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作為企業(yè)運營的重要物質(zhì)基礎(chǔ)之一，“經(jīng)營地”關(guān)系到企業(yè)的初始設(shè)立、實際運營和未來發(fā)展。企業(yè)對經(jīng)營地的選擇，是綜合考量了地理條件、行業(yè)特點、辦公需求、交通便利、商業(yè)配套等多方面因素，作出的審慎抉擇。買樓租樓是企業(yè)獲得經(jīng)營注冊地乃至實際運營地的重要途徑。買樓租樓合同，也就是我們常說的房屋買賣/租賃合同。這類合同的審核，最重要的就是把握企業(yè)的特殊商業(yè)需求和資金運作需求，進(jìn)行綜合判斷，就具體條款進(jìn)行考量。

本文以筆者在房屋買賣/租賃領(lǐng)域的盡職調(diào)查、交易設(shè)計、合規(guī)審核以及相關(guān)訴訟業(yè)務(wù)等法律服務(wù)經(jīng)驗為基礎(chǔ)，就房屋買賣/租賃合同審核中的重點和難點加以具體分析，以饗讀者。

一、買樓合同的審核要點

1. 核實擬購買房屋的土地規(guī)劃條件與具體用途

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條[注1]的規(guī)定，商業(yè)用地的土地使用權(quán)年限為40年。土地使用權(quán)的年限自土地交付給土地競拍中標(biāo)人之日起開始計算，那么在刨除開發(fā)商辦理各項審批手續(xù)及施工建設(shè)等時間后，實際交付后的使用期限已不足40年。因此，企業(yè)在買賣合同訂立前，首先應(yīng)注意核實擬購買房屋所涉土地用途及土地使用權(quán)的實際剩余年限，再對是否交易、交易價格等進(jìn)行判斷。

其次，基于建設(shè)用地規(guī)劃條件的不同，房屋有不同的規(guī)劃用途，如零售商業(yè)用地、餐飲用地、旅館用地等，在簽訂合同時企業(yè)需要審查擬租賃房屋是否符合用地規(guī)劃條件。在實踐中，我們遇到過不少因房屋實際用途不符合用地規(guī)劃條件，無法正常經(jīng)營，從而引發(fā)糾紛的案例。因此，在企業(yè)有具體需求的情況下，建議重點關(guān)注擬購房屋所涉消防、環(huán)評、交通、園林等的具體審批情況。

2.核實擬購買房屋的基本情況

就擬購買房屋進(jìn)行考查的過程中，建議核實該房屋的基本情況。如擬購房屋為期房（在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋），需查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)企業(yè)所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)。如開發(fā)商尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證的大證，企業(yè)在短時間內(nèi)恐無法取得物權(quán)，建議在購房合同中明確開發(fā)商辦理預(yù)告登記[注2]的義務(wù)，以保護(hù)自己的合法權(quán)益，并起到有力的排他效果。如擬購房屋為現(xiàn)房，則要留意開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)權(quán)證和交付使用許可證，建議企業(yè)在購房合同中約定提存房產(chǎn)證，或要求出售方將房產(chǎn)證提存在第三人或者居間方處，辦理過戶時，由第三人或者居間方直接向相關(guān)部門交付房產(chǎn)證原件。

此外，應(yīng)注意核實開發(fā)商的資質(zhì)及經(jīng)營狀況，以避免開發(fā)商因經(jīng)營狀況不佳而出現(xiàn)的項目開發(fā)風(fēng)險。日常法律服務(wù)提供過程中，依據(jù)客戶委托，我們會對房地產(chǎn)開發(fā)商/項目進(jìn)行盡職調(diào)查，包括但不限于開發(fā)商的股權(quán)結(jié)構(gòu)、對外擔(dān)保（融資）、重大債務(wù)、財務(wù)/稅務(wù)等多方位進(jìn)行核查并評估項目風(fēng)險。

