三分之二以上的按份共有人能否有權(quán)獨(dú)立處分共有房產(chǎn)
2009年8月5日，陳某與段某簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定陳某將其位于北京市朝陽(yáng)區(qū)潘家園附近的某處房產(chǎn)，出售給段某，成交價(jià)為人民幣128萬(wàn)元。同時(shí)，合同約定，任何一方違約的，應(yīng)按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)的百分之三十，向守約方支付違約金。合同簽訂當(dāng)日，段某交付定金10萬(wàn)元，后陳某以出售房屋系其與案外人李某的共有財(cái)產(chǎn)，案外人李某不同意出售為由，不再履行合同，并將定金10萬(wàn)元退還給了段某，段某認(rèn)為陳某的違約行為已經(jīng)導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故訴至法院，要求判令：1、解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；2、陳某按照合同約定支付384萬(wàn)元違約金；3、陳某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
審理中，法院查明，涉案房屋系陳某與案外人李某共同購(gòu)買(mǎi)，原價(jià)110萬(wàn)元，雙方約定，陳某出資109.9萬(wàn)元，李某出資1.1萬(wàn)元，其中陳某占份額的99%，李某占份額的1%，并且李某出庭作證，不同意出賣(mài)共有房產(chǎn)。
案件評(píng)析：
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，陳某作為占99%份額的（即占三分之二以上的）共有人，不經(jīng)過(guò)其他共有人的同意，能否直接處分其與李某按份共有的財(cái)產(chǎn)。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的認(rèn)定，直接關(guān)系到本案陳某與段某所簽訂的合同，是無(wú)效合同，還是有效合同，進(jìn)而關(guān)系到陳某是承擔(dān)合同無(wú)效的締約過(guò)失責(zé)任，還是承擔(dān)因其違約行為導(dǎo)致合同解除的違約責(zé)任。
對(duì)此，一審和二審法院做出了不同的認(rèn)定，一審法院認(rèn)為：《合同法》第五十一條規(guī)定：無(wú)權(quán)處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)權(quán)處分的人在訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。本案爭(zhēng)議房產(chǎn)的共有權(quán)人李某明確表示不同意轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)議房產(chǎn)，故陳某與段某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)于段某主張根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”的規(guī)定，陳某所占爭(zhēng)議房產(chǎn)的份額為99%，應(yīng)有權(quán)獨(dú)自處分該房產(chǎn)。原審法院認(rèn)為，《物權(quán)法》的該條規(guī)定主要是為了方便交易，但并非是鼓勵(lì)占份額三分之二以上的按份共有人獨(dú)自處分共有財(cái)產(chǎn)，而且訴爭(zhēng)房產(chǎn)數(shù)額巨大，并非一般意義上的財(cái)產(chǎn)，且《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于房產(chǎn)交易“未經(jīng)共有人同意，不得轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)”的相關(guān)規(guī)定作為特別法應(yīng)優(yōu)先適用，因此，按照合同無(wú)效的處理原則，判決雙方各自承擔(dān)一定的責(zé)任。
段某不服一審判決提起上訴，二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為：本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于被上訴人未經(jīng)案外人李某的同意向上訴人出售涉案房產(chǎn)的行為是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。我國(guó)物權(quán)法第九十七條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。根據(jù)上述法律規(guī)定，本案中被上訴人作為涉案房產(chǎn)99%份額的產(chǎn)權(quán)人，無(wú)須經(jīng)過(guò)1%份額的產(chǎn)權(quán)人李某的同意即可對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處分，故被上訴人未經(jīng)李某的同意出售涉案房產(chǎn)的行為并不構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。由于我國(guó)物權(quán)法已經(jīng)對(duì)占三分之二以上份額的按份共有人可以對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的問(wèn)題作出了明確、具體的規(guī)定，原審判決認(rèn)定被上訴人的行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分并以涉案合同違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》為由認(rèn)定其無(wú)效，適用法律欠妥，本院對(duì)此予以糾正。最終二審法院，認(rèn)定陳某構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但對(duì)于違約金的數(shù)額，根據(jù)陳某的請(qǐng)求，酌情進(jìn)行了調(diào)整。
我國(guó)《物權(quán)法》九十七條明確規(guī)定：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。物權(quán)法關(guān)于按份共有財(cái)產(chǎn)的處分，實(shí)際上采用了“多數(shù)決”的原則，摒棄了傳統(tǒng)民法全體共有人一致同意的原則?！岸鄶?shù)決”的處分方式，兼顧了公平原則和效益原則，有利于當(dāng)事人及時(shí)抓住交易機(jī)會(huì)，方便交易。按照該條規(guī)定，三分之二以上的按份共有人，有權(quán)獨(dú)立作出處分行為，而無(wú)需征得其他共有人的同意，但共有人另有約定的除外。另外，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“未經(jīng)共有人同意，不得轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)”的規(guī)定，屬于管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，一審法院也不能以此作為確認(rèn)合同效力的依據(jù)。因此，二審法院的判決是正確的。
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