杜瀝泉訴吳家慶等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案
—農(nóng)村房屋買賣合同的效力
關(guān)鍵詞:農(nóng)村房屋買賣合同效力
【裁判要點(diǎn)】
非本村村民購(gòu)買集體土地上的房屋，因違反《土地管理法》的規(guī)定，侵害了村集體其他成員宅基地使用權(quán)，合同應(yīng)屬無(wú)效。
【相關(guān)法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)有下列情形之一的，合同無(wú)效:
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
第一百五+二條宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
第一百五十三條宅墓地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》
第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。
第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
【案件索引】
一審:湖北省秭歸縣人民法院（2012）鄂秭歸民初字第00780號(hào)（2012年10月22日）
【基本案情】
原告杜瀝泉訴稱:2012年2月15日，原、被告簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定由被告將位于稀歸縣茅坪鎮(zhèn)楊貴店村一組自建房屋的第三層毛坯套房出售給原告。房屋價(jià)格184800元。簽訂協(xié)議時(shí)，原告先付定金8萬(wàn)元，2012年7月30日以前支付5萬(wàn)元，裝修時(shí)付4萬(wàn)元，余款待被告的土地使用證辦下來(lái)后付清。協(xié)議簽訂的當(dāng)日，原告向被告交付購(gòu)房定金8萬(wàn)元，被告向原告出具收條一張。事后得知雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議》違背了法律的相關(guān)規(guī)定。為此，請(qǐng)求法院確認(rèn)原、被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無(wú)效;判令被告向原告返還購(gòu)房款8萬(wàn)元，并承擔(dān)從2012年2月15日起至還清之日止按銀行同期貸款利率的利息;由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。
被告吳家慶辯稱:被告對(duì)與原告簽訂《房屋買賣協(xié)議》一事的經(jīng)過(guò)無(wú)異議，被告認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是依法成立的，其理由是:（1）雙方均具有完全民事行為能力，簽訂協(xié)議的行為是雙方真實(shí)意愿，是原告多次看房商談后而定購(gòu)的，并且此房是自家宅基地舊房返修的，不是小產(chǎn)權(quán)房，并且當(dāng)時(shí)就聲明只有集體土地使用證，沒有房產(chǎn)證。（2）被告依約正在履行協(xié)議義務(wù)，而原告在履行中有違約行為，沒有按照協(xié)議約定于2012年7月30日前支付房款5萬(wàn)元，且在8月上旬要求退房，所交房屋定金時(shí)間長(zhǎng)達(dá)半年之久，完全有違《合同法》的規(guī)定，其責(zé)任在于原告。（3）雙方簽訂的（（房屋買賣協(xié)議》并沒有違背法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，雙方所簽訂的協(xié)議是成立的，而且有效，法律并沒有強(qiáng)制禁止農(nóng)村房屋完全不能轉(zhuǎn)讓集體組織以外的單位或者是個(gè)人。{4）雙方在協(xié)議中明確約定，被告不負(fù)責(zé)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，而且原告是明知的，如原告要想辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，應(yīng)通過(guò)合法手續(xù)將戶口遷移到楊貴店即可辦理。（5）由于雙方簽訂了協(xié)議，許多購(gòu)房者在3,4月間以高于原告所出的價(jià)格購(gòu)買房屋，但被告考慮到已與原告簽訂了協(xié)議，仍然誠(chéng)實(shí)守約。現(xiàn)原告要求解除合同，延誤了被告轉(zhuǎn)讓房屋的最佳時(shí)期，給被告造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，被告的一切損失應(yīng)由原告承擔(dān)。因此，原、被告雙方簽訂的協(xié)議有效，原告的訴訟請(qǐng)求不能成立，所交定金不退。請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求并承擔(dān)訴訟費(fèi)。
法院經(jīng)審理查明:2012年2月15日，原、被告雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議》，合同約定的主要內(nèi)容為:二被告自愿將坐落于株歸縣茅坪鎮(zhèn)楊貴店村一組自建房屋的第三層毛坯套房出售給被告，面積約為148耐。原告對(duì)被告所要出售的該套房屋作了充分了解，愿意購(gòu)買;房屋總價(jià)款為184800元，簽訂協(xié)議時(shí)付8萬(wàn)元，2012年7月30日以前支付5萬(wàn)元，原告裝修時(shí)付4萬(wàn)元，余款待被告的土地使用證辦下來(lái)后付清;該協(xié)議簽字生效，原告房款交清，被告房屋交付后，原告即永久擁有該套房屋的所有權(quán)。如遇國(guó)家或有關(guān)單位征用，該套房屋的有關(guān)補(bǔ)償由原告享用，被告不得提出任何爭(zhēng)議。本樓占地面積148擴(kuò)土地永久性由被告所有，一切費(fèi)用與樓上買方無(wú)關(guān);被告現(xiàn)持有整棟房屋的建房許可證，但被告不負(fù)責(zé)辦理該套房屋的產(chǎn)權(quán)證件，房屋買賣成交后按政策如果不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，原告不得追究被告責(zé)任。如原告需要辦證，被告協(xié)助，所需辦證費(fèi)用由原告承擔(dān)。