3.核實擬購買房屋的權(quán)屬情況

開發(fā)商房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，為實現(xiàn)融資目的，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)抵押給銀行貸款，進(jìn)而將所建樓盤抵押。如開發(fā)商面臨破產(chǎn)，樓盤將面臨查封拍賣的風(fēng)險，依據(jù)執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定[注3]，只有同時滿足在法院查封前簽訂有效書面合同、買受人名下無其他住房、且已支付超過合同約定的房屋總價款50%三者的前提下才能排除執(zhí)行，在此嚴(yán)苛的規(guī)定下企業(yè)恐難實現(xiàn)對房屋的所有權(quán)。

故建議企業(yè)在購房前，（1）在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載；（2）要求開發(fā)商將合同在房管局備案；（3）要求開發(fā)商提供保證責(zé)任；（4）增加補充條款：出賣人保證不存在一房兩賣、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓三種情形。如出賣人違反這些承諾，導(dǎo)致買受人合同無法備案或無法辦證的，可以約定及時主張退房、并承擔(dān)較高的違約責(zé)任。除抵押外，限制房屋權(quán)屬的情況還可能會有查封，也需要在購房前予以查清。

4.注意房屋裝修期相關(guān)問題

如企業(yè)所購買的商用房屋不是開發(fā)商已精裝修完成的，為經(jīng)營之需，通常還需要根據(jù)自身經(jīng)營理念、企業(yè)文化、風(fēng)格定位對房屋進(jìn)行裝修。就裝修期的問題，企業(yè)亦應(yīng)就相關(guān)條款予以充分考慮：如，裝修入場時間、裝修期所需水電服務(wù)的保障和費用結(jié)算等問題。

實踐中比較常見的是，因水電等問題導(dǎo)致裝修期延長且約定不明引發(fā)糾紛的情況，以及就因交易失敗對裝修物處理（恢復(fù)原狀/保留/補償?shù)龋]有約定而引發(fā)的相關(guān)糾紛。建議企業(yè)根據(jù)所購房屋和自身需求的實際情況，落實相關(guān)合同條款，以避免可能產(chǎn)生的爭議和損失。

4.在合同中注明公用分?jǐn)偯娣e

公攤建筑面積，是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。常見的公攤建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。房屋購買合同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi)實際使用面積、公攤面積應(yīng)有明確的數(shù)字體現(xiàn)，但通常開發(fā)商提供購房合同中只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，而未明確實際使用面積變化的情況。而面積的變化，一方面影響了以建筑面積單價為依據(jù)的房屋總價的計算，另一方面，也影響了企業(yè)最終實際使用面積的比例。

因此，建議企業(yè)在買樓合同明確房屋的套內(nèi)面積，以及以套內(nèi)單價作為計算依據(jù)。根據(jù)實際情況，可考慮增加關(guān)于公攤面積發(fā)生變化的條款，明確公攤面積與實測面積不符的價款計算和結(jié)算方式。

另外，就公攤建筑面積的具體位置要進(jìn)行明確。實踐中，也常見一些公攤建筑面積的具體位置和客戶預(yù)期不同，造成各種不必要損失的情形。

5.控制時間節(jié)點，分階段支付購房款

為保證順利實現(xiàn)房屋物權(quán)，防范支付購房款而無法實現(xiàn)房屋所有權(quán)的風(fēng)險，購房合同的付款時間可約定為分階段支付，即按照一定時間和節(jié)點來支付，以控制履約風(fēng)險。首先，約定簽訂購房合同后支付首付款，比例可參照開發(fā)商/樓盤現(xiàn)狀及自有資金進(jìn)行綜合判斷；其次，在達(dá)到明確的收房/驗房標(biāo)準(zhǔn)后，再支付一定比例購房款；最后，待開發(fā)商辦理完畢房屋交付手續(xù)、房屋交接清楚（注意明確交接內(nèi)容和雙方確認(rèn)形式）后，再支付尾款。

此外，在款項的支付方式上，雙方亦可約定通過銀行辦理交易資金托管業(yè)務(wù)進(jìn)行款項支付。這樣做的好處是開發(fā)商不用擔(dān)心業(yè)主資金短缺,不能按規(guī)定的時間支付款項的問題,業(yè)主也可以用此種方式規(guī)制開發(fā)商，避免出現(xiàn)人財兩空的局面。如此，企業(yè)便于將購房款作為有力的抓手，以實現(xiàn)與開發(fā)商的有利博弈，敦促開發(fā)商按照合同約定節(jié)點履行驗房、交房、辦證的義務(wù)。

