引 言 房屋差價損失，指的是在商品房買賣合同糾紛中，一方違約導致合同解除時房屋的市場價格與簽訂合同時約定的房屋價格存在差價，無過錯方因不可避免的承擔該部分差價而產(chǎn)生的損失。房屋差價之所以構(gòu)成損失，通常是因為在商品房買賣合同解除的情況下，買受人若購入相同地段同等條件的房屋，可能需要支付更高的費用。主張房屋差價損失分為兩種情況，一種是當房屋價格上漲，出賣人違約，買受人解除合同，主張房屋升值損失；另一種情況是當房屋價格下跌，買受人違約，出賣人解除合同，主張房屋貶值損失。上述兩種情況，房屋差價損失的計算規(guī)則是相同的，為了避免重復，本文僅以實踐中大量出現(xiàn)的房屋價格上漲為例進行分析。（相關法律及地方規(guī)定見文末） 一、主張房屋差價損失的條件 首先，購房合同必須已經(jīng)成立并生效。當購房合同無效時，違約方承擔的是締約過失責任，只能請求賠償信賴利益損失。而房屋差價損失屬于履行利益，根據(jù)《合同法》第一百一十三條之規(guī)定，可得利益損失是在合同有效情形下可以獲得的賠償。所以合同無效時不能主張房屋差價損失。 其次，因出賣人過錯導致合同無法履行。出賣人違約導致合同無履行可能性，守約方請求解除合同時，方能主張房屋差價損失。當合同存在繼續(xù)履行的可能，守約方可以請求繼續(xù)履行時，其無權(quán)主張房屋差價損失。最后，合同解除應指法定解除，且出賣人會因法定解除而獲利。根據(jù)我國《合同法》和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，買受人解除合同的情形共有十六種之多，但這十六種法定解除的情形，并不當然都能獲得房屋差價賠償，合同解除的原因僅限于房屋交付義務的不履行或遲延履行。同時，只有在合同解除后違約方因違約而會獲得房屋升值的差價利益的情況下，買受人才有權(quán)獲得該差價賠償。[相關案例] (2015）民申字第2703號 最高人民法院 二、房屋差價損失的確定方法 如果雙方能夠自行協(xié)商確定，從其約定；雙方不能協(xié)商確定的，司法實務中通常按照以下順序確定： 1、比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失； 2、無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。 在評估房屋價差金額時，認定損失的截止時間點是實務中爭議較大的問題。司法判例中一般以買房人的請求為基礎，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、賣房人的違約行為確定之日以及人民法院審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。司法判例中，針對違約金數(shù)額的確定，主要有以下規(guī)則： 1. 守約方應當采取適當措施防止損失擴大，沒有及時采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。 [相關案例]（2018）粵民申5924號 廣東省高級人民法院 [裁判要點] 法院認為，李冰洋主張2015年8月15日為涉案合同簽訂后按正常流程可過戶至李冰洋名下的時間，2016年7月12日為李冰洋在二審中得知徐志杰有離婚訴訟的時間，故其申請對涉案房產(chǎn)在上述兩個價值時點的市場價值進行評估。一、二審法院將2015年8月15日作為評估時間點，不僅考慮了在合同正常履行案涉房屋可過戶至李冰洋名下的時間，而且也考慮到李冰洋在此時已知道共有人羅秋梅不同意繼續(xù)履行房屋買賣合同，亦同時負有止損義務的情節(jié)。雖然徐志杰對法院委托評估單位出具的評估結(jié)論提出異議，但是評估公司已經(jīng)針對徐志杰的異議進行回函說明，徐志杰亦未能提供證據(jù)予以反駁，一、二審根據(jù)評估公司的評估結(jié)論認定徐志杰應向李冰洋賠償損失1590160元，并無不妥。 2. 守約方主張房屋差價損失不得超過違約方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。 [相關案例]（2017）蘇0507民初1215號 蘇州市相城區(qū)人民法院 [裁判要點] 法院認為，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。雖原告主張因房價上漲對其造成較大損失故主張賠償140000元，但雙方在合同中約定違約金25%，該約定應認為雙方訂立合同時已考慮到房價漲幅所造成的損失程度，且原告在發(fā)現(xiàn)被告違約后多年并未訴至法院，房價在此期間漲幅非違約方在訂約時應當預見，則原告所主張損失不應超過違約方訂立合同時預見到或者應該預見到的損失，故本院酌情認定兩被告賠償原告損失35000元。 3. 如果買方能夠舉證證明賣方賣給第三人的房價，那么該房價可以作為違約情況發(fā)生時確認現(xiàn)房價的依據(jù)。 [相關案例]（2013）黃浦民四（民）初字第1441號 上海市黃浦區(qū)人民法院 [裁判要點] 法院認為，原告稱被告與案外人約定房價為415萬元，其中5萬元是兩被告賠償給前一買家即原告的賠償款；被告稱約定房價為410萬元，口頭約定的5萬元賠償款，案外人李某某、陸某某應于被告遷出戶口時支付，因此，無論該5萬元的名義，被告將涉案房屋售予李某某、陸某某的可得利益為415萬元，該價格與原、被告約定的410萬元的差價即為原告實際損失。 4. 違約方不享有合同解除權(quán)，以合同解除的時間點作為房屋價值的評估基準日的，應以享有解除權(quán)的一方行使解除權(quán)的時間為準。 [相關案例] (2017)蘇0611民初3741號 江蘇省南通市港閘區(qū)人民法院 [裁判要點] 法院認為，可得利益損失，系保護守約方的履行利益，在合同因出賣人一方的原因無法履行而導致解除合同時，因房屋價格上漲可以獲得的利益。盡管被告曾于2017年9月左右微信告知原告不同意繼續(xù)出售案涉房屋，因其系違約方不享有解除權(quán)，故被告關于應以該時間作為房屋價值評估時點的抗辯意見不能成立。案外人沈佳楠、沈沖珍（房屋所有權(quán)人）于2017年11月15日才明確表示不同意出售案涉房屋，原告及時變更了訴訟請求并申請對房屋價值的評估，評估基準日確定為2017年12月8日并無不當。因此，原告可得利益損失為506300元。 5. 購房款尚未完全支付的情況下，確定房屋價差損失參考以已支付購房款的比例。 [相關案例] (2016)滬01民終11121號 上海市第一中級人民法院 [裁判要點] 在房屋買賣中，若買方投入成本小，法院支持賠償?shù)牧Χ纫蚕鄬^小。法院認為，在85萬元房價差價基礎上，考慮到上訴人僅支付5萬元定金、2016年3月15日已另行網(wǎng)簽購房協(xié)議等實際情況，本院認為原審酌定損失賠償金額為28萬元并無不妥。 