如果今后按政策能夠辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，原告亦需要辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，一切手續(xù)費(fèi)及稅費(fèi)均由原告負(fù)責(zé)，被告協(xié)助提供相關(guān)證件;任何一方違約，賠付由此給守約方帶來(lái)的全部損失。簽訂協(xié)議的當(dāng)日，原告給被告付款8萬(wàn)元，被告吳家慶給原告出具了收條一份，該收條的主要內(nèi)容:今收到杜瀝泉購(gòu)房訂金捌萬(wàn)園整（8萬(wàn)元）。嗣后，原告未按約定的時(shí)間支付房款，亦不接受房屋，并以該房屋屬小產(chǎn)權(quán)房、雙方簽訂的協(xié)議違背了國(guó)家法律的相關(guān)規(guī)定為由，而要求被告返還交付的購(gòu)房款。雙方為此未達(dá)成一致意見。2012年8月，原告向本院提起訴訟，請(qǐng)求法院確認(rèn)原、被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無(wú)效;判令被告向原告返還購(gòu)房款8萬(wàn)元，并承擔(dān)從2012年2月15日起至還清之日止按銀行同期貸款利率的利息;由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。
同時(shí)查明:原告杜瀝泉是屈原鎮(zhèn)天龍村村民;被告出售給原告的房屋是在原有宅基地基礎(chǔ)上翻修擴(kuò)建，建房占有的土地屬茅坪鎮(zhèn)楊貴店村集體所有制土地。
【裁判結(jié)果】
湖北省株歸縣人民法院于2012年10月22日作出民事判決:
一、杜瀝泉與吳家慶、吳學(xué)強(qiáng)簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無(wú)效;二、吳家慶、吳學(xué)強(qiáng)返還杜瀝泉購(gòu)房款8萬(wàn)元，定于本判決生效后二十日內(nèi)付清;三、駁回杜瀝泉的其他訴訟請(qǐng)求。宜判后，雙方均未上訴，判決已發(fā)生法律效力。
【裁判理由】
法院生效判決認(rèn)為:所有人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但其對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的處分不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。原、被告簽訂《房屋出售協(xié)議》雖屬自愿，在協(xié)議中約定土地不轉(zhuǎn)讓。但根據(jù)“地隨房走”的原則，農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地轉(zhuǎn)讓。我國(guó)《合同法》第一百三十二條規(guī)定:“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定?！北桓嫒俗越ǖ姆课?，雖屬其所有，但所建房屋的土地是屬村集體所有，村集體所有的土地由本村村民集體所有。我國(guó)《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。當(dāng)今社會(huì)宅基地分配仍具有社會(huì)保障性質(zhì)，宅基地若大量交易將導(dǎo)致強(qiáng)勢(shì)群體對(duì)宅基地的兼并，大量失地農(nóng)民將生活無(wú)著，會(huì)對(duì)社會(huì)秩序造成巨大沖擊。我國(guó)人多地少的國(guó)情決定國(guó)家對(duì)土地使用采取嚴(yán)格的限制政策，其目的是讓農(nóng)民保住自己的住宅，是維護(hù)和諧穩(wěn)定的社會(huì)秩序的需要，也是為農(nóng)民負(fù)責(zé)、保障其基本生存權(quán)的需要。原、被告所簽訂的房屋買賣協(xié)議的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，該買賣合同非同正常的可以在市場(chǎng)上流通交易的商品房屋買賣合同，原告不是茅坪鎮(zhèn)楊貴店村村民，不具備該區(qū)域內(nèi)購(gòu)房權(quán)利。被告將在村集體所有的土地上建設(shè)的房屋出售給不屬本村村民的原告，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》違反了我國(guó)《土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。我國(guó)《合同法》第五十八條規(guī)定:“合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”。故二被告基于合同而收取的原告購(gòu)房款8萬(wàn)元應(yīng)予返還。導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效，原、被告雙方均有過(guò)錯(cuò)，故對(duì)雙方提出的損失問(wèn)題由各自承擔(dān)。被告的抗辯理由與法不符，本院不予支持。
【案例注解】
農(nóng)村房屋買賣合同效力問(wèn)題，一直困惑著審判實(shí)踐。我國(guó)對(duì)農(nóng)村土地實(shí)行最嚴(yán)格的管理，農(nóng)村土地所有權(quán)屬村集體所有，宅基地使用權(quán)屬本村村民所有。已依法取得宅基地的農(nóng)戶，因各種原因出售其房屋，與買受人簽訂的合同，其效力因買受人的身份不同而不同。
（一）農(nóng)村房屋買賣合同效力的法律規(guī)范
認(rèn)定合同效力的主要法律規(guī)范是《合同法》第五十二條及《合同法解釋（二）》第十四條。農(nóng)村房屋買賣合同效力，主要涉及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力問(wèn)題。對(duì)此，（（物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”。因此，物權(quán)法授權(quán)，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力除適用法律規(guī)定外，還要適用“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”。當(dāng)然，按照《合同法解釋（二）》第十四條的規(guī)定，法律規(guī)定和國(guó)家有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)是效力性強(qiáng)制規(guī)定。