6.明確協(xié)助辦證義務(wù)與辦證時限

從現(xiàn)行法律法規(guī)的內(nèi)容來看，一手房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記所涉及的主體包括了開發(fā)商與購房人，二者需共同完成辦證，只是在此過程中的義務(wù)分工或主次不同。實踐中，基于開發(fā)商提供的合同范本，約定辦證方式多為“買受人同意委托出賣人或出賣人指定的代辦機構(gòu)向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記”。該等情況下，企業(yè)應(yīng)尤其注意積極跟進(jìn)項目建設(shè)進(jìn)度及辦證進(jìn)度，及時向出賣人或出賣人指定的代辦機構(gòu)提交房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記所需材料，以避免耽誤辦證進(jìn)度。

且，可通過協(xié)議明確約定如因開發(fā)商原因?qū)е逻t延辦證的違約責(zé)任承擔(dān)方式及標(biāo)準(zhǔn)（違約金），為避免開發(fā)商遲延辦證，買受人未及時行使權(quán)利而導(dǎo)致的訴訟時效已過的情況發(fā)生，在合同中約定以每日或每月為單位累計計算違約金數(shù)額。

7.明確交房時間及交房標(biāo)準(zhǔn)

所謂交房，除了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（即產(chǎn)權(quán)過戶），還包括交付房屋使用權(quán)（即實物交付）。房屋的交付使用，是與賣方進(jìn)行房屋權(quán)益交割最重要也是最后的部分，實踐中會將交易尾款作為交房的有力控制手段。因此交房標(biāo)準(zhǔn)的明確約定，可以避免雙方因交割不清而產(chǎn)生糾紛，最終影響交易。

一般交房的標(biāo)準(zhǔn)包括：相關(guān)費用與票據(jù)的交付、標(biāo)的房屋驗房（實踐中，企業(yè)在驗收環(huán)節(jié)會聘請專業(yè)的工程人員，就房屋本身進(jìn)行審核驗收）、產(chǎn)權(quán)過戶登記等。企業(yè)應(yīng)注意在購房合同中明確實物交付的標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)權(quán)過戶登記的條件、方式和時間，并明確開發(fā)商未按照約定履行合同義務(wù)的違約責(zé)任。另外，如合同簽訂之時，開發(fā)商承諾贈送車庫或者儲藏室、閣樓，該等承諾一定要寫入合同中。另外在交房的標(biāo)準(zhǔn)上,雙方亦可作出約定，在達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)后再進(jìn)行收房，以免出現(xiàn)房屋不符合購房人的標(biāo)準(zhǔn)，但不收房又會造成違約的情形，合同中可約定在房屋交付時應(yīng)當(dāng)確認(rèn)開發(fā)商已具備如下文件：規(guī)劃核驗驗收合格文件和建設(shè)工程竣工驗收合格證明文件；有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的《房屋面積測算技術(shù)報告書（實測繪）》；消防、人民防空、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、防雷裝置等驗收合格證明文件；房屋所在樓棟的不動產(chǎn)權(quán)證書。

住建部與工商行政總局聯(lián)合制定的《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》在商品房的交付條件與交付手續(xù)一章中對商品房的交付條件有兩點明確限制：1.商品房已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件；2.商品房已取得房屋測繪報告。除此兩點強制性約定之外還有可供買賣雙方自行補充條款。

實踐中，因協(xié)議會對交房的時間進(jìn)行限定，開發(fā)商為避免不能如期交付房屋而產(chǎn)生的違約金的風(fēng)險，通常會與購房者簽訂補充協(xié)議，對竣工驗收進(jìn)行補充，約定商品房的交付條件是通過建設(shè)單位組織的，由勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位參加的建設(shè)工程竣工驗收。而這個階段的驗收是沒有通過規(guī)劃、消防、環(huán)保等專項驗收的。依據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第五條[注4]規(guī)定，獲得備案證明是完成了前期所需要具備的所有檢測工作，所以在取得工程竣工驗收備案證明的前提下進(jìn)行交付，可更有效的保障購房者的實際權(quán)益。