三、同時主張房屋差價 損失與懲罰性賠償?shù)奶幚硪?guī)則 根據(jù)我國《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條、第九條的規(guī)定“請求解除合同，返還已購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。當購房者據(jù)此同時主張“不超過購房款一倍的賠償”和房屋差價損失時，法院考慮到賠償?shù)臄?shù)額通常較大，會酌情予以降低。 北京市高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第十九條明確了該類情形的處理規(guī)則：買受人要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據(jù)證明兩項賠償數(shù)額相加過分高于買受人所受實際損失的，可以酌情降低賠償總額。 [相關案例]（2015）二中民終字第10872號 北京市第二中級人民法院 [裁判要點] 法院認為，本案因恒遠基業(yè)公司的原因造成合同不能繼續(xù)履行并導致解除，張巖以購房合同中約定的房屋價款已不可能在同等地段購得商品房，故張巖要求恒遠基業(yè)公司賠償涉案房屋解除合同之日的市場價格與合同約定價格的差額損失的訴訟請求，屬于張巖的合理損失，法院對此應予支持。張巖取得上述賠償款后，其合理損失已得到彌補，且恒遠基業(yè)公司未能按期履行交房義務存在其他客觀因素，不能認定其存在主觀惡意，故法院對張巖要求恒遠基業(yè)公司賠償其已付購房款一倍錢款的訴訟請求不予支持。 另外，同時主張房屋差價損失與雙倍返還定金的處理規(guī)則與上述規(guī)則相同。 [相關案例] （2017）滬0114民初158號 上海市嘉定區(qū)人民法院 [裁判要點] 法院認為，原告要求被告雙倍返還定金20萬元的訴請，合法有據(jù)，本院予以支持。鑒于被告已經(jīng)返還定金10萬元，故還需支付原告10萬元。至于原告請求被告承擔未履行合同義務產(chǎn)生的房價上漲的全部差價款85萬元，本院認為，在雙倍返還定金尚不足以彌補原告損失的情況下，原告有權(quán)就其余損失繼續(xù)主張權(quán)利。但是，考慮到原、被告雙方未正式簽訂網(wǎng)簽合同，且原告僅支付了10萬元定金，首期房價款和第二期房價款尚未支付，相關合同義務僅履行了很少一部分，同時，原告也并未提供系爭房屋相關差價損失的依據(jù)。故本院根據(jù)本案實際情況，也考慮到雙方簽約至今房價確有上漲等因素，酌情判令由被告賠償原告經(jīng)濟損失10萬元。 四、相關法律規(guī)定及司法解釋 《中華人民共和國合同法》 第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。 第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。 最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第八條 具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 最高人民法院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》 10. 人民法院在計算和認定可得利益損失時，應當綜合運用可預見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、非違約方不當擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。 五、地方性規(guī)定 鑒于房屋買賣合同標的額巨大，人民法院在適用上述法條確定的規(guī)則審理房屋買賣合同糾紛時自由裁量權(quán)過大，仍難免產(chǎn)生偏差，因此一些高級人民法院作了進一步的規(guī)定： 上海市高級人民法院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》 對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確定的，從其約定；二、雙方不能協(xié)商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定?！∽詈螅丶s方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。 北京市高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》 第二十四條 房屋買賣合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。 在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。 北京市高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》京高法發(fā)〔2014〕489號 十九、房屋漲價損失與一倍賠償?shù)牟⒂?/p> 出賣人具有《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條規(guī)定的違約情形，導致商品房買賣合同解除，買受人要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據(jù)證明兩項賠償數(shù)額相加過分高于買受人所受實際損失的，可以酌情降低賠償總額。 廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》粵高法〔2012〕240號 10.在二手房交易中，出賣人在訂立房屋買賣合同后，又將房屋出賣給第三人，無法取得房屋的買受人請求解除合同，并要求出賣人賠償房屋差價損失、履約費用等損失的，可予支持。 廣東省高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》粵高法〔2017〕191號 四十、房屋買賣合同因一方當事人違約被解除的，守約方可以要求違約方賠償房屋差價或者轉(zhuǎn)售利益等可得利益損失。計算損失時，應當扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方因此獲得的利益以及取得利益需要支出的必要費用，并綜合考慮守約方的履約情況等確定，但不得超過違約方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