關(guān)于國(guó)家有關(guān)規(guī)定，目前尚無(wú)明確界定，《最高人民法院關(guān)于準(zhǔn)確理解和適用刑法中“國(guó)家規(guī)定”的有關(guān)問(wèn)題的通知》（法發(fā)［2011］155號(hào)）對(duì)國(guó)家規(guī)定進(jìn)行了規(guī)范，僅限于全國(guó)人大、國(guó)務(wù)院的決定、規(guī)范性文件，將地方性法規(guī)、部門規(guī)章排除在外。但刑法中“國(guó)家規(guī)定”與物權(quán)法中“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”能否一樣適用，無(wú)定論。我們認(rèn)為，刑法是對(duì)犯罪最嚴(yán)厲的懲罰手段，因此，從保護(hù)人權(quán)出發(fā)，對(duì)“國(guó)家規(guī)定”從嚴(yán)限制是必要的，但物權(quán)法中的“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”可比刑法中的“國(guó)家規(guī)定”的適用范圍適當(dāng)放寬，將部門規(guī)章、國(guó)務(wù)院各部門規(guī)范性文件納人“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”范圍，這樣，有利于加強(qiáng)對(duì)土地的最嚴(yán)格限制政策的落實(shí)。
（二）農(nóng)村房屋買賣合同的效力分析
農(nóng)村房屋買賣合同的效力，分三種情況:一是本村村民購(gòu)買本村集體土地上的房屋，該合同有效;二是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買集體土地上的房屋，該合同無(wú)效;三是非本村村民購(gòu)買集體土地上的房屋，該合同無(wú)效。
1.本村村民購(gòu)買本村集體土地上的房屋
法律及國(guó)家有關(guān)規(guī)定雖有一戶只能擁有一處宅基地，且不得超過(guò)規(guī)定面積等限制性規(guī)定，但均非合同效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響合同效力。若買方有兩處以上宅基地，可通過(guò)拆除、恢復(fù)耕種、收歸集體所有等措施，來(lái)實(shí)現(xiàn)法律及國(guó)家有關(guān)規(guī)定的要求。
2.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村集體土地上的房屋
《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知））（國(guó)辦發(fā)（1999］39號(hào)）規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)（2004］28號(hào)）規(guī)定:“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”?！秶?guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國(guó)土資發(fā)【2004］234號(hào)）規(guī)定:“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。上述國(guó)家有關(guān)規(guī)定為禁止性規(guī)定，符合《物權(quán)法》《合同法》及《合同法解釋（二）》關(guān)于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及合同效力的規(guī)定，該情形下合同無(wú)效。對(duì)此，理論界、實(shí)務(wù)界無(wú)爭(zhēng)議。
3.非本村村民購(gòu)買集體土地上的房屋
本案就屬于此類情況，其合同效力問(wèn)題在理論界和實(shí)務(wù)界爭(zhēng)議較大。從目前的法律及國(guó)家有關(guān)規(guī)定來(lái)看，沒有明確的條款規(guī)定禁止非本村村民購(gòu)買農(nóng)村房屋。但從法律、國(guó)家有關(guān)規(guī)定的內(nèi)涵看，非本村村民購(gòu)買農(nóng)村房屋合同應(yīng)屬無(wú)效?！锻恋毓芾矸ā返谑畻l規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理”，第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國(guó)土資發(fā)（2004］234號(hào)）規(guī)定:“農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)”，從上述法律及部門規(guī)范性文件規(guī)定可以看出，宅基地屬村集體所有，其使用權(quán)限于村集體組織中的成員，對(duì)于村集體組織成員來(lái)說(shuō)，擁有宅基地與他是本村村民的特定身份相關(guān)聯(lián)，是其住有所居的一種社會(huì)福利。從宏觀上講，一個(gè)村集體的宅基地是有限的，若村集體的宅基地被非本村村民擁有，必然造成該村集體宅基地的減少，該村集體組織成員宅基地使用權(quán)必然受損，成員的福利必然減少。現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)民購(gòu)買非本村集體土地上的房屋，一般情況是該村經(jīng)濟(jì)、交通等相對(duì)發(fā)達(dá)，生產(chǎn)、生活較為便利。若允許村民購(gòu)買非本村集體土地上的房屋，將引誘該村村民大量建造房屋出售謀利，勢(shì)必?cái)_亂住房市場(chǎng)秩序，破壞國(guó)家關(guān)于嚴(yán)格土地管理的制度。
然而，該類案件在判決時(shí)，適用法律卻遇到難題，因?yàn)闊o(wú)法律規(guī)范可適用。有人主張適用《合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)“損害社會(huì)公共利益”，但從個(gè)案看，僅對(duì)村集體及其成員利益有損害，對(duì)社會(huì)公共利益并無(wú)損害，適用此規(guī)范難有說(shuō)服力，不準(zhǔn)確;有人主張適用《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”以及《合同法解釋（二）》第十四條“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，但無(wú)準(zhǔn)確貼切的效力性強(qiáng)制性規(guī)定可適用;有人主張適用《土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但將已合法取得的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，房屋已經(jīng)建成，轉(zhuǎn)讓的房屋用于居住，不屬于非農(nóng)建設(shè)，適用此條款太過(guò)牽強(qiáng)。