8.合同的終止和解除

在住建部與工商行政總局聯(lián)合制定的《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》中并未對合同的終止與解除做出明確的制式約定，但在實踐中合同解除的情況并不罕見，買賣雙方自行約定的情形外，法定合同解除的情形主要有：《中華人民共和國合同法》第九十四條[注5]的合同解除權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條[注6]的規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條[注7]買賣雙方約定以擔(dān)保貸款方式付款最終未能訂立擔(dān)保貸款合同的當(dāng)時有權(quán)請求解除合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條[注8]面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息。

二、商用房屋租賃合同的訂立和審核

租賃合同作為合同法中規(guī)定的有名合同，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系具有一定的共性，概括而言，主要包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。就企業(yè)簽訂商業(yè)用房租賃合同需要特別考慮的問題，具體總結(jié)如下：

1、核實擬租賃房屋是否符合商業(yè)用途

企業(yè)在租賃房屋前，應(yīng)核實擬租賃房屋的類型和所在土地的性質(zhì)，確保房屋的類型為商業(yè)用房、土地用途為非住宅性質(zhì)。對于企業(yè)特殊商業(yè)用途，需要提前做好消防、環(huán)評、交通等審批/備案或滿足審批/備案標(biāo)準(zhǔn)等。否則，企業(yè)可能面臨無法辦理營業(yè)執(zhí)照，或者無法按照預(yù)期使用房屋的風(fēng)險。

2、查明擬租賃房屋是否存在阻礙工商注冊的情況

企業(yè)如需以擬租賃商用房屋辦理工商注冊的，應(yīng)先查明擬租賃商用房屋是否存在阻礙工商注冊的情況，如未完成消防/安檢驗收、存在司法限制等。企業(yè)可以在租賃合同中約定出租方有協(xié)助辦理工商注冊手續(xù)的義務(wù)。就風(fēng)險規(guī)避而言，企業(yè)可從如下兩個方面進(jìn)行考慮：一是到工商行政管理部門詢問租賃物是否存在行政管理限制，能否辦理營業(yè)執(zhí)照，如涉及特許經(jīng)營行業(yè)還要向其他有關(guān)部門詢問；二是在合同中約定出租人協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照的義務(wù)及履行期限，并約定對應(yīng)的違約責(zé)任，督促出租人盡快辦理。

3、明晰裝飾裝修條款，避免因裝飾裝修發(fā)生爭議

通常，企業(yè)需要對租賃房屋進(jìn)行一定裝飾裝修，以便符合自身的經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營慣例等。這些裝飾裝修或多或少，有在原承租人的裝飾裝修基礎(chǔ)上微調(diào)，也有全部拆除舊裝飾裝修，甚至修改租賃房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、門窗朝向等。為規(guī)避因裝飾裝修引發(fā)的糾紛，造成不必要的損失，建議企業(yè)在租賃合同簽訂前，結(jié)合自身實際需要，與出租方就裝飾裝修免租期、原裝飾裝修的標(biāo)準(zhǔn)和拆除費用負(fù)擔(dān)、合同終止后裝飾裝修的歸屬及如何折價等問題進(jìn)行協(xié)商，隨后將協(xié)商結(jié)果逐條落實在合同中。

此外，房屋租賃合同無效或非因承租人單方違約（如拆遷等）導(dǎo)致合同解除，承租人可就裝飾裝修的現(xiàn)值或殘值損失要求賠償，承租人應(yīng)注意保留裝修費用相關(guān)憑證。實踐中，我們傾向于建議在租賃合同中明確承租人裝修方案的備案條款。這種備案條款對于出租人來說，便于了解承租人的裝修方案及對自己的影響，因此，容易獲得出租人的同意。對承租人來說，不失為一種間接固定自己裝修內(nèi)容和裝修費用的證據(jù)。

4、明晰押金、租金和其他費用的約定

租賃合同中可能涉及的費用，主要包括押金、租金和其他費用（物業(yè)管理、停車、通訊、空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)和水電煤氣等費用）。這些費用都需要雙方在合同中予以明確，包括計算標(biāo)準(zhǔn)、計算方式（起始時間）、支付時限（是否有寬限期）、支付方式、發(fā)票/收據(jù)的開具等。

