴重擾亂了建設(shè)市場秩序。因此，原審判決以違反法律的禁止性規(guī)定為由認定案涉《居間合同書》無效，適用法律正確?！?/p>