本案例適用的法律是《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)，《物權(quán)法））第一百五十二條、第一百五十三條，《土地管理法》第十條、第六十三條，顯得蒼白無(wú)力，但也是不得已而為之。建議最高人民法院對(duì)此問(wèn)題出臺(tái)司法解釋，統(tǒng)一法律適用。
［專家補(bǔ)評(píng)】
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，是非本村村民可否購(gòu)買集體土地上的房屋或宅基地使用權(quán)。現(xiàn)行法上，除以行政規(guī)范性文件明確禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地外，尚未對(duì)非本村村民購(gòu)置宅基地的情形作出明確規(guī)定。這就要求法院在裁判中解釋現(xiàn)行法律以確定裁判依據(jù)。實(shí)踐中，多地法院在處理類似案件時(shí)均認(rèn)為，非本村村民購(gòu)買宅基地（及房屋）無(wú)效。在判決理由上，有的法院適用了《土地管理法》第八條第二款的規(guī)定:“宅基地屬于農(nóng)民集體所有”，并將其解釋為宅基地使用權(quán)的主體須是集體組織成員，因而不允許向本集體組織以外的人轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)（如河南省鄭州市中級(jí)人民法院審理的“張國(guó)良與虎銀蓮等房屋宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案”，（2U09）鄭民二終字第197號(hào)）。本案中，法院通過(guò)解釋《土地管理法》第六十三條的規(guī)定（“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”）得出了符合司法實(shí)踐中主流意見的結(jié)果，亦有可取之處。
財(cái)產(chǎn)權(quán)要承載社會(huì)責(zé)任，乃是財(cái)產(chǎn)權(quán)制度中的常態(tài)。在我國(guó)當(dāng)前，宅基地使用權(quán)承載著社會(huì)保障的功能，具體體現(xiàn)就是該權(quán)利在財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)之外還具有身份上的要求，即權(quán)利主體須限于本集體組織的成員。當(dāng)然，這并不等于宅基地完全無(wú)法為村外之人所利用，若確有需求，非本村村民可通過(guò)租賃等方式使用有關(guān)宅基地及地上房屋。
（第一審法院獨(dú)任審判員:周紅英
編寫人:湖北省種歸縣人民法院杜云宏
專家補(bǔ)評(píng):北京大學(xué)法學(xué)院副教授許德風(fēng)
審稿人:曹守曄）
浙江省寧波市中級(jí)人民法院
民事判決書
（2010）浙甬民二終字第796號(hào)
上訴人（原審被告）：沈岳建，男，1959年8月2日出生，漢族，住慈溪市古塘街道界牌村潘家。
上訴人（原審被告）：孫亞蘭，女，1934年3月16日出生，漢族，住慈溪市古塘街道界牌村樣家。
上述兩上訴人的委托代理人：楊杰，浙江萬(wàn)豪律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：張偉忠，男，1961年2月26日出生，漢族，住慈溪市滸山街道南二環(huán)線839號(hào)。
被上訴人（原審原告）：趙曉英，女，1961年11月17日出生，漢族，住慈溪市滸山街道水門路南樓204室。
委托代理人：潘華山（系趙曉英丈夫），男，1962年4月9日出生，住慈溪市滸山街道水門路南樓204室。
原審被告：沈秀美，女，1963年3月7日出生，漢族，住慈溪市古塘街道界牌村中甲。
原審被告：沈秀珍，女，1965年10月10日出生，漢族，住慈溪市古塘街道界牌村樣家。
原審被告：沈秀娣，女，1956年3月11日出生，漢族，住慈溪市坎墩街道新潮塘村潮塘5號(hào)。
上訴人沈岳建、孫亞蘭因與被上訴人張偉忠、趙曉英等房屋買賣合同糾紛一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2010年11月2日作出的（2010）甬慈民初字第536號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2010年12月6日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理認(rèn)定：原審被告孫亞蘭系原審被告沈岳建、沈秀美、沈秀珍、沈秀娣的母親，沈鳳山（于2006年6月病故）系原審被告孫亞蘭丈夫。2002年11月17日，二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》1份，該契約約定沈鳳山、原審被告沈岳建自愿將座落于慈溪市古塘街道（原滸山鎮(zhèn)）界牌村東界牌周家路江河圈內(nèi)的一宗房地產(chǎn)共五間（建筑面積185平方米、總土地使用面積1000平方米）以52萬(wàn)元的價(jià)格出售給二原審原告，款項(xiàng)在2003年3月8日前付清，現(xiàn)付購(gòu)房定金42萬(wàn)元，定金將在最后一次付款時(shí)沖抵，付款方式為現(xiàn)金；沈鳳山、原審被告沈岳建同意于2003年3月8日前將上述房地產(chǎn)按簽約時(shí)的原樣交付給二原審原告，房屋移交時(shí)，該建筑物范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給二原審原告；沈鳳山、原審被告沈岳建保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚，若發(fā)生與其有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由沈鳳山、原審被告沈岳建負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，因此給二原審原告造成的經(jīng)濟(jì)損失，由沈鳳山、原審被告沈岳建賠償；上述房地產(chǎn)辦理過(guò)戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)及土地出讓金、土地增值稅費(fèi)等由二原審原告承擔(dān)；沈鳳山、原審被告沈岳建保證上述房地產(chǎn)出賣所需的證件齊全，并對(duì)二原審原告辦理過(guò)戶提供協(xié)助；若沈鳳山、原審被告沈岳建違約，應(yīng)該支付定金數(shù)額的違約金，若二原審原告違約，定金抵作違約金；本契約一式二份，經(jīng)雙方簽章后生效。