就押金來說，合同中應(yīng)明確押金退回的具體條件和具體方式。就租金來說，企業(yè)應(yīng)注意在擬簽訂租賃合同中明晰租金的計算方式，是按照建筑面積、使用面積，還是按照套內(nèi)面積等進(jìn)行計算；合同面積與實測面積存在差額如何處理，租方是否能解除合同，以及如何要求出租方承擔(dān)違約賠償?shù)取?/p>

5、核實轉(zhuǎn)租事項，依法依約履行轉(zhuǎn)租程序

《合同法》第二百二十四條[注9]明確規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。且，承租人向次承租人轉(zhuǎn)租的期限不能超出租賃合同剩余期限，否則超出部分無效。

因此，企業(yè)擬租賃房屋如是承租人轉(zhuǎn)租而來，應(yīng)注意核實承租人是否享有處分權(quán)，并審查原租賃合同是否有限制轉(zhuǎn)租的約定、原租賃合同約定的租賃期限，并核實出租人是否同意轉(zhuǎn)租。如企業(yè)有承租房屋后轉(zhuǎn)租房屋的需求，也應(yīng)就此與出租方進(jìn)行協(xié)商并具體落實在租賃合同中，以便于后期操作；原租賃合同中未就轉(zhuǎn)租進(jìn)行約定，而在履行過程中需要轉(zhuǎn)租的，建議及時與出租方進(jìn)行協(xié)商并簽訂補充合同。

6、租賃合同的續(xù)租、終止和解除

在合同中有明確的租賃期的前提下，租賃期屆滿后的相關(guān)權(quán)益需要在租賃合同簽訂時就予以明確，以防后續(xù)發(fā)生不必要的糾紛。提前一定期限的續(xù)租申請及出租人限期回復(fù)的約定，能夠很好的確保企業(yè)經(jīng)營存續(xù)。租賃合同期滿終止后撤場的時限也應(yīng)當(dāng)予以明確，這樣涉及相應(yīng)的費用承擔(dān)也就隨之可以明確。因此，建議企業(yè)在租賃合同中明確約定可解除租賃合同情形和具體程序，并明確租賃期限屆滿或租賃合同解除時，承租方的房屋騰退期限。

三、物業(yè)服務(wù)需求條款設(shè)計

商用房屋一般由所在運營方提供物業(yè)服務(wù)和整體管理，企業(yè)應(yīng)考慮擬商用房屋招商定位是否符合自身商業(yè)定位，物業(yè)服務(wù)情況是否符合自身辦公需求與經(jīng)營要求等。

在洽商中，企業(yè)應(yīng)綜合考慮以上問題，在充分協(xié)商、達(dá)成一致意見的基礎(chǔ)上，在合同中予以進(jìn)一步明確：如，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)服務(wù)費的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；因物業(yè)原因（停水電、電梯維修等）影響經(jīng)營，權(quán)利人如何獲取權(quán)利救濟(jì)；配套停車位分配、使用及費用結(jié)算；租賃房屋的維修責(zé)任如何承擔(dān)等。

四、結(jié)語

結(jié)合具體實操經(jīng)驗，本文就容易引發(fā)糾紛的買樓合同和租樓合同審核中的主要條款設(shè)計進(jìn)行了簡要分析，在此未就違約責(zé)任進(jìn)行單獨的論述。但是，上述條款的明確約定仍需配合合同相應(yīng)的違約責(zé)任，才能在一定意義上促成上述條款的順利實現(xiàn)，具體合同中可參酌具體情況加以約定。

經(jīng)營地是企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營活動之日常所在，房屋買賣合同與房屋租賃合同的簽訂、履行對企業(yè)而言更是生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。就具體合同的設(shè)計和履行，還需企業(yè)根據(jù)經(jīng)營需求和資金體量，與賣方/出租方進(jìn)行博弈。如何實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化、防范履約風(fēng)險，尚需根據(jù)不同需求進(jìn)行具體法律分析。

編輯/代重陽