該契約由沈鳳山蓋章、原審被告沈岳建及其前妻潘婉娣簽名、二原審原告蓋章及慈溪市滸山街道界牌村民委員會(huì)蓋章確認(rèn)。上述房屋買賣行為于2002年12月8日得到了沈鳳山、原審被告沈岳建所在的生產(chǎn)小隊(duì)23名村民的簽名或蓋章確認(rèn)。2002年10月20日，訟爭(zhēng)房屋分別以沈鳳山、原審被告沈岳建為戶主的名義申請(qǐng)平房升三層樓，該申請(qǐng)得到了慈溪市滸山街道界牌村民委員會(huì)和慈溪市滸山街道城市建設(shè)辦公室的確認(rèn)，并取得了慈溪市私人建房建設(shè)工程規(guī)劃許可。二原審原告于2002年11月19日交付原審被告沈岳建前妻潘婉娣房款41萬(wàn)元。訟爭(zhēng)房屋由二原審原告讓原審被告沈秀美丈夫沈建旺翻建成三層樓房。本案審理過(guò)程中，原審法院依二原審原告申請(qǐng)委托余姚天衡房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)訟爭(zhēng)房屋東、西各二間共四間三層樓房的翻建費(fèi)用、裝潢費(fèi)用及市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，該公司經(jīng)評(píng)估認(rèn)為前述房屋的翻建費(fèi)用為377820元、裝潢費(fèi)用為203030元，按原審被告沈岳建、孫亞蘭家庭戶口確定可安置面積的拆遷安置補(bǔ)償政策評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格為3234537元，按二原審原告拆一還一方式進(jìn)行補(bǔ)償政策計(jì)算的市場(chǎng)價(jià)格為3548182元（已包含房屋的重置價(jià)格，但不包含訟爭(zhēng)房屋的裝修及附屬物的補(bǔ)償金額）。另查明，訟爭(zhēng)房屋的土地性質(zhì)為農(nóng)村集體土地，原審被告沈岳建、孫亞蘭系農(nóng)村居民，二原審原告系城鎮(zhèn)居民。本案審理過(guò)程中，原審被告沈秀美、沈秀珍、沈秀娣均表示其作為沈鳳山的法定繼承人，放棄對(duì)沈鳳山遺產(chǎn)的繼承。
原審原告張偉忠、趙曉英于2010年8月16日訴至原審法院，請(qǐng)求判令：原審被告沈岳建、孫亞蘭即時(shí)返還二原審原告購(gòu)房款47.82萬(wàn)元；判令原審被告沈岳建、孫亞蘭即時(shí)折價(jià)補(bǔ)償二原審原告房屋翻建費(fèi)377820元、裝潢費(fèi)203030元，并賠償二原審原告損失3548182元；判令原審被告沈岳建、孫亞蘭賠償二原審原告評(píng)估費(fèi)10000元；本案案件受理費(fèi)、訴訟保全費(fèi)由原審被告沈岳建、孫亞蘭承擔(dān)；原審被告沈秀美、沈秀珍、沈秀娣在其繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)與原審被告沈岳建、孫亞蘭互負(fù)連帶責(zé)任。
原審法院審理認(rèn)為：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建之間的房屋買賣合同是否成立？二原審原告支付的購(gòu)房款及二原審原告在本案中的損失如何認(rèn)定？
一、關(guān)于二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》是否成立問(wèn)題。原審法院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式，承諾生效時(shí)合同成立，即當(dāng)事人就合同事項(xiàng)達(dá)成合意時(shí)合同成立。本案中，二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，該契約對(duì)合同標(biāo)的物、價(jià)款、支付方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行了明確約定，該契約的基本條款已經(jīng)具備，并由當(dāng)事人簽名蓋章予以確認(rèn)，說(shuō)明當(dāng)事人已就擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)形成合意，故該契約已經(jīng)成立。二原審被告主張其未收到二原審原告支付的購(gòu)房款，雙方之間的《房地產(chǎn)買賣契約》尚未成立。原審法院認(rèn)為，二原審原告是否已經(jīng)支付購(gòu)房款系合同的履行問(wèn)題，合同成立與否并非取決于合同是否履行，二原審被告以其未收到二原審原告的購(gòu)房款為由主張雙方之間的合同不成立，此系二原審被告對(duì)合同成立與合同履行問(wèn)題的誤解，故二原審被告的該項(xiàng)辯稱于法無(wú)據(jù)，不予采納。
二、關(guān)于二原審原告支付的購(gòu)房款如何認(rèn)定問(wèn)題。原審法院認(rèn)為，首先，二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》距今將近十年，且《房地產(chǎn)買賣契約》上有潘婉娣的簽名，該契約簽訂時(shí)原審被告沈岳建又將擬轉(zhuǎn)讓房屋的建房審批表、建設(shè)工程規(guī)劃許可證交給二原審原告，二原審原告在受讓房屋后對(duì)房屋進(jìn)行了翻建、裝潢，原審被告沈岳建對(duì)二原審原告翻建房屋亦為明知，按常理，若二原審原告支付給潘婉娣的41萬(wàn)元不是有效付款，二原審被告應(yīng)向二原審原告主張付款權(quán)利，但雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》至今，二原審被告并未向二原審原告主張付款權(quán)利，故二原審被告關(guān)于二原審原告支付給潘婉娣的41萬(wàn)元并非有效付款的主張與生活常理不合，原審法院難以采信。其次，潘婉娣與二原審原告無(wú)其他經(jīng)濟(jì)關(guān)系，如果沈鳳山與原審被告沈岳建未對(duì)二原審原告作出付款指示，按常理，二原審原告不會(huì)將購(gòu)房款41萬(wàn)元支付給潘婉娣，且庭審中原審被告沈岳建也自認(rèn)其將房屋出賣給二原審原告后向潘婉娣要錢，潘婉娣不肯，原審被告沈岳建的陳述也表明其知道二原審原告向潘婉娣支付了購(gòu)房款，這與沈建旺關(guān)于當(dāng)初原審被告沈岳建已經(jīng)破產(chǎn)，沈鳳山不放心原審被告沈岳建拿房款，如果賣房的話一定要求原審被告沈岳建與潘婉娣復(fù)婚才可以賣，賣房時(shí)原審被告沈岳建將潘婉娣叫過(guò)來(lái)與房款交給潘婉娣的陳述相印證，故原審法院認(rèn)為二原審原告根據(jù)沈鳳山、原審被告沈岳建的要求支付潘婉娣購(gòu)房款41萬(wàn)元的陳述符合生活常理，較為可信。再次，訟爭(zhēng)房屋翻建過(guò)程中，二原審原告與沈建旺、原審被告沈岳建就原審原、原審被告之間的房屋轉(zhuǎn)讓事宜再次協(xié)商，協(xié)商過(guò)程中考慮到房屋翻建后原審被告孫亞蘭無(wú)處安身及二原審原告尚有7萬(wàn)余元房款未付，最后三方商定二原審原告購(gòu)買原五間房屋中的四間房屋，居中的一間房屋由原審被告孫亞蘭居住。該協(xié)商過(guò)程反映原審被告沈岳建已確認(rèn)二原審原告有7萬(wàn)余元的購(gòu)房款尚未支付，結(jié)合訟爭(zhēng)房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)為52萬(wàn)元及二原審原告未通過(guò)其他方式支付二原審被告大額購(gòu)房款的事實(shí)，原審法院認(rèn)定二原審原告支付給潘婉娣的41萬(wàn)元應(yīng)為二原審原告對(duì)訟爭(zhēng)房屋購(gòu)房款的支付，且該筆款項(xiàng)為有效付款。另外，二原審原告主張其通過(guò)借款方式支付原審被告沈岳建購(gòu)房款2.60萬(wàn)元，原審被告沈岳建對(duì)自己向二原審原告借款2.60萬(wàn)元的事實(shí)無(wú)異議，但認(rèn)為該款項(xiàng)系借款。原審法院認(rèn)為，原審被告沈岳建向二原審原告借款2.60萬(wàn)元屬實(shí)，但原審被告沈岳建與二原審原告之間的借款關(guān)系與本案并非同一法律關(guān)系，二原審原告可就此款項(xiàng)與原審被告沈岳建另行理直，該借款不能視為二原審原告支付的購(gòu)房款。二原審原告還主張《房地產(chǎn)買賣契約》簽訂時(shí)支付原審被告沈岳建現(xiàn)金1.90萬(wàn)元、支付房屋翻建的建房配套費(fèi)5022元及其他建房費(fèi)用，并提供建房配套費(fèi)的付款票據(jù)三份。原審被告沈岳建認(rèn)為建房配套費(fèi)系自己支付的，為了房屋翻建需要，自己將建房配套費(fèi)付款票據(jù)交給二原審原告，對(duì)其他款項(xiàng)不予認(rèn)可。原審法院認(rèn)為，二原審原告關(guān)于建房配套費(fèi)5022元系二原審原告支付的主張，有付款票據(jù)予以佐證，且沈建旺也陳述訟爭(zhēng)房屋翻建的建房配套費(fèi)系二原審原告交納，原審被告沈岳建對(duì)該陳述并無(wú)異議，而原審被告沈岳建辯稱自己支付建房配套費(fèi)后將相應(yīng)票據(jù)交給二原審原告，但未提供相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)，故原審法院認(rèn)定建房配套費(fèi)5022元由二原審原告支付。二原審原告主張其以現(xiàn)金支付了原審被告沈岳建購(gòu)房款1.90萬(wàn)元及其他建房費(fèi)用，但未能提供相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)，而原審被告沈岳建對(duì)該項(xiàng)主張又不予認(rèn)可，故二原審原告關(guān)于其支付原審被告沈岳建現(xiàn)金1.90萬(wàn)元及其他建房費(fèi)用的主張不予采信。
三、關(guān)于二原審原告在本案中的損失如何認(rèn)定問(wèn)題。為查明二原審原告與原審被告之間的房地產(chǎn)買賣情況，原審法院對(duì)沈建旺制作談話筆錄一份，沈建旺在談話時(shí)稱：當(dāng)初原審原、被告買賣的房屋是一層185平方米的平房，但雙方談的時(shí)候原審原告方實(shí)際上是要買三層，所以原審被告沈岳建把相應(yīng)的建房審批手續(xù)交給二原審原告，原審被告沈岳建還通過(guò)村干部辦理了相關(guān)手續(xù)，建房配套費(fèi)用也是二原審原告交的。建房手續(xù)辦好后，房屋一直未能翻建，二原審原告、原審被告沈岳建與沈建旺又經(jīng)協(xié)商，協(xié)商時(shí)考慮到房屋翻建后原審被告孫亞蘭無(wú)處安身及二原審原告尚有7萬(wàn)余元房款未付，最后商定二原審原告購(gòu)買四間房屋，中間一間房屋歸沈建旺所有，由原審被告孫亞蘭居住。根據(jù)沈建旺的陳述，原審法院認(rèn)為二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》，該契約的目的除二原審原告能夠取得契約載明的五間平房及相應(yīng)的土地使用權(quán)外，還包括能夠?qū)ζ跫s載明的五間平房進(jìn)行翻建的權(quán)利。事實(shí)上，該契約簽訂后，原審被告沈岳建將房屋翻建的相關(guān)審批手續(xù)交給二原審原告，協(xié)助二原審原告與所在村干部聯(lián)系辦妥房屋的翻建手續(xù)，并最終由二原審原告完成房屋的翻建，將平房翻建成三層樓房，故二原審原告在本案中的損失應(yīng)當(dāng)根據(jù)翻建后的房屋來(lái)確定?！斗康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》簽訂后，為解決原審被告孫亞蘭的居住問(wèn)題，二原審原告與原審被告沈岳建及案外人沈建旺經(jīng)協(xié)商，各方約定原五間平房中的中間一間歸沈建旺所有，此系當(dāng)事人對(duì)原《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》的變更，且原審被告孫亞蘭對(duì)此也未提出異議，故二原審原告在本案中的損失可根據(jù)翻建后東、西各二間（共四間）三樓房屋，即四間三樓房屋確定。
綜上，原審法院認(rèn)為：農(nóng)村宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者的特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。本案中，因訟爭(zhēng)房屋項(xiàng)下的土地性質(zhì)系農(nóng)村集體土地使用權(quán)，而二原審被告系農(nóng)村居民，二原審原告系城鎮(zhèn)居民，故二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建之間簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。合同無(wú)效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還的或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》無(wú)效，二原審原告支付的購(gòu)房款及其他款項(xiàng)二原審被告也應(yīng)當(dāng)返還，現(xiàn)二原審原告要求二原審被告返還購(gòu)房款，理由正當(dāng)，予以支持，根據(jù)原審法院認(rèn)定的二原審原告已支付的購(gòu)房款，二原審被告應(yīng)返還二原審原告購(gòu)房款41萬(wàn)元。二原審原告支付的訟爭(zhēng)房屋建房配套費(fèi)5022元，二原審被告亦應(yīng)返還。二原審原告受讓訟爭(zhēng)房屋后，將該房屋翻建成三層樓房并進(jìn)行了裝潢，二原審原告投入的裝潢費(fèi)用因添附行為附合在訟爭(zhēng)房屋之上且無(wú)法分離，故二原審原告要求二原審被告折價(jià)補(bǔ)償?shù)恼?qǐng)求予以支持，裝潢費(fèi)用的具體金額原審法院根據(jù)余姚天衡房地產(chǎn)估價(jià)有限公司的評(píng)估結(jié)論確定為203030元。因二原審原告與沈鳳山、原審被告沈岳建在簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》時(shí)均有過(guò)錯(cuò)，故雙方應(yīng)按各自的過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，現(xiàn)二原審原告要求二原審被告賠償因合同無(wú)效而遭受的損失，理由正當(dāng)，予以支持，其損失根據(jù)訟爭(zhēng)房屋（東、西各二間，共四間）按二原審原告可享受的拆一還一方式進(jìn)行安置補(bǔ)償政策評(píng)估的現(xiàn)值3548182元及評(píng)估費(fèi)10000元并結(jié)合雙方的過(guò)錯(cuò)程度確定為3202363.80元（3548182 10000）×90%＝3202363.80。二原審原告要求二原審被告補(bǔ)差其對(duì)訟爭(zhēng)房屋的翻建費(fèi)用，余姚天衡房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司評(píng)估的訟爭(zhēng)房屋按慈溪市拆遷補(bǔ)償政策確定的市場(chǎng)價(jià)值中已包含了該項(xiàng)房屋翻建費(fèi)用，故二原審原告要求二原審被告折價(jià)補(bǔ)償房屋翻建費(fèi)用的訴請(qǐng)缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。二原審原告主張的本案財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元由二原審被告承擔(dān)，根據(jù)《訴訟費(fèi)用交納辦法》第三十八條關(guān)于“財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)由申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)，申請(qǐng)人提起訴訟的，可以將該申請(qǐng)費(fèi)列入訴訟請(qǐng)求”的規(guī)定，二原審原告的該項(xiàng)請(qǐng)求，于法有據(jù)，予以支持。因三原審被告均表示不繼承沈鳳山的遺產(chǎn)，也不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，二原審原告與二原審被告對(duì)此也無(wú)異議，三原審被告自愿放棄對(duì)沈鳳山遺產(chǎn)的繼承權(quán)利，此系三原審被告對(duì)自己權(quán)利的處分，原審法院照準(zhǔn)，故三原審被告無(wú)需就沈鳳山與二原審原告之間的房地產(chǎn)買賣事宜承擔(dān)責(zé)任。
據(jù)此，原審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條，《中華人民共和國(guó)繼承法》第三十三條第二款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十條，《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十條第（二）項(xiàng)、第三十八條第三款之規(guī)定，作出如下判決：一、原審被告沈岳建、孫亞蘭應(yīng)返還原審原告張偉忠、趙曉英購(gòu)房款410000元、建房配套費(fèi)5022元；二、原審被告沈岳建、孫亞蘭應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償原審原告張偉忠、趙曉英房屋裝潢費(fèi)203030元；三、原審被告沈岳建、孫亞蘭應(yīng)賠償原審原告張偉忠、趙曉英損失3202363.80元；四、原審被告沈岳建、孫亞蘭應(yīng)支付原審原告張偉忠、趙曉英財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元；上述四項(xiàng)款項(xiàng)合計(jì)3825415.80元，原審被告沈岳建、孫亞蘭于本判決生效之日起七天內(nèi)履行；五、駁回原審原告張偉忠、趙曉英的其余訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。本案案件受理費(fèi)43738元，由原審原告張偉忠、趙曉英負(fù)擔(dān)6335元，原審被告沈岳建、孫亞蘭負(fù)擔(dān)37403元。
宣判后，原審被告沈岳建、孫亞蘭不服，上訴至本院，稱：一、房地產(chǎn)買賣契約未有上訴人孫亞蘭簽名或蓋章，故該契約未成立。二、即使房地產(chǎn)買賣契約成立，買賣標(biāo)的也為五間平屋。兩被上訴人借用兩上訴人名義申請(qǐng)平房升三層樓，違反了土地管理法的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，其相應(yīng)損失應(yīng)按五間平屋確定，而非東、西各兩間三樓房屋來(lái)確定。三、合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)應(yīng)由雙方各自承擔(dān)50%的責(zé)任，兩被上訴人的實(shí)際損失為平房翻建費(fèi)用377820元、裝潢費(fèi)203030元和以返還款41萬(wàn)元計(jì)算按銀行同期貸款月利息的一半利息損失。因兩被上訴人非拆遷戶，不能享受拆一還一安置補(bǔ)償政策，且買賣標(biāo)的僅為五間平房，現(xiàn)一審法院根據(jù)翻建后東西各兩間三樓房屋作為估價(jià)對(duì)象，按拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格是錯(cuò)誤的。請(qǐng)求二審法院撤銷原判第三條，改判為上訴人應(yīng)賠償被上訴人翻建費(fèi)用377820元。
被上訴人張偉忠、趙曉英答辯稱：一審判決認(rèn)定合同成立但無(wú)效是正確的。答辯人與沈岳建等協(xié)商房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜時(shí)，沈岳建等人的房屋雖為五間平房，但沈岳建已辦好了平房翻建審批手續(xù)，涉案房地產(chǎn)買賣契約簽訂后，上訴人沈岳建將平房及相關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)證、平房翻建后手續(xù)交給答辯人，并協(xié)助答辯人將平房翻建為三層樓房。房屋翻建過(guò)程中，答辯人為解決上訴人孫亞蘭的居住問(wèn)題，同意將五間樓房中的中間一層三樓讓歸案外人沈建旺所有，由上訴人孫亞蘭居住，答辯人已作出重大讓步。因此，一審法院判決認(rèn)定涉案房地產(chǎn)買賣契約無(wú)效的損失按四間三層樓房確定，并無(wú)不當(dāng)。按慈溪市農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償政策，農(nóng)村房屋的買受人為城鎮(zhèn)居民的，可根據(jù)被拆遷房屋的實(shí)際面積按拆一還一方式確定拆遷安置補(bǔ)償價(jià)值。答辯人系城鎮(zhèn)居民，現(xiàn)該房屋被拆遷，一審判決根據(jù)答辯人翻建樓房的面積按拆一還一方式確定該房屋的拆遷安置補(bǔ)償價(jià)值，并以此作為涉案房地產(chǎn)買賣契約無(wú)效損失的計(jì)算依據(jù)，合理合法。綜上，答辯人認(rèn)為一審判決事實(shí)認(rèn)定清楚，法律適用正確，判決結(jié)果得當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以維持。上訴人的上訴無(wú)理，應(yīng)當(dāng)駁回。
二審審理期間，雙方當(dāng)事人均未向本院提供證據(jù)。
對(duì)原審法院認(rèn)定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。另查明，慈溪市國(guó)土資源局、慈溪市建設(shè)局慈土資發(fā)200931、37號(hào)文件《關(guān)于〈慈溪市征收集體所有土地房屋拆遷若干規(guī)定〉有關(guān)問(wèn)題的解釋》、《關(guān)于〈慈溪市征收集體所有土地房屋拆遷若干規(guī)定〉有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充說(shuō)明》均明確：通過(guò)買賣、繼承、析產(chǎn)等形式取得集體所有土地被拆遷房屋的非農(nóng)戶按照建筑面積“拆一還一”方式進(jìn)行補(bǔ)償安置。2010年5月，因涉案房屋現(xiàn)已以兩被上訴人名義拆遷，孫亞蘭可補(bǔ)償安置面積239.83平方米、沈岳建戶（3人）可補(bǔ)償安置面積為300平方米，沈岳建并可補(bǔ)償裝修及附屬物、用地面積補(bǔ)差等費(fèi)636535元、孫亞蘭可補(bǔ)償352584元。
本院認(rèn)為：上訴人沈岳建及其父親沈鳳山與被上訴人張偉忠、趙曉英簽訂的房地產(chǎn)買賣契約，系雙方真實(shí)意思表示，雖然上訴人孫亞蘭未在該契約上簽字，但兩被上訴人有理由相信其夫沈鳳山有權(quán)代表孫亞蘭對(duì)所涉房地產(chǎn)有處置權(quán)，且該處置行為經(jīng)當(dāng)?shù)卮迕翊_認(rèn)，簽約后兩被上訴人支付了部分購(gòu)房款并對(duì)涉案房屋進(jìn)行了翻建，孫亞蘭對(duì)此均未提出異議，故原審法院認(rèn)定該契約成立，證據(jù)充分，孫亞蘭上訴以其未在該契約上簽字、蓋章為由，請(qǐng)求確認(rèn)該契約未成立，理由不足，本院不予采信。現(xiàn)因涉案房屋的土地使用權(quán)為農(nóng)村集體土地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者的特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。兩被上訴人系城鎮(zhèn)居民，非上訴人所屬集體組織成員，原審法院據(jù)此認(rèn)定雙方之間的房地產(chǎn)買賣契約無(wú)效，于法有據(jù)。兩上訴人理應(yīng)將因該契約取得的購(gòu)房款返還，并應(yīng)當(dāng)賠償兩被上訴人因此所受到的損失。兩被上訴人受讓該房屋后，在原平屋基礎(chǔ)上進(jìn)行了升建并裝潢，故原審法院以升建后樓房作為兩被上訴人損失評(píng)估依據(jù)，符合公平原則?；谏姘阜课菀巡疬w事實(shí)，根據(jù)《慈溪市征收集體所有土地房屋拆遷若干規(guī)定》有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充說(shuō)明：通過(guò)買賣、繼承、析產(chǎn)等形式取得集體所有土地被拆遷房屋的非農(nóng)戶按照建筑面積“拆一還一”方式進(jìn)行補(bǔ)償安置，因涉案房屋現(xiàn)已以兩被上訴人名義拆遷安置，故原審法院要求鑒定部門以“拆一還一”補(bǔ)償安置方案對(duì)升建的樓房、裝潢進(jìn)行評(píng)估，并以此作為被上訴人損失，并無(wú)不當(dāng)。兩上訴人上訴提出平房升建為三樓，屬兩被上訴人代建行為，其損失應(yīng)以代建費(fèi)確定，但協(xié)議簽訂后，上訴人已將升建三樓的批文交付兩被上訴人，且由兩被上訴人組織建造，該升建費(fèi)用上訴人從未與被上訴人結(jié)算，因此上訴人代建主張與事實(shí)不符，以代建費(fèi)作為賠償?shù)囊罁?jù)也于理不合?，F(xiàn)原審法院考慮到兩被上訴人明知涉案房屋的土地為集體所有土地，而仍予購(gòu)買，兩被上訴人也存在過(guò)錯(cuò)，判決由其自行承擔(dān)損失的10%，亦屬合理。綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決并無(wú)不當(dāng)，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)、第一百五十八條之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)43738元，由上訴人沈岳建、孫亞蘭共同負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 朱亞君
審 判 員 李夫民
代理審判員 莫愛萍
二○一一年一月五日
代書 記員 潘芬芬
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